LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'obligation contractuelle de garantie incombant aux vendeurs visait " le bon fonctionnement des installations et chauffage des piscines ", qu'il résultait des constatations de l'expert judiciaire que lors de ses visites sur les lieux les 15 avril 2004, 23 juin 2004 et 13 avril 2005, les installations de filtration et les canalisations étaient vétustes et que des désordres affectaient les revêtements des deux piscines, que l'expert ne fournissait aucune indication ni sur l'état de fonctionnement des installations ni sur l'état de fonctionnement du chauffage ou du sauna qu'il n'avait pu personnellement vérifier, qu'aucun élément de preuve n'était produit par les acquéreurs concernant la défaillance de ces équipements, laquelle n'était pas indissociablement liée à leur vétusté et que la clause de garantie concernait sans ambiguïté le chauffage des piscines, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, qui a déduit de ces constatations que les époux X... devaient être déboutés de leurs demandes fondées sur la garantie contractuelle, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que certains vices allégués constituaient des vices cachés et d'autres des vices apparents, que le prix de vente tenait compte de l'état vétuste des lieux, aucune rénovation d'envergure n'ayant été exécutée par les vendeurs depuis 1970 et qu'une indemnisation devait être allouée en réparation des vices cachés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples arguments, en a déduit que la condamnation prononcée à l'encontre des consorts Y... devait être limitée à une somme dont elle a souverainement apprécié le montant ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR infirmant le jugement, limité la condamnation de Madame Veuve Y..., de Christian Y... et de Madame Z...-Y..., ces deux derniers pris en qualité d'héritiers de Raymond Y..., à payer aux exposants la somme de 60 000 € à titre de dommages intérêts et d'avoir débouté les exposants du surplus de leurs demandes,
ALORS, D'UNE PART, QUE les exposants faisaient valoir que l'expert avait constaté la réalité des désordres (pages 13, 16, 24 et suivantes, 27 et 28 du rapport de l'expert), l'expert ayant démontré que les éléments objet de la garantie contractuelle, étaient défaillants ; qu'il résulte du jugement que l'expert a relevé l'existence de dysfonctionnement des piscines (alimentation des projecteurs en courant basse tension ne répondant pas aux normes de sécurité, vétusté des skimmers équipant la piscine ainsi que l'état des canalisations cheminant entre les cloisons de doublage et les parois de la piscine, décollement de la mosaïque au fond du bassin de piscine) ; qu'en considérant qu'il résulte des constatations de l'expert qu'au jour de ses visites sur les lieux les installations de filtration sont vétustes, de même que les canalisations et que les désordres affectent le revêtement des deux piscines équipant les lieux, que toutefois l'expert ne fournit aucune indication ni sur l'état du fonctionnement du chauffage ou du sauna, qu'il n'a pu personnellement vérifier, en sorte que la garantie contractuelle se limitant à ces seuls désordres, il convient de relever qu'aucun élément de preuve n'est fourni par les acquéreurs, à qui cette charge incombe, de la défaillance desdits équipements qui n'est pas indissociablement liée à leur vétusté, sans préciser en quoi les constations faites par l'expert ne caractérisaient pas la défaillance des équipements garantis, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les exposants faisaient valoir que l'expert avait constaté la réalité des désordres (pages 13, 16, 24 et suivantes, 27 et 28), l'expert ayant démontré que les éléments, objet de la garantie contractuelle, étaient défaillants ; qu'il résulte du jugement que l'expert a relevé l'existence de dysfonctionnement des piscines (alimentation des projecteurs en courant basse tension ne répondant pas aux normes de sécurité, vétusté des skimmers équipant la piscine ainsi que l'état des canalisations cheminant entre les cloisons de doublage et les parois de la piscine, décollement de la mosaïque au fond du bassin de piscine) ; qu'ils ajoutaient que les vendeurs en cause d'appel