LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. X... s'était obligé à déposer ses demandes de prêt au plus tard dans le délai de quinze jours de la promesse et à justifier à la SCI PIM de ce dépôt par tous moyens utiles et constaté que celui-ci n'avait jamais justifié à la SCI de la date du dépôt de ses demandes de prêt, qu'il versait aux débats une lettre du Crédit lyonnais du 18 décembre 2003 particulièrement elliptique, que cette lettre ne permettait pas de savoir à quelle date la demande avait été formulée, que M. X... n'établissait pas avoir déposé de demande de prêt auprès de la BNP Paribas au plus tard dans le délai de quinze jours de la promesse du 3 novembre 2003, la cour d'appel, qui a relevé que la SCI Pim avait précisé dans sa lettre du 8 mars 2004 que M. X... devrait respecter non seulement le délai du 30 mars 2004 mais aussi " l'intégralité des engagements qui sont les siens et figurant sur la promesse initiale ", a pu en déduire qu'il était tenu de payer à la SCI la totalité de l'indemnité d'immobilisation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI Pim la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur Samir X... à payer à la SCI PIM la somme de 21. 342, 80 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2005 et d'avoir dit que Maître Bernard Y..., séquestre de la moitié de cette somme, devra la verser directement entre les mains de la SCI PIM ;
AUX MOTIFS QUE dans la promesse unilatérale de vente du 3 novembre 2003, le bénéficiaire, Monsieur Samir X... a déclaré que le bien qu'il désirait acquérir n'était pas destiné par lui à l'habitation ; que la vente, en cas de réalisation, devait avoir lieu moyennant le prix principal de 213. 428 € payable comptant le jour de cette réalisation ; que la promesse était consentie sous la condition suspensive de l'obtention par Monsieur Samir X... d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximum de 213. 428 € (soit la totalité du prix principal) d'une durée de quinze ans aux conditions financières de 5 % hors assurances ; que Monsieur Samir X... s'obligeait à déposer ses demandes de prêt au plus tard dans le délai de quinze jours de la promesse et à justifier au promettant (la SCI PIM) de ce dépôt par tous les moyens utiles ; que cette condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 19 décembre 2003 ; que Monsieur Samir X... devait justifier auprès de la SCI PIM de l'acceptation ou du refus de ces prêts par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai (du 19 décembre 2003) ; que Monsieur Samir X... a déclaré dans l'acte qu'il n'existait à ce jour aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisageait de solliciter ; que la promesse était consentie pour un délai expirant le 5 février 2004 à 16 heures ; qu'en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour la SCI PIM de la non signature de la vente par le seul fait de Monsieur Samir X..., dans ce délai (5 février 2004), toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, une indemnité d'immobilisation d'un montant de 21. 342, 80 € était convenue entre les parties ; que cette indemnité d'immobilisation devait être restituée à Monsieur Samir X... si le ou les prêt (s) qu'il déclarait vouloir solliciter ne lui étai (en) t pas accordé (s) aux conditions de montant, de durée et de charge de remboursement définis supra, mais à la condition expresse que Monsieur Samir X... justifie auprès de la SCI PIM d'avoir sollicité le financement qui lui était nécessaire et de s'être vu opposer un refus par au moins deux banques ou établissements financiers différents ; que Monsieur Samir X... n'a jamais daigné justifier à la SCI. PIM de la date du dépôt de ses demandes de prêt ; qu'il n'a produit ces documents (ou plutôt ce qu'il estime en tenir lieu) qu'en cours de procédure ; que Monsieur Samir X... verse aux débats une lettre du CRÉDIT LYONNAIS du 18 décembre 2003 particulièrement elliptique : « Nous nous référons à votre demande de concours financier. Nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons