LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 25 mai 2009), que, par acte du 15 mars 2001, M. X... a donné à bail une maison d'habitation à M. Y... et Mme Z... (consorts Y...- Z...) ; que le bail contenait un article 13 portant " promesse de vente " de l'immeuble pour un prix de 141 015, 35 euros ; que, par courrier du 29 août 2005, les consorts Y...- Z... ont fait connaître à M. X... leur décision de lever l'option ; que la vente n'étant pas régularisée, les consorts Y...- Z... ont assigné M. X... pour faire déclarer la vente parfaite ;
Sur le moyen unique :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :
1° / que, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux et proposer de nouvelles preuves ; qu'ainsi, en décidant que M. X..., ayant en première instance soutenu que l'acceptation de la promesse de vente par M. Y... et Mme Z... n'avait été formalisée que par lettre du 29 août 2005, ne pouvait, au soutien de sa prétention tendant à voir déclarer nulle ladite promesse faute d'avoir été enregistrée dans les dix jours de son acceptation, " venir prétendre que la promesse de vente aurait été acceptée en 2001 par Jacques Y... et Sylvie Z..., soit par leur signature de l'acte du 15 mars 2001, soit par leur courrier de transmission du 9 juillet 2001 ", la cour d'appel a violé l'article 563 du code de procédure civile ;
2° / que la signature sans réserve d'un acte emporte acceptation de l'ensemble de ses stipulations, fussent-elles divisibles ; qu'ainsi, qu'en retenant que le seul fait que Jacques Y... et Sylvie Z... aient apposé leur signature sur l'acte du 15 mars 2001, afin de formaliser le bail qu'ils souscrivaient, n'emportait pas de façon suffisamment certaine acceptation de la clause spécifique de promesse de vente consentie en leur faveur, au motif inopérant qu'il s'agissait d'une " stipulation autonome et divisible ", la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1134 du code civil ;
3° / que, dans ses conclusions d'appel, M. X... rappelait qu'il avait adressé le 27 juin 2001 à M. Y... et à Mme Z... deux exemplaires du contrat de bail avec promesse de vente, que ces derniers lui avaient répondu le 9 juillet 2001 : " Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint le bail avec promesse de vente en deux exemplaires dûment signés ", et soutenait qu'ainsi " la promesse unilatérale a été acceptée par les bénéficiaires-sans qu'ils soient eux-mêmes engagés-par courrier du 9 juillet 2001 " ; qu'ainsi, en se bornant à énoncer " que le seul fait que Jacques Y... et Sylvie Z... aient apposé leur signature sur l'acte du 15 mars 2001... n'emporte pas de façon suffisamment certaine acceptation de la clause spécifique de promesse de vente consentie en leur faveur ", sans répondre aux conclusions précitées de M. X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que la cour d'appel a, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants tirés de ce que M. X... ayant soutenu en première instance que la promesse n'avait pas été enregistrée dans les dix jours de son acceptation soit avant le 8 septembre 2005 ne pouvait, en appel, venir prétendre que la promesse aurait été acceptée en 2001 par les consorts Y...- Z... soit par leur signature de l'acte du 15 mars 2001 soit par leur courrier de transmission du 9 juillet 2001, souverainement retenu, sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que le seul fait que ceux-ci avaient apposé leur signature sur l'acte du 15 mars 2001, afin de formaliser le bail qu'ils souscrivaient, n'emportait pas acceptation de la clause spécifique de promesse de vente consentie en leur faveur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... et Mme Z..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils, pour M. X....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit parfaite la vente de la maison à usage d'habitation sise Résidence Flore, lot 406, outre place de parking n° 215, ..., par Monsieur X... à Monsieur Y... et Mademoiselle Z..., moyennant le prix de 141. 015, 35 €,
AUX MOTIFS QUE
« 1. La clause litigieuse (article 13 du contrat de bail) portant « promesse de vente » est intégralement reproduite au jugement déféré.
Elle s'analyse comme une promesse unilatérale de vente, n'engageant à l'origine que Jean-Pierre X....
La question litigieuse à résoudre tient à l'acceptation de cette promesse de vente par Jacques Y... et Sylvie Z... – sachant que ladite acceptation ne se confond pas avec la levée de l'option.
2. En première instance, Jacques Y... et Sylvie Z... ont indiqué à leurs écritures que l'engagement tel que souscrit par Jean-Pierre X... le 15 mars 2001 n'était pas irrévocable et n'avait pas rendu l'immeuble indisponible (leurs conclusions signifiées le 5 juillet 2007, p. 3) : ainsi soutenaient-ils qu'il s'agissait d'une promesse librement rétractable, ce qui revenait à dire qu'elle n'avait pas été acceptée par eux (car l'acceptation par le bénéficiaire de la promesse a pour conséquence de fixer contractuellement l'engagement et le consentement du promettant).
