LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° D 09-65. 566 et F 09-66. 281 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Montpellier, 3 février 2009 et 31 mars 2009) rendus sur renvoi après cassation (3ème Civ. 19 septembre 2006, pourvoi n° 04-19. 555) que Mme X... a donné en location à Mme Y... et M. Z... une maison d'habitation, selon bail parvenant à son terme le 1er septembre 2002 ; que le 6 septembre 2001, la propriétaire a notifié aux locataires un congé pour vendre au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que par lettre recommandée du 14 janvier 2002, établie aux noms des deux locataires et signée par M. Z..., l'offre de vente a été acceptée sous réserve de l'obtention d'un prêt. ; que les locataires ont assigné Mme X... en réalisation forcée de la vente et en dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Sur les trois premiers moyens, réunis :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'admettre la recevabilité de l'action en réalisation forcée de la vente et de constater la vente intervenue, alors, selon le moyen, que :
1° / à l'expiration du préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local ; que dès lors, il n'est plus recevable à agir en réalisation forcée de la vente ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que le congé valant offre de vente avait été délivré aux deux « colocataires » M. Z... et Mme Y... et que l'acceptation de cette offre n'avait été formulée et signée, le 14 janvier 2002, que par M. Z..., la cour d'appel devait en déduire que Mme Y... était déchue de tout droit d'occupation et, dès lors, la déclarer irrecevable à agir en réalisation forcée de la vente ; qu'en jugeant du contraire, la cour d'appel a violé l'article 5 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 122 du code de procédure civile ;
2° / le moyen invoqué par le défendeur tiré de ce que le locataire qui n'ayant pas accepté l'offre de vente à l'expiration du préavis se trouve déchu de tout droit d'occupation du local et n'est plus recevable à agir en réalisation forcée de la vente, constitue une fin de non recevoir et non une défense au fond ; qu'en jugeant du contraire, la cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile ;
3° / les droits de M. Z... et de Mme Y... n'étant pas divisibles, la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence, la cassation sur le second moyen ;
4° / la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le congé valant offre de vente avait été délivré aux deux « colocataires » : M. Z... et Mme Y... mais que l'acceptation de l'offre n'avait été formulée et signée, le 14 février 2002, que par M. Z... ; qu'en cet état, la cour d'appel devait en déduire que la vente n'était pas parfaite par accord sur la chose et sur le prix, faute d'un accord sur l'identité des contractants ; qu'en jugeant du contraire, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil, ensemble l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
5° / le locataire qui accepte l'offre de vente du bailleur dispose pour la réalisation de l'acte de vente, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux ou en cas de recours à un prêt, de quatre mois ; que si la délivrance par anticipation d'un congé pour vendre avec droit de préemption du locataire a pour conséquence d'en reporter les
effets à la date pour laquelle le congé aurait dû être délivré, l'exercice également anticipé de l'option par le locataire qui notifie son acceptation de l'offre sous réserve de l'octroi d'un prêt oblige le locataire à justifier qu'il a obtenu le prêt et à réaliser la vente dans le délai légal de quatre mois à compter de sa réponse ; qu'en décidant du contraire en méconnaissance de la renonciation dépourvue d'équivoque au report du point de départ du délai de réflexion, la cour d'appel a violé l'article 15 II alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que la lettre recommandée valant congé pour vendre avait été adressée aux noms des deux locataires et que cette offre avait été acceptée par lettre recommandée, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une fin de non-recevoir mais d'une défense au fond, a pu en déduire que les locataires étaient recevables à poursuivre la réalisation forcée de la vente ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les locataires avaient accepté l'offre de vente le 14 janvier 2002, soit avant le 1er mars 2002, premier jour du délai légal de réflexion, sans expressément renoncer au bénéfice de ce délai, et retenu à bon droit que le délai de réalisation de la vente ne pouvait pas commencer à courir à compter de la date d'envoi de la réponse, la cour d'appel, qui a constaté que leur notaire avait adressé le 28 juin 2002 à la propriétaire un projet d'acte de vente auquel cette dernière n'avait pas, de manière fautive, donné suite, a, abstraction faite d'un motif erroné reportant le point de départ du délai de réalisation de la vente au dernier jour du délai de réflexion, légalement justifié sa décision de ce chef ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que Mme X..., en refusant de régulariser la vente, avait commis une faute dont elle devait réparation aux locataires, la cour d'appel, qui n'a pas retenu à son encontre un abus de se défendre en justice a, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne Mme X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. Z... et Mme Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens identiques produits aux pourvois n° s D 09-65. 