LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'après avoir analysé, sans le dénaturer, l'acte du 12 janvier 2005 et les correspondances échangées entre les parties, la cour d'appel, recherchant la commune intention des parties, a souverainement retenu qu'elles n'avaient pas entendu soumettre leur convention au statut des baux commerciaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la convention signée par les parties ne fixant ni durée, ni conditions de dénonciation, était à durée indéterminée et pouvait être résiliée unilatéralement par le locataire le 12 novembre 2005, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une demande d'indemnité d'occupation pour la période postérieure à la date d'effet du congé et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative aux usages du lieu qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Chaton aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Chaton à payer à la société Fuchs Benoit la somme de 2 500 euros ;rejette la demande de la société Chaton ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux conseils pour la société Chaton
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la convention du 12 janvier 2005 conclue entre la SCI Chaton et la SARL Fuchs Benoit n'était pas soumise au statut des baux commerciaux et condamné la SCI Chaton à payer à la SARL Fuchs Benoit la somme de 51.537,54 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2005 à hauteur de 3.827,20 €, du 10 juillet 2007 à hauteur de 23.942,33 €, du 17 août 2007 à hauteur de 17.222,40 €, du 3 octobre 2007 à hauteur de 804,81 € et du 15 octobre 2007 à hauteur de 5.740,80 €,
AUX MOTIFS QU'"il ressort des pièces produites aux débats que la SARL Fuchs Benoit louait à la SNCF un terrain de 1.600 m2 situé à Mézidon Canon destiné à l'entrepôt de traverses de chemin de fer moyennant un loyer trimestriel de 1.080,64 € hors taxes. Lors de l'acquisition de ce terrain par la SCI Chaton des pourparlers se sont engagés entre les parties sur la prorogation de la location. Par courrier du 10 novembre 2004, la SCI Chaton a proposé de porter le loyer à 1.600 € hors taxes par trimestre. Cette proposition a été acceptée par la société Fuchs Benoit le 13 décembre 2004. La SCI Chaton a proposé par courrier du 7 janvier 2005 d'adjoindre à la location trois places de parking et a modifié sa proposition de loyer en la portant à 4.000 € hors taxes par trimestre au motif que la société Fuchs Benoit occuperait 4.000 m2. La proposition était donc d'un euro hors taxes par mètre carré et par trimestre. Le 12 janvier 2005, les parties ont signé une convention portant sur la mise à disposition de 1.600 m2 moyennant un loyer de un euro hors taxes par mètre carré et par mois. Il est précisé qu'un bail commercial 3, 6, 9 sera à établir. Le projet de bail commercial signé le 2 février 2005 par la SCI Chaton ne sera jamais régularisé par la société Fuchs Benoit. Il convient de souligner que les échanges de courrier qui ont abouti à la signature de l'acte sous seing privé du 12 janvier 2005 ne portaient que sur l'objet du bail à savoir la mise à disposition de terrain occupé par la société Fuchs Benoit et sur le prix du loyer. Les parties n'avaient pas jusqu'alors discuté du statut juridique de la location et des autres clauses du bail qu'elles envisageaient de conclure. L'écrit du 12 janvier 2005 ne concrétise l'accord de volonté des parties que sur le prix du bail et la superficie mise à disposition, et s'il est envisagé l'établissement d'un bail commercial, les autres conditions de ce bail restent à déterminer. L'absence d'accord de la société Fuchs sur la nature de ce bail et ses conditions est démontrée par son refus de signer le projet présenté à sa signature par la SCI Chaton au début du mois de février 2005. En l'absence de régularisation du bail et la mention "bail commercial 3, 6, 9 à établir" portée sur l'acte du 12 janvier 2005 ne suffisant pas à attester de la volonté non équivoque de la société Fuchs Benoit de se soumettre immédiatement, sans discussion complémentaire sur les clauses du bail à établir, au statut des baux commerciaux, qui ne pouvait relever que de la convention des parties s'agissant d'un terrain nu non soumis légalement de par sa nature au dit statut, la SCI Chaton n'est pas fondée à revendiquer l'application des dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce à son bénéfice. La convention signée par les parties ne fixant pas de durée, ni les conditions de sa dénonciation, il s'agit d'une convention à durée indéterminée que la société Fuchs Benoit a légitimement pu résilier de façon unilatérale le 12 novembre 2005" (arrêt, p. 3 et 4),
