LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier et le second moyens, réunis, du pourvoi principal, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions que M. X... ait invoqué une violation du principe suivant lequel nul ne peut se faire justice à soi-même ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que par jugement du 18 novembre 2003, confirmé par arrêt irrévocable du 2 septembre 2004, la promesse de vente consentie le 2 janvier 2002 à la société Diffubat avait été déclarée nulle et retenu qu'aux termes de la promesse de vente consentie à M. X... le 7 décembre 2001, les époux Y... avaient fixé la date de réitération authentique de la vente au plus tard au 26 décembre 2001, que les parties déclaraient par acte notarié du 7 février 2002 proroger le délai au 28 février 2002, en ajoutant que cette date n'était pas extinctive, mais constitutive d'un délai de quinze jours ouvert au vendeur et à l'acquéreur afin de mettre en demeure l'une ou l'autre partie de procéder à la réalisation de l'acte de vente, qu'il s'en suivait qu'à défaut de mise en demeure dans le délai de quinze jours suivant le 28 février 2002, la promesse était devenue caduque à l'expiration de ce délai sans que M. X... puisse soutenir que ces dispositions contractuelles ne pouvaient plus avoir d'effet à son endroit en raison de la procédure intentée par la société Diffubat dont l'assignation n'avait été délivrée que le 19 mars 2002, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et sans dénaturation, a pu en déduire que M. X... devait être débouté de l'ensemble de ses demandes ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le moyen unique du pourvoi provoqué, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la non information des époux Z... par les vendeurs de la persistance de l'intention d'acquérir de M. X... avait entraîné pour ces derniers un préjudice consistant en la perte d'une chance de ne pas s'être engagés et d'avoir ainsi déboursé une certaine somme entre les mains de techniciens et immobilisé une autre entre les mains du notaire, la cour d'appel, qui a qualifié de fautif le comportement des vendeurs, a souverainement apprécié la réparation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 2 500 euros aux époux Z... ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;EN CE QU'il a rejeté la demande de M. X... tendant à voir constater que la vente était parfaite, ensemble rejeté tant la demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de M. et Mme Y... que la demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de M. et Mme Z... ;
AUX MOTIFS QU'«aux termes de la promesse de vente consentie à M. X... le 7 décembre 2001, les vendeurs (époux Y...) avaient fixé «de manière irrévocable» la date de réitération authentique de la vente «au plus tard au décembre 2001» ; que les parties déclaraient néanmoins, par acte notarié du 7 février 2002, proroger le délai au 28 février 2002, en ajoutant que cette date n'était «pas extinctive, mais constitutive d'un délai de quinze jours ouvert au vendeur et à l'acquéreur, afin de mettre en demeure l'une ou l'autre partie de procéder à la réalisation de l'acte de vente» ; qu'il s'ensuit nécessairement, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, qu'à défaut de mise en demeure dans le délai de quinze jours suivant le 28 février 2002, la promesse est devenue caduque à l'expiration de ce délai, sans que M. X... puisse soutenir que ces dispositions contractuelles ne pouvaient plus avoir d'effet à son endroit en raison de la procédure intentée par la Société DIFFUBAT, dont l'assignation n'a été délivrée qu'en date du 19 mars 2002 ; que M. X... doit donc être débouté de l'ensemble de ses demandes tant à l'égard des époux Y... que des époux Z... (…)» (arrêt, p. 4, § 2 à 4) ;
ALORS QUE, premièrement, la clause insérée à l'acte du 7 février 2002 était libellée comme suit : «Les parties déclarent proroger jusqu'au 28 février 2002 la date de validité du compromis susvisé, ladite date n'étant pas extinctive, mais constitutive d'un délai de quinze jours ouvert au vendeur et à l'acquéreur, afin de mettre en demeure l'une ou l'autre partie de procéder à la réalisation de l'acte de vente » ; que selon les constatations de l'arrêt attaqué, la clause en cause ouvrait à chaque partie un délai de quinze jours, postérieurement au 28 février 2002, pour mettre en demeure l'autre partie d'avoir à procéder à la réalisation de la vente par acte authentique ; qu'en inférant des stipulations en cause une caducité, en l'absence de mise en demeure, quand ces stipulations conservaient le silence sur les conséquences d'une absence de mise en demeure, les juges du fond, qui ont ajouté au texte de la convention, l'ont dénaturée ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, dans la mesure où il était prévu un délai de quinze jours, tant au profit du vendeur qu'au profit de l'acquéreur, pour délivrer une mise en demeure, les juges du fond devaient rechercher, en tout état de cause, si, à supposer que l'absence de réaction à la mise en demeure ait entraîné la caducité de la vente, cette caducité n'impliquait pas l'obligation de délivrer une mise en demeure pour la partie souhaitant s'en prévaloir ; que faute de s'être expliqués sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de M. X... tendant à voir constater que la vente était parfaite, ensemble rejeté tant la demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de M. et Mme Y... que la demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de M. et Mme Z... ;