soutenaient que les désordres affectant notamment les piscines étaient connus des exposants (conclusions des exposants page 21) ; qu'en considérant qu'il résulte des constatations de l'expert qu'au jour de ses visites sur les lieux, les installations de filtration sont vétustes, de même que les canalisations et que les désordres affectent le revêtement des deux piscines équipant les lieux, que toutefois l'expert ne fournit aucune indication sur l'état du fonctionnement du chauffage ou du sauna, qu'il n'a pu personnellement vérifier, en sorte que la garantie contractuelle se limitant à ces seuls désordres, il convient de relever qu'aucun élément de preuve n'est fourni par les acquéreurs à qui cette charge incombe de la défaillance desdits équipements qui n'est pas indissociablement liée à leur vétusté, sans rechercher si la défaillance de l'alimentation des projecteurs, la vétusté des skimmers équipant la piscine, l'état des canalisations cheminant entre les cloisons de doublage et les parois de la piscine, ainsi que le décollement de la mosaïque ne constituaient pas des désordres relevant de la garantie contractuelle, en l'état du moyen de défense soutenu par les vendeurs dont il ressortait qu'ils admettaient aussi la réalité de ces désordres, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE les exposants faisaient valoir que la garantie couvrait le bon fonctionnement du chauffage de la maison dés lors qu'il n'y avait pas de chauffage pour les piscines, la clause ayant été mal rédigée ; qu'en retenant que la garantie concerne sans ambiguïté le chauffage des piscines, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si en l'absence d'équipement de chauffage des piscines, la référence ainsi faite ne l'était pas au chauffage de la maison, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, infirmant le jugement, limité la condamnation de Madame Veuve Y..., de Christian Y... et de Madame Z...-Y..., ces deux derniers pris en qualité d'héritiers de Raymond Y..., à payer aux exposants la somme de 60 000 € à titre de dommages intérêts et d'avoir débouté les exposants du surplus de leurs demandes,
ALORS D'UNE PART QUE les exposants faisaient valoir que l'immeuble a été mis en vente pour le prix de 747 000 € et acquis pour la somme de 704 314 €, soit une réduction normale dans le cadre de la négociation d'un bien immobilier (page 27), la remise étant sans commune mesure avec l'état du bien immobilier, que le prix n'était pas sous évalué eu égard au marché immobilier, aucune clause des actes n'indiquant que cette réduction ait été justifiée par l'état de l'immeuble ; qu'en affirmant que si le bien immobilier a été proposé à la vente à un prix inférieur au marché immobilier pratiqué dans cette région, c'est pour tenir compte de son état vétuste, aucune rénovation d'envergure n'ayant été exécutée par les vendeurs depuis la fin de son édification en 1970, que si ceux-ci ont concédé aux acquéreurs une diminution de prix de 30 000 € c'est en raison des vices apparents dont ils avaient pu se convaincre lors de leur visite des lieux et qui sont l'état de vétusté de la chaudière, la fissure verticale extérieure à l'endroit du mur en arrière plan de la dépendance Est seulement cachée par la végétation, le traitement superficiel des fissures verticales des parois du bassin de la piscine située vers l'entrée de la villa qui n'était que partiellement en eau, la vétusté des skimmers équipant la piscine ainsi que l'état des canalisations qui cheminent entre les cloisons du doublage et parois des piscines en raison de la vétusté des canalisations apparentes qui la laissait supposer ainsi que la vétusté de l'installation électrique, que les époux X... ne sauraient prétendre à aucune indemnisation de ces chefs en raison du caractère apparent des vices qu'ils invoquent, sans relever les éléments de preuve établissant que la vente s'est faite à un prix inférieur au marché, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE les exposants faisaient valoir que l'immeuble a été mis en vente pour le prix de 747 000 € et acquis pour la somme de 704 314 €, soit une réduction normale dans le cadre de négociation d'un bien immobilier (page 27), la remise étant sans commune mesure avec l'état du bien