LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le bail liant les parties disposait que le preneur prendrait les locaux dans l'état où ils s'étaient trouvés lors de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucuns travaux de remise en état ou réparation, qu'il stipulait encore que le preneur s'engageait à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués à l'exception des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil, les réparations afférentes à la mise en conformité des installations électrique et gazière étant d'entretien, et qu'il disposait également que le preneur pourrait exercer dans les lieux tous commerces mais sous son entière responsabilité notamment quant à la mise en conformité des locaux avec toute réglementation, reconnaissant être parfaitement informé des prescriptions imposées par les diverses commissions de sécurité pour l'exploitation du fonds, et ayant retenu, par des motifs non critiqués, que la société Sogehore avait acquis le fonds de commerce, parmi les éléments duquel figurait le bail litigieux, pour la somme de 10 000 euros, en se prévalant de ce que d'importants travaux étaient nécessaires pour le mettre aux normes d'hygiène et de sécurité, alors que ce fonds avait été estimé par l'expert commis à l'occasion de la procédure collective de son propriétaire à la somme de 184 000 euros et que, ainsi parfaitement informée lors de son entrée dans les lieux de la nécessité de procéder à d'importants travaux de mise en conformité à peine de ne pouvoir exploiter le fonds, cette société avait nécessairement accepté de les prendre en charge en obtenant une diminution de prix bien supérieure à la somme de 20 481,50 euros réclamée de chef, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les travaux de mise en conformité des lieux loués étaient à la charge de la société Sogehore ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Sogehore aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sogehore ; la condamne à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société Sogehore.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les travaux de mise en conformité de l'installation électrique et de gaz étaient à la charge exclusive du preneur en application des stipulations du bail commercial en date du 2 décembre 1983 et au vu de l'offre de reprise du fonds de commerce faite par la société Sogehore, et débouté cette dernière de l'intégralité de ses demandes ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE les travaux dont la société Sogehore sollicite le paiement à la charge des défendeurs sont des travaux de mise en conformité de l'installation électrique et de gaz ; que le contrat de bail du 2 décembre 1983 indique que seuls sont à la charge du bailleur les travaux définis par l'article 606 du code civil dont la liste est limitative ; que le bail prévoit également que le preneur devra effectuer à ses frais les travaux nécessaires à l'hygiène et à la sécurité dans ses articles 9 et 10 ; que ces clauses sont valables et s'imposent à la société Sogehore ; que de plus, en l'espèce, si les travaux sont indispensables, aucune interdiction d'exercer n'a été signifiée par les autorités administratives et la société Sogehore connaissait l'état des locaux et la nécessité d'engager des frais importantes de remise aux normes ; que la requête aux fins de cession amiable du fonds de commerce présentée le 25 mars 2003 par Me Y... fait état d'une valeur du fonds de commerce de 184.800 € évaluée par M. Z... mais se prononce en faveur de l'offre de la société Sogehore pour la somme de 10.000 €, laquelle arguait du fait d'une menace de fermeture administrative qui pesait sur l'établissement et que d'importants travaux étaient nécessaires pour remettre l'établissement aux normes d'hygiène et de sécurité ; que la prise en charge des travaux d'hygiène et de sécurité constituait donc la contrepartie du coût minimum de la cession ; que les travaux à entreprendre se montent, selon l'expert à la somme de 14.501,50 € pour l'installation électrique et de 5.980 € pour l'installation de gaz ; qu'il ne s'agit pas de sommes exorbitantes qui sont à mettre en relation avec la somme de 10.000 € au lieu des 184.000 € estimés pour laquelle la société Sogehore a acquis le fonds de commerce ; qu'en conséquence, il y a lieu de considérer que les clauses du bail ont effectivement déchargé l'indivision X... de son obligation de délivrance et d'entretien des locaux ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail liant la société Sogehore aux consorts X... dispose que le preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se sont trouvés lors de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de remise en état ou de réparation ; que la société Sogehore a acquis le fonds de commerce, parmi les éléments duquel figurait le bail litigieux, pour la somme de 10.000 € en se prévalant