1°) ALORS QUE le bailleur et le preneur peuvent convenir, même tacitement, de soumettre au statut des baux commerciaux un bail qui y échappe en raison de son objet, de l'affectation des lieux ou de la qualité des parties ;
Qu'en l'espèce, par convention en date du 12 janvier 2005, la SCI Chaton à donné à bail à la Sarl Fuchs un terrain d'une superficie de 1.600 m2, pour un loyer mensuel de 1 euro HT par m2, soit de 1.600 € ; qu'il était convenu à l'article III « Conditions juridiques : Bail commercial 3, 6, 9 à établir. Paiement du loyer par trimestre et d'avance. Paiement taxe foncière à 30 jours facturation sur justificatif » ; qu'il s'ensuivait que les parties avaient convenu d'une location soumise à la législation sur les baux commerciaux ;
Que, pour estimer que cette convention n'était pas soumise au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a considéré que « l'écrit du 12 janvier 2005 ne concrétise l'accord de volonté des parties que sur le prix du bail et la superficie mise à disposition, et s'il est envisagé l'établissement d'un bail commercial, les autres conditions de ce bail restent à déterminer », si bien que « en l'absence de régularisation du bail et la mention "bail commercial 3, 6, 9 à établir" portée sur l'acte du 12 janvier 2005 ne suffisant pas à attester de la volonté non équivoque de la société Fuchs Benoit de se soumettre immédiatement, sans discussion complémentaire sur les clauses du bail à établir, au statut des baux commerciaux, qui ne pouvait relever que de la convention des parties s'agissant d'un terrain nu non soumis légalement de par sa nature au dit statut, la SCI Chaton n'est pas fondée à revendiquer l'application des dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce à son bénéfice » ;
Qu'en statuant ainsi, alors que si l'instrumentum restait à « établir », les parties avaient indiscutablement décidé de soumettre immédiatement leur convention (negotium) au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis des actes qui lui sont soumis ;
Qu'en l'espèce, par convention en date du 12 janvier 2005, la SCI Chaton à donné à bail à la Sarl Fuchs un terrain d'une superficie de 1.600 m2, pour un loyer mensuel de 1 euro HT par m2, soit de 1.600 € ; qu'il était convenu à l'article III « Conditions juridiques : Bail commercial 3, 6, 9 à établir. Paiement du loyer par trimestre et d'avance. Paiement taxe foncière à 30 jours facturation sur justificatif » ; qu'il s'ensuivait que les parties avaient convenu d'une location soumise à la législation sur les baux commerciaux ;
Que, pour estimer que cette convention n'était pas soumise au statut des baux commerciaux, la cour d'appel a considéré que « l'écrit du 12 janvier 2005 ne concrétise l'accord de volonté des parties que sur le prix du bail et la superficie mise à disposition, et s'il est envisagé l'établissement d'un bail commercial, les autres conditions de ce bail restent à déterminer » ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention du 12 janvier 2005 et a, par là même, violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SCI Chaton à payer à la SARL Fuchs Benoit la somme de 51.537,54 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2005 à hauteur de 3.827,20 €, du 10 juillet 2007 à hauteur de 23.942,33 €, du 17 août 2007 à hauteur de 17.222,40 €, du 3 octobre 2007 à hauteur de 804,81 € et du 15 octobre 2007 à hauteur de 5.740,80 €,
AUX MOTIFS QUE "la convention signée par les parties ne fixant pas de durée, ni les conditions de sa dénonciation, il s'agit d'une convention à durée indéterminée que la société Fuchs Benoit a légitimement pu résilier de façon unilatérale le 12 novembre 2005. Le 12 janvier 2005, les parties ont signé une convention portant sur la mise à disposition de 1.600 m2 moyennant un loyer de un euro hors taxes par mètre carré et par mois … S'agissant de la demande reconventionnelle présentée par la société Fuchs Benoit, la convention du 12 janvier 2005 portant clairement que le loyer est fixé à un euro le mètre carré par mois, et ce loyer ayant été réglé par la société locataire, elle ne peut utilement soutenir que ce serait par erreur qu'elle aurait porté sa signature sur la convention même si les courriers échangés ne font état que du prix d'un euro par trimestre, le règlement du prix sans contestation démontrant son accord sur le prix pratiqué. Dans ces conditions, la société Fuchs Benoit ne peut prétendre qu'au remboursement des loyers et charges versés à compter du 12 novembre 2005 soit 51.537,54 €. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de chacun des paiements intervenus soit à compter du 10 novembre 2005 à hauteur de 3.827,20 €, du 10 juillet 2007 à hauteur de 23.942,33 €, du 17 août 2007 à hauteur de 17.222,40 €, du 3 octobre 2007 à hauteur de 804,81 € et du 15 octobre 2007 à hauteur de 5.740,80 €" (arrêt, p. 4),