immobilier, que le prix n'était pas sous évalué eu égard au marché immobilier, aucune clause des actes n'indiquant que cette réduction ait été justifiée par l'état de l'immeuble ; qu'en affirmant que si le bien immobilier a été proposé à la vente à un prix inférieur au marché immobilier pratiqué dans cette région, c'est pour tenir compte de son état vétuste, aucune rénovation d'envergure n'ayant été exécutée par les vendeurs depuis la fin de son édification en 1970, que si ceux-ci ont concédé aux acquéreurs une diminution de prix de 30 000 € c'est en raison des vices apparents dont ils avaient pu se convaincre lors de leur visite des lieux et qui sont l'état de vétusté de la chaudière, la fissure verticale extérieure à l'endroit du mur en arrière plan de la dépendance Est seulement cachée par la végétation, le traitement superficiel des fissures verticales des parois du bassin de la piscine située vers l'entrée de la villa qui n'était que partiellement en eau, la vétusté des skimmers équipant la piscine ainsi que l'état de canalisations qui cheminent entre les cloisons du doublage et parois des piscines en raison de la vétusté des canalisations apparentes qui la laissait supposer ainsi que la vétusté de l'installation électrique, que les époux X... ne sauraient prétendre à aucune indemnisation de ces chefs en raison du caractère apparent des vices qu'ils invoquent, sans relever les éléments de preuve établissant que la vente s'est faite à un prix inférieur au marché pour tenir compte des défauts du bien et de sa vétusté, ce qui ne ressort pas des actes, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE les exposants faisaient valoir avoir acquis selon l'acte de vente du 28 août 2002 la villa et ses annexes mais avec uniquement la jouissance exclusive et perpétuelle du terrain de 5 000 m2, cependant qu'une villa avec un terrain en pleine propriété de 11 000 m2 et d'une surface habitable de 160 m2 s'est vendue en 2008, 990 000 €, ce qui démontrait l'absence de toute sous-évaluation du prix ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE QUATRIEME PART QUE l'expert indiquait que caractérisaient des vices cachés la vétusté des skimmers équipant la piscine ainsi que l'état des canalisations qui cheminent entre cloison de doublage et parois de la piscine, l'alimentation des projecteurs de piscine en courant basse tension, les skimmers ayant fait l'objet de réparation « de fortune » visible qu'à l'ouverture de la trémie en cloison de doublage, ainsi que la fissure verticale extérieure à l'endroit du mur en arrière plan de la dépendance Est et le traitement superficiel des fissures verticales affectant les parois du bassin vers entrée (page 40 à 42 du rapport) ; qu'en décidant que si le bien immobilier a été proposé à la vente à un prix inférieur au marché immobilier pratiqué dans cette région, c'est pour tenir compte de son état vétuste, aucune rénovation d'envergure n'ayant été exécutée par les vendeurs depuis la fin de son édification en 1970, que si ceux-ci ont concédé aux acquéreurs une diminution de prix de 30 000 € c'est en raison des vices apparents dont ils avaient pu se convaincre lors de leur visite des lieux et qui sont l'état de vétusté de la chaudière, la fissure verticale extérieure à l'endroit du mur en arrière plan de la dépendance Est seulement cachée par la végétation, le traitement superficiel des fissures verticales des parois du bassin de la piscine située vers l'entrée de la villa qui n'était que partiellement en eau, la vétusté des skimmers équipant la piscine ainsi que l'état de canalisations qui cheminent entre les cloisons du doublage et parois de piscines, en raison de la vétusté des canalisations apparentes qui la laissait supposer ainsi que la vétusté de l'installation électrique, que les époux X... ne sauraient prétendre à aucune indemnisation de ces chefs en raison du caractère apparent des vices qu'ils invoquent, sans préciser comment les exposants auraient pu voir la fissure du mur cachée par la végétation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et suivants du Code civil ;
