LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux premiers moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que l'acquéreur était un professionnel de l'immobilier qui avait contracté en qualité de marchand de biens et retenu que la circonstance que le plan, visé par l'administration et annexé au certificat d'urbanisme délivré par la préfecture des Pyrénées-Atlantiques étant lui-même erroné ou à tout le moins incomplet, ne pouvait, compte-tenu de la qualité de l'acquéreur, conférer un caractère excusable à l'erreur par lui commise, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'inexpérience de l'acquéreur que ses constatations rendaient inopérante et abstraction faite d'un motif surabondant relatif au recours aux services d'un architecte, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Villas création n'ayant pas intérêt à critiquer le rejet de l'appel en garantie formé par les consorts X... contre la société civile professionnelle Lahitte et Singuinia, aux droits de laquelle vient la société civile professionnelle Singuinia et Bolivar-Peboscq, le moyen est irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Villas création aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Villas création à payer à la SCP Singuinia et Bolivar-Peboscq, venant aux droits de la société civile professionnelle Lahitte et Singuinia, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Villas création ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour la société Villas création
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, réformant le jugement sur ce point, débouté la SARL VILLAS CREATION de ses demandes alternatives en annulation de la vente litigieuse sur le fondement de l'article 1110 du code civil et en résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et de L'AVOIR déboutée de ses demandes en remboursement du prix de la vente litigieuse et en paiement de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande d'annulation de la vente fondée sur les dispositions de l'article 1110 du code civil, quand bien même l'examen des pièces versées aux débats établit que la constructibilité constituait, pour chacune des parties, une qualité substantielle de la parcelle litigieuse ainsi qu'il résulte de la qualification de « terrain à bâtir » donnée à la parcelle dans l'acte de vente et de la reproduction in extenso du certificat d'urbanisme du 20 septembre 2004 dans le corps même de l'acte et de l'annexion d'une copie de ce certificat et du plan cadastral joint à celui -ci, le jugement déféré doit être réformé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente sur le fondement de l'article 1110 du code civil, compte tenu de son caractère inexcusable ; il apparaît en effet que l'acquéreur est un professionnel de l'immobilier qui a contracté en qualité de marchand de biens et qui s'est adjoint, antérieurement même à la vente, les services d'un architecte ayant établi un projet de construction sur la base duquel a été constitué le dossier de demande de permis de construire, ce projet intégrant les incidences du certificat d'urbanisme du 20 septembre 2004 ; la circonstance que le plan, visé par l'administration et annexé au certificat d'urbanisme délivré par la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques était lui-même erroné ou à tout le moins incomplet (en ce que ce plan a pris pour centre du rayon d'inconstructibilité généré par l'exploitation agricole voisine, un mauvais bâtiment ou a omis l'existence d'un autre bâtiment d'élevage, plus proche du terrain litigieux) ne saurait, compte-tenu de la qualité de l'acquéreur, conférer un caractère excusable à l'erreur par lui commise dès lors : -qu'il est constant que les droits tenus d'un certificat d'urbanisme en cours de validité ne sauraient avoir pour effet de justifier la délivrance d'un permis de construire fondé sur une appréciation erronée par l'autorité administrative des dispositions d'urbanisme applicables, - qu'en l'espèce, tant le certificat d'urbanisme que le plan y annexé ne peuvent être considérés comme des documents fixant de manière définitive et certaine l'étendue de la constructibilité résiduelle de la parcelle litigieuse alors même que le certificat précise que la construction devra être implantée à 100 mètres du bâtiment d'élevage de veaux et de ses annexes nuisantes lesquelles ne sont pas indiquées sur le plan cadastral joint au certificat, -qu'il demeurait ainsi à la lecture du certificat d'urbanisme et du plan y annexé un doute quant à l'étendue de la constructibilité résiduelle de la parcelle, doute qui imposait à un acquéreur professionnel normalement diligent, s'étant, qui plus est adjoint, les