LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que ce n'était qu'à la suite de la délivrance du congé par la société LBI, en octobre 2004, que les preneurs s'étaient prévalus de l'obsolescence de l'installation électrique en faisant établir un " consuel " (30 mai 2006), et un diagnostic technique des lieux par un architecte (26 mars 2007) pour en déduire que le logement avait un caractère " non décent " au sens de la loi SRU du 13 décembre 2000, sans établir qu'ils s'en étaient préoccupés antérieurement, la cour d'appel en a souverainement déduit, sans violer les dispositions des articles 455 et 563 du code de procédure civile, que l'attachement des époux X... à des locaux qualifiés par eux de non décents qu'ils n'occupaient plus depuis dix-sept ans, caractérisait de leur part une ambivalence incompatible avec l'exigence de bonne foi posée par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs adoptés, constaté que le bailleur attestait, facture de travaux et constat d'huissier à l'appui, avoir procédé à la réfection complète des peintures et avoir fait reprendre des lames de parquet au niveau du séjour et de la chambre et qu'il avait satisfait à l'injonction du tribunal d'installer les meubles de la cuisine, la cour d'appel, qui en a déduit que les lieux étaient de nouveau habitables a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, souverainement retenu que les époux X... ne justifiaient pas sérieusement d'un motif légitime à l'origine de leur non-occupation effective des lieux loués ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté la régularité du congé délivré le 19 octobre 2004 par la société LBI à M. et Mme X... ;
AUX MOTIFS QUE : « il n'est pas sérieusement discuté que le congé délivré par le bailleur le 19 octobre 2004 répond aux conditions de forme exigées par la loi sans qu'interfère à cet égard aucune condition de bonne ou mauvaise foi, dès lors que la notification du congé constitue la manifestation objective de la volonté du bailleur de mettre fin au contrat de louage, acte objectif qui, par effet subséquent, ouvre, le cas échéant, à l'occupant le bénéfice du droit au maintien dans les lieux » ;
ALORS QUE : est irrégulier le congé délivré de mauvaise foi par bailleur ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... faisaient valoir que le congé du 19 octobre 2004 était irrégulier, comme leur ayant été délivré de mauvaise foi par la SCI LBI, postérieurement à la visite de celle-ci et de sa connaissance du caractère inhabitable des locaux ; qu'en conséquence, en l'absence de congé régulier, ils bénéficiaient toujours du bail du 10 juin 1979 régi par la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en décidant que la validité du congé n'était subordonnée à aucune condition de bonne ou mauvaise foi du bailleur, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 4 et 10-2° de la loi du 1er septembre 1948.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la déchéance du droit au maintien dans les lieux de M. et Mme X..., et autorisé en conséquence la société LBI a faire procéder à leur expulsion ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES D'UNE PART QUE : « il résulte des pièces régulièrement versées aux débats et notamment du rapport d'expertise judiciaire réalisé en septembre 1994 que l'appartement loué à M. et Mme X... a été sinistré et que M. et Mme X... ne pouvant plus y habiter depuis 1990 logent à Fontainebleau ; que le bailleur atteste, facture de travaux et constat d'huissier du 11 mai 2004 à l'appui, avoir procédé à la réfection compète des peintures et avoir fait repeindre des lames de parquet au niveau du séjour et de la chambre pour un coût total de 4. 891-52 € ; que la seconde condition pour rendre les lieux de nouveau habitables a donc été remplie, étant observé que les quelques fissures constatées au plafond de la cuisine et au dessus de la porte et au plafond de la chambre plus d'un an après la date d'achèvement des travaux de rénovation ne sont pas de nature à rendre les lieux inhabitables ; (…) qu'il y a lieu de constater que si les travaux de rénovation de l'appartement ont fini d'être achevés en avril 2004, en revanche le bailleur ne justifie avoir prévenu les locataires de leur achèvement que le 19 mars 2005, date à laquelle il les a également mis en demeure d'occuper le logement rénové » (cf. jugement du 9 septembre 2005) ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES D'AUTRE PART QUE : « l'article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948 prévoit la déchéance du droit au maintien dans les lieux des personnes qui n'ont pas habité effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient avec elles et qui sont soit membres de leur familles, soit à leur charge, l'occupation devant avoir duré 8 mois au cours d'une année de location ; qu'il est de jurisprudence constante que l'occupation exigée par l'article précité s'entend d'une occupation réelle, effective et suffisamment continue et ne saurait résulter de ce que le locataire vient occasionnellement dans les lieux ; qu'en l'espèce, ce tribunal, par jugement avant dire droit du 9 septembre 2005, a enjoint à la SCI LBI de réinstaller les meubles en partie basse de la cuisine dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, d'autre part, entendu laisser un délai suffisant aux époux X..., compte tenu de leur âge et de l'achèvement récent des travaux de rénovation de leur appartement par leur bailleur, pour leur permettre re réintégrer leur logement, et ordonné la réouverture des débats afin de vérifier si les époux X... occupent effectivement les lieux à cette date ; qu'en l'espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 17 octobre 2005 que les meubles en partie basse de la cuisine étaient installés à cette date, que le bailleur a donc satisfait à l'injonction du tribunal ; qu'en revanche, il ressort du constat d'huissier dressé le 24 janvier 2006 que la gardienne de l'immeuble voit occasionnellement les époux X..., environ tous les 15 jours, qu'un courrier portant l'indication « déposé le 13 