LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société BG Promotion immobilière du désistement de son pourvoi incident ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions d'appel que la société Conudep et la SCI Les Palmiers aient soutenu que la publication du certificat de carence dressé par le notaire conditionnait l'opposabilité aux tiers du jugement du 8 novembre 2005 valant vente, publié à la conservation des hypothèques le 27 décembre 2006 ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et partant, irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, la société Conudep et la SCI Les Palmiers aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la société Conudep et la SCI Les Palmiers à payer à la société BG promotion immobilière la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Conudep et de la SCI Les Palmiers ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société Conudep et la SCI Les Palmiers, demanderesses au pourvoi principal
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande d'annulation des sommations de payer des 24 mai et 5 juin 2007, constaté la résiliation du bail à effet du 5 juillet 2007, ordonné l'expulsion de la société CONUDEP et condamné cette dernière à payer à la société BG PROMOTION IMMOBILIERE la somme de 30.570 € au titre de l'arriéré de loyers pour la période du 1er janvier 2007 au 6 juillet 2007, outre une indemnité d'occupation mensuelle de 5.095 € à partir du 5 juillet 2007, jusqu'à libération effective des lieux,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SA CONUDEP et la SCI LES PALMIERS maintiennent que les conditions du transfert de propriété ne sont pas réunies, si bien que celui-ci est inopposable à la locataire, et que la partie adverse ne pouvait entrer en jouissance avant la réitération de la vente par acte authentique ou, à défaut, constatation par le notaire de la transcription à la Conservation des Hypothèques ; qu'il ressort pourtant des actes dont le contenu et la chronologie ont été ci-dessus rappelés qu'après la signification du jugement du 8 novembre 2005, exécutoire par provision, le notaire commis a mis en oeuvre la disposition de ce jugement prévoyant la réitération de la vente par acte authentique dans le délai d'un mois, sommant la SCI LES PALMIERS de se présenter en son étude le 29 décembre 2005 ; qu'à défaut pour cette société d'avoir comparu à cette date, le jugement valait vente (souligné par la cour), l'argument tiré par la SCI LES PALMIERS de ce que le prix n'était pas payé étant d'autant plus dépourvu de fondement que la somme de 762.000 € correspondant au prix convenu a été versée à Me X... le 22 décembre 2005 par chèque de banque, et consigné par cet officier ministériel à la Caisse des Dépôts, ainsi qu'il en a attesté -et que la SCI LES PALMIERS, qui en réalité continue à faire fi des décisions judiciaires prononcées en sa défaveur, n'en a pas réclamé l'attribution, comme l'a relevé le Tribunal de Grande Instance de BESANCON ; que pour autant le transfert de propriété n'était pas réalisé, à l'égard des tiers, avant l'accomplissement des formalités de publicité foncière, le 27 décembre 2006, peu important que le jugement du 8 novembre 2005 ait été signifié antérieurement par la SARL BG PROMOTION IMMOBILIERE à la SA CONUDEP, ou que cette société et la SCI LES PALMIERS ait le même dirigeant ; qu'il n'est pas discuté que la SA CONUDEP ne s'est pas acquittée du loyer auprès de la SARL BG PROMOTION IMMOBILIERE à partir de janvier 2007, comme elle en avait l'obligation ; que dès lors le commandement de payer visant la clause résolutoire conventionnelle, décerné à la SA CONUDEP le 5 juin 2007, a suffi à mettre en oeuvre ladite clause et à entraîner la résiliation de plein droit du contrat de bail puisque même si l'arriéré de loyer exigible était limité à la période de janvier à mai 2007 et non pas d'octobre 2006 à mai 2007, le défaut de paiement concernait au moins un terme comme prévu par la clause précitée ; qu'en conséquence, il échet de confirmer le jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de BESANCON en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à effet du 5 juillet 2007 et ordonné l'expulsion de la SA CONUDEP »
ET AUX MOTIFS, ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE « sur la publication du jugement et le versement du prix : que le jugement rendu le 8 novembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de BESANCON confirmé par arrêt rendu par la cour d'appel de BESANCON le 13 avril 2007 et qui a dit parfaite la vente immobilière entre la SCI LES PALMIERS et la SARL BG PROMOTION a été publiée le 27 décembre 2006 à la Conservation des Hypothèques de BESANCON (1er bureau) ; quant au prix convenu entre les parties et aux frais mis à la charge de l'acquéreur, à supposer que leur versement soit un nécessaire préalable à la validité de la vente, ce que le jugement précité ne dit pas, il ressort d'attestations établies M. X..., notaire et par la Caisse des Dépôts et Consignations que leur montant a été versé par l'acquéreur dès 2005 et que le prix reste consigné ; que dans ces conditions les demanderesses sont mal fondées à contester que l'acquéreur n'a pas justifié des diligences qui lui incombaient, observation faite que la venderesse qui n'a pas voulu passer l'acte authentique s'abstient de toute demande tendant à la perception du prix » ;
ALORS QU' il résulte du dispositif du jugement du Tribunal de Grande Instance de BESANCON du 8 novembre 2005 que cette décision vaudrait vente de l'immeuble de la SCI LES PALMIERS à la BG PROMOTION IMMOBILIERE si le vendeur ne se présentait pas devant le notaire à la date convenue pour la signature de l'acte authentique ; que le transfert de propriété n'était par conséquent opposable aux tiers qu'à compter de la publication au bureau de la conservation des hypothèques, soit de l'acte authentique de vente, soit, en cas de carence de l'acquéreur, de celle du jugement du 8 novembre 2005 et du certificat de carence dressé par le notaire ; qu'en jugeant que la publication du seul jugement du Tribunal de Grande Instance de BESANCON du 8 novembre 2005 rendait opposable aux tiers la vente entre la SCI LES PALMIERS et la société BG PROMOTION IMMOBILIERE, sans constater que l'ensemble des conditions auxquelles avait été subordonnée la vente par cette décision de justice avaient été portés à la connaissance des tiers par voie de publicité foncière, la Cour d'appel a violé les articles 30 du décret du 4 janvier 1955, et 1134 et 1351 du Code civil.
