LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu l'arrêt du 8 juillet 2009 impartissant aux parties un délai pour reprendre l'instance à la suite du décès de Jean-Louis X... ;
Donne acte à Mme Georgette Y..., veuve X... de ce qu'elle reprend l'instance en son nom personnel ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 janvier 2008), que M. X..., venant aux droits de son père qui avait été déclaré adjudicataire le 20 novembre 1922 de terres portant sur deux lots situés à Sainte-Maxime, a assigné la société d'aménagement de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime et la société Méditerranéenne des golfs de montagne en revendication de propriété des parcelles anciennement cadastrées sous les numéros 175p, 176p, 177p, 158p, 159p, 160p et 161p de la section B de l'ancien cadastre de la commune et actuellement 56, 57 et 60 section B du cadastré rénové et a sollicité avant dire droit une expertise en vue de préparer la division parcellaire et le bornage des parcelles litigieuses et d'évaluer son appauvrissement et l'enrichissement corrélatif procuré à la société Méditerranéenne ; que la société Golf de Sainte-Maxime et l'ASL de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime ont respectivement été assignées en intervention forcée les 17 et 18 avril 2003 ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que M. X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que la vente du 25 juin 1992 était nulle pour avoir été passée à vil prix, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu, par une interprétation rendue nécessaire par la complexité de l'ensemble des actes, que, par acte du 8 novembre 1988, la société d'aménagement de la ZAC du Golf avait acquis en son intégralité le domaine de la société Méditerranéenne des golfs de montagne laquelle tenait elle-même ses droits de propriété d'un jugement d'adjudication du 28 octobre 1932 portant acquisition de l'ensemble immobilier lui-même acquis le 16 juillet 1927 par la société British Motor Hire, que l'acte de 1988 visait les parcelles B 60 et B 57, que, par acte du 27 décembre 1990, la société d'Aménagement de la ZAC du golf avait vendu à la société du Golf de Sainte-Maxime diverses parcelles dont la parcelle B 60 divisée et renommée B 1843 et 1844, et que, par un nouvel acte du 25 juin 1992, elle avait cédé à l'ASL de la ZAC du Golf diverses parcelles pour 1 F symbolique comprenant la parcelle B 57 devenue 1842 et ayant exactement retenu que la circonstance que l'acte du 25 juin 1992 ne mentionne pas le prix était sans effet sur son caractère translatif de propriété, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu en déduire que ces actes étaient suffisamment descriptifs pour constituer des justes titres ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 2229 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter l'action en revendication de M. X... et l'ensemble de ses prétentions, l'arrêt, qui a relevé que le 27 décembre 1990 les travaux de réalisation du golf avaient été commencés par la société Golf de Sainte-Maxime et que M. X... avait lui-même indiqué qu'aucun acte de possession n'avait été prouvé avant 1989, époque de l'aménagement de l'actuel golf de 18 trous dont les parcelles formaient l'assiette du trou 17 et a souverainement retenu que ladite société justifiait d'une possession utile et continue depuis l'acte d'acquisition du 27 décembre 1990, retient que, s'agissant de la parcelle 1842, si l'expert indique que cette parcelle concernée par le lot n° 2 de l'adjudication de 1922 ne semble pas occupée, il n'est pas fourni d'éléments de nature à exclure la prescription acquisitive invoquée ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever d'actes matériels de possession accomplis par l'ASL de la ZAC du Golf sur la parcelle 1842, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette l'action en revendication de M. X... de la propriété de la parcelle 1842, l'arrêt rendu le 15 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme X... et l'Association syndicale libre du Golf de Sainte-Maxime aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de ce chef ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme M. Z..., veuve X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté M. X... de l'intégralité de ses prétentions,
