LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique , ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'expropriation en choisissant parmi les termes de comparaison produits, qu'elle a réévalués pour tenir compte de l'évolution du marché de l'immobilier jusqu'à la date de la décision de première instance, ceux qui lui sont apparus les mieux appropriés ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs adoptés, relevé qu'il était impossible de déduire avec suffisamment de précision du rapport de la société OGD une répartition exacte des secteurs pollués et de ventiler par zone le coût des travaux de dépollution, la cour d'appel a souverainement retenu que l'abattement pour dépollution devait être fixé proportionnellement à la surface expropriée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Territoires aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Territoires ; la condamne à payer à la société Giat industries la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour la société Territoires.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 7.189.145,36 € le montant total de l'indemnité d'expropriation due par la société TERRITOIRES à la société GIAT INDUSTRIES ;
Aux motifs que : « EVALUATION
il n'est contesté par aucune des parties que les bâtiments situés sur l'emprise sont dépourvus de valeur.
Dans ces conditions il convient d'appliquer la méthode de récupération foncière, c'est-à-dire la méthode consistant à déduire de la valeur nue du terrain le coût de démolition des bâtiments existants.
Contrairement aux affirmations de la société GIAT INDUSTRIES la méthode de récupération foncière, retenue par le premier juge ne saurait être confondue avec la méthode dite du « bilan aménageur » dont elle demande l'application.
Cette méthode retenue par l'expropriée ne peut valablement être appliquée en matière d'expropriation, dans la mesure où la valeur du terrain est fixée selon la méthode du compte à rebours, consistant à partir du prix prévisionnel de vente des locaux, à reconstituer les différents coûts grevant l'opération de construction, pour parvenir, par soustraction, à la valeur du terrain.
Il s'agit d'une méthode aléatoire, dépendant pour partie de la marge bénéficiaire fixée par l'aménageur et des frais de commercialisation et de publicité pouvant sensiblement varier d'une opération à l'autre.
Il convient en conséquence d'écarter la méthode du bilan aménageur proposée par l'expropriée.
Comme l'a relevé le premier juge, il convient d'évaluer l'emprise, à la date du jugement, en tenant compte des mutations peu éloignées dans le temps et l'espace, portant sur des biens similaires ou présentant les mêmes avantages ou contraintes.
En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a écarté la mutation du 07 mai 1999 comme étant trop ancienne.
Seront également écartées les références suivantes :
* La mutation du 19 décembre 2001 portant sur la parcelle DO 25 d'une superficie de 1 336 m², dans la mesure où il s'agissait d'une parcelle supportant une maison, divisée en appartements,
* Les termes de comparaison cités par l'expropriée (pièce n° 30) dans la mesure où il s'agit de terrains à bâtir situés en plein centre ville en zone aménagée.
Doivent être prises en compte :
* La vente du 14 mai 2002 de la parcelle CL 27 appartenant à la SCI JOMARI, au prix de 20,69 euros du m², toutefois, le terrain est situé dans une zone éloignée du site exproprié,
* La vente Département d'Ille et Vilaine/TERRITOIRES du 21 décembre 2006 de la parcelle AW 23 située à Saint Jacques de la Lande, acquise au prix de 15 euros le m², dans la mesure où il s'agit d'une parcelle située à l'intérieur de la ZAC de la « Courrouze » classée au PLU en zone 1AU.
Toutefois, il s'agit d'une parcelle de faible superficie, située sur la commune de Saint Jacques de la Lande et de moins bonne configuration (délaissé de route).
* La vente du 26 avril 2001 pour un prix de 60,98 euros le m² des parcelles d'une superficie de 13 170 m² sises boulevard de Cleunay à Rennes, parcelles situées à l'intérieur du périmètre de la ZAC la « Courrouze ».
Ces parcelles supportant pour partie (5 000 m²) des bâtiments destinés à être réhabilités, le prix du m² a été fixé terrain intégré.
Ce prix de cession concerne toutefois des terrains situés en zone UI (zone urbanisée destinée à l'activité) permettant la construction de bureaux et non d'immeubles d'habitation.
L'examen de l'ensemble de ces références permet de vérifier que les terrains sur Saint Jacques de la Lande se négocient autour de 15 euros à 20 euros le m² et sur Rennes autour de 60 euros du m².
Compte tenu de l'augmentation du foncier au cours des dernières années, c'est à juste titre que le premier juge a retenu une valeur de 80 euros le m², en se référant à la transaction du 26 avril 2001, portant sur des terrains situés à proximité de l'emprise.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef.
Abattement pour dépollution et démolition
Les parties s'accordent pour considérer que le site est pollué et évaluent à 2 900 000 euros le coût de la dépollution.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'abattement du chef de la dépollution proportionnellement à la surface expropriée, soit 2 900 000 euros x 105 813 / 182 614 = 1 680 362,40 euros. L'expropriant ne saurait être suivi en ce qu'il soutient que la dépollution concerne 80 % du site et non uniquement l'emprise, ce pourcentage de 80 % ne se retrouvant pas dans le rapport du coût de dépollution produit aux débats.
Le terrain étant évalué selon la méthode de « récupération foncière » il convient en outre de déduire du montant de l'indemnité principale le coût de démolition des bâtiments situés sur l'emprise arrêté à la somme de 211 490 euros HT, outre le coût de démolition du gymnase estimé à hauteur de 40 000 euros.
Il sera en conséquence déduit de l'indemnité principale une somme de 250 000 euros pour démolition et de 1 680 362,40 euros pour dépollution.
L'indemnisation de la société GIAT INDUSTRIES s'effectuera en conséquence ainsi qu'il suit :
Indemnité principale :
105 813 m² x 80 euros 8 465 040,00 euros abattement pour dépollution 1 680 362,40 euros abattement pour démolition 250 000,00 euros
TOTAL 6 534 677,60 euros
Indemnité de remploi :
20 % jusqu'à 5 000 euros 1 000,00 euros 15 % entre 5 000 et 15 000 euros 1 500,00 euros 10 % sur 6 519 677,60 651 967,76 euros
TOTAL 654 467,76 euros » ;
1. Alors que, d'une part, en ne fournissant aucune explication sur ce qui pouvait justifier sa décision de porter à 80,00 € / m² la valeur des terrains litigieux au titre d'une « augmentation du foncier » dont elle s'est bornée à affirmer l'existence, la Cour d'appel, qui, par ailleurs, avait expressément retenu, à l'issue d'un examen concret de nombreux termes de référence cités par elle, que les terrains sur Saint-Jacques de-la-Lande se négociaient autour de 15,00 à 20,00 € / m² et sur Rennes autour de 60,00 € / m², a procédé à une motivation par voie de simple affirmation et a, de ce fait, violé l'article 455 du Code de Procédure civile ;
2. Alors que, d'autre part, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-14 du Code de l'Expropriation en retenant que l'abattement pour dépollution devait se limiter à la seule emprise litigieuse en ne se fondant que sur la seule circonstance, inopérante, selon laquelle le pourcentage de 80 %, invoqué par la société TERRITOIRES, ne se retrouvait pas dans le rapport du coût de dépollution produit aux débats et sans vérifier, pour autant, la réalité de la situation exposée par la société GIAT INDUSTRIES.