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société BG promotion immobilière, demanderesse au pourvoi incident
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation prononcée à l'encontre de la société Conudep au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 30.570 €, représentant les loyers impayés entre le 1er janvier et le 6 juillet 2007 ;
Aux motifs que « le transfert de propriété n'était pas réalisé, à l'égard des tiers, avant l'accomplissement des formalités de publicité foncière, le 27 décembre 2006, peu important que le jugement du 8 novembre 2005 ait été signifié antérieurement par la SARL BG PROMOTION IMMOBILIERE à la SA CONUDEP, ou que cette société et la SCI LES PALMIERS aient le même dirigeant ; qu'il n'est pas discuté que la SA CONUDEP ne s'est pas acquittée du loyer auprès de la SARL BG PROMOTION IMMOBILIERE à partir de janvier 2007, comme elle en avait l'obligation ; que dès lors le commandement de payer visant la clause résolutoire conventionnelle, décerné à la SA CONUDEP le 5 juin 2007, a suffi à mettre en oeuvre ladite clause et à entraîner la résiliation de plein droit du contrat de bail puisque même si l'arriéré de loyer exigible était limité à la période de janvier à mai 2007 et non pas d'octobre 2006 à mai 2007, le défaut de paiement concernait au moins un terme comme prévu par la clause précitée ; qu'en conséquence il échet de confirmer le jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de Besançon en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à effet du 5 juillet 2007 et ordonné l'expulsion de la SA CONUDEP ; que la demande en résiliation du contrat de bail pour inexécution des obligations de la locataire, qui n'est d'ailleurs plus que subsidiaire dans les écritures de la SARL BG PROMOTION IMMOBILIERE, est donc sans objet, de même que la procédure issue de la demande formée par cette société devant le Tribunal d'Instance de Besançon ; que la SARL BG PROMOTION IMMOBILIERE, après avoir demandé et obtenu un arriéré de loyers pour la période du 8 novembre 2005 au juillet 2007 chiffré sur la base d'un loyer mensuel de 3.811,23 € devant le Tribunal de Grande Instance, et en même temps devant le Tribunal d'Instance un arriéré pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2007 sur la base d'un loyer mensuel de 5.086,66 €… réclame en instance d'appel dans les deux procédures la condamnation de la SA CONUDEP à lui payer la somme de 106.995 € correspondant aux loyers échus indexés du 8 novembre 2005 au 5 juillet 2007, ainsi qu'une indemnité d'occupation de 5.095 € du 5 juillet 2007 au jour de la libération effective des lieux ; qu'aux termes du bail conclu le 1er octobre 1990, le loyer fixé à 300.000 FF annuellement est révisable à l'expiration de chaque période triennale en fonction du taux de variation de l'indice du coût de la construction au 3ème trimestre publié par l'INSEE ; que la SA CONUDEP n'a pas critiqué la réévaluation du loyer, qu'elle fixait elle-même, avec la SCI LES PALMIERS, à 5.086,66 € devant le Tribunal de Grande Instance de Besançon (tandis que la SARL BG PROMOTION IMMOBILIERE revendiquait seulement 3.811,23 €, comprenne qui pourra) ; qu'au vu de l'évolution du coût de la construction produite en annexes, le loyer mensuel s'élevait à 5.095 € à partir du 1er octobre 2005, soit un arriéré de 5.095 x 6 = 30.570 € de janvier 2007 à juin 2007, auquel s'ajoutera une indemnité d'occupation de 5.095 € » (arrêt attaqué, p. 6 in extenso) ;
Alors que le défaut de publication des actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 ne rend ceuxci inopposables qu'aux seuls tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertus d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés ; qu'au cas présent, la société Conudep, locataire et, comme telle, titulaire d'un simple droit de créance vis-à-vis du propriétaire, ne tenait pas de la SCI Les Palmiers un droit sur l'immeuble loué concurrent de celui de la société BG Promotion immobilière et également soumis à publicité ; qu'en se fondant néanmoins, pour dénier à la société BG Promotion immobilière le droit d'obtenir le paiement de l'arriéré de loyers antérieur au mois de janvier 2007, sur la circonstance que la vente de l'immeuble loué n'avait donné lieu à l'accomplissement des formalités de publicité foncière que le 27 décembre 2006, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 30, 1° du décret du 4 janvier 1955.