566 et F 09-66. 281 par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour Mme X...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la Cour d'appel de MONTPELLIER d'avoir, selon son arrêt du 3 février 2009, admis la recevabilité de l'action en réalisation forcée de la vente intervenue le 14 janvier 2002 entre Madame X... épouse A... d'une part et Monsieur Z... et Madame Y..., d'autre part, portant sur une maison d'habitation sise à MONTPELLIER, lieudit ...et ..., ...… au prix, selon l'arrêt rectificatif du 31 mars 2009, de 91 469, 41 € ;
AUX MOTIFS QUE Madame Y... était colocataire de la maison louée par Madame X... et a été destinatrice (sic) du congé-vente ; qu'étant partie au contrat de bail, madame Y... a qualité et intérêt pour agir en exécution forcée de la vente résultant du congé vente qui lui a été délivré ; que le fait que l'acceptation de l'offre de vente, faite au deux noms de Madame Y... et de Monsieur Z... n'ait été signée que par Monsieur Z... est une question touchant le fond du droit et non une fin de non recevoir pour défaut de qualité pour agir ; que la fin de non recevoir sera donc rejetée ; que par contrat du 28 août 1990 Madame X... a donné à bail à Monsieur Z... et à Madame Y... une maison d'habitation sise à MONTPELLIER, pour une durée de trois ans, à compter du 1er septembre 1990 pour se terminer le 1er septembre 1993 ; que ce contrat de bail a été reconduit par période de trois ans, la dernière venant à expiration le 1er septembre 2002 ; que par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 6 septembre 2001, Madame X... a notifié à ses locataires un congé pour vendre, à un prix de 91 469, 41 € ; que cette offre a été acceptée par lettre du 14 janvier 2002 réceptionnée le 14 janvier 2002 ; que le délai légal de préavis de six mois commençait à courir le 1er mars 2002 et que les effets du congé aux fins de vente ne pouvaient s'exercer qu'à compter de cette date ; qu'à compter du 1er mars 2002, Monsieur Z... et Madame Y... auraient du bénéficier d'un délai de deux mois pour accepter l'offre et à compter de leur acceptation de 4 mois pour passer la vente compte tenu de ce qu'ils avaient recours à un prêt ; que Madame X... soutient que les effets du congé vente doivent être reportés au 1er mars 2002, l'accord sur la chose et sur le prix étant réalisé dès cette date, les effets de l'acceptation de l'offre faite par Monsieur Z... et Madame Y... le 14 janvier 2002 devaient également être reportés à cette date ; que la situation ayant été crée du seul fait de la bailleresse, le report de la validité du congé anticipé à la date du début de préavis ne peut avoir pour effet de faire perdre aux locataires le bénéfice de la loi qui leur accordait un délai de réflexion de deux mois ; qu'il y a lieu en conséquence de reporter la date de l'acceptation de l'offre de vente au 1er mai 2002, fin du délai de réflexion ; que les locataires ayant obtenu leur prêt et leur notaire ayant envoyé le projet d'acte le 28 juin 2002, ce n'est que par la faute de Madame X... que l'acte de vente n'a pu être régularisé dans le délai de quatre mois suivant l'acceptation ;
1 / ALORS QU'à l'expiration du préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local ; que dès lors, il n'est plus recevable à agir en réalisation forcée de la vente ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que le congé valant offre de vente avait été délivré aux deux « colocataires » Monsieur Z... et Madame Y... et que l'acceptation de cette offre n'avait été formulée et signée, le 14 janvier 2002, que par Monsieur Z..., la Cour d'appel devait en déduire que Madame Y... était déchue de tout droit d'occupation et, dès lors, la déclarer irrecevable à agir en réalisation forcée de la vente ; qu'en jugeant du contraire, la Cour d'appel a violé l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 122 du code de procédure civile ;
2 / ALORS QUE le moyen invoqué par le défendeur tiré de ce que le locataire qui n'ayant pas accepté l'offre de vente à l'expiration du préavis se trouve déchu de tout droit d'occupation du local et n'est plus recevable à agir en réalisation forcée de la vente, constitue une fin de non recevoir et non une défense au fond ; qu'en jugeant du contraire, la Cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à la Cour d'appel de MONTPELLIER d'avoir selon son arrêt du 3 février 2009, constaté la vente intervenue le 14 janvier 2002 entre Madame X... épouse A... d'une part et Monsieur Z... et Madame Y..., d'autre part, portant sur une maison d'habitation sise à MONTPELLIER, lieudit ...et ..., ...… au prix, selon l'arrêt rectificatif du 31 mars 2009, de 91. 469, 41 € ;
