LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'avenant à la promesse du 12 août 2004 faisait référence à la convention d'occupation précaire et mentionnait qu'il était convenu que la vente de l'immeuble et la convention d'occupation précaire formaient un tout indivisible, que la dénonciation de l'un de ces actes entraînerait la dénonciation de l'autre acte, que par suite, si l'occupant dénonçait la convention d'occupation précaire, il s'en suivrait automatiquement une dénonciation du "compromis de vente" ainsi que de l'avenant et qu'il serait dû par l'acquéreur au vendeur le montant du dépôt de garantie, que cette mention était reprise dans l'avenant du 29 novembre 2005, que la demande de permis de construire avait fait l'objet de deux décisions de sursis à statuer, que la Société de participations immobilières, dans l'hypothèse où le terrain concerné par sa demande restait inconstructible après la révision du plan local d'urbanisme, pouvait dénoncer le "compromis de vente" à compter de la décision du conseil municipal approuvant ce projet de révision, qu' avant que cette décision soit prise, elle avait cessé de payer l'indemnité prévue par la convention d'occupation précaire et que le propriétaire avait dénoncé la convention en faisant jouer la clause résolutoire, qu'à cette date la société SPI n'avait pas invoqué une non réalisation de la condition suspensive prévue à la promesse, que c'est donc à tort que cette société soutenait que la défaillance de la condition suspensive avait entraîné la caducité de la promesse, la cour d'appel, répondant aux conclusions et sans dénaturation, a pu en déduire que la dénonciation de la convention d'occupation faite par Mme X... entraînait celle de la promesse et le versement de l'indemnité d'immobilisation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société de Participations immobilières aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société de participations immobilières à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Société de participations immobilières ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la Société de participations immobilières
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société de Participations Immobilières SPI à payer à Madame Claire Lise X... la somme de 103.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2007 et dit que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Aux motifs que l'avenant au compromis de vente en date du 12 août 2004 fait référence à la convention d'occupation précaire et mentionne qu'il est expressément convenu que la vente de l'immeuble et la convention d'occupation précaire forment un tout indivisible, que la dénonciation de l'un de ces actes entraînera automatiquement la dénonciation de l'autre acte ; que par suite, si l'occupant dénonce la convention d'occupation précaire, il s'en suivra automatiquement une dénonciation du compromis de vente ainsi que de l'avenant et qu'il sera alors dû par l'acquéreur au vendeur le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 103.000 € ; que cette mention est reprise dans l'avenant au compromis de vente en date du 29 novembre 2005 qui a prorogé la validité du compromis et de la convention d'occupation précaire jusqu'au 30 septembre 2007 ; que la demande de permis de construire a fait l'objet de deux décisions de sursis à statuer ; que la première en date du 29 avril 2004 était motivée par le fait que le terrain concerné par la demande était situé en zone UB où les problèmes de circulation d'eau naturelle devaient être pris en compte ainsi qu'un réaménagement complet des voiries et le traitement des eaux pluviales ; que la seconde en date du 11 décembre 2006 retenait que selon les dispositions du plan local d'urbanisme arrêté le 7 juillet 2006, le terrain en cause était situé en zone 2AU "inconstructible jusqu'à une modification du plan local d'urbanisme qui en précisera les conditions et les règles d'ouverture à l'urbanisation" ; qu'il résulte de l'extrait du registre des délibérations du Conseil Municipal d'Echenevex que le 19 juillet 2006 le projet de révision du PLU a été arrêté ; qu'une enquête d'utilité publique a été mise en oeuvre par l'arrêté municipal du 13 novembre 2006 et que le projet de révision modifié par les résultats de l'enquête a été approuvé par le Conseil Municipal le 23 avril 2007 ; que la société appelante dans l'hypothèse où le terrain concerné par sa demande de permis restait inconstructible après la révision du PLU pouvait