AUX MOTIFS QUE l'expert A..., après avoir décrit les lieux -§ 3-4 du rapport et plan annexe n° 6), analysé les titres (§ 3-1) et les références cadastrales successives des parcelles litigieuses (§ 3-3), conclut de la façon suivante (page 48) : « Des anomalies ont été relevées par l'expert. Quoiqu'il en soit, en 2004, les parcelles B numéro 1843 et 1844 (concernées par le lot 1 de l'adjudication de 1922) sont au compte du Golf de Sainte-Maxime, la parcelle B n° 1842 (concernées par le lot 2 de l'adjudication de 1922) est au compte de la Société d'Aménagement de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime et la parcelle B numéro 56 (concernée par le lot 2 de l'adjudication de 1922) est au compte de M. X... Jean-Louis. En ce qui concerne le fait de savoir qui se trouve en possession, et depuis quand, l'expert a forgé ses analyses au paragraphe 3-5 de son rapport. Une partie du parcours de Golf de Sainte-Maxime semble concernée par les parcelles litigieuses situées sur le lot n° 1 de l'adjudication de 1922 . Les analyses de l'expert confirment que les travaux du golf ont été réalisés entre 1989 et 1990. Il n'est pas possible de remonter plus avant au regard des documents existants. Le résultat des recherches de l'expert figure en pièce annexe n° 8 de son rapport. Il faut noter que le lot n° 2 de l'adjudication de 1922 ne semble pas occupé. L'expert a retrouvé sur les lieux les parties revendiquées par M. X..., qui se repose sur l'adjudication de 1922. Contrairement à ce qu'annonçait M. B... à la page 88 de son rapport, le parcours de golf est concerné par le lot n° 1 de l'adjudication de 1922. Compte tenu de l'analyse des actes, et des différentes adjudications (dont il est certain que les désignations n'ont pas été forcément toujours bien étudiées), l'expert ne peut véritablement se prononcer sur les réelles mutations. Les anciens actes portent sur des parties de parcelles, ce qui n'a pas favorisé l'analyse de l'expert. Il existe des différences notables entre le plan du lot d'adjudication de 1922 et le plan napoléonien. L'expert a noté de nombreuses anomalies au niveau des mutations cadastrales qui n'ont pas favorisé non plus ses analyses. De telle sorte que l'expert ne peut se prononcer sur le véritable propriétaire des parcelles litigieuses » ; qu'au soutien de son action en revendication immobilière des parcelles numéros 175p, 176p, 177p, d'une part, 158p, 159p, 160p et 161p, d'autre part, incluses dans les parcelles numéros 1843 et 1844 pour les premières et 1842 pour les secondes, M. X... prétend être parfaitement titré sur lesdites parcelles et dénie aux intimées tout « juste titre » sur celles-ci au regard de l'article 2265 du code civil ; que la Société Golf de Sainte-Maxime et l'ASL de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime opposent, soutenues en ce sens par leur venderesse, la prescription abrégée de 10 ans eu égard à leur juste titre respectif ; que l'objection de l'appelant tirée de la prétendue absence de caractère réel des titres des intimées se heurte aux données factuelles de la cause ; qu'en effet, la Société d'Aménagement de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime a acquis par acte du 8 novembre 1988 en son intégralité le domaine de la Société Méditerranéenne des Golfs de Montagne, laquelle tenait elle-même ses droits de propriété d'un jugement d'adjudication du 28 octobre 1932 portant acquisition de l'ensemble immobilier lui-même acquis le 16 juillet 1927 par la Société British Motor Hire ; que l'acte de 1988 portant sur plus de 174 hectares vise en particulier les parcelles B60 et B57 ; que, par acte du 27 décembre 1990 a été vendu par la Société d'Aménagement de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime à la Société Golf Sainte-Maxime diverses parcelles pour un total de 79ha 26a 88 ca dont la parcelle anciennement B60, divisée et renommé B 1843 et 1844 ; que, par un nouvel acte notarié du 25 juin 1922 lire 1992 , la ZAC a cédé à l'ASL de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime diverses parcelles – pour un franc symbolique – comprenant la parcelle cadastrée B 57 devenue 1842 ; que ces actes suffisamment descriptifs constituent des justes titres au sens de l'article 2265 du code civil, et la bonne foi des acquéreurs, pas plus que celle de leur auteur ne peut être mise en cause ; que la circonstance que l'acte du 25 juin 1922 lire 1992 ne mentionne pas le prix est sans effet sur son caractère translatif de propriété, les considérations de l'appelant tirées du droit fiscal étant indifférentes en matière de prescription acquisitive, observation étant d'ailleurs faite que la matrice cadastrale de la parcelle 1842 a été mise au compte de l'ASL par les services du cadastre (arrêt pp. 3 et 4) ;