services d'un architecte avant même la signature de l'acte de vente, de procéder à une vérification particulière quant à la nature précise des installations voisines et à la localisation exacte du centre du rayon d'inconstructibilité généré par l'exploitation agricole limitrophe de la parcelle litigieuse ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le caractère inexcusable de l'erreur doit s'apprécier in concreto, c'est-à-dire en tenant compte de l'âge, de l'expérience et de la profession du demandeur en nullité ; qu'est excusable l'erreur d'un professionnel commise dans un domaine qui n'est pas le sien ; qu'en déduisant le caractère inexcusable de l'erreur commise par la société VILLAS CREATION de sa qualité de professionnelle de l'immobilier, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si la société VILLAS CREATION qui effectuait sa première opération en qualité de marchand de biens et intervenait donc dans un secteur d'activité qu'elle découvrait au moment de l'achat du terrain était compétente, lors de son engagement, pour avoir un doute quant à l'étendue de la constructibilité de la parcelle et si elle ne pouvait pas légitimement s'en remettre aux seules affirmations portées, sans la moindre réserve, au certificat d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en énonçant que l'acquéreur était un professionnel de l'immobilier qui avait contracté en qualité de marchand de biens et qui s'est adjoint, antérieurement même à la vente, les services d'un architecte ayant établi un projet de construction sur la base duquel a été constitué le dossier de demande de permis de construire, ce projet intégrant les incidences du certificat d'urbanisme du 20 septembre 2004, sans indiquer sur quel élément de preuve elle se fondait pour estimer que l'architecte était intervenu avant même la signature de l'acte de vente, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la société VILLAS CREATION faisait valoir que l'architecte qui avait signé les plans pour l'édification de la construction projetée n'avait pas pour mission de déterminer l'implantation de la maison ni de vérifier la concordance entre l'état d'urbanisme et la réalité des lieux et que l'erreur substantielle dont elle avait été victime, quant à la constructibilité du terrain, provenait de l'erreur commise par le géomètre-expert des venderesses ; qu'en se fondant, pour débouter la société VILLAS CREATION de sa demande de nullité de la vente, sur le fait qu'elle s'était fait assister d'un architecte sans vérifier, ainsi qu'elle y était invitée, si l'architecte avait pour mission de déterminer l'implantation de la maison et ainsi que, sur le terrain, la concordance entre l'état d'urbanisme et la réalité des lieux, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1110 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, réformant le jugement sur ce point, débouté la SARL VILLAS CREATION de ses demandes alternatives en annulation de la vente litigieuse sur le fondement de l'article 1110 du code civil et en résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et de l'AVOIR déboutée de ses demandes en remboursement du prix de la vente litigieuse et en paiement de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande en résolution de la vente fondée sur les dispositions de l'article 1641 du code civil, la clause de l'acte authentique aux termes de laquelle le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol à raison notamment de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tous éboulements qui pourraient intervenir ne saurait être opposée à l'acquéreur qui sollicite en l'espèce la résolution de la vente en arguant du vice caché constitué par l'inconstructibilité de la parcelle vendue ; cette clause doit en effet s'analyser comme emportant exclusion de la garantie des vices « matériels » pouvant affecter le sol ou le sous-sol de l'immeuble cédé et non aux vices « juridiques » et/ou « immatériels » tels que celui résultant de l'inconstructibilité du terrain ; la SARL VILLAS CREATION sera cependant déboutée de ses demandes en résolution de la vente litigieuse et en paiement de diverses sommes formées contre Mesdames X... dès lors qu'il résulte de ce qui précède que le vice résultant l'inconstructibilité de la parcelle Z 18 constituait une défectuosité que pouvait et devait déceler un acheteur professionnel de l'immobilier normalement diligent et s'étant, qui plus est, adjoint, avant même la vente, les services d'un architecte ayant établi un dossier de demande de permis de construire ; le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente litigieuse et condamné solidairement Mesdames X... à payer à la SARL VILLAS