janvier 2006 » est sous la porte, que le réfrigérateur, qui ne fonctionne pas, est ouvert et vide de tout aliment, que les placards ne contiennent que quelque vaisselle disparate, mais aucune assiette ni aucun couvert, qu'il n'y a, hormis 5 à 6 flacons d'épices, aucune conserve ni aucun aliment de base, que le placard ne contient qu'un petit nombre de vêtements d'été mais aucun vêtement de saison, qu'aucune affaire de toilette n'est visible ; qu'il ressort de ces constatations qu'à la date du 24 janvier 2006, soit plus de 15 jours après la date fixée par le tribunal pour procéder à la vérification de l'occupation effective des lieux par les époux X..., ceux-ci ne les occupaient pas de manière normale, réelle ou continue, sans pour autant justifier d'une raison impérative qui aurait retardé leur réintégration dans les lieux ; qu'en effet, ils se contentent de prétendre, sans le justifier, que Mme X... a dû s'occuper de sa mère avant de celle-ci entre en maison de retraite, et que le déménagement sur Colombes est prévu pour mars 2006 ; que par ailleurs, les époux X... prétendent avoir sciemment débranché les appareils électroménagers pour des raisons de sécurité, l'ensemble du réseau électrique devant faire l'objet d'un bilan complet à la demande d'EDF et de leur assurance multirisques ; qu'ils ne produisent aucune pièce de nature à prouver ces demandes mais au contraire une attestation du 20 février 2006 de la compagnie AZUR ASSURANCES prouvant qu'à cette date ils étaient assurés au titre des risques locatifs pour l'appartement objet du litige, sans restriction, ni réserve de quelque ordre que ce soit ; que par ailleurs, le problème de la réalisation des travaux préconisé par l'expert judiciaire en 1994 et de l'habitabilité des lieux loués a déjà été amplement traité dans le jugement de ce tribunal du 9 septembre 2005, sans qu'il soit besoin d'y revenir, étant observé qu'il était loisible aux époux X... de produire toute pièce de nature à démontrer que l'installation électrique doit faire l'objet d'une réfection complète et que son utilisation présente un danger, ce qu'ils n'ont pas jugé utile de faire ; qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède que les époux X... ne justifient pas d'une raison valable et impérieuse les ayant empêché de réintégrer les lieux loués, et qu'à la date du 24 janvier 2006, ils ne les occupaient pas effectivement au sens de l'article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948 » (cf. jugement du 7 avril 2006) ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « nonobstant les allégations d'inhabitabilité du logement de Colombes, les époux X... avaient cessé d'occuper les lieux loués dès 1990 et que ce n'est que huit ans après le dépôt du rapport de l'expert, par un courrier recommandé en date du 24 janvier 2002, qu'ils se sont avisés de l'absence de réalisation des travaux de réfection préconisés et qu'ils en ont exigé l'exécution ; que de même, c'est à la suite de la délivrance du congé par la SCI LBI, en octobre 2004, que les preneurs se sont prévalus de l'obsolescence de l'installation électrique en faisant établir un rapport (30 mai 2006) et un diagnostic technique des lieux par un architecte (26 mars 2007) pour en déduire que le logement a un caractère « non décent » au sens de la loi SRU du 13 décembre 2000, sans établir qu'ils s'en seraient préoccupés antérieurement, sauf à la faire tardivement et postérieurement à leur déclaration d'appel ; qu'il suit de là que l'attachement paradoxal des époux X... à des locaux qualifiés par eux de non décents, qu'ils n'occupent plus effectivement depuis 17 ans, caractérise de leur part une ambivalence incompatible avec l'exigence de bonne foi posée par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il est suffisamment établi que, tant à la date de délivrance du congé, le 19 octobre 2004, qu'à la date de l'assignation, le 6 avril 2005, les lieux loués par les époux X... à Colombes ne faisaient pas l'objet d'une occupation effective, et ce depuis près de 17 ans, sans que les intéressés justifient sérieusement d'un motif légitime, les prétendus soins portés par une fille à sa mère malade ne constituant pas un obstacle à l'occupation effective des lieux par le mari ; que par d'avantage à la date du 10 février 2006, il n'a été justifié d'un occupation effective ; qu'en conséquence, les époux X... ne peuvent valablement prétendre avoir la qualité d'occupant bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux, l'absence d'occupation effective ayant pour effet de les priver de ce droit » ;
ALORS 1°) QUE : pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves ; qu'en l'espèce, pour démontrer que l'absence d'occupation effective de l'appartement était justifiée par le manquement de la société LBI à son obligation de délivrance d'un logement décent, les époux X... produisaient en appel un rapport établi par la société Consuel le 30 mai 2006, un diagnostic technique établi par un architecte le 26 mars 2007, et un rapport du service hygiène-santé de Colombes du 25 janvier 2007 ; qu'en retenant, pour refuser d'examiner ces pièces, que les preneurs avaient fait établir un rapport le 30 mai 2006 et un diagnostic technique des lieux par un architecte le 26 mars 2007 pour démontrer le caractère « non décent » du logement, sans établir qu'ils s'en seraient préoccupés antérieurement, sauf à le faire tardivement et postérieurement à leur déclaration d'appel, la cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du Code de procédure civile ;
ALORS 2°) QUE : le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur de la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si, tant à la date de délivrance du congé du 10 octobre 2004, qu'à celles de l'assignation du 6 avril 2005 et de l'audience du tribunal du 10 février 2006, l'occupation effective de l'appartement de Colombes n'était pas rendue impossible par l'absence de délivrance aux époux X..., d'un logement décent par la SCI LBI, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil et 10-2 de la loi du 1er septembre 1948.
