LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mmes Y..., Z..., A...
B... et M. C... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 avril 2009), que M. X... a entrepris, en qualité de maître d'ouvrage, des travaux de rénovation et d'extension d'un immeuble à usage d'hôtel-restaurant dont la maîtrise d'oeuvre complète a été confiée à M. D..., architecte ; que la société ECB, depuis lors en liquidation judiciaire, assurée auprès de la société Gan, a réalisé les travaux de gros-oeuvre, et la société Safap a effectué la pose des menuiseries en aluminium dans la partie neuve du bâtiment ; que des désordres s'étant manifestés, et après dépôt d'un rapport d'expertise, M. X... a assigné les divers intervenants à cette opération ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation in solidum de M. D..., de la compagnie Gan, et de la société Safap, à son bénéfice, à la somme de 127 476,78 euros provisions non déduites, en remboursement des condamnations prononcées au bénéfice de la société Les Castors par les arrêts du 30 octobre 2002 et du 7 avril 2005, alors, selon le moyen, qu'il résulte de l'arrêt du 7 avril 2005 que M. X... a été condamné à verser à la société Les Castors les sommes, en principal, de 39 407,76 euros au titre du capital investi au 31 octobre 2003, 64 376,41 euros au titre de la perte exploitation au 31 décembre 2002, 69 757,euros au titre des frais exposés pour le fonds et 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit un total de 175 041,17 euros ; que la condamnation au titre des frais exposés pour le fonds a été réduite dans le dispositif de l'arrêt à la somme de 22 192,92 euros en raison de la compensation intervenue entre la somme de 69 757 euros allouée au titre des frais et loyers dus par la société Les Castors, s'élevant à 47 564,08 euros, dont la déconsignation à son profit a été ordonnée ; que M. X... a ainsi versé à la société Les Castors la somme totale de 175 041,17 euros dont 69 757 euros au titre des frais ; qu'en jugeant, néanmoins, que M. X... ne pouvait réclamer aux intervenants et assureurs que le remboursement des sommes qu'il avait été condamné à régler à la société Les Castors par les arrêts des 30 octobre 2002 et 7 avril 2005, soit la somme totale de 127 476,78 euros dont seulement 22 192,92 euros au titre des frais, la cour d'appel a méconnu les termes de l'arrêt du 7 avril 2005 et ainsi violé l'article 1351 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, sans dénaturation, relevé que l'arrêt rendu le 7 avril 2005, avait condamné M. X... à payer à sa locataire les sommes de 39 404,76 euros, au titre du capital investi, celle de 64 376,41 euros, au titre de la perte d'exploitation, celle de 22 192,92 euros, au titre des frais de conservation et celle de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la cour d'appel, qui a retenu les mêmes sommes pour en refuser le remboursement à M. X... par les intervenants et assureurs, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande formulée à l'encontre M. D..., de la compagnie Gan et de la société Safap, au titre de la dépréciation de l'immeuble, alors, selon le moyen, que constitue un préjudice indemnisable la dépréciation d'un bien immobilier causée par les graves malfaçons affectant l'immeuble qui est édifié et conduisant à prendre en compte, lors de son estimation, la valeur du seul terrain ; qu'en écartant l'existence d'un préjudice subi par M. X... du fait de la vente de son bien immobilier au seul prix du terrain en raison des désordres affectant l'hôtel ayant conduit à une dépréciation totale de l'immeuble, aux motifs qu'il avait procédé à la vente amiable du bien selon une évaluation qu'il avait acceptée, et que les autorisations administratives nécessaires à la remise en état du bien ne lui seraient pas accordées, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la parcelle sur laquelle était implanté l'hôtel-restaurant de M. X... faisait l'objet d'un emplacement réservé dans le Plan Local d'Urbanisme approuvé, pour l'aménagement d'un espace public et d'un parking paysager et que les autorisations administratives nécessaires pour la réalisation des travaux de réfection ne seraient pas accordées, la cour d'appel en a souverainement déduit que M. X... devait être débouté de sa demande au titre de la dépréciation de l'immeuble ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Gan la somme de 2 500 euros et à M. D... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la condamnation in solidum de Monsieur Joachim D..., la compagnie GAN assureur d'ECB et la société SAFAP, au bénéfice de Monsieur William X..., à la somme de 127.476,78 euros provisions non déduites, en remboursement des condamnations prononcées au bénéfice de la SARL Les Castors par les arrêts du 30 octobre 2002 et du 7 avril 2005 ;