1°) ALORS QUE ne peut bénéficier de la prescription abrégée par juste titre, que le possesseur dont le titre correspond, en totalité, exactement et précisément aux biens dont il prétend obtenir la propriété par prescription ;qu'en se bornant à affirmer que les actes du 8 novembre 1988, du 27 décembre 1990 et du 25 juin 1992 auraient été suffisamment descriptifs en visant une parcelle B 57 pour le premier et « diverses parcelles dont la parcelle anciennement B 60, divisée et renommée B 1843 et 1844 » pour le deuxième, et enfin comprenant la parcelle cadastrée B 57 devenue 1842 pour le troisième, pour en déduire que la Société Golf Sainte-Maxime et l'ASL de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime auraient disposé de justes titres leur permettant de prescrire, sans caractériser en quoi, en l'état des anomalies de désignation des parcelles lors des diverses mutations intervenues depuis le partage de 1859 et des divisions des parcelles concernées, ayant conduit l'expert judiciaire à conclure qu'il lui était impossible de véritablement se prononcer sur les réelles mutations survenues, les actes litigieux concernaient exactement, précisément et en totalité, les terrains que les prétendus possesseurs entendaient prescrire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2265 du code civil ;
2°) ALORS QU'en se bornant à affirmer, de manière péremptoire, que la Société Golf Sainte-Maxime avait acquis, en 1990, « diverses parcelles (…) dont la parcelle anciennement B60, divisée et renommée B 1843 et 1844 » (arrêt p. 4, § 4), pour en déduire que serait établie la correspondance entre les terrains revendiqués par leur véritable propriétaire, M. X..., et les terrains mentionnés dans l'acte translatif de propriété dont se prévalait le possesseur, la Société Golf Sainte-Maxime, sans indiquer sur quel élément elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, quand les mentions de l'acte de vente ne faisaient pas ressortir une telle correspondance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2265 du code civil ;
3°) ALORS QU'en affirmant que, par l'acte du 25 juin 1992 (daté par erreur de 1922 par l'arrêt), la Société d'Aménagement de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime aurait cédé à l'ASL de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime diverses parcelles comprenant la parcelle cadastrée B 57 devenue 1842, quand ce terrain n'y est pas mentionné, la cour d'appel a dénaturé l'acte notarié litigieux et violé l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QUE l'acte invoqué par le possesseur, qui mentionne une parcelle autre que celle qu'il prétend avoir acquise, ne peut constituer un juste titre ouvrant droit au bénéfice de la prescription abrégée de dix ans ; qu'en retenant que l'acte de vente du 25 juin 1992 constituait un juste titre permettant à l'ASL de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime de prescrire contre M. X... relativement à la parcelle B 57, quand cette dernière ne figurait pas parmi les terrains ayant fait l'objet de la vente en cause, la cour d'appel a violé l'article 2265 du code civil ;
5°) ALORS QUE le titre nul par défaut de forme ne peut servir de base à la prescription ; qu'en affirmant que l'acte de vente du 25 juin 1992 n'indiquait pas le montant du prix de la vente, ce dont il résultait qu'il était entaché d'une nullité absolue et ne pouvait valoir juste titre, tout en retenant néanmoins que cette omission du prix était sans effet sur le caractère translatif de l'acte de vente, pour lui reconnaître le caractère du juste titre permettant à l'ASL de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime de prescrire contre M. X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 2265 et 2267 du code civil ;
