LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu que par acte établi par M. X... avec le concours de M. Y..., notaires, la SCI La Guerrie (la SCI) a fait l'acquisition auprès de la société l'Indicateur vendômois promotion de plusieurs lots d'un immeuble en l'état futur d'achèvement ; que pour le paiement du prix, l'acte prévoyait que les versements échelonnés étaient tous sans exception payables par chèque établi à l'ordre de la banque Hervet, établissement de crédit ayant assuré le financement du programme immobilier ou du notaire instrumentaire et que ne serait pas libératoire le paiement effectué au mépris de cette clause de domiciliation ; que l'acquéreur a cependant procédé à des règlements directement entre les mains du promoteur, lequel a détourné les fonds, situation qui a conduit la banque à procéder à une saisie immobilière ; que la SCI a alors engagé une action en responsabilité contre M. Y..., reprochant au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil ;
Attendu que la SCI reproche à l'arrêt attaqué (Orléans, 2 juin 2009) de l'avoir déboutée de sa demande indemnitaire, alors, selon le moyen, que lorsque les modalités de paiement du prix présentent un risque pour l'acquéreur, le notaire est tenu d'informer spécialement celui-ci sur l'exacte portée de l'acte convenu ; qu'en décidant néanmoins que, dès lors que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, conclu entre la SCI La Guerrie et la société l'Indicateur vendômois promotion le 28 septembre 1992, indiquait clairement qu'à défaut pour la SCI La Guerrie de payer le prix de la vente à l'établissement financier la banque Hervet ou au notaire de la venderesse, M. X..., le versement à toute autre personne, ne serait pas libératoire, M. Y... n'était pas tenu d'informer la SCI La Guerrie des risques d'un paiement à toute autre personne que la banque Hervet ou au notaire de la venderesse, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel a constaté, d'une part, que l'acte litigieux, en des termes particulièrement clairs, avait appelé l'attention de l'acquéreur sur les modalités de paiement convenues, sur leur caractère rigoureusement impératif et sur les conséquences d'une éventuelle inobservation de la clause de domiciliation et relevé, d'autre part, que la SCI avait parfaitement mesuré le sens et la portée de cette stipulation, puisqu'elle s'y était conformée dans un premier temps, avant de procéder, sans prendre conseil auprès du notaire, à des versements entre les mains du promoteur à la suite de manoeuvres commises par ce dernier ; qu'elle a pu en déduire que l'officier public n'avait pas manqué à son devoir de conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société La Guerrie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Guerrie et la condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour la société La Guerrie.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI LA GUERRIE de ses demandes tendant à voir juger que Maître Y... a manqué à son devoir de conseil et d'information à son égard et à le voir condamné à lui payer la somme de 182.428,92 € à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts courus sur celle de 82.246,24 € à compter du 1er janvier 2006 et jusqu'au paiement ;
AUX MOTIFS QUE si le notaire a l'obligation d'éclairer les parties sur le sens et la portée des clauses de l'acte, il convient de relever qu'en l'espèce, les clauses de la vente en état futur d'achèvement entre la Société L'INDICATEUR VENDÔMOIS PROMOTION et la S.C.I LA GUERRIE étaient particulièrement claires ; qu'ainsi, loin de constituer une dissémination des conditions de paiement du prix de nature à en altérer la clarté, le rappel à trois passages différents de l'acte, en des termes voisins mais non contradictoires entre eux, des obligations des acquéreurs constituait une redondance attirant, au contraire, lourdement l'attention de ces derniers sur l'obligation de respecter scrupuleusement les modalités contractuellement prévues sous peine de voir tout paiement effectué dans des conditions différentes, ne pas être libératoire ; que surtout, la S.C.I LA GUERRIE ne peut sérieusement soutenir ne pas avoir compris les termes de cet acte, alors qu'elle en a parfaitement respecté la teneur lors de ses premiers versements et qu'elle a donc rempli ses obligations conformément à la convention ; qu'il résulte, en effet, du jugement du Tribunal de grande instance de BLOIS du 24 octobre 1996, dans l'instance ayant opposé la BANQUE HERVET à la S.C.I LA GUERRIE, que les premiers versements ont eu lieu soit entre les mains du notaire Maître X..., soit par chèque établi au nom de la "BANQUE HERVET compte L'INDICATEUR VENDÔMOIS PROMOTION" ; que la S.C.I LA GUERRIE ne justifie pas avoir demandé conseil à Maître Y... avant de modifier une manière de faire qui, jusque là, respectait parfaitement l'acte de vente ; qu'il n'est même pas démontré que le notaire ait eu connaissance des versements effectués directement entre les mains de la Société L'INDICATEUR VENDÔMOIS PROMOTION ; qu'il ne s'évince pas, non plus, des courriers de cette dernière qu'elle ait sollicité l'émission des chèques en son nom alors que ces correspondances se bornent à demander paiement d'une fraction du prix en fonction de l'état d'avancement de la construction et que la S.C.I LA GUERRIE pouvait donc, tout en obtempérant, continuer à libeller ses paiements à l'ordre de la BANQUE HERVET ; qu'il est inopérant, pour la S.C.I LA GUERRIE, de souligner qu'elle n'a pas été la seule victime, parmi les acquéreurs des lots de copropriété, des agissements de Monsieur et Madame Z..., dirigeants de la société L'INDICATEUR VENDÔMOIS PROMOTION, qui n'ont pas reversé les fonds perçus sur le compte centralisateur ; qu'une telle situation s'explique par la présence fréquente de Monsieur et Madame Z... sur le chantier, les rapports de confiance qu'ils avaient su créer avec les acquéreurs et les manoeuvres qu'ils ont été amenés à commettre pour convaincre ces derniers de leur verser les fonds, mais ne permet ni de démontrer l'absence de clarté de l'acte, ni encore moins la faute de Maître Y... qui, manifestement, n'assistait pas tous les acheteurs ; qu'il résulte de ces éléments qu'aucune faute n'est démontrée contre Maître Y... dans l'exécution de son obligation de conseil ; que la S.C.I LA GUERRIE sera donc déboutée de ses demandes contre lui et le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions ;
ALORS QUE lorsque les modalités de paiement du prix présentent un risque pour l'acquéreur, le notaire est tenu d'informer spécialement celui-ci sur l'exacte portée de l'acte convenu ; qu'en décidant néanmoins que, dès lors que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, conclu entre la SCI LA GUERRIE et la Société L'INDICATEUR VENDOMOIS PROMOTION le 28 septembre 1992, indiquait clairement qu'à défaut pour la SCI LA GUERRIE de payer le prix de la vente à l'établissement financier la BANQUE HERVET ou au notaire de la venderesse, Maître X..., le versement à toute autre personne, ne serait pas libératoire, Maître Y... n'était pas tenu d'informer la SCI LA GUERRIE des risques d'un paiement à toute autre personne que la BANQUE HERVET ou au notaire de la venderesse, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
