LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 septembre 2008), que Mme X..., locataire selon bail du 27 mars 1998 d'un logement appartenant à M. Y..., a assigné ce dernier pour le faire condamner à réparer un trouble de jouissance résultant du mauvais état du local ; que M. Y... a demandé que soit constatée la résiliation du bail pour non paiement des loyers et des charges après un commandement notifié le 6 janvier 2005 ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, alors, selon le moyen :
1°/ que le juge a l'obligation de respecter les termes et le sens de la déclaration claire et précise de l'expert; que le rapport de l'expert judiciairement désigné relevait "une température anormalement basse" du logement, "un système électrique hors norme" et encore "une absence d'eau chaude dans la salle d'eau", qu'en énonçant que l'expert "n'a nullement relevé dans son rapport que les lieux étaient insalubres" et n'avait relevé d'autre trouble de jouissance que celui, réparé, qu'elle énonce, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport de l'expert et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que pour être décent, un logement doit pouvoir être chauffé normalement ; qu'en, se bornant, pour retenir l'absence de trouble de jouissance, à constater que l'expert "n'a nullement relevé dans son rapport que les lieux étaient insalubres" et qu'il n'était justifié d'aucune réclamation qui permettrait de retenir une carence du bailleur, sans rechercher, comme
elle y était pourtant invitée, si l'état du chauffage n'était pas de nature à causer un trouble de jouissance à la locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
3°/ que la cour d'appel a affecté son arrêt d'un défaut de motifs en ne répondant pas aux conclusions de Mme X... faisant valoir notamment qu'elle ne vivait pas dans des conditions lui assurant la jouissance pleine et entière du bien loué (chauffage déficient, absence d'isolation thermique,…) et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté, sans dénaturer le rapport d'expertise, que le logement n'était pas insalubre bien qu'affecté de désordres tenant à l'insuffisance du chauffage et à la vétusté de l'installation électrique, mais que la locataire ne justifiait d'aucune réclamation faite au bailleur concernant l'état des lieux, qui permettrait de retenir une carence de celui-ci alors qu'il était intervenu dans les meilleurs délais lorsqu'il avait été informé de la mauvaise fermeture de la porte d'entrée, la cour d'appel a pu retenir que Mme X... ne justifiait pas d'un trouble de jouissance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il n'est pas permis aux juges de dénaturer les termes clairs et précis des éléments de preuve qui leurs sont soumis ; qu'en retenant que "l'expert judiciairement désigné n'a nullement relevé dans son rapport que les lieux étaient insalubres" alors que l'expertise rapporte "une température anormalement basse" du logement, "un système électrique hors norme" et encore "une absence d'eau chaude dans la salle d'eau", la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport de l'expert et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, que la cour d'appel qui, pour constater la résiliation du bail, s'est bornée à relever le non paiement des loyers par Mme X..., sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'ensemble des circonstances dans lesquelles M. Y... a demandé la constatation de la résiliation n'était pas de nature à exclure la bonne foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°/ qu'un logement décent est un logement chauffé normalement, la cour d'appel qui, pour constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion de Mme X..., s'est bornée à relever que Mme X... était redevable de la somme de 18 585,63 euros et qu'elle n'était pas en mesure de régler les mensualités, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'état du chauffage des lieux n'était pas de nature à les rendre indécents et à justifier le non paiement des loyers, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;
Mais attendu que Mme X... n'a ni demandé le bénéfice de l'exception d'inexécution, se disant disposée à régler au bailleur le montant des allocations logement qui lui avaient été directement versées par la caisse d'allocations familiales et demandant que soit désigné un expert pour déterminer si elle était redevable d'une autre somme au titre des loyers et des charges, ni soumis un moyen pris de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail ;
D'où il suit que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, partant irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes de ce chef ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance formée par l'exposante et de l'avoir déboutée de ses autres demandes ;
AUX MOTIFS QUE l'expert judiciairement désigné, n'a nullement relevé dans son rapport que les lieux étaient insalubres comme le mentionne la CAF dans son courrier du 21 juin 2005; qu'à l'exception d'un courrier du 17 septembre 2003 de Monsieur X... se plaignant de la mauvaise fermeture de la porte d'entrée, il n'est justifiée d'aucune réclamation faite au bailleur concernant l'état des lieux qui permettrait de retenir une carence de celui-ci dans l'exécution de ses obligations alors qu'il justifie être intervenu dans les meilleurs délais sur la porte d'entrée; que l'expert n'a pas retenu d'autre préjudice de jouissance que celui inhérent à la gêne causé par l'exécution de travaux alors que ceux-ci n'ont pas été réalisés et alors que pour les motifs ci-dessus exposés, Madame X... ne peut en réclamer l'exécution ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le juge a l'obligation de respecter les termes et le sens de la déclaration claire et précise de l'expert; que le rapport de l'expert judiciairement désigné relevait « une température anormalement basse » du logement, « un système électrique hors norme » et encore « une absence d'eau chaude dans la salle d'eau », qu'en énonçant que l'expert « n'a nullement relevé dans son rapport que les lieux étaient insalubres » et n'avait relevé d'autre trouble de jouissance que celui, réparé, qu'elle énonce, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport de l'expert et a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE pour être décent, un logement doit pouvoir être chauffé normalement; qu'en, se bornant, pour retenir l'absence de trouble de jouissance, à constater que l'expert « n'a nullement relevé dans son rapport que les lieux étaient insalubres » et qu'il n'était justifié d'aucune réclamation qui permettrait de retenir une carence » du bailleur, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si l'état du chauffage n'était pas de nature à causer un trouble de jouissance à la locataire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;
ALORS, DE TROISIEME PART ET PARTANT, QUE la Cour d'appel a affecté son arrêt d'un défaut de motifs en ne répondant pas aux conclusions de l'exposante faisant valoir notamment qu'elle ne vivait pas dans des conditions lui assurant la jouissance pleine et entière du bien loué (chauffage déficient, absence d'isolation thermique, …) et a ainsi viol l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR constaté la résiliation du bail du 27 mars 1998 et ordonné l'expulsion de Madame X... ainsi que de tous occupants de son chef du premier étage de l'immeuble sis ... et d'avoir condamné Madame X... à payer à Monsieur Y... la somme de 18.585,63 euros, montant des loyers et des charges provisoirement arrêtées au 31 décembre 2007 ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier loyer échu, charges en sus.