de ce qu'une menace de fermeture administrative pesait sur l'établissement et que d'importants travaux étaient nécessaires pour le remettre aux normes d'hygiène et de sécurité, alors que ce fonds avait été estimé à la somme de 184.000 € ; que par conséquent, la société Sogehore était parfaitement informée, lors de son entrée dans les lieux, de la nécessité de procéder à d'importants travaux de mise en conformité à peine de ne pouvoir exploiter le fonds ; qu'elle avait implicitement mais nécessairement accepté de les prendre à sa charge en obtenant une diminution du prix bien supérieure à la somme de 20.481,50 € qu'elle réclame à présent de ce chef ; que le contrat de bail stipule encore que le preneur s'engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, à l'exception toutefois des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil qui seules restent à la charge du bailleur, soit, d'après ce texte, les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier, toutes les autres réparations, et donc notamment en l'occurrence celles afférentes à la mise en conformité des installations électrique et gazière, étant d'entretien ; qu'il dispose également que le preneur pourra exercer dans les lieux loués tous commerces en conformité avec des locaux avec toutes réglementations, reconnaissant être parfaitement informé des prescriptions imposées par les diverses commissions de sécurité pour l'exploitation du fonds ; que par conséquent, les travaux de mise en conformité litigieux étaient à la charge de la société locataire ;
1/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en considérant que la clause selon laquelle la société Sogehore prendrait les locaux loués dans l'état où ils se trouvaient lors de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de remise en état ou de réparation exonérerait l'indivision X... de son obligation d'effectuer les travaux de mise aux normes des installations électrique et gazière, lesquels constituaient un préalable indispensable à l'exploitation du fonds de commerce de restauration dans les lieux loués, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
2/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que le bailleur ne peut être déchargée de son obligation de délivrance qu'en cas de clause expresse contraire ; qu'en considérant que la clause selon laquelle le preneur s'engageait à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, à l'exception toutefois des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil, exonéraient l'indivision X... de son obligation d'effectuer les travaux de mise aux normes des installations électrique et gazière, lesquels constituaient un préalable indispensable à l'exploitation du fonds de commerce de restauration dans les lieux loués, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
3/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que le bailleur ne peut être déchargée de son obligation de délivrance qu'en cas de clause expresse contraire ; qu'en considérant que la clause selon laquelle le preneur pourrait exercer dans les lieux loués tous commerces, mais sous son entière responsabilité quant à la mise en conformité des locaux avec toutes réglementations, en particulier de sécurité et d'hygiène, exonéraient l'indivision X... de son obligation d'effectuer les travaux de mise aux normes des installations électrique et gazière, lesquels constituaient un préalable indispensable à l'exploitation du fonds de commerce de restauration dans les lieux loués, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
4/ ALORS QUE l'entrée dans les lieux d'un preneur connaissant le mauvais état de ces lieux n'équivaut pas à une renonciation de ce preneur à se prévaloir, ensuite, de ses droits concernant l'obligation légale du bailleur d'entretenir lesdits lieux en l'état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués, dès lors que celui-ci n'en a pas été expressément déchargé par la convention ; qu'en considérant que la connaissance, par la société Sogehore, de la nécessité de procéder à d'importants travaux de mise en conformité à peine de ne pouvoir exploiter le fonds de commerce acquis, valait acceptation de sa part de les prendre en charge et avait déchargé l'indivision X... de ses obligations de délivrance et d'entretien, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et 1720 du code civil ;
5/ ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ; qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ;
que sauf convention particulière, le bailleur répond de la vétusté ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les travaux de mise aux normes des installations électrique et gazière n'étaient pas rendus nécessaires par la vétusté des locaux loués, de sorte qu'en l'absence de stipulation expresse contraire, ils étaient à la charge de l'indivision X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil.