CREATION les sommes de 25.116 € en remboursement du prix d'acquisition de la parcelle Z 18 et de 4.384,23 € à titre de dommages-intérêts complémentaires ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la qualification professionnelle de l'acquéreur ne peut être prise en compte que si elle permet de supposer de sa part une réelle capacité de contrôle de la chose vendue ; qu'en retenant, pour débouter la société VILLAS CREATION de ses demandes en résolution de la vente et en paiement de diverses sommes, que le vice résultant de l'inconstructibilité de la parcelle constituait une défectuosité que pouvait et devait déceler l'acheteur professionnel de l'immobilier normalement diligent, sans rechercher concrètement, comme elle y était invitée, si la société VILLAS CREATION qui effectuait sa première opération en qualité de marchand de biens était compétente en matière d'urbanisme et de constructibilité de terrain et si donc elle possédait une qualification professionnelle permettant de supposer de sa part une réelle capacité de contrôle du certificat d'urbanisme annexé à l'acte de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et suivants du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en énonçant que l'acquéreur était un professionnel de l'immobilier qui avait contracté en qualité de marchand de biens et qui s'est adjoint, antérieurement même à la vente, les services d'un architecte ayant établi un projet de construction sur la base duquel a été constitué le dossier de demande de permis de construire, ce projet intégrant les incidences du certificat d'urbanisme du 20 septembre 2004, sans indiquer sur quel élément de preuve elle se fondait pour estimer que l'architecte était intervenu avant même la signature de l'acte de vente, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la société VILLAS CREATION faisait valoir que l'architecte qui avait signé les plans pour l'édification de la construction projetée n'avait pas pour mission de déterminer l'implantation de la maison et que l'erreur substantielle dont elle avait été victime quant à la constructibilité du terrain provenait de l'erreur commise par le géomètre-expert des venderesses ; qu'en se fondant, pour débouter la société VILLAS CREATION de sa demande en résolution de la vente, sur le fait qu'elle s'était fait assister d'un architecte, sans vérifier, ainsi qu'elle y était invitée, si l'architecte avait pour mission de déterminer l'implantation de la maison ainsi que, sur le terrain la concordance entre l'état d'urbanisme et la réalité des lieux, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1641 et suivants du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, confirmant le jugement sur ce point, débouté Mesdames Y... et X... de leur action en garantie contre la SCP SINGUINIA ET SYLVIE BOLIVAR- PEBOSCQ ;
AUX MOTIFS QUE l'appel en garantie dirigée contre la SCP notariale est dépourvu d'objet et d'intérêt, qu'en toute hypothèse, il convient de considérer qu'en joignant à l'acte de vente une copie du certificat d'urbanisme du 20 septembre 2004, le notaire, qui n'avait pas à se substituer à l'autorité administrative et ne saurait être tenu responsable des erreurs de celle-ci, a rempli ses obligations à l'égard des parties à l'acte de vente ;
ALORS QUE les notaires doivent préparer des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu'ils se proposent d'atteindre et que l'efficacité d'un acte ne dépend pas uniquement de vérifications juridiques et techniques, mais aussi de conseils plus généraux sur l'opportunité de l'opération ; qu'en l'espèce, la société VILLAS CREATION faisait valoir que le notaire, outre qu'il avait mal apprécié la réalité de la situation, n'avait pas satisfait à son obligation de conseil et d'information et que si le notaire avait constaté, ce qu'il aurait dû faire, que la construction n'était pas possible, il aurait dû lui conseiller de ne pas acquérir le bien litigieux car elle n'avait aucun intérêt à devenir propriétaire d'un terrain inconstructible ; qu'en énonçant qu'en joignant à l'acte de vente une copie du certificat d'urbanisme du 20 septembre 2004, le notaire, qui n'avait pas à se substituer à l'autorité administrative et ne saurait être tenu responsable des erreurs de celle-ci, a rempli ses obligations à l'égard des parties à l'acte de vente, sans rechercher précisément, ainsi qu'elle y était invitée, si le notaire avait informé la société VILLAS CREATION des risques de l'opération et des dangers qu'elle recelait, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, impropres à établir que le notaire avait rempli son obligation de conseil, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil.
