LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'acte notarié mentionnait la visite du bien acheté par l'acquéreur déjà propriétaire du lot numéro 14, que la végétation n'était pas susceptible de masquer la configuration d'un terrain dont la contemplation depuis la parcelle exploitée permettait d'apercevoir pour un acquéreur normalement diligent, l'existence d'un talus rectiligne sur une centaine de mètres, que l'emplacement réel du talus pouvait être visualisé au moment de l'acquisition ainsi que la modification de sa configuration en 2003, lors de l'achat, par rapport à la situation constatée en 1997, ce dont il résultait que l'acquéreur pouvait se convaincre de la réalité de ce qu'il achetait, que l'acte notarié ne mentionnait pas l'annexion du plan mais faisait référence à un arrêté municipal déterminant l'assiette et l'étendue de la chose vendue dans le lotissement ainsi qu'un plan géométrique de ce découpage sans que l'acquéreur puisse invoquer ce document au regard de la configuration du terrain, la cour d'appel, procédant à la vérification de la réalité des lieux par rapport aux stipulations contractuelles, en a souverainement déduit que la société Levillain chauffage sanitaire avait acquis la parcelle constituant le lot numéro 15 en l'état apparent de sa configuration dont elle avait une parfaite connaissance au jour de l'entrée en jouissance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Levillain chauffage sanitaire aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Levillain chauffage sanitaire à payer à la commune de Carpiquet la somme de 2 500 euros et à la SCI Sofran la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Levillain chauffage sanitaire ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Levillain chauffage sanitaire
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SAS LEVILLAIN CHAUFFAGE SANITAIRE de sa demande d'indemnisation des préjudices subis du fait de la délivrance d'un terrain d'une contenance non conforme aux spécifications du plan annexé à l'acte de vente ;
AUX MOTIFS QUE «pour critiquer la motivation du premier juge, la société LEVILLAIN déclare en substance (conclusions p.6) «qu'elle était déjà installée (bâtiment et parkings) pour son activité sur l'ensemble d'une parcelle (lot n° 14) limitrophe de celle acquise en début d'année 2003 étant observé que les deux parcelles se trouvent sensiblement à la même altitude selon les photographies et les plans qu'elle produit , que les lieux litigieux étaient en friche depuis longtemps» et que «des mauvaises herbes de très grande hauteur dissimulant totalement le terrain, les apports de terre et de remblai effectués par la Mairie et les voisins n'étaient pas visibles», que «la présence des herbes hautes empêchait une description détaillée et certaine des lieux, précisément quant à sa surface plane du sol disponible», qu'en fait elle «ne s'est rendue compte de la difficulté que lorsqu'elle a demandé à une entreprise de commencer les travaux de voirie et qu'un géomètre s'est rendu sur les lieux (ce qui correspond au relevé topographique effectué en avril 2004) ; elle ajoute que le terrain n'a jamais fait l'objet d'une réception de sa part ; QUE toutefois, selon les constatations (non contestées) de l'expert, reprises par le premier juge, « les remblais de terrain forment un talus d'une hauteur de 5 à 6 mètres sur une largeur d'environ 8 à 12 mètres» ; ainsi, contrairement au soutien de l'appelante, le premier juge a exactement considéré, en regard des déclarations précitées de la société LEVILLAIN et des constatations contradictoires de l'expert, que «la société demanderesse qui connaissait nécessairement l'état du terrain qu'elle se proposait d'acquérir comme étant voisin de celui sur lequel elle exerce son activité, a signé l'acte de vente en connaissance de cause et ne peut se plaindre de la disparité entre le descriptif annexé à l'acte et l'état réel de ce terrain ; il convient de rappeler que l'acte notarié produit (par) la société LEVILLAIN mentionne sa visite du bien acheté ; sans qu'il soit besoin de connaissances particulières sur la végétation susceptible de se développer sur ce terrain «en friche depuis longtemps», situé en zone européenne au climat tempéré, on n'imagine guère comment des herbes, seraient elles mauvaises et de très grande hauteur, pourraient masquer la morphologie substantielle du terrain dont la contemplation depuis la parcelle exploitée permettait d'apercevoir, pour un acquéreur normalement diligent, l'existence d'un talus rectiligne sur une centaine de mètres, manifestement en bordure de la parcelle inculte, d'autant que les limites Nord des lots n° 14 (déjà exploité par la société LEVILLAIN) et 15 (en friche ainsi acquise) sont en alignement rectiligne sur toute leur longueur ; pouvait ainsi être visualisé sans difficulté l'emplacement réel du talus litigieux (compte tenu de sa hauteur et de sa largeur) au moment de l'acquisition, la modification de la morphologie du terrain lors de son achat en janvier 2003, par rapport à la situation constatée en février 1997, le talus ondulant de façon importante de part et d'autre de la ligne droite délimitant géométriquement des parcelles alors non aménagées par les SCI ; enfin la pousse