AUX MOTIFS QUE pour écarter le commandement de payer du 6 janvier 2005, le premier juge a estimé que le décompte était manifestement erroné en relevant qu'une attestation de la CAF montrait que l'allocation logement pour un montant de 426,15 euros, était directement versée au bailleur; qu'il a par ailleurs, écarté la demande de résiliation du bail au motif que celle-ci n'avait pas été notifiée au Préfet; que devant la Cour, Madame X... conteste devoir les sommes réclamées au motif que la CAF réglait en grande partie, voire même en totalité, le loyer sollicité; attendu, en fait, qu'il est produit aux débats par Madame X..., les relevés de la CAF montrant que l'allocation logement a été versée au bailleur jusqu'en mai 2005, attendu cependant, que Monsieur Y... verse avec ses dernières conclusions, un décompte arrêté au 31 décembre 2007 qui tient compte des versements effectués directement par la CAF; attendu, en effet, que si de juillet 2003 à mai 2004, il n'a été mentionné pour chaque mois que 421,96 euros au lieu de 426,15 euros soit une différence de 4,19 euros au mois de juin 2004, il est mentionné au lieu des 426,15 euros versé par la CAF, la somme de 468,05 euros soit une différence de 41,90 euros qui compense la différence ci-dessus relevée au détriment de la locataire pour les mois de juillet 2003 à mai 2004; que Madame X... ne verse aucune pièce apportant la preuve d'autres versements que ceux mentionnés dans le décompte qui a bien pris en charge les sommes versées; que dès lors au 6 janvier 2005, Madame X... était redevable de la somme de 1.132,84 euros; que Madame X... ne démontre pas, sans le prétendre d'ailleurs, avoir réglé cette somme dans les deux mois de cet acte alors que Monsieur Y... avait rappelé la clause résolutoire mentionnée dans l'acte et son intention de s'en prévaloir; qu'en outre il est établi qu'à la date de l'audience de plaidoirie du 6 janvier 2006, la notification au Préfet prévue par l'article 24 de la loi de 1989, avait été faite suivant lettre du 18 octobre 2005, régulièrement reçue à la Préfecture le 20 octobre 2005 ; que Madame X..., qui est redevable au 31 décembre 2007, au vu du décompte par Monsieur Y... et n'a fait l'objet d'aucune critique de sa part, de la somme de 18.585,63 euros, ne verse aucune pièce permettant d'établir ses possibilités d'apurer cette dette dans le délai de 24 mois, prévu par l'article 24 de la loi de 1989, alors qu'elle ne verse aucune pièce démontrant qu'elle aurait consigné sur un compte, les sommes versées par la CAF pour l'allocation logement qu'elle a perçue depuis mai 2005 et alors que bénéficiaire du RMI avec 4 enfants à charge, elle ne justifie pas pouvoir effectuer le règlement de mensualités qui, en capital, représente la somme de 774,40 euros; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il a rejeté la demande en constatation de la résiliation du bail; que celle-ci sera constatée, l'expulsion de Madame X... ordonnée et elle sera condamnée à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer échu, charges en sus; qu'il n'y a pas lieu d'assortir l'expulsion d'une astreinte et la demande Monsieur Y... de ce chef sera rejetée; que par contre, elle sera condamnée à payer la somme de 18.585,63 euros, montant des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2007 ;
ALORS, D'UNE PART, QU'il n'est pas permis aux juges de dénaturer les termes clairs et précis des éléments de preuve qui leurs sont soumis ; qu'en retenant que « l'expert judiciairement désigné n'a nullement relevé dans son rapport que les lieux étaient insalubres » alors que l'expertise rapporte « une température anormalement basse » du logement, « un système électrique hors norme » et encore « une absence d'eau chaude dans la salle d'eau », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport de l'expert et violé l'article 1134 du Code civil.
ALORS, D'AUTRE PART QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi, que la Cour d'appel qui, pour constater la résiliation du bail, s'est bornée à relever le non paiement des loyers par Madame X..., sans rechercher, comme il lui était demandé, si l'ensemble des circonstances dans lesquelles Monsieur Y... a demandé la constatation de la résiliation n'était pas de nature à exclure la bonne foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
ALORS, ENFIN, QU'un logement décent est un logement chauffé normalement, la Cour d'appel qui, pour constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion de Madame X..., s'est bornée à relever que Madame X... était redevable de la somme de 18.585,63 euros et qu'elle n'était pas en mesure de régler les mensualités, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'état du chauffage des lieux n'était pas de nature à les rendre indécents et à justifier le non paiement des loyers, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
