Met hors de cause, M. X..., ès qualités de liquidateur de la SCI Le Riviera, et la société Compagnie foncière de crédit ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Riom, 30 octobre 2008), que M. Y... a acquis de la société civile immobilière Le Riviera (la SCI) un appartement en l'état futur d'achèvement ; que la maîtrise d'oeuvre a été confiée à la société Dubost-Bruhat-Thomas aux droits de laquelle est venue la société Bruhat-Bouchaudy (le maître d'oeuvre) ; que le lot plâtres et peintures a été confié à la société Thain, le lot électricité et chauffage à la société Dumont, et le lot plomberie à la société Dumolard ; qu'une garantie d'achèvement a été souscrite auprès de la Compagnie foncière de crédit ; qu'après expertise, M. Y... a sollicité notamment, la reprise des désordres affectant l'ouvrage et son l'achèvement ;
Sur le second moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour déclarer irrecevables les demandes formées par M. Y... contre les locateurs d'ouvrage l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 1601-3 du code civil, par la vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, que M. Y... ne disposait d'aucune action en malfaçons, retards ou non conformités à l'encontre des différents entrepreneurs, que si M. Y... alléguait une action directe à leur encontre, il la fondait sur l'article 1165 du code civil, lequel s'inscrit dans le cadre de relations contractuelles inexistantes en l'espèce, l'acquéreur n'ayant aucun rapport juridique direct avec les entrepreneurs chargés de la construction ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Y... qui formait subsidiairement contre les locateurs d'ouvrage une action délictuelle en réparation du préjudice que lui auraient causé les fautes qu'il auraient commises à l'encontre du maître de l'ouvrage, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par M. Y... contre la SCP Debost-Bruhat-Thomas, la société Dumont et la société Dumolard, l'arrêt rendu le 30 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ;
Condamne, ensemble, la SCP Bruhat-Bouchaudy, la société Dumont et la société Dumolard aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la SCP Bruhat-Bouchaudy, de la société Dumont et de la société Dumolard ; les condamne, ensemble, à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; condamne M. Y... à payer à M. X..., ès qualités, et à la société Compagnie foncière de crédit la somme de 1 000 euros chacun ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes de Monsieur Paul Y... à l'encontre de la Compagnie Foncière de Crédit ;
AUX MOTIFS QUE le 8 décembre 1993, la commune de Vichy a donné décharge du dépôt d'une déclaration d'achèvement de travaux, concernant l'immeuble en cause, selon attestation de conformité déposée par les architectes, la SCP DEBOST-BRUHAT-THOMAS, certifiant que les constructions avaient été réalisées conformément au permis de construire et aux plans annexés à ce dernier ; que le dernier expert, M. A..., a spécifié, en son rapport, que le certificat de conformité pouvait effectivement être délivré à cette date ; que si, ultérieurement, le maître de l'ouvrage a procédé à l'installation d'une piscine, en haut du bâtiment LE RIVIERA, affectant l'appartement de M. Y... et entraînant le refus de certificat de conformité de la commune, sous réserve d'un permis de construire modificatif, il n'en demeure pas moins que l'engagement de la COMPAGNIE FONCIÈRE DE CRÉDIT, tel que défini dans l'acte sous seing privé du 30 avril 1992, avait pris fin et qu'elle se trouvait déchargée, par la délivrance de l'attestation prévue à l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; que l'article 3 du contrat prévoyait aussi, expressément, que l'engagement prendrait fin à l'achèvement de la construction des biens immobiliers, cet achèvement résultant de la déclaration certifiée par un homme de l'art et entraînant sa libération entière et définitive ; que le premier juge a justement considéré qu'il convenait de rejeter la demande de M. Y... de ce chef ;
ALORS QUE la déclaration certifiée par un homme de l'art prévue à l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme ne met un terme à la garantie extrinsèque d'achèvement des travaux qu'en l'absence de défauts de conformité ayant un caractère substantiel et de malfaçons rendant les ouvrages réalisés impropres à leur utilisation ; que la cour d'appel a constaté en l'espèce l'existence de divers désordres et de multiples non-conformités ; qu'en se bornant toutefois à retenir que la garantie d'achèvement des travaux était éteinte depuis la déclaration faite par le maître d'oeuvre, le 8 décembre 1993, sans rechercher concrètement, comme elle y était invitée, si l'existence de défauts de conformité ayant un caractère substantiel ou de malfaçons rendant les ouvrages réalisés impropres à leur utilisation n'étaient pas de nature à exclure l'extinction de ladite garantie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 261-3, R. 261-1, R. 261-2, R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, et L. 462-1 du code de l'urbanisme.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes de Monsieur Paul Y... à l'encontre de la SCP Debost-Bruhat-Thomas, de la société Thain, de la société Dumolard et d'avoir mis hors de cause ces mêmes sociétés ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1601-3 du code civil, par la vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur est tenu d'en payer le prix, à mesure de l'avancement des travaux et le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'il est acquis que la réception de l'ouvrage intervient dans les rapports entre l'entrepreneur et le vendeur ; que l'appréciation de la conformité de l'ouvrage ne peut se faire qu'au moment de la délivrance de l'immeuble et doit s'apprécier dans le cadre de la conformité de la chose livrée à la chose promise et vendue ; que l'acte notarié du 16 janvier 1993 prévoyait expressément que l'acquéreur aurait la jouissance des lots lors de leur achèvement et de la prise de possession ; que, dans ces conditions, M. Y... ne dispose d'aucune action, en malfaçons, retards ou non conformités, à l'encontre des différents entrepreneurs, en sorte que c'est à juste titre que le premier juge a mis hors de cause ces derniers ; que, si M. Y... allègue une action directe à leur encontre, il la fonde, en ses écritures, sur l'article 1165 du code civil, lequel s'inscrit dans le cadre de relations contractuelles, inexistantes en l'espèce, l'acquéreur n'ayant aucun rapport juridique direct avec les entrepreneurs chargés de la construction ; que le premier juge avait justement relevé qu'il ne s'agissait pas d'un litige de construction mais d'un désaccord entre vendeur et acquéreur, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement ;
1°) ALORS QUE l'acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et dispose contre les locateurs d'ouvrage d'une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 1134 et 1165 du code civil et, par fausse application, l'article 1601-3 du code civil ;
2°) ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QUE dans ses écritures d'appel, l'exposant faisait valoir qu'à défaut d'action contractuelle de droit commun ouverte à l'encontre des locateurs d'ouvrage, ses demandes étaient encore justifiées sur un fondement délictuel, à raison de fautes contractuelles lui ayant causé un préjudice (conclusions, p. 22) ; qu'en omettant de répondre à ce moyen déterminant, de nature à justifier condamnation des locateurs d'ouvrage fautifs, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
