LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. B..., désigné par jugement du 28 mai 2009 en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Nortel Networks, et à M. X..., désigné par le même jugement en qualité d'administrateur judiciaire, de leur intervention volontaire et de leur déclaration de reprise de l'instance introduite devant la Cour de cassation sur le pourvoi formé par cette société ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu, sans dénaturer les conclusions de la société Nortel Networks (société Nortel), que celle-ci ne contestait pas avoir supprimé l'alimentation en courant ondulé ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la société Nortel, qui ne pouvait se prévaloir d'aucune autorisation préalable et par écrit d'effectuer des travaux qui lui aurait été consentie par la société ASE Partners (société ASE), était contractuellement tenue de " veiller à la remise en état primitif du bâtiment ", et en ayant exactement déduit que la société Nortel, en ne restituant pas les lieux dans leur état d'origine, avait engagé sa responsabilité contractuelle et qu'elle devait répondre envers la société ASE des conséquences en résultant pour cette dernière, la cour d'appel qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches ou de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement fixé le montant des sommes auxquelles la société ASE pouvait prétendre au titre des frais de remise dans leur état d'origine des locaux, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens, dont aucun ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Nortel Networks, représentée par MM. B... et X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nortel Networks, représentée par MM. B... et X..., ès qualités ; les condamne à payer à la société ASE Partners la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Nortel Networks et MM. B... et X..., ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré l'appel interjeté par la société NORTEL NETWORKS mal fondé et l'appel incident de la société ASE PARTNERS partiellement fondé, et d'AVOIR condamné la société NORTEL NETWORKS à payer à la société ASE PARTNERS la somme de 1 148 254, 72 € HT, à titre d'indemnité de remise en état des locaux, outre celle de 80 377, 83 € HT, au titre d'honoraires de maîtrise d'oeuvre ;
AUX MOTIFS QUE (arrêt, p. 2) par acte du 29 septembre 2000, la société ASE PARTNERS a consenti à la société NORTEL NETWORKS une sous-location portant sur des locaux à usage de bureaux situés dans le bâtiment HQ d'un ensemble immobilier sis à ELANCOURT ; que la société NORTEL NETWORKS a effectué des travaux d'aménagement dans les locaux, consistant à supprimer les cloisonnements existants pour créer des plateaux de bureaux paysagers et refaire le réseau électrique et téléphonique incluant la fibre optique ; que la société NORTEL NETWORKS a cessé d'occuper les lieux à compter du 7 décembre 2001 ; que les locaux sont restés en état de chantier, inoccupés et sans entretien ; qu'à l'expiration de la première période triennale, la société NORTEL NETWORKS a donné congé à la société ASE PARTNERS avec effet au 30 septembre 2003 ; que la société ASE PARTNERS a assigné la société NORTEL NETWORKS en paiement de la somme de 1 863 406 €, à titre d'indemnité de remise en état des locaux et de la somme de 1 833 575 € HT à titre d'indemnité pour préjudice de jouissance correspondant à la période du 1er octobre 2003 au 30 novembre 2005 (…) ; que (arrêt, p. 5) l'article 10 du contrat de souslocation liant les parties est rédigé comme suit : « les travaux d'amélioration et de transformation qui seront en relation directe avec l'activité du sous-locataire seront à la charge de ce dernier et sous son entière responsabilité. Toutefois, à défaut d'autorisation préalable et écrite du Locataire Principal, le Sous-Locataire ne pourra procéder à aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucune surélévation, aucun changement de distribution, aucune modification du câblage et des boîtiers techniques. En aucun cas le Sous-locataire ne pourra effectuer des travaux portant atteinte à la destination ou la solidité générale de l'immeuble, de même s'agissant de travaux non autorisés le Sous-locataire devra veiller à la remise en état primitif du bâtiment. Tous les travaux d'embellissements, améliorations, installations de cloisonnements ou constructions quelconques faits par le Sous-Locataire à la prise de possession ou en cours de bail, deviendront, lors de son départ, et ce à quelque moment et pour quelque cause que ce soit, la propriété du Crédit-Preneur, sans qu'il soit besoin de verser une quelconque indemnité » ; qu'il se déduit clairement de cette stipulation que le bail dont s'agit ne crée d'obligation de remise des lieux dans leur état primitif que pour les travaux qui n'ont pas été autorisés par le bailleur (…) ; que la stipulation de