LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1742 du code civil et l'article 724 du même code, ensemble l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Attendu que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur ; que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt, sous l'obligation d'acquitter toutes les charges de la succession ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 1er octobre 2008), que par acte du 23 mai 1955, la Société de participations industrielles du Sud-Est (SPISE), propriétaire d'une maison d'habitation soumise aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, l'a donnée à bail à M. Paul X... ; qu'au décès de ce dernier, survenu en 1973, son épouse, Mme Hélène Y..., est demeurée dans les lieux loués jusqu'à son propre décès, le 9 avril 2002 ; que le 22 août 2005, la société Unicoop, aux droits de la SPISE, a délivré à Mme Anne-Marie Y..., soeur de Mme Hélène Y..., et à Mme Brigitte X..., fille de cette dernière, un commandement de payer des arriérés de loyer couvrant la période de juin 2000 à août 2005 ; que Mme Brigitte X... (Mme X...) a agi en nullité de ce commandement et en reconnaissance de son droit au maintien dans les lieux ; que la société Unicoop a reconventionnellement demandé l'expulsion de Mme X... et sa condamnation à lui payer une certaine somme en sa qualité d'héritière de sa tante, Mme Anne-Marie Y..., qui avait occupé les lieux jusqu'à son décès le 5 octobre 2005, une autre somme au titre de son occupation personnelle ainsi qu'une indemnité d'occupation ;
Attendu que pour dénier à Mme X... les droits locatifs qu'elle tenait de sa mère, l'arrêt retient que les héritiers du titulaire du bail ne peuvent obtenir le bénéfice de ce bail que s'ils l'ont revendiqué et qu'aucune des pièces produites ne révèle que Mme X..., ait entendu poursuivre l'exécution du bail, ce qui supposait nécessairement qu'elle paye le montant du loyer convenu ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que Mme X... était héritière de sa mère, titulaire du bail, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée ;
Condamne la société Unicoop aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Unicoop à payer à la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté madame Brigitte X... de sa demande en reconnaissance d'un droit au bail ou au maintien dans les lieux concernant un immeuble situé à Cognac et de l'avoir déclarée occupante sans droit ni titre dudit immeuble depuis le 5 octobre 2005, de l'avoir condamnée à le vider, de l'avoir condamnée à payer à la société Unicoop, propriétaire des lieux, les sommes de 7.480,17 euros en qualité d'héritière de madame Y... et de 1.593, 68 euros à titre d'indemnité d'occupation pour son occupation personnelle et de l'avoir condamnée à payer à la société Unicoop une indemnité mensuelle d'occupation de 400 euros à compter du 1er décembre 2006 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE les parties s'accordaient sur le fait que l'immeuble litigieux avait été loué à monsieur Paul X... aux termes d'un bail sous seing privé en date du 14 mai 1955, relevant de la loi du 1er septembre 1948 ; que Madame Brigitte X... s'était expressément située prioritairement dans la situation d'héritière du droit au bail, mais subsidiairement, qu'elle invoquait le droit au maintien dans les lieux ; qu'il ressortait des pièces du dossier et notamment de la pièce n°3 de la demanderesse que monsieur X... avait bien reçu, le 18 décembre 1963, un congé qui lui avait été adressé par l'ancienne propriétaire des lieux, la société SPISE, lui conférant le statut de bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux, à compter de l'expiration du bail, c'est-à-dire à compter du 31 mars 1964 ; que toutefois il ne semblait pas qu'un congé ait été également signifié à madame Hélène X..., épouse du locataire en titre (…) ou en tout cas, la preuve n'en était pas rapportée, de sorte que le congé délivré à son époux lui était inopposable ; que la co-titularité du bail édictée par l'article 1751 du code civil avait déjà été instituée au moment de la délivrance du congé puisque sa rédaction actuelle résulte de l'article 19 de la loi 62-902 du 4 août 1962 ; que dès lors madame Hélène X... aurait pu prétendre à la continuation du bail, en l'absence de congé valide à son égard, il convenait de retenir la thèse d'une transmission du bail par succession (jugement, pp. 2 et 