LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1184 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 juillet 2009), que par acte notarié du 28 décembre 2001, la société d'économie mixte de Montevrain a vendu à la société civile immobilière Lac diverses parcelles destinées à la réalisation d'un complexe de loisirs ; que l'acte stipulait que l'acquéreur devait commencer les travaux au plus tard deux mois après l'expiration des délais de recours relatifs au permis de construire à obtenir, sauf cas de force majeure ; qu'il comportait également une clause relative à la date d'achèvement des travaux, dans laquelle la mention dactylographiée "30 juin 2004" avait été rayée et la mention manuscrite "30 décembre 2004" rajoutée à la suite ; qu'il était aussi stipulé qu'en cas d'inobservation des délais, la vente pourrait être résolue, l'acquéreur ayant droit, en contrepartie, à une indemnité de résolution ; que reprochant à la société Lac de n'avoir pas rempli son obligation de construire, la SEM l'a assignée en résolution de la vente ;
Attendu que pour la débouter de sa demande, l'arrêt retient que la mention relative à la date d'achèvement des travaux ne comporte aucune date puisque celle du 30 juin 2004 est rayée et que celle de 30 décembre 2004, non paraphée, est nulle, de sorte que la SEM ne peut utilement arguer de l'inachèvement des travaux au 30 décembre 2004 pour demander la résolution de la vente, alors que cette date d'achèvement, réputée non écrite, a pour effet de rendre inopérante la clause résolutoire particulière insérée à l'acte de vente ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'acquéreur n'avait pas manqué à son obligation de commencer les travaux dans un délai déterminé et si cette inexécution n'était pas de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi.PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juillet 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Lac aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Lac et la condamne à payer à la société d'économie mixte de Montevrain la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Sem Montevrain
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SEM MONTEVRAIN de ses demandes tendant à voir prononcer la résolution du contrat de vente qu'elle avait conclu avec la SCI LAC, ordonner en conséquence la restitution des terrains vendus et condamner cette dernière à lui payer une somme de 200.000 euros à titre de dommages-intérêts,
Au visa des conclusions signifiées par la SCI LAC le 3 décembre 2008,
Alors, d'une part, que l'arrêt a été rendu au visa de conclusions signifiées par la SCI LAC le 3 décembre 2008, veille de la clôture de l'instruction, prononcée le lendemain, 4 décembre 2008 ; que la SEM MONTEVRAIN avait cependant sollicité, par conclusions signifiées et déposées le 8 décembre 2008, que soit ordonnée la révocation de la clôture et, à défaut, le rejet des débats des conclusions précitées de la SCI LAC, en dénonçant «une violation manifeste du principe du contradictoire» ; qu'en se prononçant de la sorte, sans mentionner l'existence de la contestation ainsi soulevée et sans se prononcer sur la demande de la SEM MONTEVRAIN tendant à ce que soit ordonnée la révocation de la clôture et, à défaut, le rejet des débats des conclusions de la SCI LAC, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 5 et 455 du code de procédure civile, ensemble les articles 15 et 16 du même code,
et alors, d'autre part, que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense ; que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été mises à même d'en débattre contradictoirement ; qu'en se prononçant de la sorte, en considération de conclusions d'appel de la SCI LAC signifiées et déposées le 3 décembre 2008, veille de la clôture de l'instruction sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la SEM MONTEVRAIN avait été mise à même de pouvoir répondre à ces conclusions, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15 et 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué débouté la SEM MONTEVRAIN de ses demandes tendant à voir prononcer la résolution du contrat de vente qu'elle avait conclu avec la SCI LAC, ordonner en conséquence la restitution des terrains vendus et condamner cette dernière à lui payer une somme de 200.000 euros à titre de dommages-intérêts,
Aux motifs que selon les articles 12 et 13 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes authentiques, qu'il «n 'y a ni surcharges ni interligne ni addition dans le corps de l'acte et que les chiffres surchargés, interlignés ou ajoutés sont nuls ... les renvois portés en marge ou au bas de la page sont, à peine de nullité, paraphés par le notaire et les autres signataires de l'acte» ; que la date d'achèvement des travaux mentionné à l'acte du 28 décembre 2001, initialement fixée au 30 juin 2004, a été rayée et remplacée par celle, manuscrite, du 30 décembre 2004, ajoutée en marge, mais que cet ajout n'est paraphé ni du notaire ni du signataire de l'acte ; que la mention du nombre de mots rayés et nuls portée en fin d'acte ne saurait suppléer à la formalité du paraphe de l'ajout exigée par le texte susvisé à peine de nullité ; qu'il s'ensuit que la mention relative à la date d'achèvement des travaux ne comporte aucune date