valablement dénoncer le compromis de vente à compter de la décision du Conseil Municipal approuvant ce projet de révision ; que cependant, avant même que cette décision soit prise, elle a cessé de payer l'indemnité prévue par la convention d'occupation précaire puisque dès le mois de janvier 2007 elle n'a plus réglé les sommes dues et qu'à la date du 28 mars 2007 la propriétaire a dénoncé la convention en faisant jouer la clause résolutoire ; qu'à cette date, la société SPI n'avait pas invoqué une non réalisation de la condition suspensive prévue au compromis ; que c'est donc à tort que la société SPI soutient que c'est la défaillance de la condition suspensive relative au permis de construire qui a entraîné la caducité du compromis et de ses avenants et par voie de conséquence de la convention d'occupation précaire alors que cette dernière avait été dénoncée de son fait avant même qu'elle puisse invoquer la non réalisation de la condition suspensive ; que le premier juge a pu valablement retenir que selon les dispositions tant des avenants au compromis que de la convention d'occupation précaire, ces deux actes formaient un tout indivisible, que la dénonciation de l'un entraînait automatiquement celle de l'autre et que la dénonciation de la convention par Madame X... en raison du non paiement des loyers était du fait de la société SPI et devait entraîner celle du compromis et de ses avenants ainsi que le versement de l'indemnité d'immobilisation ;
Alors que, d'une part, les juges ne peuvent, sans dénaturation étendre une clause d'un contrat à un cas qu'elle ne vise pas ; que l'avenant au compromis de vente du 29 novembre 2005 stipule que « la vente de l'immeuble … et la convention d'occupation précaire … forment un tout indivisible. La dénonciation de l'un de ces actes entraînera automatiquement la dénonciation de l'autre acte et par suite, si l'occupant dénonce la convention d'occupation précaire, il s'en suivra automatiquement une dénonciation du compromis de vente ainsi que de l'avenant. Il sera alors dû par l'acquéreur au vendeur le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 103.000 € » ; qu'en décidant, après avoir constaté que le 28 mars 2007 Madame X..., a dénoncé en qualité de bailleresse la convention d'occupation précaire en faisant jouer la clause résolutoire, que la Société SPI était tenue du versement de l'indemnité d'immobilisation parce que la dénonciation de ladite convention par Madame X... en raison du non8 paiement des loyers était de son fait, la Cour d'appel a dénaturé la clause claire et précise de l'avenant précité et par suite violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, il résulte du compromis de vente que la vente a été consentie sous la condition suspensive de l'obtention par la Société SPI d'un permis de construire, la condition suspensive étant considérée comme n'étant pas réalisée si la demande de permis de construire ne reçoit aucune réponse de l'administration ; qu'en décidant, après avoir constaté qu'en exécution du second avenant au compromis de vente initial du 29 novembre 2005, la Société SPI qui devait déposer une nouvelle demande de permis de construire au plus tard le 30 janvier 2007 l'avait fait le 16 novembre 2006 et s'était vu opposer par le maire d'Echenevex une nouvelle décision de sursis à statuer d'une durée de deux ans au motif que les dispositions du plan local d'urbanisme arrêté le 7 juillet 2006 classait le terrain en cause en zone 2 AU inconstructible jusqu'à une modification du plan local d'urbanisme qui en précisera les conditions et les règles d'ouverture à l'urbanisation, que la Société SPI n'était pas en droit d'en déduire la défaillance de la condition suspensive, la Cour d'appel a dénaturé la clause relative à la condition suspensive stipulée dans le compromis et ses avenants et par suite a violé par refus d'application l'article 1134 du Code civil ;
Alors enfin que les conventions légalement doivent être exécutées de bonne foi ; que dans ses conclusions récapitulatives la Société SPI avait soutenu que par délibération de son conseil municipal du 23 avril 2007, la Commune d'Echenevex avait entériné le classement en zone inconstructible du terrain de Madame X... qui avait motivé l'arrêté de sursis à statuer du 11 décembre 2006 ; qu'en décidant que la défaillance de la condition suspensive n'était pas acquise à la date de l'arrêté du 11 décembre 2006 sans s'expliquer sur ce moyen, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 2 du Code civil.