AUX MOTIFS QU'«aux termes de la promesse de vente consentie à M. X... le 7 décembre 2001, les vendeurs (époux Y...) avaient fixé «de manière irrévocable» la date de réitération authentique de la vente «au plus tard au décembre 2001» ; que les parties déclaraient néanmoins, par acte notarié du 7 février 2002, proroger le délai au 28 février 2002, en ajoutant que cette date n'était «pas extinctive, mais constitutive d'un délai de quinze jours ouvert au vendeur et à l'acquéreur, afin de mettre en demeure l'une ou l'autre partie de procéder à la réalisation de l'acte de vente» ; qu'il s'ensuit nécessairement, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, qu'à défaut de mise en demeure dans le délai de quinze jours suivant le 28 février 2002, la promesse est devenue caduque à l'expiration de ce délai, sans que M. X... puisse soutenir que ces dispositions contractuelles ne pouvaient plus avoir d'effet à son endroit en raison de la procédure intentée par la Société DIFFUBAT, dont l'assignation n'a été délivrée qu'en date du 19 mars 2002 ; que M. X... doit donc être débouté de l'ensemble de ses demandes tant à l'égard des époux Y... que des époux Z... (…)» (arrêt, p. 4, § 2 à 4) ;
ALORS QUE, premièrement, dans l'hypothèse de ventes successives et dès lors que le bénéficiaire de la seconde vente se prévaut de l'acte auquel il a été partie, le bénéficiaire de la première vente ne peut contraindre le vendeur à régulariser l'acte authentique en lui délivrant une mise en demeure ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé le principe suivant lequel «nul ne peut se faire justice à lui-même» ;
ALORS QUE, deuxièmement, les juges du fond se devaient de rechercher, comme il leur était demandé (conclusions du 17 mars 2009, p. 14), si M. X... était en mesure de mettre en demeure M. et Mme Y... de régulariser l'acte authentique de vente, le notaire se devant de refuser son concours s'il est en présence de deux actes concurrents portant sur un même bien ; que faute de s'être expliqués sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1583 du Code civil ;
Et ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, il est constaté par les juges du fond que dans le même temps, M. et Mme Y... aménageaient les effets de la vente conclue le 7 décembre 2001, aux termes d'un acte du 7 février 2002, cependant qu'ils consentaient à un tiers, sur le même bien, des droits concurrents à ceux cédés à M. X..., et ce aux termes d'un acte du 2 janvier 2002 ; que dans ces circonstances et eu égard à la présence de deux actes concurrents, M. et Mme Y... ne pouvaient, sans faire preuve de mauvaise foi, invoquer la caducité de l'acte du 7 décembre 2001, motif pris de ce que M. X... n'aurait pas délivré une mise en demeure dans le délai de quinze jours à compter du 28 février 2002 ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, quand leurs propres énonciations révélaient la mauvaise foi de M. et Mme Y..., les juges du fond ont violé l'article 1134, alinéa 3, du Code civil.
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour les époux Y..., demandeurs au pourvoi provoqué
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum Monsieur et Madame Y... à payer à Monsieur et Madame Z... une somme de 57.700 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE même si Monsieur X... ne leur a délivré son assignation en réitération de la vente que le 9 janvier 2006, les vendeurs savaient pertinemment qu'il n'avait pas renoncé à son projet d'acquérir, en dépit de la procédure engagée par la société Diffubat, et ils en ont eu la confirmation, après le dénouement de cette procédure, d'abord en octobre 2004 par deux courriers, l'un de sa part, l'autre de son notaire, puis par une sommation du 19 avril 2005 d'avoir à comparaître sous quinze jours devant ce dernier à cet effet ; que dans ce contexte, même s'ils étaient en droit de considérer comme caduque la promesse qu'ils lui avaient consentie, ils ont commis une faute en ne signalant pas ce fait, source potentielle de difficulté, aux époux Z..., au moment de la promesse de vente conclue avec eux le 23 novembre 2005 ; que la non information par les vendeurs aux époux Z... de la persistance de l'intention d'acquérir de Monsieur X... a entraîné pour ces derniers un préjudice ayant résulté de la perte d'une chance de ne pas s'être engagés et avoir ainsi déboursé un certain nombre de frais de techniciens (architecte et géomètre) et immobilisé une certaine somme entre les mains du notaire, que la cour évalue au vu des justificatifs produits à la somme de 57.700 €, sachant que les vendeurs leur opposent vainement le fait d'avoir déposé leur demande de permis de construire après qu'ils aient eu connaissance de la délivrance de l'assignation de Monsieur X..., au regard de l'obligation qui leur était faite dans la promesse unilatérale du 23 novembre 2005 de déposer leur demande de permis avant le 24 février 2006, au risque, à défaut, de perdre leur indemnité d'immobilisation ;
ALORS, D'UNE PART, QUE ne commet pas de faute le vendeur qui, se considérant à bon droit libre de conclure une nouvelle vente, n'informe pas son cocontractant de ce qu'un précédent acquéreur poursuit en vain la réitération en la forme authentique d'une promesse de vente caduque ; que la cour d'appel ayant constaté la caducité de la promesse de vente consentie à Monsieur X..., et ayant retenu que les époux Y... avaient été en droit de considérer cette promesse comme caduque, en leur imputant à faute de n'avoir pas informé les époux Z... des prétentions de Monsieur X... sur le bien vendu, prétentions dont elle reconnaissait elle-même qu'elles avaient pu être regardées légitimement comme infondées par les vendeurs, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE seul est sujet à réparation le préjudice actuel, direct et certain ; qu'en condamnant Monsieur et Madame Y... à indemniser les époux Z... des frais d'architecte déboursés, cependant que les pièces versées aux débats le 17 mars 2009 (pièces n° 24 à 26) révélaient que ces derniers ne s'étaient pas acquittés de ces frais, la cour d'appel qui a indemnisé un préjudice qui n'était, à la date à laquelle elle a statué, ni actuel ni certain, a violé l'article 1147 du Code civil.