puisque celle du 30 juin 2004 est rayée et que celle du 30 décembre 2004 est nulle ; qu'au surplus, il est constant et non contesté que le cahier des charges de la ZAC des Frênes n'a pas été annexé à l'acte de cession, en sorte que les obligations contenues dans ce cahier qui n'ont pas été reprises dans l'acte de cession du 28 décembre 2001 sont inopposables au cessionnaire ; qu'il suit de ces éléments que la SEM Montevrain ne peut utilement arguer de l'inachèvement des travaux au 30 décembre 2004 pour demander la résolution de la vente alors que cette date d'achèvement, réputée non écrite, a pour effet de rendre inopérante la clause résolutoire particulière insérée à l'acte de vente ; qu'il y a donc lieu, au vu de ces éléments, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de débouter la SEM Montevrain de sa demande de résolution,
Alors, d'une part, que les articles 13 et 14 du décret du 26 novembre 1971, dans sa rédaction résultant du décret du 10 août 2005, disposent, le premier, qu'«Il n'y a ni surcharge ni interligne ni addition dans le corps de l'acte et les mots et les chiffres surchargés, interlignés ou ajoutés sont nuls. Les blancs nécessités par l'utilisation des procédés de reproduction sont barrés. Le nombre de blancs barrés, celui des mots et des nombres rayés sont mentionnés à la fin de l'acte. Cette mention est paraphée par le notaire et les autres signataires de l'acte», et, le second, que «Les renvois sont portés soit en marge, soit au bas de la page, soit à la fin de l'acte. Les renvois portés en marge ou au bas de la page sont, à peine de nullité, paraphés par le notaire et les autres signataires de l'acte. Les renvois portés à la fin de l'acte sont numérotés. S'ils précèdent les signatures il n'y a pas lieu de les parapher…» ; qu'il en résulte que les mots rayés nuls et les renvois dont le nombre est mentionné à la fin de l'acte sont réguliers même s'ils n'ont pas été paraphés dans le corps de l'acte, en marge, ou au bas de la page dans laquelle ils figurent ; qu'en retenant que «la mention du nombre de mots rayés et nuls portée en fin d'acte ne saurait suppléer à la formalité du paraphe de l'ajout exigée par le texte susvisé à peine de nullité», cependant que l'acte notarié du 28 décembre 2001 comporte, in fine, la mention suivante, paraphée par les parties : «Dont acte sur dix neuf pages…comprenant…-renvoi approuvé : un…-chiffre rayé nul : six -mot nul :un», la Cour d'appel a violé les articles 13 et 14 du décret du 26 novembre 1971, dans sa rédaction résultant du décret du 10 août 2005,
Alors, d'autre part, et subsidiairement, que la nullité de la mention «30 décembre 2004», substituée, dans l'acte, à «30 juin 2004», à la fin de la phrase «L'acquéreur devra… avoir achevé les travaux au plus tard le…», avait nécessairement pour effet la remise en vigueur de la date initialement convenue entre les parties pour l'achèvement des travaux sous la sanction, expressément stipulée, de la résolution du contrat ; qu'en ajoutant «que la mention relative à la date d'achèvement des travaux ne comporte aucune date puisque celle du 30 juin 2004 est rayée et que celle du 30 décembre 2004 est nulle», la Cour d'appel a violé les articles 13 et 14 du décret du 26 novembre 1971, ensemble l'article 1134 alinéa 1 du code civil,
Alors, de troisième part, que l'article B de l'acte notarié du 28 décembre 2001, intitulé «Délais d'exécution», est rédigé dans les termes suivants : «L'acquéreur devra : Commencer les travaux au plus tard deux mois après l'expiration des délais de recours relatifs au permis de construire à obtenir par la SCI LAC et sauf cas de force majeure. Et avoir achevé les travaux au plus tard le…» ; qu'il institue ainsi deux délais distincts, de commencement et d'achèvement des travaux ; que l'article D, intitulé «Résolution en cas d'inobservation des délais» prévoit que «La vente pourra être résolue par décision de la SEM de MONTEVRAIN, notifiée par acte d'huissier, en cas d'inobservation d'un des délais fixés ci-dessus. L'acquéreur aura droit, en contrepartie, à une indemnité de résolution qui sera calculée ainsi qu'il suit : 1. Si la résolution intervient avant le commencement de tous travaux, l'indemnité sera égale au prix de vente, déduction faite de dix pour cent à titre de dommages et intérêts forfaitaires ; 2. Si la résolution intervient après le commencement des travaux, l'indemnité ci-dessus est augmentée d'une somme égale au montant de la plus-value apportée au terrain par les travaux régulièrement réalisés sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre utilisée» ; qu'en se bornant à énoncer «que la SEM Montevrain ne peut utilement arguer de l'inachèvement des travaux au 30 décembre 2004 pour demander la résolution de la vente alors que cette date d'achèvement, réputée non écrite, a pour effet de rendre inopérante la clause résolutoire particulière insérée à l'acte de vente», après avoir constaté que «le permis de construire a été délivré le 13 mars 2002 et une déclaration d'ouverture de chantier a été effectuée pour le 1° juillet 2002, mais deux constats d'huissier respectivement dressés les 9 mai 2003 et 26 janvier 2004 à la requête de la SEM Montevrain ont établi qu'aucuns travaux n'avaient débuté à ces dates sur les terrains objet de la vente», sans rechercher si la résolution du contrat de vente ne devait pas être prononcée en considération de l'inobservation par la SCI LAC du délai de commencement des travaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1 du code civil,