AUX MOTIFS QUE, « SUR LA DEMANDE DE MONSIEUR X... AU TITRE DE LA PERTE DES LOYERS ET DU REMBOURSEMENT DU MONTANT DES CONDAMNATIONS PRONONCEES AU BENEFICE DE LA SOCIETE LES CASTORS Monsieur X... n'a pas, contrairement à ce qu'il soutient, perdu les loyers dus par la SARL LES CASTORS puisque, si l'arrêt du 30 octobre 2002 lire 7 avril 2005 , a ordonné la déconsignation de ces loyers au profit du preneur, il n'a pas dit que ces loyers n'étaient pas dus, mais a déconsigné en l'état d'une compensation judiciaire entre les sommes dues par Monsieur X... et les loyers dus par la locataire; qu'en conséquence, Monsieur X... ne peut donc réclamer aux intervenants et assureurs que le remboursement des sommes qu'il a, par arrêts des 30 octobre 2002 et 7 avril 2005, été condamné à payer à la SARL LES CASTORS sa locataire en réparation des préjudices subis du fait de l'impossibilité d'exploiter les lieux, à savoir :- 39. 407,76 € arrêtée au 31 octobre 2003 au titre du capital investi,- 64.376,41 € arrêtée au 31 décembre 2002 au titre de la perte d'exploitation,- 22. 192,92 € à titre de frais de conservation,- 1.500 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.Monsieur D..., la SAFAP et le GAN seront donc condamnés in solidum à rembourser à Monsieur X... la somme totale de 127.476,78€, provisions non déduites» ;
ALORS QU' il résulte de l'arrêt du 7 avril 2005 que Monsieur X... a été condamné à verser à la SARL Les Castors les sommes, en principal, de 39.407,76 euros au titre du capital investi au 31 octobre 2003,64.376,41 euros au titre de la perte exploitation au 31 décembre 2002, 69.757 euros au titre des frais exposés pour le fonds et 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, soit un total de 175.041,17 euros; que la condamnation au titre des frais exposés pour le fonds a été réduite dans le dispositif de l'arrêt à la somme de 22.192,92 euros en raison de la compensation intervenue entre la somme de 69.757 euros allouée au titre des frais et les loyers dus par la SARL Les Castors, s'élevant à 47.564,08 euros, dont la déconsignation à son profit a été ordonnée; que Monsieur X... a ainsi versé à la SARL Les Castors la somme totale de 175.041,17 euros dont 69.757 euros au titre des frais; qu'en jugeant néanmoins que Monsieur X... ne pouvait réclamer aux intervenants et assureurs que le remboursement des sommes qu'il avait été condamné à régler à la SARL Les Castors par les arrêts des 30 octobre 2002 et 7 avril 2005 soit la somme totale de 127.476,78 euros dont seulement 22.192,92 euros au titre des frais, la Cour d'appel a méconnu les termes de l'arrêt du 7 avril 2005 et ainsi violé l'article 1351 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses autres demandes à l'encontre de Monsieur D..., de la compagnie GAN, assureur d'ECB, et de la SAFAP et notamment de sa demande formulée au titre de la dépréciation de l'immeuble, ;
AUX MOTIFS QU' « il résulte des constatations des experts et de la chronologie des faits que Monsieur X... n'a pu réaliser tous les travaux de reprise nécessaires pour mettre un terme aux désordres et notamment la reprise des enduits de façade, faute de trésorerie suffisante, puisque les provisions versées ont d'abord servi à la réalisation entre 1992 et 1996 des travaux de reprise en sous-oeuvre par micropieux et que l'intégralité des provisions n'a pas été versée; que Monsieur X... a, vendu par acte notarié du 29 février 2008, à la commune de Six Fours les Plages, une construction élevée sur rez-de-chaussée de deux étages à usage commercial, cadastré section OC n021, lieudit ... à Six Fours les Plages d'une surface de 00ha17a90ca pour le prix de 1.250.000€; que le rapport du 17 août 2007 du service des Domaines établi préalablement à la vente décrit l'immeuble vendu comme suit « il s'agit d'un terrain à bâtir supportant une construction ancienne à usage d'hôtel, en très mauvais état d'entretien et destiné à la démolition. Le terrain est plat, d'une bonne configuration quasi rectangulaire et possède une vue sur la mer à priori imprenable»; qu'en réponse à un courrier du 6 janvier 2006 du conseil de Monsieur X... faisant état de l'intention de Monsieur X... de rénover entièrement l'immeuble à l'issue du contentieux l'opposant à des locataires commerciaux, le service de l'urbanisme de la commune de Six Fours a, par courrier recommandé du 6 février 2006, précisé que la parcelle OC n021 faisait l'objet d'un emplacement réservé dans le Plan Local d'Urbanisme approuvé pour l'aménagement d'un espace public et d'un parking paysager et que les autorisations administratives nécessaires pour la réalisation des travaux de réfection ne seraient pas accordées; que Monsieur X... en vendant à l'amiable l'entier bien immobilier sur l'évaluation des Domaines, qu'il a acceptée, n'a donc pas subi de préjudice; qu'il sera débouté de sa demande au titre de la dépréciation de l'immeuble; que la poursuite des dommages postérieurement à 1996 est imputable aux constructeurs D..., ECB assurée par le GAN y compris la SARL SAPAP qui, du fait du non paiement intégral des provisions mises à leur charge, n'ont pas permis à Monsieur X... d'entreprendre les travaux indispensables à la pérennité de son immeuble» ;
ALORS QUE constitue un préjudice indemnisable la dépréciation d'un bien immobilier causée par les graves malfaçons affectant l'immeuble qui y est édifié et conduisant à prendre en compte, lors de son estimation, la valeur du seul terrain; qu'en écartant l'existence d'un préjudice subi par Monsieur X... du fait de la vente de son bien immobilier au seul prix du terrain en raison des désordres affectant l'hôtel ayant conduit à une dépréciation totale de l'immeuble, aux motifs qu'il avait procédé à la vente amiable du bien selon une évaluation qu'il avait acceptée, et que les autorisations administratives nécessaires à la remise en état du bien ne lui seraient pas accordées, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants et ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du Code civil.
