LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni des conclusions d'appel ni de l'arrêt que Mme X... ait soulevé les moyens tirés de la mauvaise foi de la société civile immobilière Fanny et du défaut de publication du jugement du 10 juillet 1997 ; que, de ces chefs, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant rappelé qu'aux termes des articles 1654 et 2379 du code civil et 28 et 30 1. 4. du décret n° 55-20 du 4 janvier 1955, à défaut de paiement du prix, le vendeur pouvait demander la résolution de la vente, que cette action ne pouvait être exercée après l'extinction du privilège du vendeur, ou, à défaut d'inscription de ce privilège dans le délai de deux mois à compter de l'acte de vente au préjudice des tiers qui avaient acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui les avaient publiés, que la résolution d'une mutation de propriété immobilière, lorsqu'elle produisait effet rétroactif, n'était opposable aux ayants cause à titre particulier du titulaire du droit anéanti que si la clause en vertu de laquelle elle était intervenue avait été antérieurement publiée ou si la cause résidait dans la loi, et retenu que Mme X... n'avait pas fait publier son privilège de vendeur, que son action trouvait son fondement dans la loi, que l'apport de l'immeuble par Mme Y... à la SCI avait été publié le 10 juillet 1995 et que l'assignation en résolution de la vente de Mme X... n'avait été délivrée que le 4 juin 1998 et publiée les 4 et 21 juillet 1998, celle-ci ne pouvant se prévaloir utilement de la publication par ses soins le 22 septembre 1993 d'une précédente demande reconventionnelle en résolution de la vente qui avait été déclarée irrecevable aux termes d'un jugement du 10 juillet 1997, confirmé par arrêt du 12 décembre 2000, la cour d'appel en a exactement déduit que la résolution de la vente prononcée par jugement du 27 novembre 2001, confirmée par l'arrêt du 9 septembre 2003 était inopposable à la société civile immobilière Fanny ;
D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la SCI Fanny la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Madame X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit inopposable à la SCI Fanny la résolution de la vente prononcée par le jugement du 27 novembre 2001, confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 9 septembre 2003 et décidé, en conséquence, que celle-ci demeurait propriétaire de l'immeuble litigieux ;
AUX MOTIFS QU'aux termes des articles 1654 et 2379 du Code civil et 28 et 30.1-4 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente, l'action résolutoire établie par l'article 1654 ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur, ou à défaut d'inscription de ce privilège dans le délai de deux mois à compter de l'acte de vente, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui les ont publiés, et la résolution d'une mutation de propriété immobilière, lorsqu'elle produit un effet rétroactif, n'est opposable aux ayants cause à titre particulier du titulaire du droit anéanti que si la clause en vertu de laquelle elle est intervenue a été antérieurement publiée ou si la cause réside dans la loi ; que l'application combinée de ces dispositions, dans une hypothèse où, comme en l'espèce, le vendeur n'a pas fait publier son privilège, et où la cause de la résolution d'une vente immobilière réside dans la loi, impose de ne retenir l'opposabilité de la résolution à l'ayant cause à titre particulier du titulaire du droit anéanti que si l'action ayant conduit à la résolution a été engagée avant la publication du droit de l'ayant cause ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, dès lors que l'apport de l'immeuble par mademoiselle Y... à la SCI a été publié le 10 juillet 1995, et que l'assignation en résolution de la vente de mademoiselle X... n'a été délivrée que le 4 juin 1998, et publiée le 4 et le 21 juillet 1998, mademoiselle X... ne pouvant se prévaloir utilement de la publication par ses soins le 22 septembre 1993 d'une précédente demande reconventionnelle en résolution de vente, qui a été déclarée irrecevable aux termes d'un jugement du 10 juillet 1997, confirmé par un arrêt du 12 décembre 2000 ; qu'il s'ensuit que la SCI est fondée dans ses demandes tendant à voir dire inopposable à son égard la résolution de la vente prononcée par jugement du 27 novembre 2001 et confirmée par arrêt du 9 septembre 2003, et dire en conséquence qu'elle demeure propriétaire de l'immeuble ;
1°) ALORS QUE lorsqu'une demande en résolution a été intentée par le vendeur d'un bien immobilier contre l'acquéreur, l'ayant cause à titre particulier de celui-ci, qui n'a pas plus de droits que son auteur, ne peut se voir transmettre qu'un droit de propriété affecté de l'aléa que lui confère son caractère litigieux, de sorte que la résolution de la vente ultérieurement prononcée lui est opposable ; que la cour qui, bien qu'elle ait constaté que madame X... avait sollicité en justice la résolution du contrat de vente par demande publiée le 22 septembre 1993, soit avant la publication de ses droits par l'ayant-cause et que cette demande n'avait été rejetée que le 10 juillet 1997, soit après cette date, s'est fondée, pour dire inopposable à celui-ci le jugement ayant résolu la vente, sur la circonstance inopérante que ladite demande n'avait pas abouti à la résolution, laquelle avait été prononcée à la suite d'une action diligentée en 1998, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que le droit de propriété transmis par l'acquéreur était affecté d'un aléa, et a ainsi violé ainsi les articles 1654, 2379 du code civil, 28-4° c), 30-1 et 31-4 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;
2°) ALORS QUE la fraude faisant échec à toute règle de droit, le sous acquéreur de mauvaise foi qui a connaissance du caractère aléatoire du droit de propriété qui lui a été transmis ne peut se prévaloir d'une éventuelle priorité de publicité ; qu'en se bornant, pour dire inopposable à la SCI Fanny le jugement ayant résolu la vente conclue entre Mme Y..., son auteur, et madame X..., à énoncer que cette dernière ne pouvait se prévaloir de la publication le 22 septembre 1993 de sa première demande en résolution dès lors qu'elle avait été déclarée irrecevable par jugement du 10 juillet 1997 sans rechercher, comme il le lui était pourtant demandé, si dès lors qu'elle avait été constituée par madame Y..., son associé principal détenant la quasi-totalité des parts, la SCI Fanny ne connaissait pas nécessairement l'existence de cette première demande et le risque affectant le droit immobilier apporté en nature et si sa mauvaise foi ne la privait dès lors pas de la possibilité de se prévaloir des règles de publicité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1654, 2379 du code civil, 28-4° c), 30-1 et 31-4 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;
3°) ALORS QUE la demande tendant à faire prononcer la résolution d'une vente immobilière est opposable aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis des droits concurrents dès lors que sa publication est antérieure à celle de ces droits et le reste tant qu'elle n'a pas été tranchée par un jugement ayant fait lui-même l'objet d'une publication ; qu'en se bornant à énoncer que madame X... ne pouvait se prévaloir de la publication le 22 septembre 1993 de sa première demande en résolution dès lors que celle-ci avait été déclarée irrecevable par jugement du 10 juillet 1997 sans rechercher, comme il le lui était demandé, si dès lors que ce jugement n'avait pas été publié, la demande en résolution n'était pas demeurée opposable à la SCI Fanny bien que celle-ci eût publié les droits qu'elle avait acquis de madame Y..., la cour d'appel a une nouvelle fois privé sa décision de base légale au regard des articles 1654, 2379 du code civil, 28-4° c), 30-1 et 31-4 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.