AUX MOTIFS QUE Madame Y... était colocataire de la maison louée par Madame X... et a été destinatrice (sic) du congé-vente ; qu'étant partie au contrat de bail, madame Y... a qualité et intérêt pour agir en exécution forcée de la vente résultant du congé vente qui lui a été délivré ; que le fait que l'acceptation de l'offre de vente, faite au deux noms de Madame Y... et de Monsieur Z... n'ait été signée que par Monsieur Z... est une question touchant le fond du droit et non une fin de non recevoir pour défaut de qualité pour agir ; que la fin de non recevoir sera donc rejetée ; que par contrat du 28 août 1990 Madame X... a donné à bail à Monsieur Z... et à Madame Y... une maison d'habitation sise à MONTPELLIER, pour une durée de trois ans, à compter du 1er septembre 1990 pour se terminer le 1er septembre 1993 ; que ce contrat de bail a été reconduit par période de trois ans, la dernière venant à expiration le 1er septembre 2002 ; que par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 6 septembre 2001, Madame X... a notifié à ses locataires un congé pour vendre, à un prix de 91. 469, 41 € ; que cette offre a été acceptée par lettre du 14 janvier 2002 réceptionnée le 14 janvier 2002 ; que le délai légal de préavis de six mois commençait à courir le 1er mars 2002 et que les effets du congé aux fins de vente ne pouvaient s'exercer qu'à compter de cette date ; qu'à compter du 1er mars 2002, Monsieur Z... et Madame Y... auraient du bénéficier d'un délai de deux mois pour accepter l'offre et à compter de leur acceptation de 4 mois pour passer la vente compte tenu de ce qu'ils avaient recours à un prêt ; que Madame X... soutient que les effets du congé vente doivent être reportés au 1er mars 2002, l'accord sur la chose et sur le prix étant réalisé dès cette date, les effets de l'acceptation de l'offre faite par Monsieur Z... et Madame Y... le 14 janvier 2002 devaient également être reportés à cette date ; que la situation ayant été crée du seul fait de la bailleresse, le report de la validité du congé anticipé à la date du début de préavis ne peut avoir pour effet de faire perdre aux locataires le bénéfice de la loi qui leur accordait un délai de réflexion de deux mois ; qu'il y a lieu en conséquence de reporter la date de l'acceptation de l'offre de vente au 1er mai 2002, fin du délai de réflexion ; que les locataires ayant obtenu leur prêt et leur notaire ayant envoyé le projet d'acte le 28 juin 2002, ce n'est que par la faute de Madame X... que l'acte de vente n'a pu être régularisé dans le délai de quatre mois suivant l'acceptation ;
1°) ALORS QUE les droits de Monsieur Z... et de Madame Y... n'étant pas divisibles, la cassation à intervenir sur le premier moyen entrainera par voie de conséquence, la cassation sur le second moyen ;
2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le congé valant offre de vente avait été délivré aux deux « colocataires » : Monsieur Z... et Madame Y... mais que l'acceptation de l'offre n'avait été formulée et signée, le 14 février 2002, que par Monsieur Z... ; qu'en cet état, la Cour d'appel devait en déduire que la vente n'était pas parfaite par accord sur la chose et sur le prix, faute d'un accord sur l'identité des contractants ; qu'en jugeant du contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1583 du Code civil, ensemble l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(PLUS SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à la Cour d'appel de MONTPELLIER d'avoir selon son arrêt du 3 février 2009, constaté la vente intervenue le 14 janvier 2002 entre Madame X... épouse A... d'une part et Monsieur Z... et Madame Y..., d'autre part, portant sur une maison d'habitation sise à MONTPELLIER, lieudit ...et ..., ...… au prix, selon l'arrêt rectificatif du 31 mars 2009, de 91. 469, 41 € ;
AUX MOTIFS QUE Madame Y... était colocataire de la maison louée par Madame X... et a été destinatrice (sic) du congé-vente ; qu'étant partie au contrat de bail, madame Y... a qualité et intérêt pour agir en exécution forcée de la vente résultant du congé vente qui lui a été délivré ; que le fait que l'acceptation de l'offre de vente, faite au deux noms de Madame Y... et de Monsieur Z... n'ait été signée que par Monsieur Z... est une question touchant le fond du droit et non une fin de non recevoir pour défaut de qualité pour agir ; que la fin de non recevoir sera donc rejetée ; que par contrat du 28 août 1990 Madame X... a donné à bail à Monsieur Z... et à Madame Y... une maison d'habitation sise à MONTPELLIER, pour une durée de trois ans, à compter du 1er septembre 1990 pour se terminer le 1er septembre 1993 ; que ce contrat de bail a été reconduit par période de trois ans, la dernière venant à expiration le 1er septembre 2002 ; que par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 6 septembre 2001, Madame X... a notifié à ses locataires un congé pour vendre, à un prix de 91. 