Alors, de quatrième part, que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, telles qu'elles résultent de leurs écritures ; que le Tribunal, dans le jugement entrepris, avait énoncé, pour prononcer la résolution du contrat, que «c'est… conformément au contrat de concession que le cahier des charges relatif à la vente des parcelles à la SCI LAC inclut les clauses-type prévues par le décret du 3/02/55 relatives au délai d'exécution des travaux par l'acquéreur et à la résolution de la vente en cas d'inobservation de ces délais ; que la SCI LAC n'est dès lors pas fondée à soutenir que la SEMM ne pouvait lui imposer ces clauses» ; qu'en cause d'appel, pour solliciter l'infirmation dudit jugement, la SCI LAC soutenait que la SEMM ne pouvait pas utilement se prévaloir des obligations qui avaient été mises à sa charge dans l'acte de vente du 31 octobre 1996 par lequel l'EPAMARNE lui avait vendu les terrains litigieux, qui ne lui étaient pas opposables, sauf à avoir été reprises dans l'acte notarié du 28 décembre 2001, ce qui, selon elle, n'aurait pas été le cas, les «dispositions particulières» y figurant, qui s'y référaient, y ayant été glissées plus ou moins subrepticement, sinon à son insu, et cet acte de vente du 31 octobre 1996 n'ayant pas été annexé à l'acte notarié du 28 décembre 2001 ; qu'elle faisait ainsi valoir -«que dans le cadre de la présente procédure, la SEM se prévaut ainsi d'une «obligation» capitale à la charge de l'acquéreur, qui ne figurait absolument pas dans la promesse de vente, qui déroge totalement au droit des ventes, et qui est «insérée» subrepticement et au milieu de l'acte, sans que ceci fasse même l'objet d'un paragraphe clair et précis dans les charges et conditions de vente ; que la SEM de MONTEVRAIN tente ainsi de se prévaloir de prétendues clauses qui figureraient dans l'acte de vente du 31 octobre 1996 entre EPAMARNE et la SEM ; qu'il apparaît qu'ainsi noyé dans un fatras de rappels administratifs, il est fait mention que la vente a lieu conformément aux conditions imposées par l'EPARMANE dans l'acte de vente à la SEM de MONTEVRAIN du 31 octobre 1996 ; que dans ses conclusions, page 5, la SEM de MONTEVRAIN, qui avait basé son argumentation sur cet acte du 31 octobre 1996 auquel la SCI LAC n'a pas été partie, est obligé de convenir que cet acte n'était pas annexé… que l'acte devait obligatoirement être annexé et paraphé, faute de quoi cet acte est parfaitement inopposable à la SCI LAC», -«que la prétendue «obligation» qui découlerait soi-disant d'un acte du 31 octobre 1996 et auquel la SCI LAC n'est pas partie, non annexé à l'acte du 28 décembre 2001, «glissée» dans l'acte de vente et qui change complètement l'économie du contrat, doit être réputée non écrite et totalement inopposable à la SCI LAC» et -«que la SEM de MONTEVRAIN, dans ses conclusions, prétend maintenant que le notaire n'était pas obligé d'annexer à son acte l'acte du 31 octobre 1996 et que c'est la raison pour laquelle il n'a pas été annexé ; qu'en tout état de cause, si cet acte du 31 octobre 1996 entraînait des conséquences juridiques pour la SCI LAC, il était impératif qu'il soit annexé» ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, qu'«il est constant et non contesté que le cahier des charges de la ZAC des Frênes n'a pas été annexé à l'acte de cession, en sorte que les obligations contenues dans ce cahier qui n'ont pas été reprises dans l'acte de cession du 28 décembre 2001 sont inopposables au cessionnaire», la Cour d'appel a méconnu les termes du litige qui lui était soumis, tels qu'ils résultaient des prétentions exposées par les parties dans leurs écritures, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile,
Alors, de cinquième part, qu'en retenant, à l'appui de sa décision, qu'«il est constant et non contesté que le cahier des charges de la ZAC des Frênes n'a pas été annexé à l'acte de cession, en sorte que les obligations contenues dans ce cahier qui n'ont pas été reprises dans l'acte de cession du 28 décembre 2001 sont inopposables au cessionnaire», sans préciser quelles «obligations» du cahier des charges de la ZAC DES FRENES, intéressant le présent litige, n'auraient pas été reprises dans l'acte notarié du 28 décembre 2001, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1 du code civil, ensemble l'annexe 2 du décret n° 55-216 du 3 février 1955,
Et alors, enfin, qu'en retenant, à l'appui de sa décision, qu'«il est constant et non contesté que le cahier des charges de la ZAC des Frênes n'a pas été annexé à l'acte de cession, en sorte que les obligations contenues dans ce cahier qui n'ont pas été reprises dans l'acte de cession du 28 décembre 2001 sont inopposables au cessionnaire», cependant que la difficulté, à ce sujet, portait sur le point de savoir si l'acte notarié du 28 décembre 2001 reprenait ou non les prescriptions d'ordre public de l'annexe 2 du décret n° 55-216 du 3 février 1955, ce qu'il lui incombait de rechercher, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 1 du code civil, ensemble l'annexe 2 du décret n° 55-216 du 3 février 1955.