d'herbes «de très grande hauteur» sur un terrain «en friche depuis longtemps» n'établit pas l'existence d'une intervention humaine en apport de terres notamment par la SCI LAURETTE depuis janvier 2003 (achat par la SAS LEVILLAIN exploitant déjà une parcelle limitrophe), alors que le relevé topographique correspondant à la situation actuelle sera établi dès avril 2004 ; autrement dit, l'acquéreur pouvait se convaincre de la réalité de ce qu'il achetait, soit en parcourant le lot convoité, soit même en l'observant depuis sa parcelle, déjà exploitée, en prévision d'une éventuelle extension ; on ajoutera que la «désignation d'un bien» par l'acte notarié (p.2) ne mentionne pas l'annexion du plan du lot mais fait référence à un arrêté municipal ayant «également autorisé la commercialisation des terrains du lotissement résultant du découpage à la demande» ; ainsi, seul le plan (géométrique) de ce découpage, lequel détermine l'assiette et l'étendue de la chose vendue dans le lotissement, figure contractuellement sur l'annexe litigieuse, sans que l'acquéreur, en l'absence d'une autre clause utile à cet égard, puisse invoquer ce même caractère contractuel, tiré de la morphologie du terrain ; ainsi, en cédant une «parcelle de terrain», «dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance», le vendeur n'est tenu que de délivrer une certaine superficie, indépendamment des contraintes résultant de l'état du terrain acheté, l'ajout de terres sur une «parcelle de terrain» ne pouvant être considérée comme un empiètement, ces terres soutiendraient elles désormais les constructions réalisées sur les parcelles limitrophes ; l'achat ayant été accepté en l'état apparent du terrain par l'acquéreur, ce dernier, aurait il mal évalué le coût de sa valorisation selon son projet constructif (en raison de l'importance des travaux de terrassement subséquents), ne peut donc se faire un grief des contraintes découlant de la configuration actuelle de son terrain et de celui de ses voisins ; l'acceptation par la société LEVILLAIN de cet état apparent de la morphologie du terrain ne lui permet pas davantage de se prévaloir d'une action que son vendeur (la commune) aurait négligé d'exercer à l'encontre des propriétaires des lots voisins, auraient-il s déversé des terres sur «une « parcelle de terrain » qui sera ainsi vendue en cet état ne 2003 …» (arrêt attaqué p. 3 à 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE «qu'aux termes de l'article 1134 alinéas 1 et 3 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, par actes en date des 7 janvier et 18 février 2003, la commune de Carpiquet a vendu à la société LEVILLAIN une parcelle de terrain cadastrée ZD n° 354 et formant le lot n° 15 du lotissement «Zone d'Activités Rue des Monts Panneaux» ; il était notamment précisé dans cet acte, au titre des conditions générales, que «l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous l'immeuble, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède, soit même de la surface du bien vendu, la différence en plus ou en moins, s'il en existe, entre la contenance sus-indiquée et celle réelle, excédât-elle un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet» ; que la société LEVILLAIN invoque à l'encontre de cette clause de non garantie à l'obligation de délivrance de la chose dans l'état où elle se trouve au moment de la vente telle que prévue à l'article 1614 du Code civil ; cependant il y a d'abord lieu de constater que le talus dont il est fait état en demande provient de remblais réalisés en 1997, donc bien antérieurement à la vente et que par conséquent la parcelle de terrain objet de la vente a été livrée dans l'état dans lequel elle se trouvait au moment de la vente ; ensuite, s'il n'est pas contesté que le plan joint à l'acte de vente était antérieur à ces remblais et ne correspondait pas à l'état réel du terrain, il convient néanmoins de relever d'une part la circonstance que la société LEVILLAIN était propriétaire, avant d'acheter le lot n° 15, du lot voisin n° 14 sur lequel sont implantés les bâtiments principaux de son activité, d'autre part que, selon les constatations de l'expert, les remblais de terrain forment un talus d'une hauteur de 5 à 6 mètres sur une largeur variant d'environ 8 à 12 mètres ; il apparaît ainsi que la société demanderesse, qui connaissait nécessairement l'état du terrain qu'elle se proposait d'acquérir, comme étant voisin de celui sur lequel elle exerce son activité, a signé l'acte de vente en connaissance de cause et ne peut se plaindre de la disparité entre le descriptif annexé à l'acte et l'état réel de ce terrain ; la clause de non garantie prévue à l'acte doit donc produire ses pleins effets…» (jugement confirmé p. 5 et 6) ;