donner suite favorable à ce dossier » ; que cette lettre ne permet pas de savoir quelle avait été exactement la nature de la demande de Monsieur Samir X... (« concours financiers »), s'il s'agissait d'une demande de prêt répondant aux caractéristiques énumérées dans la promesse de vente, enfin à quelle date elle avait été formulée ; que Monsieur Samir X... verse également aux débats une lettre de la BNP PARIBAS du 22 février 2005 ainsi rédigée : « pour faire suite à notre récent entretien téléphonique et en votre qualité de gérant de la S. C. I. S. J. S. qui avait été créée spécialement en mars 2004, je vous confirme bien volontiers les faits suivants : notre établissement n'a pas eu convenance à donner une suite favorable à la demande suivante :- financement à hauteur de 170. 000 € sur 180 mois destiné à parfaire l'acquisition par la S. C. I. S. J. S. de murs professionnels situés 55 / 59 boulevard Sérurier 75019 Paris » ; que cette lettre n'est compréhensible que si l'on se réfère à une lettre du notaire de Monsieur Samir X... (Maître Z...) adressée au notaire de la S. C. I. PIM le 26 août 2004 (Maître Y...) aux termes de laquelle « le banquier ne peut pas accepter de financer s'il n'est pas réalisé un modificatif à l'état descriptif de division faisant clairement ressortir la partie à usage d'habitation et la partie à usage commercial » ; que Maître Z... ajoutait : « je doute que Monsieur Samir X... dispose aujourd'hui des fonds pour réaliser l'acquisition » ; que, quoi qu'il en soit, Monsieur Samir X... n'établit pas avoir déposé de demande de prêt auprès de la BNP PARIBAS au plus tard dans le délai de quinze jours de la promesse du 3 novembre 2003 ; qu'il n'en a pas, non plus, justifié auprès de la SCI PIM ; qu'il n'a pas averti la SCI PIM dans les cinq jours suivant l'expiration du délai du 19 décembre 2003 que sa demande de prêt – à supposer qu'il en ait déposé une-était soit rejetée soit faisait l'objet d'un examen complémentaire ; que Monsieur Samir X..., qui avait déclaré dans la promesse que le bien qu'il désirait acquérir personnellement n'était pas destiné par lui à l'habitation, a, finalement, à une date inconnue mais postérieure à l'expiration du délai de validité de la promesse – soit le 5 février 2004 à 16 heures-formulé auprès de la BNP PARIBAS une demande de prêt au nom de la S. C. I. qu'il a constituée au cours du mois de mars 2004 (premier projet de statuts : 17 mars 2004) pour acquérir le bien objet de la promesse qui serait destiné à un usage mixte d'habitation et commercial ; que Monsieur Samir X... s'est bien gardé d'en avertir la SCI. PIM et s'est contenté de solliciter de cette dernière par l'intermédiaire de son notaire deux prorogations successives de la validité de la promesse (au 30 mars puis au 21 juin 2004) ; que les prorogations accordées n'ont pas eu pour effet de proroger également les conditions suspensives ; que la SCI PIM a bien précisé dans sa lettre du 8 mars 2004 adressée à Maître Y... qu'elle acceptait que le délai d'expiration de la promesse initiale soit reporté du 5 février 2004 à 16 heures au 30 mars 2004 à 16 heures mais que Monsieur Samir X... devrait respecter non seulement ce délai mais aussi « l'intégralité des engagements qui sont les siens et figurant sur la promesse initiale » ; que la SCI PIM a demandé à Maître Y... le 5 juillet 2004, devant la carence de Monsieur Samir X..., de « fermer définitivement ce dossier » ; qu'elle s'est résolue à donner à bail à un locataire institutionnel les biens objet de la promesse à compter du 1er janvier 2005 ; qu'ainsi, la SCI PIM a subi un manque à gagner du 5 février 2004 au 1er janvier 2005 ; que l'indemnité d'immobilisation avait été précisément convenue pour parer à ce manque à gagner ; qu'il convient, par conséquent, d'infirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris et de rejeter la demande de Monsieur Samir X... de se voir restituer la moitié du montant de cette indemnité, actuellement séquestrée entre les mains du notaire Y..., faute par lui de justifier d'avoir entrepris en temps utile les démarches qui lui incombaient pour tenter d'obtenir un ou plusieurs prêts aux conditions exprimées dans la promesse ; que Monsieur Samir X... devra également verser directement à la SCI PIM la seconde moitié du montant de l'indemnité d'immobilisation ; qu'il n'y a pas lieu d'en déduire la somme de 4. 000 € puisque Monsieur Samir X... ne justifie pas que la SCI PIM en a été destinataire ;
