LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, d'une part, que Mme X... n'assurait que les tâches de nettoyage des parties communes, sans prendre en charge l'élimination des rejets et, d'autre part, que si en 2001 et 2002, M. Y... avait assuré cumulativement ces deux tâches, en 2003 et 2004, les tâches d'élimination des déchets avaient été effectuées par M. Z... et M. A..., la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Phocéenne d'habitation aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Phocéenne d'habitation à payer à M. B..., Mme C..., M. D..., Mme E..., MM. F..., G..., H..., Z..., L..., M..., O..., P..., Mme I..., et M. J..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour la société Phocéenne d'habitation.
La société HLM Phocéenne d'habitation fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à restituer aux locataires les sommes payées au titre des rémunérations de madame X... et de messieurs Y..., A... et K... pour les années 2003 et 2004.
AUX MOTIFS ADOPTES QUE, concernant les frais de personnel, l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets doivent être assurées par la même personne ; que s'agissant de monsieur Y... qui est employé comme gestionnaire de groupe, l'expert constate qu'en 2001 et 2002 il a effectivement cumulé ces deux tâches, de telle sorte que les demandeurs ne sauraient voir obtenir remboursement des charges afférentes régularisées respectivement en 2002 et 2003 ; qu'en revanche, l'expert note que sur l'année 2003, monsieur Y... n'a effectué aucune tâche d'élimination des déchets qui a été assurée par monsieur K... (2003) et monsieur A... (2004), les tâches n'ayant pas été exercées cumulativement ni par les uns ni par les autres.
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE après avoir constaté que l'employé Y... avait exercé cumulativement ces deux fonction au cours des années 2001 et 2002, le premier juge a retenu que la rémunération était récupérable sur les locataires mais que pour les années 2003 et 2004 alors que les tâches d'élimination des déchets avaient été effectuées successivement par monsieur K... puis par monsieur A..., la rémunération de ces trois personnes n'était pas récupérable puisque la condition cumulative n'était plus respectée ; que l'article 2 d) du décret du 26 août 1987 permet encore la récupération des charges relatives à l'entretien des parties communes et à l'élimination des rejets lorsque ces tâches sont assurées cumulativement par un employé d'immeuble ; qu'en l'espèce madame X..., employée par la SA d'HLM Phocéenne d'habitation n'assurait que les tâches de nettoyage des parties communes sans prendre en charge l'élimination des rejets, notion concernant l'évacuation des ordures ménagères et non pas celle des balayures ; qu'en conséquence les frais de personnel correspondant au seul entretien des parties communes n'étaient pas récupérables au sens du décret du 26 août 1987.
ALORS QUE les dépenses du personnel affecté à l'entretien des parties communes et à l'élimination des rejets n'étant récupérables que lorsque les deux tâches sont effectuées par la même personne, le juge, saisi d'une contestation sur ce point, ne peut se contenter d'examiner les contrats de travail mais doit déterminer la nature des tâches effectivement exercées en fonction de leurs conditions d'exécution matérielle ; que dès lors, en se bornant à se fonder, pour juger que les frais de personnel de messieurs K..., A... et Y... ainsi que ceux de madame X... au titre des années 2003 et 2004 n'étaient pas des charges récupérables, sur le rapport d'expertise qui s'était contenté de se référer aux contrats et avenants des salariés sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, quelles avaient été les tâches effectivement accomplies par chacun de ces salariés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2 du décret du 26 août 1987.