ALORS D'UNE PART QUE la délivrance s'entend de la remise d'une chose conforme à celle promise ; que le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat et que la constatation dans l'acte de vente de ce que l'acquéreur a visité l'immeuble vendu ne dispense pas le juge de vérifier que la contenance de la chose vendue est bien conforme aux stipulations du contrat ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations des juges du fond qu'il existe une « disparité entre le descriptif annexé à l'acte et l'état réel de ce terrain », en raison de l'existence sur le lot n° 15 d'un talus «d'une hauteur de 5 à 6 mètres sur une largeur d'environ 8 à 12 mètres», sur un tracé « rectiligne d'une centaine de mètres» (jugement confirmé p. 6 § 1 et 2 et arrêt attaqué p. 4 § 3, 4 et 5 in fine) ; qu'en outre, comme le soulignait la SAS LEVILLAIN dans ses écritures d'appel (p. 5 à 7), «il a fallu une expertise judiciaire, confiée à Monsieur X..., pour définir l'ampleur de la difficulté» et s'apercevoir que le talus litigieux, qui se trouvait, contrairement au plan annexé à l'acte de vente, entièrement implanté sur le lot n° 15, privait l'acquéreur d'1/ 5ème de la superficie acquise, la superficie réelle de la parcelle se trouvant selon l'expert judiciaire réduite de 4.688 m² à 3.745 m² (cf. rapport d'expertise p. 6), soit une emprise au sol de 943 m² représentant bien 1/5ème de la surface du lot n°15 ; qu'en retenant cependant que la SAS LEVILLAIN, qui selon l'acte de vente avait «visité» le lot n° 15 et accepté de le prendre «en son état au jour de son entrée en jouissance», pour en déduire qu'elle aurait accepté en toute connaissance de cause la délivrance de la parcelle vendue telle qu'elle a été mise en sa possession, sans vérifier comme il lui était pourtant demandé la conformité aux stipulations contractuelles de la contenance réelle et utile du lot n° 15, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1604, 1614 et 1616 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la non conformité de l'immeuble vendu au plan annexé à l'acte de vente constitue un défaut de délivrance ; que l'existence dans l'acte de vente d'une clause de non garantie de désignation et de contenance du bien vendu ne dispense pas le vendeur de son obligation de délivrer la chose convenue ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations des juges du fond qu'il existe une «disparité entre le descriptif annexé à l'acte et l'état réel de ce terrain», en raison de l'existence sur le lot n° 15 d'un talus «d'une hauteur de 5 à 6 mètres sur une largeur d'environ 8 à 12 mètres», sur un tracé « rectiligne d'une centaine de mètres» (jugement confirmé p. 6 § 1 et 2 et arrêt attaqué p. 4 § 3, 4 et 5 in fine) ; qu'il en résulte encore « que le plan joint à l'acte de vente était antérieur à ces remblais et ne correspond(ait) donc pas à l'état réel du terrain…» (jugement confirmé p. 5 in fine) et qu'«apparaît ainsi la modification de la ligne de crête du talus, désormais sensiblement rectiligne, l'intégralité de la pente du terrain se trouvant ainsi sur la parcelle litigieuse, au voisinage de sa limite Nord…» (arrêt attaqué p. 2 in fine) ; qu'en refusant de tirer les conséquences légales de ces constatations et énonciations, dont résulte la non conformité avérée de la parcelle vendue aux prescriptions du contrat de vente et du plan annexé, pour donner force obligatoire à la clause de non garantie de contenance stipulée aux conditions générales de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil ;
ALORS subsidiairement QUE seul le vendeur de bonne foi est fondé à revendiquer l'application d'une clause de non garantie de désignation et de contenance ; qu'en l'espèce, comme le soulignait la SAS LEVILLAIN dans ses écritures d'appel (p. 8 et 9), l'expert judiciaire a pu préciser dans son rapport (p. 5) que «lors de la vente à la SAS LEVILLAIN, la commune ne pouvait ignorer la modification substantielle des lieux puisqu'elle avait signé en août 2002 le plan de délimitation dressé par M. Y... (annexe 5) sur lequel la nouvelle localisation du talus apparaît nettement…», ce qui constituait assurément de mauvaise foi la commune de Carpiquet qui avait ainsi sciemment soumis au notaire rédacteur de l'acte de vente du 7 janvier 2003 un plan des lieux de 1997 manifestement dépassé au regard du plan de 2002 qu'elle avait elle-même contresigné ; qu'en faisant application de la clause de non garantie litigeuse sans vérifier la bonne foi de la venderesse, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1604 du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE la détermination du champ contractuel englobe l'ensemble des éléments en considération desquels les parties se sont engagées, y compris toutes les pièces annexes ; que la délivrance conforme englobe toutes les qualités de la chose vendue, telles qu'elles peuvent résulter de l'ensemble de ces éléments ; qu'en l'espèce, comme constaté dans l'arrêt, la discordance est manifeste entre le lot n° 15 tel qu'il figure au plan annexé à l'acte de vente, sur lequel, à l'exception de l'angle Est, le tracé du talus litigieux figure sur les parcelles 16 et 17, et le lot n° 15 délivré, dont la superficie se trouve en réalité amputée de l'intégralité de ce talus, passant ainsi de 4.688 m² à 3.745 m² ; qu'en éludant cette réalité au prétexte que le plan versé en annexe de l'acte de vente n'aurait fait entrer dans le champ contractuel que la superficie au sol du lot n°15 et non pas sa «morphologie», pour considérer la présence du talus litigieux comme une simple «contrainte résultant de l'état du terrain acheté ne pouvant être considérée comme un empiètement», la Cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1134, 1604, 1614 et 1616 du Code civil.
