LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties :
Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que suivant ces dispositions impératives aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ;
Attendu que par acte du 27 janvier 2005 la société Akerys Promotion (la société Akerys) a donné mandat à la société Chanel Immobilier (la société CI), pour une durée de six mois, de négocier l'acquisition d'un ensemble immobilier appartenant à Mme X... ; que par promesse unilatérale de vente du 8 février 2005, consentie pour une durée d'un an, Mme X... s'est engagée à vendre ce bien à la société Akerys ; qu'elle a ensuite signé avec cette société, le 4 janvier 2006, une promesse synallagmatique de vente portant sur le même bien, annulant la précédente ; que la vente n'ayant pas été constatée par acte authentique, la société CI a assigné la société Akerys en paiement de la commission prévue par le mandat ; que la cour d'appel a fait droit à sa demande ;
Attendu que pour considérer que la vente avait été effectivement conclue et que l'agent immobilier avait dès lors droit au paiement de la commission prévue par le mandat du 27 janvier 2005, l'arrêt attaqué retient que toutes les conditions suspensives prévues par l'acte du 4 janvier 2006 ont été réalisées, en relevant qu'il est pour le moins paradoxal de voir la société Akerys invoquer désormais les conditions suspensives pour se dérober alors qu'au départ, elle n'entendait pas s'en prévaloir et ne s'en est jamais prévalue vis-à-vis du vendeur, qui a perçu une indemnité "correspondant au dédit", dans le cadre d'un accord transactionnel ;
Qu'en statuant ainsi en se référant au paiement d'une somme correspondant à un dédit la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges ;
Condamne la société Chanel immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Akerys promotion.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, après avoir réformé le chef du jugement ayant alloué à la Société CHANEL IMMOBILIER une indemnité de 85.000 €, il a condamné la Société AKERYS PROMOTION à payer à la Société CHANEL IMMOBILIER une commission de 106.050 € TTC outre une indemnité de 5.000 € au titre de l'atteinte à l'image ;
AUX MOTIFS QUE « le 27 janvier 2005, la SAS AKERYS PROMOTION a donné mandat à la SARL CHANEL IMMOBILIER pour une durée de six mois, d'acheter le bien de Mme X..., moyennant une commission de 106.050 € TTC ; que, le 8 février 2005, est intervenue une promesse unilatérale de vente, sans indemnité d'immobilisation, consentie pour une durée de 12 mois, par laquelle Mme X... s'engageait à vendre à la SAS AKERYS PROMOTION les biens immobiliers recherchés ; que le 24 mars 2005, la ville de Clermont-Ferrand, informée du projet et des conditions de sa réalisation, en ce compris la commission de l'agence, a déclaré renoncer à l'exercice de son droit de préemption ; que, le 4 janvier 2006, est intervenu un compromis de vente, avec indemnité d'immobilisation, entre Mme X... et la SAS AKERYS PROMOTION sur les mêmes biens, annulant la promesse unilatérale de vente du 8 février 2005 mais rappelant le rôle de négociateur de la SARL CHANEL IMMOBILIER, les honoraires de cette dernière étant à la charge de l'acquéreur, sous réserve de la régularisation de l'acte authentique ; qu'au regard de la chronologie des évènements, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la mission de la SARL CHANEL IMMOBILIER s'était traduite par la signature de l'acte du 8 février 2005 ; qu'au regard des dispositions expresses du compromis signé le 4 janvier 2006, rappelant le rôle de négociateur de la SARL CHANEL IMMOBILIER et prévoyant sa rémunération, c'set avec une particulière mauvaise foi que la SAS AKERYS PROMOTION soutient, au motif d'un mandat expiré, qu'elle n'est pas recevable à solliciter rémunération de ses diligences ; que la promesse unilatérale de vente du 8 février 2005, établie dans le délai de validité de six mois du mandat, ouvrait elle-même un nouveau délai de 12 mois durant lequel est bien intervenu le compromis de vente final ; que le compromis du 4 janvier 2006 soumettait l'engagement de l'acquéreur à diverses conditions suspensives ; que le 9 octobre 2006, sommée d'avoir à comparaître le 11 octobre prochain