LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 13 de la loi des 16-24 août 1790, ensemble le décret du 16 fructidor an III et l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que Mmes Catherine, Martine et Nicole X... (les consorts X...), propriétaires indivis d'un ensemble immobilier situé ... et ..., ont assigné Mme Y..., locataire d'un appartement dans le bâtiment sis ..., en résiliation de bail et expulsion pour non paiement des loyers ;
Attendu que, pour débouter les consorts X... de leur demande, l'arrêt attaqué retient que l'arrêté de péril d'immeuble du préfet de police de Paris en date du 22 août 2002 se réfère expressément, en marge, à la propriété sise à Paris (20e) ... / ..., que si les travaux à entreprendre concernent des désordres localisés dans une partie de l'ensemble immobilier, "l'immeuble faisant l'objet de l'arrêté de péril vise la propriété dans son entier", peu important le nombre et la situation juridique des propriétaires et que Mme Y... était fondée à invoquer le bénéfice de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait clairement de l'arrêté de péril que le bâtiment situé ... n'était pas affecté par les mesures de sécurité prescrites, la cour d'appel, qui a refusé de faire application d'un acte administratif individuel non sujet à interprétation, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que durant la période d'application de l'arrêté de péril, le paiement des loyers réclamés par les consorts X... à Mme Y... n'était pas dû et en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs demandes, l'arrêt rendu le 13 juin 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes de Mademoiselle X... tendant à la résiliation du bail de Mademoiselle Y..., à son expulsion, à sa condamnation au paiement des loyers afférents dus, AUX MOTIFS PROPRES QUE l'arrêté de péril d'immeuble du préfet de police du 22 août 2002 visant l'article L 511-1 du code de la construction et de l'habitation, se réfère expressément en marge à la «propriété sise à PARIS (20ème) ... / ...» ; que le dispositif de l'arrêté, qui énonce les mesures de sécurité destinées à assurer la solidité de l'immeuble du ..., donne injonction «aux propriétaires de l'ensemble immobilier situé ... / ... (20ème), visés en marge du présent arrêté, représentés par le cabinet RASPAIL, gérant (…)» ; que si les travaux à entreprendre concernent des désordres localisés dans une partie de l'ensemble immobilier, l'immeuble faisant l'objet de l'arrêté de péril vise la propriété dans son entier ; qu'il appartenait aux consorts X..., qui estiment que le péril ne peut viser que le bâtiment sur cour situé ..., de contester la portée de l'arrêté devant la juridiction administrative ; que s'en étant abstenus, et quelle que soit la teneur de décisions rendues dans d'autres causes qui ne lient pas la Cour, ils ne peuvent soutenir devant le juge judiciaire que le logement de Mlle Y... est exclu de l'arrêté de péril ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il résulte des pièces versées aux débats que l'«ensemble immobilier sis ..., ...», a fait l'objet d'un arrêté de péril en date du 22 août 2002, abrogé par un arrêté en date du 2 mai 2003 visant le même ensemble immobilier, suite à la réalisation des travaux prescrits par la Préfecture de Paris ; qu'aux termes de l'alinéa 1er de l'article L 521-12 du Code de la construction et de l'habitation «Dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril (…), jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux constatée par l'arrêté prévu au premier alinéa de l'article L 1331-28-3 du Code de la santé publique ou à l'article L 511-2 du présent Code (…)» ; que par ailleurs, le principe de la séparation des pouvoirs interdit aux juridictions judiciaires de connaître des actes administratifs et, en particulier, d'en déterminer le champ d'application, en fonction, par exemple, comme le proposent en l'espèce les demanderesses, de la localisation des désordres, et alors que, de surcroît, dans une réponse en date du 14 janvier 2003, à l'association des locataires de l'ensemble immobilier litigieux, l'autorité préfectorale précisait, citant la jurisprudence du Conseil d'Etat, que l'engagement de la procédure de péril ne prend pas en compte la localisation des désordres ; que dès lors, en l'espèce, il y a lieu de considérer que l'arrêté de péril concerne bien, contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, tout l'ensemble immobilier litigieux, et de dire que les loyers d'octobre 2002 à mai 2003 inclus ne sont pas dus ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le principe de séparation des autorités impose au juge judiciaire de faire application d'un acte administratif individuel dont les termes sont clairs et précis ; qu'en refusant de distinguer l'application des dispositions de l'article L 521-2 du Code de la construction et de l'habitation selon les immeubles dont Mademoiselle X... était propriétaire indivis, cependant qu'il résultait clairement de l'arrêté de péril que seul le bâtiment sur cour du ... était l'objet de cet arrêté, la Cour d'appel a refusé de faire application d'un acte administratif individuel qui ne nécessitait aucune interprétation et a ainsi, violé l'article 13 de la loi des 16 et 24 août 1790, ensemble le décret du 16 fructidor an III et l'article L 521-2 du Code de la construction et de l'habitation.
ALORS, D'AUTRE PART ET SUBSIDIAIREMENT, QUE le loyer ne cesse d'être dû que lorsque les locaux sont visés par un arrêté de péril ; qu'en refusant de rechercher, comme il lui était demandé par Mademoiselle X..., si les locaux occupés par Mademoiselle Y... étaient visés par l'arrêté de péril du 22 août 2002, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article L 521-2, alinéa 3 du Code de la construction et de l'habitation.
