LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la promesse de vente précisait que le bien acquis comprenait la jouissance d'une partie du jardin, que les époux X... avaient, lors de la visite des lieux, constaté qu'il n'existait pas de grillage sur ce jardin et que l'appartement sis en rez-de-chaussée bénéficiait d'une large zone de passage alors qu'un litige était en cours avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin concernant un grillage et des zones de passage des copropriétaires voisins dont l'issue allait déterminer la consistance des droits cédés, que les vendeurs se sont gardés d'aviser les époux Y...- Z... de ce litige, lors de la signature de la promesse le 31 juillet 2003, alors que l'assignation délivrée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin datait du 6 février 2003 et que ce n'est que le 3 octobre 2003 qu'un protocole d'accord était intervenu entre ce syndicat et les époux X... aux termes duquel ces derniers acceptaient de ramener le grillage au lieu de son emplacement d'origine, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches ou à un examen que ses constatations rendaient inopérants, a pu en déduire l'existence d'une réticence dolosive imputable aux vendeurs au jour de la vente et a souverainement retenu que cette réticence avait été déterminante du consentement des acquéreurs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y...- Z... la somme de 2 500 euros et à M. A... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour Mme B... et M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes tendant notamment à constater que le compromis était valable et à condamner les époux Y...- Z... solidairement avec Maître A... à leur payer la somme de 30 000 euros, avec intérêts aux taux légal à compter de la demande en justice ;
AUX MOTIFS OUE « lorsque les époux Y...- Z... ont visité les lieux, ils ont constaté qu'il n'existait pas de grillage sur ce jardin et que l'appartement en rez-de-chaussée bénéficiait d'une large zone de passage ; qu'en réalité, les époux X... se sont bien gardés d'aviser les époux Y...- Z... de l'existence d'un litige qui était en cours avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin, du 59, avenue de Saint Barnabé à MARSEILLE, quant à un grillage et des zones de passage des copropriétaires voisins, de sorte que l'issue du litige allait déterminer la consistance exacte des biens cédés par les époux X... ; que ce n'est que le 3 octobre 2003 qu'un protocole d'accord fut signé entre les époux X... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin, sous réserve de ce qu'il soit réellement exécuté et respecté ; qu'il est ainsi certain que si les époux Y...- Z... avaient eu connaissance de ce litige avec les voisins, de nature à porter atteinte à leurs droits, ils n'auraient pas acquis ce bien, et en tout cas pas aux conditions prévues pour un prix non négligeable de 579 306 euros ; et qu'en conséquence la réticence des vendeurs a été dolosive et rend cette promesse synallagmatique de vente nulle, conduisant à débouter les époux X... de leurs demandes » ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE « le compromis établi le 31 juillet 2003 ne fait aucune référence à un litige en cours portant sur la délimitation des parties communes ; qu'en dépit de leurs dénégation les époux X... n'établissent pas que le litige en cours au moment même de la signature du compromis n'aurait eu aucune conséquence pour les époux Y...- Z... et que ces derniers auraient contracté aux mêmes conditions s'ils avaient eu connaissance de cette information ; que cette information est de nature à influencer non seulement la nature du bien vendu car elle porte sur la surface même de la partie à usage privatif mais également la valeur vénale du bien, et l'ensemble des relations contractuelles des parties ; qu'enfin, la dissimulation de ce litige dans le cadre de la négociation de la vente de l'appartement présente un caractère volontaire caractérisant une manoeuvre au sens des dispositions de l'article 1116 du code civil car les époux X... ne pouvaient ignorer les conséquences qui s'attachaient à la procédure initiée contre eux ; qu'il en résulte que le consentement des époux Y...- Z... a été vicié par le dol ainsi caractérisé et que le compromis signé par eux ne saurait dans ces conditions recevoir aucun effet » ;
1. / ALORS, D'UNE PART, QU'une réticence dolosive exige, pour être constituée, une erreur volontairement provoquée pour tromper le cocontractant et le déterminer à conclure la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait retenir une réticence dolosive des époux X... du seul fait qu'ayant visité les lieux, les acquéreurs ont constaté qu'il n'existait pas de grillage et que l'appartement bénéficiait d'une large zone sans passage et n'avaient pas été avisés d'un litige en cours avec l'immeuble voisin « quant à un grillage et des zones de passage des copropriétaires voisins », dès lors qu'elle constatait elle-même que le compromis portait sur la jouissance exclusive d'une partie de jardin seulement, et qu'elle devait rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p 4 à 6) si les acquéreurs n'avaient pas été parfaitement informés des limites de leurs droits par les termes du compromis, les pièces annexes, les plans qu'ils avaient contresignés et les mentions du règlement de copropriété ; qu'en se bornant à affirmer que le litige en cours était de nature à porter atteinte à leurs droits, sans vérifier que tel était bien le cas eu égard aux informations portées à leur connaissance lors de la signature du compromis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du Code civil ;
2. / ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge ne peut rejeter les demandes dont il est saisi, sans examiner tous les éléments de preuve qui sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, contestant le jugement, les époux X... avaient justifié en cause d'appel que le compromis de vente établissait clairement les droits des acquéreurs, se référait au règlement de copropriété ainsi qu'au protocole d'accord du 30 juin 2002 qui y était annexé, ainsi que les plans, contresignés des acquéreurs, parfaitement explicites sur les limites des droits de jouissance du lot n° 4 et la servitude de passage litigieuse ; que la cour d'appel, qui n'a examiné aucune de ces pièces, a violé ensemble les articles 455 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil ;
3. / ALORS, ENCORE, QUE les époux X... justifiant en cause d'appel que les acquéreurs étaient parfaitement informés des limites de leurs droits par les termes du compromis signé, ses pièces annexes, les plans qu'ils avaient contresignés, qu'ils démontraient qu'ils avaient été informés, début septembre 2003, du litige en cours et produisaient le protocole transactionnel signé le 3 octobre 2003, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que cette transaction n'était pas conforme aux termes du compromis et qui n'a pas recherché si, en cet état, le refus de réitérer la vente le 15 octobre, puis leur rétractation pour « dol » invoqué pour la première fois le 4 novembre 2003, n'étaient pas injustifiés et de mauvaise foi de la part des acquéreurs qui, entre temps, avaient signé un autre compromis portant sur un autre bien, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1116 et 1134 du Code civil ;
4. / ALORS, AUSSI, QUE, dans leurs conclusions d'appel (pages 4 et 6), les époux X... faisaient valoir que les époux Y...- Z... avaient fait preuve de mauvaise foi en refusant de réitérer la vente le 15 octobre 2003 et en alléguant pour la première fois un dol, le 4 novembre suivant, soit après le délai de rétractation et après qu'ils aient négocié un autre bien immobilier, en invoquant d'ailleurs un motif différent de celui évoqué dans le cadre de la procédure, ce qui démontrait en tout état de cause, l'absence de caractère déterminant de la réticence ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel qui n'a pas répondu à ce moyen, qui étaient pourtant susceptible d'influer sur la solution du litige a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5. / ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE seule une erreur déterminante du consentement est de nature à entraîner l'annulation du contrat pour dol, à l'exclusion de celle selon laquelle les acquéreurs auraient acquis à un prix moindre et qui n'ouvre droit qu'à l'obtention de dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui énonce qu'il est certain que si les acquéreurs avaient connu ce litige avec les voisins, ils n'auraient pas acquis ce bien ou en tout cas pas aux conditions prévues pour un prix non négligeable de 579 306 euros, a violé l'article 1116 du code civil.