devant notaire pour réitérer par acte authentique le compromis de vente de janvier 2006, la SAS AKERYS PROMOTION répondait qu'elle ne pouvait prendre le risque d'entreprendre l'opération projetée, dans la mesure où elle recherchait en vain une entreprise de gros oeuvre capable de s'engager sur un prix ferme et définitif ; que, par le même courrier, elle indiquait d'ailleurs, non qu'elle se prévalait des conditions suspensives insérées au compromis, mais qu'elle n'entendait pas se soustraire à ses obligations et qu'elle ne manquerait pas de verser au vendeur l'indemnité d'immobilisation prévue ; qu'il est pour le moins paradoxal de la voir aujourd'hui invoquer les conditions suspensives pour se dérober à la rémunération de l'agent immobilier, alors qu'au départ, elle n'entendait pas s'en prévaloir et ne s'en est jamais prévalu vis-à-vis du vendeur, qui a perçu une indemnité correspondant au dédit, dans le cadre d'un accord transactionnel ; que le premier juge a justement retenu à cet égard que l'ensemble des conditions suspensives prévues au contrait avait bien été réalisées ; que le mandat du 27 janvier 2005 prévoyait une commission irréductible de 106.050 € TTC « aussitôt la réalisation de l'achat» ; que l'agent immobilier a droit à sa commission dès lors que l'opération peut être considérée comme effectivement conclue ; qu'en l'espèce, la vente est devenue définitive dès la levée des conditions suspensives contenues au compromis ; que l'exigibilité d'un acte authentique n'apparaît d'ailleurs qu'à l'occasion du compromis du 4 janvier 2006, compromis où la SARL CHANEL IMMOBILIER n'était pas partie ; que la loi n'exige, en contrepartie du droit à rémunération, que la constatation de l'opération projetée, dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que c'est donc par une analyse erronée que le tribunal de commerce a écarté le droit à commission ; que le mandat à prendre en considération étant celui du 27 janvier 2005, c'est bien une commission de 106.060 € TTC qui est due, l'accord ultérieur, prévoyant une réduction en contrepartie de l'exclusivité de la commercialisation des appartements projetés, étant devenu caduc, faute de réalisation du projet ; que, pour le surplus, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la Cour adopte en tant que de besoin, que le premier juge a alloué 5.000 € de dommages-intérêts à la SARL CHANEL IMMOBILIER en raison de l'atteinte à sa crédibilité et à son image de marque» ;
ALORS QUE, premièrement, la durée du mandat y compris par le jeu d'une clause de renouvellement et le délai d'option, qui peut être conféré par le promettant au bénéficiaire dans le cadre d'une promesse de vente, sont autonomes ne serait-ce qu'à raison de la règle qui veut que la durée du mandat soit impérativement fixée y compris en ce qui concerne la clause de renouvellement lors de la conclusion du mandat ; qu'en décidant le contraire, pour retenir que si le mandat du 27 janvier 2005 était d'une durée de six mois étant rappelé que le mandat ne comportait pas de clause de renouvellement, cette durée a été prorogée de 12 mois à raison du délai d'option offert au bénéficiaire par le promettant dans le cadre de la promesse unilatérale de vente du 8 février 2005 ; qu'à cet égard, l'arrêt a été rendu en violation des articles 1984 du Code civil, 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
ALORS QUE, deuxièmement, dès lors que des considérations d'ordre public commandent qu'un intermédiaire ne puisse intervenir que sur le fondement d'un mandat, dont la durée n'est pas expirée, et que seule une intervention de l'intermédiaire, en cours de mandat, peut ouvrir droit à rémunération, la circonstance que le mandant ait reconnu l'intervention du mandataire dans l'acte consacrant l'opération ou la mauvaise foi dont il ferait preuve pour invoquer l'absence de mandat est inopérante ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1984 du Code civil, 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que les articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, faute d'avoir constaté que, dans le délai du mandat, expirant le 27 juillet 2005, la Société CHANEL IMMOBILIER avait négocié l'opération ayant donné lieu à la promesse synallagmatique de vente du 4 janvier 2006, les juges du fond, en tout état de cause, ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1984 du Code civil, 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, après avoir réformé le chef du jugement ayant alloué à la Société CHANEL IMMOBILIER une indemnité de 85.000 €, il a condamné la Société AKERYS PROMOTION à payer à la Société CHANEL IMMOBILIER une commission de 106.050 € TTC outre une indemnité de 5.000 € au titre de l'atteinte à l'image ;