469, 41 € ; que cette offre a été acceptée par lettre du 14 janvier 2002 réceptionnée le 14 janvier 2002 ; que le délai légal de préavis de six mois commençait à courir le 1er mars 2002 et que les effets du congé aux fins de vente ne pouvaient s'exercer qu'à compter de cette date ; qu'à compter du 1er mars 2002, Monsieur Z... et Madame Y... auraient du bénéficier d'un délai de deux mois pour accepter l'offre et à compter de leur acceptation de 4 mois pour passer la vente compte tenu de ce qu'ils avaient recours à un prêt ; que Madame X... soutient que les effets du congé vente doivent être reportés au 1er mars 2002, l'accord sur la chose et sur le prix étant réalisé dès cette date, les effets de l'acceptation de l'offre faite par Monsieur Z... et Madame Y... le 14 janvier 2002 devaient également être reportés à cette date ; que la situation ayant été crée du seul fait de la bailleresse, le report de la validité du congé anticipé à la date du début de préavis ne peut avoir pour effet de faire perdre aux locataires le bénéfice de la loi qui leur accordait un délai de réflexion de deux mois ; qu'il y a lieu en conséquence de reporter la date de l'acceptation de l'offre de vente au 1er mai 2002, fin du délai de réflexion ; que les locataires ayant obtenu leur prêt et leur notaire ayant envoyé le projet d'acte le 28 juin 2002, ce n'est que par la faute de Madame X... que l'acte de vente n'a pu être régularisé dans le délai de quatre mois suivant l'acceptation ;
ALORS QUE le locataire qui accepte l'offre de vente du bailleur dispose pour la réalisation de l'acte de vente, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux ou en cas de recours à un prêt, de quatre mois ; que si la délivrance par anticipation d'un congé pour vendre avec droit de préemption du locataire a pour conséquence d'en reporter les effets à la date pour laquelle le congé aurait du être délivré, l'exercice également anticipé de l'option par le locataire qui notifie son acceptation de l'offre sous réserve de l'octroi d'un prêt oblige le locataire à justifier qu'il a obtenu le prêt et à réaliser la vente dans le délai légal de quatre mois à compter de sa réponse ; qu'en décidant du contraire en méconnaissance de la renonciation dépourvue d'équivoque au report du point de départ du délai de réflexion, la Cour d'appel a violé l'article 15 II al. 3 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(TRES SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif du 3 février 2009 complété par l'arrêt rectificatif du 31 mars 2009, d'avoir condamne Madame X... à payer à Monsieur Z... et à Madame Y... la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la vente n'ayant pu être réalisée en 2002 par la seule faute de Madame X..., celle-ci doit réparer l'entier dommage subi par les locataires qui ont du pendant 6 ans payer à fonds perdus des indemnités d'occupation et des loyers ; que la cour évalue le préjudice subi par les locataires à la somme de 20 000 € ;
1 / ALORS QUE la défense à une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient alors au juge de spécifier, dégénérer en abus lorsque sa légitimité a été reconnue par les premiers juges malgré l'infirmation dont leur décision a été l'objet ; qu'en reprochant à Madame X... d'avoir résisté abusivement à la demande en réalisation forcée de la vente, cependant que les premiers juges avaient reconnu la légitimité de sa résistance à la demande de réalisation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2 / ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'après avoir constaté que les premiers juges avaient débouté Monsieur Z... et Madame Y... de leurs demande en réalisation forcée de la vente, que leur jugement avait été confirmé par un arrêt, que cet arrêt avait été cassé et annulé par la Cour de cassation, la cour de renvoi a considéré que Madame X... avait commis une faute en résistant à la demande en réalisation de la vente occasionnant un préjudice inhérent au paiement de loyers et d'indemnité d'occupation pendant les six années de la procédure ; qu'en se déterminant de la sorte sans constater les circonstances particulières de nature à caractériser l'abus, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;
3 / ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'aux fins d'obtenir la somme de 20 000 € de dommages et intérêts, Monsieur Z... et Madame Y... avaient fait état pour tout préjudice, du remboursement du prêt contracté inutilement et des conséquences liées à l'obtention dudit prêt : augmentation de l'impôt sur le revenu, perte de l'allocation spécifique de solidarité, perte de l'allocation logement... ; qu'en considérant pour accorder la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts, que la faute de Madame X... avait occasionné, pour tout préjudice, l'obligation pour Monsieur Z... et Madame Y... l'obligation pendant 6 ans de payer à fonds perdus des indemnités d'occupation et des loyers, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;
4 / ET ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE l'obligation pour les locataires d'assumer le paiement à fonds perdu de loyers et d'indemnités d'occupation pendant toute la durée du litige résultait non pas de la résistance de la bailleresse à la demande en réalisation de la vente avant le début de la procédure judiciaire mais de sa résistance à la demande en réalisation forcée de la vente devant le juge ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