Jean-Pierre X... a certes critiqué cette thèse (ses conclusions signifiées le 4 septembre 2007, p. 3) mais il a fait plaider en substance que :
« Attendu qu'il est constant, en l'espèce, que la promesse de vente n'a pas été enregistrée dans les 10 jours de son acceptation, soit avant le 8 septembre 2005 ».
Ainsi les deux thèses en présence ont-elles été concordantes et ont-elles fixé le débat pour que soient posées comme bases au raisonnement à mener que :
• la promesse telle que stipulée le 15 mars 2001 n'a pas été acceptée dès l'origine par Jacques Y... et Sylvie Z...,
• cette acceptation n'a été formalisée que par la lettre du 29 août 2005.
Compte tenu de cette concordance des thèses ainsi soutenues en première instance, Jean-Pierre X... ne peut aujourd'hui, au présent stade de l'appel, venir prétendre que la promesse de vente aurait été acceptée en 2001 par Jacques Y... et Sylvie Z..., soit par leur signature de l'acte du 15 mars soit par leur courrier de transmission du 9 juillet 2001.
Il y a lieu en conséquence de retenir que Jacques Y... et Sylvie Z... n'ont accepté la promesse de vente que par leur courrier du 29 août 2005.
Il sera ajouté que la promesse de vente était contenue dans un acte de bail, en tant que stipulation autonome et divisible (il est à noter qu'un premier bail, sur le même immeuble, avait déjà lié les parties entre le 15 mars et le 15 mars 2001 sans mention d'une quelconque promesse de vente) : il s'en déduit que le seul fait que Jacques Y... et Sylvie Z... aient apposé leur signature sur l'acte du 15 mars 2001, afin de formaliser le bail qu'ils souscrivaient, n'emporte pas de façon suffisamment certaine acceptation de la clause spécifique de promesse de vente consentie en leur faveur.
3. Par leur courrier du 29 août 2005, Jacques Y... et Sylvie Z... ont simultanément accepté la promesse de vente que Jean-Pierre X... avait souscrite en leur faveur et levé l'option pour que la vente soit régularisée à leur profit, aux terme (15 mars 2007) et prix convenus.
La promesse est dès lors devenue synallagmatique puisque Jacques Y... et Sylvie Z... s'engageaient à acheter en payant le prix convenu.
Dans cette situation, la formalité de l'enregistrement en tant qu'édictée par l'article 1589-2 du Code Civil n'avait pas lieu d'être : la nullité telle qu'invoquée par Jean-Pierre X... n'est pas encourue »,
ALORS, D'UNE PART, QUE,
Pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux et proposer de nouvelles preuves ; qu'ainsi, en décidant que Monsieur X..., ayant en première instance soutenu l'acceptation de la promesse de vente par Monsieur Y... et Mademoiselle Z... n'avait été formalisée que par lettre du 29 août 2005, ne pouvait, au soutien de sa prétention tendant à voir déclarer nulle ladite promesse faute d'avoir été dans les 10 jours de son acceptation, « venir prétendre que la promesse de vente aurait été acceptée en 2001 par Jacques Y... et Sylvie Z..., soit par leur signature de l'acte du 15 mars 2001, soit par leur courrier de transmission du 9 juillet 2001 », la Cour d'Appel a violé l'article 563 du Code de Procédure Civile,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE
La signature sans réserve d'un acte emporte acceptation de l'ensemble de ses stipulations, fussent-elles divisibles ; qu'ainsi, qu'en retenant que le seul fait que Jacques Y... et Sylvie Z... aient apposé leur signature sur l'acte du 15 mars 2001, afin de formaliser le bail qu'ils souscrivaient, n'emportait pas de façon suffisamment certaine acceptation de la clause spécifique de promesse de vente consentie en leur faveur, au motif inopérant qu'il s'agissait d'une « stipulation autonome et divisible », la Cour d'Appel a violé les articles 1109 et 1134 du Code Civil,
ALORS, ENFIN, QUE
Dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... rappelait qu'il avait adressé le 27 juin 2001 à Monsieur Y... et à Mademoiselle Z... deux exemplaires du contrat de bail avec promesse de vente, que ces derniers lui avaient répondu le 9 juillet 2001 : « Je vous prie de bien vouloir trouver ci joint le bail avec promesse de vente en deux exemplaires dûment signés », et soutenait qu'ainsi « la promesse unilatérale a été acceptée par les bénéficiaires – sans qu'ils soient eux-mêmes engagés – par courrier du 9 juillet 2001 » ; qu'ainsi, en se bornant à énoncer « que le seul fait que Jacques Y... et Sylvie Z... aient apposé leur signature sur l'acte du 15 mars 2001... n'emporte pas de façon suffisamment certaine acceptation de la clause spécifique de promesse de vente consentie en leur faveur », sans répondre aux conclusions précitées de Monsieur X..., la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile.
