LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé par une interprétation souveraine, que l'ambiguïté de l'acte rendait nécessaire, que le bail liant les parties avait pour objet la location d'un terrain pour que le preneur y installe un poste de transformation d'électricité et que la seule obligation du preneur à l'égard du bailleur résidait dans le paiement des loyers, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, retenir que le bail, qui n'imposait pas au preneur une obligation de construire, ne pouvait être qualifié de bail à construction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que seuls les copropriétaires étant habilités à invoquer l'irrégularité du bail consenti sans leur autorisation sur des parties communes d'un immeuble en copropriété, le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société touristique d'hôtellerie et de casino de la Réunion (STHCR) aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne la Société touristique d'hôtellerie et de casino de la Réunion à payer aux époux X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Société touristique d'hôtellerie et de casino de la Réunion ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par de Me Blondel, avocat aux conseils pour la société STHCR ;
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société STHCR à payer aux époux X...la somme principale de 20. 733, 20 euros ;
AUX MOTIFS, EXPRESSEMENT SUBSTITUES A CEUX DES PREMIERS JUGES (cf. l'arrêt attaqué p. 6, § 6), QUE la convention passée entre les parties et dénommée « location de terrain » a pour objet la location, moyennant un loyer mensuel de 48. 000 francs, d'une parcelle de terrain située au n° 14, rue de Nice d'une superficie de 12 m ² afin que le preneur y installe un porte de transformation d'électricité destiné à l'alimentation de son exploitation hôtelière avoisinante ; que dans ce contrat, la seule obligation du preneur à l'égard du bailleur réside dans le paiement des loyers, le bailleur lui laissant en échange la jouissance du terrain et la faculté, non pas de construire, mais d'y installer un ouvrage de génie civil qui ne nécessite pas même un permis de construire et qui est destiné à ses seuls besoins ; que l'objet et la cause sont ainsi parfaitement définis ; qu'il n'est pas établi que l'ouvrage projeté n'a pas été autorisé par les autorités administratives compétentes et qu'il y a eu erreur sur la qualité substantielle de la chose louée ; qu'au vu de ces constatations, un tel contrat, même s'il comporte des clauses calquées sur les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives au bail à construction, ne saurait être requalifié de bail à construction, bail par lequel le preneur s'engage à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du preneur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée de la convention ; que par suite de la donation de la nue-propriété faite le 14 décembre 1999 à leurs enfants, les époux Jacques X...et Rolande Y... ont conservé, en leur qualité d'usufruitiers, le droit de consentir des baux ordinaires sur la parcelle de terrain litigieuse ; qu'ils avaient donc qualité pour signer la convention de location conclue avec la Société Touristique d'Hôtellerie et de Casino de la Réunion ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le contrat de location de terrain signé le 30 mai 2005 prévoyait expressément, en son article 3 intitulé « Engagement d'installation d'un poste de transformation d'électricité » : « Le preneur s'oblige à l'installation à ses frais d'un poste de transformation d'électricité » et encore, en son article 4 intitulé « Entretien du poste » : « Le preneur devra pendant le cours du bail conserver en bon état d'entretien le poste et tous les aménagements qu'il y aura apportés (…) » ; qu'en considérant néanmoins, pour exclure la qualification de bail à construction, que la seule obligation du preneur résidait dans le paiement des loyers et que celui-ci avait simplement la « faculté » d'installer sur le terrain nu qui lui était donné à bail un ouvrage, la cour statue au prix d'une dénaturation des clauses claires et précises du contrat de bail précité méconnaissant ce faisant l'article 1134 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en opposant la notion de construction à « l'installation d'un ouvrage de génie civil », cependant qu'un ouvrage de génie civil n'est jamais rien d'autre qu'une construction, la cour, qui statue par un motif contradictoire et finalement inintelligible, viole l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme ;
ALORS QUE, EN OUTRE, constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si le contrat de bail n'obligeaient pas la STHCR édifier, non point seulement le poste de transformation d'électricité, mais également un mur de clôture (cf. les dernières écritures de la société STHCR, p. 8, § 2 et s. ; v. aussi le contrat de bail, article 2, § 4), la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article L. 251-1 du code de la construction ;
ALORS QUE, PAR AILLEURS, constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ; qu'en subordonnant la qualification de bail à construction à l'obligation d'édifier des constructions de la nature de celles qui nécessitent la délivrance d'un permis de construire, la cour, qui ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte point, viole l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation ;
ET ALORS QUE, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, faute d'avoir expliqué en quoi l'implantation durable d'un poste de transformation d'électricité et d'un mur de clôture échapperait à l'exigence d'un permis de construire, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles L. 421-1 et suivants du code de l'urbanisme, dans leur rédaction applicable à la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire) :Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société STHCR à payer aux époux X...la somme principale de 20. 733, 20 euros ;
AUX MOTIFS, EXPRESSEMENT SUBSTITUES A CEUX DES PREMIERS JUGES (arrêt attaqué p. 6, § 6), QUE la convention passée entre les parties et dénommée « location de terrain » a pour objet la location, moyennant un loyer mensuel de 48. 000 francs, d'une parcelle de terrain située au n° 14, rue de Nice d'une superficie de 12 m ² afin que le preneur y installe un porte de transformation d'électricité destiné à l'alimentation de son exploitation hôtelière avoisinante ; que dans ce contrat, la seule obligation du preneur à l'égard du bailleur réside dans le paiement des loyers, le bailleur lui laissant en échange la jouissance du terrain et la faculté, non pas de construire, mais d'y installer un ouvrage de génie civil qui ne nécessite pas même un permis de construire et qui est destiné à ses seuls besoins ; que l'objet et la cause sont ainsi parfaitement définis ; qu'il n'est pas établi que l'ouvrage projeté n'a pas été autorisé par les autorités administratives compétentes et qu'il y a eu erreur sur la qualité substantielle de la chose louée ; qu'au vu de ces constatations, un tel contrat, même s'il comporte des clauses calquées sur les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives au bail à construction, ne saurait être requalifié de bail à construction, bail par lequel le preneur s'engage à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du preneur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée de la convention ; que par suite de la donation de la nue-propriété faite le 14 décembre 1999 à leurs enfants, les époux Jacques X...et Rolande Y... ont conservé, en leur qualité d'usufruitiers, le droit de consentir des baux ordinaires sur la parcelle de terrain litigieuse ; qu'ils avaient donc qualité pour signer la convention de location conclue avec la Société Touristique d'Hôtellerie et de Casino de la Réunion ;
ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la STHCR, en tant que celle-ci soutenait que le bail litigieux, quelle qu'en fût la qualification, était nul pour porter sur les parties communes d'un immeuble en copropriété, affectées comme telles à l'usage concurrent de tous les copropriétaires, et pour n'avoir pas fait l'objet de la moindre autorisation des organes de la copropriété, sachant que les travaux à la réalisations desquels s'était engagé le locataire étaient de nature à modifier les parties communes et l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier, la cour viole l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.
