LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 juillet 2009), que, par acte du 18 avril 2005, la communauté de communes de Jarnac (Communauté) a vendu à M. X... et Mme Y... (consorts X...- Y...) un bâtiment à usage de bureaux, entrepôts et parkings au prix de 115 000 euros, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt au plus tard le 30 juillet 2005 ; que, par courrier du 20 septembre 2005, les consorts X...- Y... ont sollicité un délai supplémentaire ; que, par courrier du 8 décembre 2005, la communauté les a mis en demeure de signer l'acte de vente au plus tard le 15 décembre 2005 ; que, par courriers des 21 et 24 janvier 2006, les consorts X...- Y... ont fait connaître à la communauté que, venant d'obtenir le prêt, il souhaitaient signer l'acte authentique ; que, le 14 février 2006, la communauté a répondu que le " compromis de vente " était caduc par la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt avant le 30 juillet 2005, date convenue ; que les consorts X...- Y... ont assigné la communauté pour faire juger la vente parfaite ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour débouter les consorts X...- Y... de leurs demandes, l'arrêt retient que le vendeur qui, à compter du 15 septembre 2005, avait renoncé à la caducité qui avait atteint l'acte, en raison de la demande de délai des acquéreurs formulée le 20 septembre 2005, leur avait toutefois notifié le 8 décembre 2005 un terme extinctif au 15 décembre 2005 et que c'était à tort que le tribunal avait prorogé les effets de la proposition du vendeur au-delà du 15 décembre 2005, en admettant l'efficacité de l'offre exprimée par les acquéreurs les 21 et 24 janvier 2006 ;
Qu'en statuant ainsi, en donnant effet au terme notifié unilatéralement par le vendeur le 8 décembre 2005 sans constater l'accord des acheteurs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en nullité des conclusions de la communauté déposées le 9 mai 2008, l'arrêt rendu le 16 juillet 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la communauté de communes de Jarnac aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la communauté de communes de Jarnac à payer aux consorts X...- Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la communauté de communes de Jarnac ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils, pour M. X... et autre
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement ayant déclaré parfaite la vente conclue le 18 avril 2005 entre la communauté de communes de Jarnac d'une part et Monsieur X... et Mademoiselle Y... d'autre part, portant sur un ensemble immobilier situé à Jarnac et dit que le transfert de propriété et de jouissance avait eu lieu le 1er mars 2006, date du dépôt de la convention auprès du notaire,
Aux motifs qu'à la suite d'une lettre des deux acquéreurs du 20 septembre 2005 demandant un délai et arguant de ce que la demande de prêt déposée à la direction de la caisse d'épargne d'Angoulême avait été retournée à l'agence de Jarnac avec un avis favorable, la communauté de communes de Jarnac, par lettre du 8 décembre 2005 à Monsieur X..., avait mis en demeure l'acquéreur indivisible de réaliser la vente au plus tard le 15 décembre 2005 ; que la caisse de Crédit Mutuel de Jarnac, par attestation du 20 janvier 2006, avait donné son accord au financement de l'acquisition ; que par lettres des 21 et 24 janvier 2006, les acquéreurs avaient offert de signer l'acte authentique ; qu'alors que le délai conventionnel d'obtention du prêt avait été fixé au 30 juillet 2005, date à laquelle les acquéreurs ne l'avaient pas obtenu, ce qui entraînait la caducité du compromis, sauf pour le vendeur à se prévaloir contre l'acquéreur ne justifiant d'aucune diligence, du caractère réputé accompli de la condition d'obtention du prêt au soutien d'une action en exécution forcée contre l'acquéreur ; qu'en réalité, le vendeur qui à compter du 15 septembre 2005, n'avait pas exercé l'action en vente forcée qui lui était ouverte et avait renoncé à la caducité ayant atteint l'acte, en raison de la demande de délai des acheteurs formulée le 20 septembre 2005, leur avait toutefois notifié le 8 décembre 2005 un terme extinctif au 15 décembre 2005 ; que le tribunal avait à tort prorogé les effets de la proposition du vendeur au-delà du 15 décembre 2005 en admettant l'efficacité de l'offre exprimée les 21 et 24 janvier 2006 ;
Alors que 1°) lorsque la condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, seul celui-ci peut s'en prévaloir ; qu'en permettant au vendeur de se prévaloir de la non-obtention d'un prêt par les acquéreurs quand la promesse de vente du 18 avril 2005 stipulait que la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts profitait uniquement à l'acheteur et bien que les acheteurs n'eussent pas failli à leur obligation d'effectuer toutes les démarches utiles à l'obtention du prêt, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ;
Alors que 2°) lorsque l'obligation est contractée sous la condition qu'un évènement arrivera dans un délai non fixé, la condition n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'évènement n'arrivera pas ; que la cour d'appel, qui a constaté que le vendeur avait renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse encourue à partir du 30 juillet 2005 afin de permettre aux acquéreurs d'obtenir un financement et que ce dernier avait été accordé par le Crédit Mutuel de Jarnac le 20 janvier 2006, ce qui avait déterminé Monsieur X... et Mademoiselle Y... à signer l'acte authentique les 21 et 24 janvier 2006, a violé l'article 1176 du code civil ;
Alors que 3°) toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu qu'elle le fût ; qu'en donnant effet au terme notifié unilatéralement par le vendeur le 8 décembre 2005 sans l'accord des acheteurs, la cour d'appel a violé l'article 1175 du code civil.
