LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 7 avril 2008), que la SCI Baes, propriétaire d'un studio donné à bail à M. X..., a délivré à celui-ci un congé avec offre de vente ; qu'arguant de ce que l'offre ne visait pas les combles et de ce que le bien loué avait été cédé à la SCI Cupidon à des conditions plus avantageuses que celles contenues dans le congé, M. X... a assigné son bailleur et l'acquéreur en nullité de cette vente pour en demander la régularisation à son profit ;
Attendu que pour rejeter ces demandes, la cour d'appel retient que le congé fixait la mise en vente de l'appartement à la somme de 33 844 euros, frais, droits et émoluments de l'acte authentique en sus et que l'appartement a été vendu au prix de 32 014 euros, outre les frais d'agence d'un montant de 1 830 euros, soit un total de 33 844 euros, conforme au prix demandé dans le congé ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il ressortait que que le prix proposé à M. X... dans le congé était supérieur à celui effectivement versé par la SCI Cupidon, la cour d'appel a violé le texte sus-visé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 avril 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne la SCI Baes et la SCI Cupidon aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR débouté Monsieur X... de toutes ses prétentions et D'AVOIR déclaré valable l'acte de vente intervenu entre la société BAES et la société CUPIDON ;
AUX MOTIFS QUE la SCI BAES a délivré à Monsieur X... le 4 décembre 2003 un congé en vue de la vente du logement qu'il occupait depuis le mois de juillet 2001 en vertu d'un bail d'habitation ; (…) que faute d'avoir manifesté son intention d'acquérir dans le délai imparti, Monsieur X... est censé avoir renoncé à exercer son droit de préemption ; (…) que la vente est intervenue par acte notarié du 13 mai 2004 au profit de la société CUPIDON qui a acquis l'ensemble de l'immeuble, celui-ci ayant été vendu en un seul lot par la société BAES ; que Monsieur X... invoque la nullité de la vente de l'appartement qu'il occupait et fait valoir son droit de préemption dans la mesure où la vente aurait, selon lui été conclue à un prix plus avantageux : 32 014 € au lieu de 33.844 € alors que la consistance du bien vendu était plus importante puisqu'elle comprenait des combles ; que l'appartement litigieux dépend d'un immeuble en copropriété ayant fait l'objet d'un état descriptif de division à une date bien antérieure à celle du bail puisque cet état a été publié le 26 janvier 1987 ; que cet appartement constitue le lot n° 11 de division ainsi décrit : u n studio de 17 m² au troisième étage avec combles correspondants et les 121/1000èmes de la propriété du sol des parties communes ; que ce studio étant situé sous les toits, les combles font partie intégrante du logement et si tant est qu'il existe une superficie restante, aucun élément du dossier n'établit que celle-ci soit aménageable et apporte une réelle plus value à l'appartement ; qu'en mentionnant l'existence de ces combles dans l'acte de vente, le notaire n'a fait que reprendre la description de l'acte de division de l'immeuble selon lequel tout espace doit avoir une attribution privative ou commune ; que Monsieur X... connaissait parfaitement les lieux dans lesquels il habitait depuis près de trois ans ; que les combles (…) ne modifiaient pas la consistance du bien mis en vente et n'avaient aucune incidence sur le prix ; que la précision dans le congé que l'appartement vendu comportait les combles correspondants n'était donc aucunement incitative de la décision d'acquérir et la désignation incomplète du bien n'a eu aucune influence sur la renonciation tacite du locataire à exercer son droit de préemption ;
ALORS QUE s'il incombait à Monsieur X... de rapporter la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations légales, ce qu'il a fait en démontrant que le congé qui lui avait été délivré ne visait que le studio loué, tandis que la vente portait également sur les combles, il appartenait en revanche au bailleur, la SCI BAES, de démontrer que cette différence était sans incidence sur l'objet de la vente ; qu'en considérant néanmoins qu'il n'était pas prouvé que les combles auraient été aménageables et qu'ainsi la désignation du bien dans le congé aurait été inexacte, la Cour d'appel qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR débouté Monsieur X... de toutes ses prétentions et D'AVOIR déclaré valable l'acte de vente intervenu entre la société BAES et la société CUPIDON ;
AUX MOTIFS QUE, en ce qui concerne le prix, le congé fixait la mise en vente de l'appartement à 33 844 €, frais et émoluments de l'acte authentique en sus évalués à la somme de 3 506 € ; qu'il résulte de l'acte de vente que le lot n° 11 correspondant à l'appartement a été vendu au prix de 32 014 € soit une différence de 1 830 € que la société BAES, vendeur et l'acquéreur, la société CUPIDON, expliquent par la prise en charge par l'acquéreur de la commission de l'agence immobilière ; que la SCI BAES établit qu'elle avait donné mandat exclusif de vente de l'ensemble immobilier à la société MEDIA IMMO pour le prix global de 146 346 € et que la rémunération du mandataire avait été fixée dans l'acte à 9 146 € ; que la vente est intervenue au prix de 137 200 € ; qu'en ajoutant à cette somme la commission effectivement payée à l'agence, ainsi qu'en atteste la comptabilité du notaire, la société CUPIDON a déboursé pour cette acquisition la somme de 146 346 €, frais d'acte authentique en sus ; que l'appartement lui-même a été vendu pour le prix de 32 014 € outre les frais d'agence d'un montant de 1 830 €, soit un total de 33 844 € conforme au prix demandé dans le congé ; que le congé ne mentionnait pas d'autres frais que ceux de l'acte authentique ; que le vendeur, dont rien n'indique qu'il se serait dispenser du recours à l'agent immobilier pour passer l'acte de vente avec le locataire, aurait dû dans ce cas payer lui-même la rémunération de l'intermédiaire ; qu'il n'est donc pas anormal qu'il répercute ces frais sur l'acheteur en proposant un prix global ;
ALORS QUE dès lors que le prix proposé à Monsieur X... était supérieur à celui effectivement versé par la SCI CUPIDON ; la ventilation du coût total de l'acquisition entre le vendeur et l'agence immobilière était sans incidence pour l'acquéreur ; qu'en l'espèce, la vente ayant été conclue avec la SCI CUPIDON à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, la Cour d'appel qui a débouté Monsieur X... de l'intégralité de ses demandes, a violé l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