AUX MOTIFS QUE « le 27 janvier 2005, la SAS AKERYS PROMOTION a donné mandat à la SARL CHANEL IMMOBILIER pour une durée de six mois, d'acheter le bien de Mme X..., moyennant une commission de 106.050 € TTC ; que, le 8 février 2005, est intervenue une promesse unilatérale de vente, sans indemnité d'immobilisation, consentie pour une durée de 12 mois, par laquelle Mme X... s'engageait à vendre à la SAS AKERYS PROMOTION les biens immobiliers recherchés ; que le 24 mars 2005, la ville de Clermont-Ferrand, informée du projet et des conditions de sa réalisation, en ce compris la commission de l'agence, a déclaré renoncer à l'exercice de son droit de préemption ; que, le 4 janvier 2006, est intervenu un compromis de vente, avec indemnité d'immobilisation, entre Mme X... et la SAS AKERYS PROMOTION sur les mêmes biens, annulant la promesse unilatérale de vente du 8 février 2005 mais rappelant le rôle de négociateur de la SARL CHANEL IMMOBILIER, les honoraires de cette dernière étant à la charge de l'acquéreur, sous réserve de la régularisation de l'acte authentique ; qu'au regard de la chronologie des évènements, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la mission de la SARL CHANEL IMMOBILIER s'était traduite par la signature de l'acte du 8 février 2005 ; qu'au regard des dispositions expresses du compromis signé le 4 janvier 2006, rappelant le rôle de négociateur de la SARL CHANEL IMMOBILIER et prévoyant sa rémunération, c'set avec une particulière mauvaise foi que la SAS AKERYS PROMOTION soutient, au motif d'un mandat expiré, qu'elle n'est pas recevable à solliciter rémunération de ses diligences ; que la promesse unilatérale de vente du 8 février 2005, établie dans le délai de validité de six mois du mandat, ouvrait elle-même un nouveau délai de 12 mois durant lequel est bien intervenu le compromis de vente final ; que le compromis du 4 janvier 2006 soumettait l'engagement de l'acquéreur à diverses conditions suspensives ; que le 9 octobre 2006, sommée d'avoir à comparaître le 11 octobre prochain devant notaire pour réitérer par acte authentique le compromis de vente de janvier 2006, la SAS AKERYS PROMOTION répondait qu'elle ne pouvait prendre le risque d'entreprendre l'opération projetée, dans la mesure où elle recherchait en vain une entreprise de gros oeuvre capable de s'engager sur un prix ferme et définitif ; que, par le même courrier, elle indiquait d'ailleurs, non qu'elle se prévalait des conditions suspensives insérées au compromis, mais qu'elle n'entendait pas se soustraire à ses obligations et qu'elle ne manquerait pas de verser au vendeur l'indemnité d'immobilisation prévue ; qu'il est pour le moins paradoxal de la voir aujourd'hui invoquer les conditions suspensives pour se dérober à la rémunération de l'agent immobilier, alors qu'au départ, elle n'entendait pas s'en prévaloir et ne s'en est jamais prévalu vis-à-vis du vendeur, qui a perçu une indemnité correspondant au dédit, dans le cadre d'un accord transactionnel ; que le premier juge a justement retenu à cet égard que l'ensemble des conditions suspensives prévues au contrait avait bien été réalisées ; que le mandat du 27 janvier 2005 prévoyait une commission irréductible de 106.050 € TTC « aussitôt la réalisation de l'achat» ; que l'agent immobilier a droit à sa commission dès lors que l'opération peut être considérée comme effectivement conclue ; qu'en l'espèce, la vente est devenue définitive dès la levée des conditions suspensives contenues au compromis ; que l'exigibilité d'un acte authentique n'apparaît d'ailleurs qu'à l'occasion du compromis du 4 janvier 2006, compromis où la SARL CHANEL IMMOBILIER n'était pas partie ; que la loi n'exige, en contrepartie du droit à rémunération, que la constatation de l'opération