3) ; que madame Brigitte X... avait fait valoir qu'à la date du décès de sa mère survenu au mois d'avril 2002, elle vivait dans les lieux loués, que le contrat de bail lui avait été transmis en vertu de l'article 1742 du code civil, que les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et non celles du 6 juillet 1989, s'appliquaient dans la procédure ; qu'en sa qualité de seule héritière de sa mère elle pouvait prétendre au bénéfice du bail, et qu'elle était bien fondée à invoquer l'exception d'inexécution à l'encontre de la société Unicoop qui n'avait pas entretenu les locaux ; que c'était cependant à bon droit que la société Unicoop soutenait que les héritiers du titulaire du bail ne pouvaient obtenir le bénéfice de ce dernier que s'ils l'avaient revendiqué ; qu'aucune des pièces produites ne révélait que madame X..., ou sa tante, avaient entendu poursuivre l'exécution du bail ce qui aurait supposé nécessairement qu'elle payât le montant du loyer convenu ; qu'il ressortait au contraire, notamment du commandement de payer du 22 août 2005, que les loyers n'avaient pas été réglés depuis l'année 2000, soit pendant plus de cinq ans ; qu'il n'était pas établi ni même soutenu que des versements avaient été effectués pendant cette période ni depuis lors ; que madame X... ne pouvait à ce titre invoquer une quelconque exception d'inexécution tirée du mauvais état des lieux, alors que la société Unicoop ne l'avait à aucun moment dispensée du paiement du loyer, et qu'aucune décision de justice n'avait permis aux occupantes successives de ne pas régler ou de consigner celui-ci ; que dans ces conditions madame X... était irrecevable aussi bien dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948, que dans celui de la loi du 6 juillet 1989 à réclamer le bénéfice de la transmission du bail dont elle n'avait pas entendu poursuivre l'exécution faute d'avoir payé le loyer correspondant (arrêt, p. 5) ;
ET AUX MOTIFS, EVENTUELLEMENT ADOPTES, QU'il convenait donc de juger qu'au décès de madame veuve Hélène X... le 9 avril 2002, un nouveau bail verbal de droit commun s'était établi au profit de madame Y..., mais qu'il avait pris fin à son décès de sorte que la requérante se trouvait occupante, sans droit, ni titre (jugement, p. 3) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bail d'un immeuble soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas résolu par la mort du preneur ; qu'en retenant au contraire, pour dénier à madame Brigitte X... tout droit au titre du bail dont était co-titulaire sa mère, que ledit bail avait été rompu par le décès de cette dernière et remplacé par un nouveau bail verbal de droit commun, la cour d'appel a violé l'article 1742 du code civil, par fausse interprétation ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le droit au bail se transmet aux héritiers du seul fait du décès du preneur, sans qu'ils aient à exprimer à cette fin de volonté particulière ; qu'en retenant au contraire, pour dénier à madame Brigitte X... tout droit au titre du bail, que l'intéressée n'avait pas réclamé le bénéfice dudit contrat, dont sa mère était co-titulaire, ni entendu en poursuivre l'exécution, la cour d'appel a violé les articles 720 et 724 du code civil, par fausse interprétation ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'héritier du preneur initial d'un bail peut refuser de payer le montant du loyer en cas d'inexécution grave de l'une de ses obligations par le bailleur, de sorte qu'un tel refus n'est pas de nature à caractériser nécessairement une absence de volonté de l'héritier du preneur de poursuivre l'exécution du bail ; qu'en retenant au contraire que la volonté de l'héritier du preneur de poursuivre l'exécution du bail supposait nécessairement qu'il paye le loyer, la cour d'appel a violé les articles 720, 724 et 1134 du code civil ;
ALORS, DE SURCROIT ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le preneur peut, même sans autorisation du bailleur ou du juge, refuser d'exécuter son obligation de payer le loyer lorsque le bailleur a contrevenu gravement à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux et d'entretenir ceux-ci ; qu'en retenant au contraire, pour en déduire que madame Brigitte X... ne pouvait invoquer une quelconque exception d'inexécution tirée du mauvais état des lieux, que ni le bailleur, ni le juge ne l'y avaient autorisée, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil.
