LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que la seule coexistence de deux fonds limitrophes ne constituait pas en soi un signe apparent de servitude par destination du père de famille et que la SCI Maisons de Saint-Germain ne rapportait pas la preuve que la société de construction des maisons Kiteco avait voulu instituer une servitude, d'autre part, par une interprétation exclusive de dénaturation que l'ambiguïté des termes des conclusions rendait nécessaire, que la SCI Maisons de Saint-Germain et la société Maison France habitat n'invoquaient pas l'état d'enclave de leur fonds, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, la société Maisons de Saint--Germain et la société Maison France habitat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Maisons de Saint-Germain et la société Maison France habitat et les condamne, ensemble, à payer aux consorts X... et Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour les société Maisons de Saint-Germain et Maisons France habitat
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif d'AVOIR débouté la SCI MAISONS DE SAINTGERMAIN et la SAS MAISONS FRANCE HABITAT de leurs demandes tendant à faire constater l'existence à leur profit d'une servitude de passage sur la parcelle numéro 129, de les AVOIR condamnés à payer aux consorts X... et aux époux Y... pris comme une seule et même partie, une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et d'AVOIR ordonné à la SCI MAISONS DE SAINT-GERMAIN et à la SAS MAISON FRANCE HABITAT de remettre en place la clôture mise en place par les consorts X... et les époux Y..., dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 692 du Code civil dispose que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes ; que la servitude de passage est par définition discontinue puisqu'elle a besoin du fait de l'homme pour être exercée ; que, d'autre part, une servitude de passage qui ne se manifeste pas par des signes apparents ne peut pas s'acquérir par destination du père de famille et la seule coexistence de deux fonds limitrophes ne constitue pas, en soi, un signe apparent de servitude par destination du père de famille ; qu'en conséquence, ce type de servitude ne peut être établi par destination du père de famille, d'autant que la SCI MAISONS DE SAINT-GERMAIN ne rapporte pas expressément la preuve que la société de construction des maisons KITECO aurait voulu instituer cette servitude ; qu'enfin, la SCI MAISONS DE SAINT GERMAIN et la SAS MAISONS FRANCE HABITAT n'invoquent pas un état d'enclave de leurs fonds et ce d'autant moins qu'il résulte de la configuration des lieux et des plans versés aux débats, ainsi que de l'arrêté de permis de construire du 1er décembre 2006 qu'elles disposent d'un accès direct à la voie publique, c'est-à -dire à la route nationale 134 qui jouxte leur fonds ; qu'en conséquence, la Cour juge que la parcelle numéro 128, propriété de la SCI MAISONS DE SAINT-GERMAIN ne bénéficie pas d'une servitude de passage par destination du père de famille sur la parcelle numéro 129 propriété des consorts X... et des époux Y... et le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions » (arrêt p.5, al. 2 à 7).
1°) ALORS QU'une servitude de passage peut s'acquérir par destination du père de famille ; qu'en jugeant, en l'espèce, qu'« une servitude de passage » qui « est par définition discontinue puisqu'elle a besoin du fait de l'homme pour être exercée » et « qui ne se manifeste pas par des signes apparents ne peut pas s'acquérir par destination du père de famille » (arrêt p.5, al. 3 et 4), la Cour d'appel a violé les articles 693 et 694 du Code civil ;
2°) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en refusant de faire droit aux demandes des exposants sans examiner les pièces régulièrement produites par elles devant les juges du fond, et notamment, l'acte du 3 août 1998, le certificat d'urbanisme établi le 4 août 1997, le plan établi par Monsieur Philippe Z..., géomètre-expert ainsi que les informations cadastrales du 8 décembre 1997, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile et l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
3°) ALORS QUE les exposantes avaient produit, à l'appui de leur demande, l'acte du 3 août 1998, le certificat d'urbanisme établi le 4 août 1997 ainsi que le plan établi par Monsieur Philippe Z..., géomètre-expert, le 31 août 1994 et des informations cadastrales datées du 8 décembre 1997 ; qu'en jugeant que « la SCI MAISONS DE SAINT GERMAIN ne rapporte pas la preuve que la société de construction des maisons KITECO aurait voulu constituer une servitude » (arrêt p. 5, al. 5), la Cour d'appel a dénaturé, par omission l'acte du 3 août 1998, le certificat d'urbanisme établi le 4 août 1997, le plan établi par Monsieur Philippe Z..., géomètre-expert ainsi que les informations cadastrales du 8 décembre 1997, régulièrement produits aux débats par les exposantes, et a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE les exposantes faisaient valoir, dans leurs écritures d'appel, que « la servitude de passage est indispensable à l'exploitation de la SCI MAISONS DE SAINT GERMAIN », qu'« en raison du COS et des obligations urbanistiques, la société commerciale doit disposer d'un nombre minimum de parkings pour recevoir la clientèle » et que seul l'exercice d'une servitude de passage sur la parcelle litigieuse leur permettait de conserver l'intégralité des parkings nécessaires à son exploitation (conclusions responsives et récapitulatives, p. 8, al. 10 à p. 9, al. 4) ; que ce faisant, les exposantes démontraient que le fonds litigieux était enclavé et demandaient à la Cour d'appel de leur reconnaître une servitude de passage fondée sur l'existence d'une servitude ; qu'en jugeant que « la SCI MAISONS DE SAINT-GERMAIN et la SAS MAISONS FRANCE HABITAT n'invoquent pas un état d'enclave de leurs fonds » (arrêt, p. 5, al.6), la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE l'état d'enclave peut résulter de ce que le fonds n'a qu'une issue insuffisante sur la voie publique pour l'exploitation commerciale de sa propriété ou de ce que la dépense pour la réalisation d'un véritable accès serait hors de proportion avec l'usage qui en serait fait et la valeur du bien ; qu'en écartant, en l'espèce, l'existence d'un état d'enclave au seul motif que le fonds disposait « d'un accès direct à la voie publique, c'est-à -dire la route nationale 134 qui jouxte leur fonds » (arrêt, p. 5, al. 6), sans constater que cet accès était suffisant à l'exploitation commerciale de leur fonds par les sociétés MAISONS SAINT GERMAIN et MAISON FRANCE HABITAT, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil.
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