1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions des parties, prétentions qui sont elles-mêmes fixées par leurs écritures ; que le juge doit se prononcer seulement sur ce qui est demandé ;
Qu'en l'espèce, la Sarl Fuchs Benoit reconnaissait dans ses écritures d'appel (p. 8) devoir les loyers correspondant aux 4 trimestres de l'année 2005, outre la taxe foncière pour cette année et indiquait avoir versé, au titre de l'année 2005, tous les trimestres, le loyer de 4.800 € HT, tel que demandé par le bailleur, soit selon le preneur, « un trop-perçu de 3.827,20 € par trimestre » (conclusions, p.7, in fine), les 2 mars 2005, 2 mai 2005, 2 août 2005 et 10 novembre 2005 ;
Qu'après avoir relevé que « le 12 janvier 2005, les parties ont signé une convention portant sur la mise à disposition de 1.600 m2 moyennant un loyer de un euro hors taxes par mètre carré et par mois », soit 1.600 € par mois, la cour d'appel a considéré que la société Fuchs Benoit pouvait prétendre « au remboursement des loyers et charges versés à compter du 12 novembre 2005 soit 51.537,54 € » ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société Fuchs avait reconnu devoir les loyers jusqu'au 31 décembre 2005, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE si le bail est à durée indéterminée, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux ;
Qu'il est constant que la société Fuchs Benoit a donné congé au bailleur par une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 9 novembre 2005 et reçue par la SCI Chaton le 12 novembre 2005 ; que la société Fuchs Benoit a reconnu dans ses écritures d'appel (p. 3) avoir « quitté les lieux et cessé toute occupation depuis la fin de l'année 2005 » ; que la cour d'appel a considéré que « la convention signée par les parties ne fixant pas de durée, ni les conditions de sa dénonciation, il s'agit d'une convention à durée indéterminée que la société Fuchs Benoit a légitimement pu résilier de façon unilatérale le 12 novembre 2005 » et que la société Fuchs Benoit pouvait prétendre « au remboursement des loyers et charges versés à compter du 12 novembre 2005 » ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les usages du lieu autorisaient le preneur à donner congé au bailleur du jour au lendemain, la cour d'appel a violé l'article 1736 du code civil ;
3°) ALORS QUE le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ;
Qu'il est constant que la société Fuchs Benoit a donné congé au bailleur par une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 9 novembre 2005 et reçue par la SCI Chaton le 12 novembre 2005 ; que la société Fuchs Benoit a reconnu dans ses écritures d'appel (p. 3) avoir « quitté les lieux et cessé toute occupation depuis la fin de l'année 2005 » ; que la cour d'appel a pourtant considéré que la société Fuchs Benoit pouvait prétendre « au remboursement des loyers et charges versés à compter du 12 novembre 2005 » ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société Fuchs Benoit restait redevable d'une indemnité à l'égard de la SCI Chaton jusqu'à la libération effective des lieux donnés à bail, la cour d'appel a violé l'article 1728 du code civil ;
4°) ALORS QUE le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ;
Qu'en l'espèce, la société Fuchs Benoit a reconnu dans ses écritures d'appel (p. 8) devoir les loyers correspondant aux 4 trimestres de l'année 2005, outre la taxe foncière pour cette année et indiquait avoir versé, au titre de l'année 2005, tous les trimestres, le loyer de 4.800 € HT, tel que demandé par le bailleur, soit selon le preneur, « un trop-perçu de 3.827,20 € par trimestre » (conclusions, p.7, in fine), les règlements étant intervenus les 2 mars 2005, 2 mai 2005, 2 août 2005 et 10 novembre 2005 ; qu'il s'ensuivait que le versement effectué par la société Fuchs Benoit le 10 novembre 2005 correspondait aux loyers des mois d'octobre, novembre et décembre 2005 ;
Qu'après avoir relevé que le loyer dû par la société Fuchs s'élevait à 4.800 € par trimestre, la cour d'appel a cependant condamné la SCI Chaton à payer à la société Fuchs la somme de 51.537,54 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2005 à hauteur de 3.827,20 €, somme qui, selon le preneur correspondait au « trop-perçu » au titre des loyers du 4ème trimestre 2005 ;
Que ce faisant, la cour d'appel a fixé le loyer pour le 4ème trimestre à la somme de 1.600 €, au lieu de 4.800 €, et n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1728 du code civil.