1) ALORS QUE comme le soutenait Monsieur X... dans ses conclusions d'appel, selon les termes clairs et précis de la promesse de vente du 3 novembre 2003, la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire ne pouvait résulter que de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités, le promettant pouvant, à défaut de justification par le bénéficiaire de l'acceptation ou du refus de ce prêt dans le délai de cinq jours suivant le 19 décembre 2003, mettre celui-ci en demeure de lui produire une lettre d'accord, le défaut de réponse à cette mise en demeure entraînant la nullité de la promesse de vente ; que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation (d, p. 11) ne prévoyait le versement de cette indemnité au promettant que « toutes les conditions suspensives ayant été réalisées » ; qu'ainsi, aucune stipulation ne prescrivait que la condition suspensive serait réputée réalisée et l'indemnité d'immobilisation versée au promettant dans le cas où le bénéficiaire ne justifierait pas avoir sollicité et s'être vu refuser le prêt dans les conditions et délais prévus au contrat ; que dès lors, en retenant, pour faire droit à la demande de la SCI PIM tendant à voir condamner Monsieur X... à lui verser l'indemnité d'immobilisation de 21. 342, 80 € stipulée dans la promesse de vente, que celui-ci n'établissait pas avoir déposé de demande de prêt et justifié auprès de la SCI PIM de son rejet dans les délais et conditions exprimées dans la promesse, la Cour d'appel a violé la convention des parties et l'article 1134 du Code civil ;
2) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... se prévalait expressément tant de la lettre de son notaire du 27 mai 2004 informant celui de la SCI PIM de ce que la mise en place du crédit de Monsieur X... s'avérait impossible parce que le banquier ne voulait pas mettre en place un prêt global et lui indiquant les solutions envisagées pour obtenir deux prêts, que de la lettre que lui avait adressée Monsieur A..., gérant de la SCI PIM, le 15 juin 2004 acceptant de valider la promesse de vente du 3 novembre 2003 jusqu'au 21 juin 2004, en précisant : « Nous avons bien noté que ce délai était nécessaire, conformément à votre télécopie du 3 juin dernier, afin de traiter le dossier financier de cette opération », établissant ainsi que la prorogation accordée par le promettant avait pour but de permettre à l'exposant d'obtenir un prêt et qu'elle s'appliquait à l'intégralité de la promesse de vente, en ce comprise la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt ; que dès lors, en se bornant à retenir que « les prorogations accordées n'ont pas eu pour effet de proroger également les conditions suspensives », sans s'expliquer sur ces documents pourtant propres à établir, au contraire, que la SCI PIM avait accepté de proroger la condition suspensive relative à l'obtention du prêt jusqu'au 21 juin 2004, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1178 et 1589 du Code civil ;
3) ALORS, EN OUTRE, QUE la condition n'est réputée accomplie que lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que dès lors, en accueillant la demande de la SCI PIM tendant à voir condamner Monsieur X... à lui verser l'indemnité d'immobilisation de 21. 342, 80 € stipulée dans la promesse de vente en cas de réalisation des conditions suspensives, sans constater l'existence d'une faute de Monsieur X... à l'origine du défaut d'obtention du prêt au 21 juin 2004, délai d'expiration de la promesse de vente prorogée, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1178 du Code civil.