ALORS DE CINQUIEME PART QUE l'expert indiquait que caractérisaient des vices cachés la vétusté des skimmers équipant la piscine ainsi que l'état des canalisation qui cheminent entre cloison de doublage et parois de la piscine, l'alimentation des projecteurs de piscine en courant basse tension, les skimmers ayant fait l'objet de réparation « de fortune » visible qu'à l'ouverture de la trémie en cloison de doublage, ainsi que la fissure verticale extérieure à l'endroit du mur en arrière plan de la dépendance Est et le traitement superficiel des fissures verticales affectant les parois du bassin vers entrée (page 40 à 42 du rapport) ; qu'en décidant que si le bien immobilier a été proposé à la vente à un prix inférieur au marché immobilier pratiqué dans cette région, c'est pour tenir compte de son état vétuste, aucune rénovation d'envergure n'ayant été exécutée par les vendeurs depuis la fin de son édification en 1970, que si ceux-ci ont concédé aux acquéreurs une diminution de prix de 30 000 € c'est en raison des vices apparents dont ils avaient pu se convaincre lors de leur visite des lieux et qui sont l'état de vétusté de la chaudière, la fissure verticale extérieure à l'endroit du mur en arrière plan de la dépendance Est seulement cachée par la végétation, le traitement superficiel des fissures verticales des parois du bassin de la piscine située vers l'entrée de la villa qui n'était que partiellement en eau, la vétusté des skimmers équipant la piscine ainsi que l'état de canalisations qui cheminent entre les cloisons du doublage et parois de piscines en raison de la vétusté des canalisations apparentes qui la laissait supposer ainsi que la vétusté de l'installation électrique, que les époux X... ne sauraient prétendre à aucune indemnisation de ces chefs en raison du caractère apparent des vices qu'ils invoquent sans préciser comment les exposants auraient pu, en l'état du traitement superficiel des fissures verticales des parois du bassin de la piscine, estimer la qualité du traitement et la pérennité du traitement entrepris, l'expert ayant constaté qu'un acquéreur non averti pouvait difficilement le faire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et suivants du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE l'expert indiquait que caractérisaient des vices cachés la vétusté des skimmers équipant la piscine ainsi que l'état des canalisations qui cheminent entre cloison de doublage et parois de la piscine, l'alimentation des projecteurs de piscine en courant basse tension, les skimmers ayant fait l'objet de réparation « de fortune » visible qu'à l'ouverture de la trémie en cloison de doublage, ainsi que la fissure verticale extérieure à l'endroit du mur en arrière plan de la dépendance Est et le traitement superficiel des fissures verticales affectant les parois du bassin vers entrée (page 40 à 42 du rapport) ; qu'en décidant que si le bien immobilier a été proposé à la vente à un prix inférieur au marché immobilier pratiqué dans cette région, c'est pour tenir compte de son état vétuste, aucune rénovation d'envergure n'ayant été exécutée par les vendeurs depuis la fin de son édification en 1970, que si ceux-ci ont concédé aux acquéreurs une diminution de prix de 30 000 € c'est en raison des vices apparents dont ils avaient pu se convaincre lors de leur visite des lieux et qui sont l'état de vétusté de la chaudière, la fissure verticale extérieure à l'endroit du mur en arrière plan de la dépendance Est seulement cachée par la végétation, le traitement superficiel des fissures verticales des parois du bassin de la piscine située vers l'entrée de la villa qui n'était que partiellement en eau, la vétusté des skimmers équipant la piscine ainsi que l'état de canalisations qui cheminent entre les cloisons du doublage et parois de piscines en raison de la vétusté des canalisations apparentes qui la laissait supposer ainsi que la vétusté de l'installation électrique, que les époux X... ne sauraient prétendre à aucune indemnisation de ces chefs en raison du caractère apparent des vices qu'ils invoquent, sans préciser en quoi la vétusté des canalisations apparentes étaient de nature à laisser « supposer » la vétusté des skimmers ayant fait l'objet d'une réparation « de fortune » discernable qu'à l'ouverture de la trémie en cloison de doublage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et suivants du Code civil.