projetée, dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que c'est donc par une analyse erronée que le tribunal de commerce a écarté le droit à commission ; que le mandat à prendre en considération étant celui du 27 janvier 2005, c'est bien une commission de 106.060 € TTC qui est due, l'accord ultérieur, prévoyant une réduction en contrepartie de l'exclusivité de la commercialisation des appartements projetés, étant devenu caduc, faute de réalisation du projet ; que, pour le surplus, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la Cour adopte en tant que de besoin, que le premier juge a alloué 5.000 € de dommages-intérêts à la SARL CHANEL IMMOBILIER en raison de l'atteinte à sa crédibilité et à son image de marque » ;
ALORS QUE, premièrement, le droit à rémunération de l'intermédiaire suppose que les conditions suspensives dont l'accord est assorti soient réalisées ; que réserve faite d'une fraude éventuelle, l'accord des parties à la convention, quant à la non réalisation des conditions suspensives, s'impose à l'intermédiaire comme un fait ; qu'en s'abstenant de rechercher s'il n'y avait pas eu accord entre Mme X... et la Société AKERYS PROMOTION, pour constater la non réalisation des conditions suspensives dont l'acte synallagmatique du 4 janvier 2006 était assortit, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1984 du Code civil, 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, la Société AKERYS PROMOTION faisait état de la non réalisation de la condition suspensive concernant les contraintes archéologiques susceptibles d'assortir le permis de construire (conclusions du 12 février 2009, p. 14, alinéa 1) ; qu'en s'abstenant de rechercher si cette condition avait ou non défailli, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1984 du Code civil, 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;
ALORS QUE, troisièmement, la seule circonstance que la condition suspensive ait défailli fait obstacle au droit à rémunération et que l'attitude de l'acquéreur importe peu dès lors qu'en fait la condition suspensive ne s'est pas réalisée ; qu'en faisant état de l'attitude de la Société AKERYS PROMOTION à la suite d'une sommation à comparaître devant le notaire ou encore d'une lettre du 9 octobre 2006 au terme de laquelle la Société AKERYS PROMOTION indiquait qu'elle ne pouvait prendre le risque d'entreprendre l'opération projetée dans la mesure où elle recherchait en vain une entreprise de gros oeuvre capable de s'engager sur un prix ferme, ou bien encore de l'absence d'invocation de la condition suspensive dans les rapports entre Mme X... et la Société AKERYS PROMOTION, quant ces circonstances étaient inopérantes, les juges du fond ont violé les articles1984 du Code civil, 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que les articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, après avoir réformé le chef du jugement ayant alloué à la Société CHANEL IMMOBILIER une indemnité de 85.000 €, il a condamné la Société AKERYS PROMOTION à payer à la Société CHANEL IMMOBILIER une commission de 106.050 € TTC outre une indemnité de 5.000 € au titre de l'atteinte à l'image ;
AUX MOTIFS QUE «le 27 janvier 2005, la SAS AKERYS PROMOTION a donné mandat à la SARL CHANEL IMMOBILIER pour une durée de six mois, d'acheter le bien de Mme X..., moyennant une commission de 106.050 € TTC ; que, le 8 février 2005, est intervenue une promesse unilatérale de vente, sans indemnité d'immobilisation, consentie pour une durée de 12 mois, par laquelle Mme X... s'engageait à vendre à la SAS AKERYS PROMOTION les biens immobiliers recherchés ; que le 24 mars 2005, la ville de Clermont-Ferrand, informée du projet et des conditions de sa réalisation, en ce compris la commission de l'agence, a déclaré renoncer à l'exercice de son droit de préemption ; que, le 4 janvier 2006, est intervenu un compromis de vente, avec indemnité d'immobilisation, entre Mme X... et la SAS AKERYS PROMOTION sur les mêmes biens, annulant la promesse unilatérale de vente du 8 février 2005 mais rappelant le rôle de négociateur de la SARL CHANEL IMMOBILIER, les honoraires de cette dernière étant à la charge de l'acquéreur, sous réserve de la régularisation de l'acte authentique ; qu'au