6°) ALORS QU'est nulle de nullité absolue pour défaut de prix la vente conclue à vil prix ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, tout en constatant que l'acte du 25 juin 1992 ne mentionnait pas le prix de vente, a par ailleurs incidemment affirmé que la vente en cause aurait eu lieu pour un franc symbolique ; qu'en se déterminant de la sorte, sans d'une part expliquer d'où elle déduisait cette affirmation, ni d'autre part caractériser en quoi, à considérer que la vente ait bien été passée pour un franc symbolique, une telle vente à vil prix, en, principe nulle, aurait été valable et aurait conféré au possesseur prétendu un juste titre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1591, 2265 et 2267 du Code civil ;
7°) ALORS QUE l'inscription au cadastre ne peut valoir preuve de la propriété ; qu'en affirmant néanmoins, pour reconnaître à l'ASL de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime un droit de propriété sur la parcelle cadastrée 1842, que « la matrice cadastrale de la parcelle 1842 avait été mise au compte de l'ASL par les services du cadastre » (arrêt p. 4), quand cette référence à la matrice cadastrale ne pouvait suffire à établir l'existence d'un acte translatif de propriété valant juste titre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2265 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté M. X... de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE, concernant la possession, la SA Golf Sainte-Maxime justifie d'une possession utile et continue depuis l'acte d'acquisition du 27 décembre 1990 ; qu'à cette date, les termes dudit acte sur la « réalisation des travaux en cours » mettent en évidence que les travaux de réalisation du parcours de golf avaient été commencés par la société intimée ; que l'expert judiciaire a au surplus relevé que les travaux avaient été réalisés entre 1989 et 1990 ; que, comme le souligne la société intimée, l'appelant avait lui-même indiqué dans son assignation qu'aucun acte de possession n'avait été prouvé "avant 1989, époque de l'aménagement de l'actuel golf de 18 trous dont les parcelles forment l'assiette de trou 17" » (arrêt p. 4) ;
1°) ALORS QUE pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'en se bornant à se fonder sur les seules mentions de l'acte d'acquisition de 1990, relatives à des travaux censés avoir été effectués sur les parcelles en litige entre 1989 et 1990, pour affirmer que la Société Golf Sainte-Maxime aurait justifié d'une possession utile et continue sur ces terrains durant les dix ans ayant précédé son assignation par M. X..., sans relever aucun élément de nature à établir une possession utile et continue de la société, à titre de propriétaire, sur les parcelles litigieuses durant le délai décennal de prescription, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229 du code civil ;
ET AUX MOTIFS QUE, concernant la parcelle 1842, il convient de relever que si l'expert indique que le lot n° 2 « ne semble pas occupé », il n'est pas pour autant fourni d'éléments de nature à exclure la prescription acquisitive invoquée (arrêt p. 4) ;
2°) ALORS QU'il appartient à celui qui se prévaut de la prescription acquisitive de rapporter la preuve de sa possession utile durant le délai requis ; qu'en retenant que, bien que l'expert ait indiqué qu'elle ne semblait pas occupée, il n'était pas fourni d'éléments de nature à exclure la prescription sur la parcelle 1842, pour retenir l'existence de cette prescription acquisitive, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil, ensemble l'article 2265 du code civil ;
3°) ALORS QU'en tout état de cause, en se fondant sur la circonstance qu'il n'était pas démontré une absence de possession utile sur la parcelle litigieuse, pour en déduire que l'ASL de la ZAC du Golf de Sainte-Maxime était fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive, sans relever aucun élément de nature à établir la possession utile de la société sur les parcelles en cause durant le délai de prescription décennale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229 du code civil.