regard de la chronologie des évènements, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que la mission de la SARL CHANEL IMMOBILIER s'était traduite par la signature de l'acte du 8 février 2005 ; qu'au regard des dispositions expresses du compromis signé le 4 janvier 2006, rappelant le rôle de négociateur de la SARL CHANEL IMMOBILIER et prévoyant sa rémunération, c'set avec une particulière mauvaise foi que la SAS AKERYS PROMOTION soutient, au motif d'un mandat expiré, qu'elle n'est pas recevable à solliciter rémunération de ses diligences ; que la promesse unilatérale de vente du 8 février 2005, établie dans le délai de validité de six mois du mandat, ouvrait elle-même un nouveau délai de 12 mois durant lequel est bien intervenu le compromis de vente final ; que le compromis du 4 janvier 2006 soumettait l'engagement de l'acquéreur à diverses conditions suspensives ; que le 9 octobre 2006, sommée d'avoir à comparaître le 11 octobre prochain devant notaire pour réitérer par acte authentique le compromis de vente de janvier 2006, la SAS AKERYS PROMOTION répondait qu'elle ne pouvait prendre le risque d'entreprendre l'opération projetée, dans la mesure où elle recherchait en vain une entreprise de gros oeuvre capable de s'engager sur un prix ferme et définitif ; que, par le même courrier, elle indiquait d'ailleurs, non qu'elle se prévalait des conditions suspensives insérées au compromis, mais qu'elle n'entendait pas se soustraire à ses obligations et qu'elle ne manquerait pas de verser au vendeur l'indemnité d'immobilisation prévue ; qu'il est pour le moins paradoxal de la voir aujourd'hui invoquer les conditions suspensives pour se dérober à la rémunération de l'agent immobilier, alors qu'au départ, elle n'entendait pas s'en prévaloir et ne s'en est jamais prévalu vis-à-vis du vendeur, qui a perçu une indemnité correspondant au dédit, dans le cadre d'un accord transactionnel ; que le premier juge a justement retenu à cet égard que l'ensemble des conditions suspensives prévues au contrait avait bien été réalisées ; que le mandat du 27 janvier 2005 prévoyait une commission irréductible de 106.050 € TTC « aussitôt la réalisation de l'achat» ; que l'agent immobilier a droit à sa commission dès lors que l'opération peut être considérée comme effectivement conclue ; qu'en l'espèce, la vente est devenue définitive dès la levée des conditions suspensives contenues au compromis ; que l'exigibilité d'un acte authentique n'apparaît d'ailleurs qu'à l'occasion du compromis du 4 janvier 2006, compromis où la SARL CHANEL IMMOBILIER n'était pas partie ; que la loi n'exige, en contrepartie du droit à rémunération, que la constatation de l'opération projetée, dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que c'est donc par une analyse erronée que le tribunal de commerce a écarté le droit à commission ; que le mandat à prendre en considération étant celui du 27 janvier 2005, c'est bien une commission de 106.060 € TTC qui est due, l'accord ultérieur, prévoyant une réduction en contrepartie de l'exclusivité de la commercialisation des appartements projetés, étant devenu caduc, faute de réalisation du projet ; que, pour le surplus, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la Cour adopte en tant que de besoin, que le premier juge a alloué 5.000 € de dommages-intérêts à la SARL CHANEL IMMOBILIER en raison de l'atteinte à sa crédibilité et à son image de marque» ;
ALORS QUE, la rémunération de l'agent immobilier qui est intervenue sans mandat ou alors que le mandat était expiré, ne peut résulter que d'une convention postérieure à la réitération de la vente par acte authentique ; qu'à supposer que l'arrêt ait entendu opposer les énonciations de l'acte du 4 janvier 2006, pour fonder le droit à rémunération d'intermédiaire, indépendamment de l'existence préalable d'un mandat, de toute façon, cette solution ne pouvait être retenue dès lors que les stipulations en cause ne résultaient pas d'une convention postérieure à la réitération de la vente par acte authentique ; qu'à cet égard, les juges du fond ont violé les articles 6 et 16 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que les articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.Le greffier de chambre