l'article 9 dernier alinéa suivant laquelle : « tous les travaux d'aménagement ou de remise en état consécutifs à cette sous-location seront à la charge exclusive du sous-locataire » doit se comprendre comme ne mettant à la charge du sous-locataire qu'une obligation de restitution à l'état d'usage si lesdits travaux ont été autorisés ; qu'au demeurant, ainsi que le relève le Tribunal, les parties étaient d'accord sur le principe de travaux d'aménagement dans les locaux loués, puisqu'il résulte de l'article 4 du contrat de sous-location qu'un état des lieux devait être contradictoirement établi « avant le commencement des travaux d'aménagement autorisés par le Crédit-Preneur et entrepris par la Sous-Locataire » ; que toutefois, en application de la clause contractuelle susvisée, la société NORTEL NETWORKS ne peut être exonérée de son obligation de remise des locaux en leur état primitif que s'il est démontré que les travaux d'aménagement effectivement réalisés par elle ont été dûment autorisés par la bailleresse ; qu'à cet égard, selon la société appelante, la preuve que ces travaux ont été autorisés résulterait d'une part des douze comptes-rendus de chantier décrivant l'intégralité des travaux d'aménagement entrepris par elle et faisant mention de la présence de Monsieur Didier Z... en tant que représentant désigné par la société ASE PARTNERS, d'autre part des correspondances échangées entre les parties antérieurement à la signature du bail (…) ; que si les comptes-rendus de chantier produits aux débats par les parties font état de la présence de Monsieur Didier Z... à plusieurs réunions, la société ASE PARTNERS explique, sans être sérieusement contredite sur ce point, qu'elle n'a jamais été personnellement convoquée à ces réunions ; qu'au demeurant, il apparaît qu'à ces comptesrendus de chantier, Monsieur Didier Z... figure comme représentant de la société AUTO SUTURE, qui est en réalité la société AUTO SUTURE FRANCE, personne morale distincte de la société AUTO SUTURE EUROPE (ASE), intimée dans le cadre de la présente instance ; qu'au surplus, il doit être observé que les correspondances antérieures à la signature du bail, dont se prévaut la société appelante, émanent de Monsieur Didier Z..., « responsable des services généraux » de la société AUTO SUTURE FRANCE, ou encore de la SAS TYPO HEALTHCARE FRANCE, qui sont des entités distinctes de la société intimée ; que, d'ailleurs, ces correspondances portent notamment sur le contrôle des accès et de la sécurité du site et plus largement sur la gestion des services communs aux co-locataires, et ne traitent nullement des relations entre bailleur et preneur, lesquelles font l'objet de courriers portant l'en-tête de la société ASE PARTNERS ; que, s'il est vrai que Monsieur Didier Z... a représenté la société ASE PARTNERS lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée de la société NORTEL NETWORKS et que cette circonstance a pu laisser croire à la sous-locataire que Monsieur Z... avait pouvoir également pour délivrer les autorisations d'effectuer les travaux visés à l'article 10, du moins les documents revêtus de la signature de ce dernier ne peuvent être qualifiées d'autorisation préalables et par écrit que le locataire principal aurait consenties à son sous-locataire conformément aux exigences contractuelles susvisées ; que dès lors, il convient, en infirmant de ce chef la décision entreprise, de dire que les travaux qui ont été exécutés par la société appelante, et dont la nature et la consistance ne sont au demeurant pas précisées, n'ont pas été dûment autorisés par la société ASE PARTNERS ;
1°) ALORS QUE les comptes-rendus de chantiers produits aux débats indiquaient que M. Z... était intervenu aux réunions de chantier en qualité de représentant de la société AUTO SUTURE ; qu'en se bornant à affirmer qu'il en résultait que M. Z... figurait à ces comptes-rendus comme représentant de la société AUTO SUTURE FRANCE, personne morale distincte de la société AUTO SUTURE EUROPE (ASE), sans rechercher, comme il le lui était demandé, pour quelle raison M. Z..., qui avait signé l'état des lieux d'entrée en qualité de représentant du crédit-preneur, la société ASE PARTNERS, aurait pu intervenir à un autre titre lors des réunions de chantier, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1157 et 1161 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la société NORTEL NETWORKS n'était tenue d'une obligation de remise des lieux dans leur état primitif, suivant les propres constatations de l'arrêt, que pour les travaux qui n'auraient pas été autorisés par la société ASE PARTNERS ; qu'ayant relevé que le fait que M. Z... ait représenté la société ASE PARTNERS lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée avait pu laisser croire à la société NORTEL NETWORKS qu'il avait également pouvoir pour délivrer les autorisations d'effectuer les travaux, la Cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer, par un motif dès lors inopérant, que M. Z..., présent lors de plusieurs réunions de chantier, aurait figuré à leurs comptes-rendus en tant que représentant de la société AUTO SUTURE FRANCE, et non de la société AUTO SUTURE EUROPE (ASE) sans rechercher, comme il le lui était demandé, et comme le Tribunal de grande instance l'avait constaté, si ces comptes-rendus de chantier, décrivant l'intégralité des travaux et indiquant, pour chacun d'entre eux, que le compte-rendu précédent était approuvé sans réserve, n'établissaient pas que M. Z... avait approuvé ces travaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, une partie peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent dès lors que la croyance d'un tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime ; qu'en statuant de la sorte sans rechercher, comme il le lui était demandé et comme le jugement déféré l'avait retenu, si la société NORTEL NETWORKS n'avait pu légitimement croire que M. Z... représentait la société ASE PARTNERS et avait pouvoir pour autoriser les travaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un acte ; que les comptes-rendus de chantiers produits aux débats, décrivant les travaux, indiquaient que M. Z..., dûment convoqué à chacune des réunions de chantier, et ayant généralement participé à ces réunions, avait été destinataire des comptes-rendus et consulté sur de nombreux sujets ; que chacun de ces mêmes comptes-rendus, hormis le premier, précisait que « le compte-rendu précédent est approuvé sans remarque » ; qu'en affirmant qu'aucun document ne pouvait être qualifié d'autorisation préalable et par écrit des travaux décrits dans ces comptes-rendus, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces acte, et violé l'article 1134 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en tout état de cause, tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer que ces comptes-rendus de chantier ne pouvaient être qualifiés d'autorisations préalables et par écrit conformes aux exigences contractuelles, sans expliquer pour quelle raison ils n'auraient pu être ainsi qualifiés, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré l'appel interjeté par la société NORTEL NETWORKS mal fondé et l'appel incident de la société ASE PARTNERS partiellement fondé, et d'AVOIR condamné la société NORTEL NETWORKS à payer à la société ASE PARTNERS la somme de 1 148 254, 72 € HT, à titre d'indemnité de remise en état des locaux, outre celle de 80 377, 83 € HT, à titre d'honoraires de maîtrise d'oeuvre ;
AUX MOTIFS QUE (arrêt, p. 7) aux termes de l'article 1730 du Code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » ; que, de surcroît, en l'occurrence, le sous-locataire, qui ne peut se prévaloir d'aucune autorisation préalable et par écrit qui lui aurait été consentie par le locataire principal, était contractuellement tenu de « veiller à la remise en état primitif du bâtiment » ; qu'il s'ensuit que la société NORTEL NETWORKS a engagé sa responsabilité contractuelle en ne restituant pas les lieux dans leur état d'origine, et doit répondre envers la société ASE PARTNERS des conséquences dommageables en résultant pour cette dernière ; qu'à cet égard, ainsi que le relève le Tribunal, l'état des lieux d'entrée mentionne que le sol, la moquette, les murs, la peinture, le plafond, les fenêtres, les stores, l'éclairage, le chauffage, les climatiseurs et les rangements sont à l'état d'usage ; que, dès lors, il incombe à la société appelante, conformément à ses obligations tant légales que contractuelles, de restituer ces éléments dans le même état qu'à l'origine, sauf à démontrer que les désordres constatés à son départ sont dus à la vétusté ; que par ailleurs, s'agissant des autres éléments non visés sur l'état des lieux d'entrée, il lui appartient, en application de l'article 1731 du Code civil, de les rendre en bon état, puisqu'elle est présumée les avoir reçus comme tels ; qu'à cet égard, le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, et son droit à être indemnisé n'est pas subordonné à l'exécution desdites réparations ; que c'est donc sur la base du seul élément objectif dont dispose la Cour, constitué par le rapport d'expertise judiciaire et ses annexes, qu'il convient d'apprécier l'existence et l'étendue du dommage subi par la société ASE PARTNERS, indépendamment du coût des travaux que cette dernière a effectivement entrepris de réaliser dans la perspective d'une re-location des locaux (…) ; que, sur le poste électricité (arrêt, p. 12), il apparaît que l'état des lieux d'entrée fait état de ce qu'au 1er étage du bâtiment HQ droite dans la partie salle de réunion centrale, une remise en fonctionnement de l'électricité était nécessaire, ce qui permet de supposer, ainsi que le relèvent les premiers juges, que l'électricité était en bon état dans les autres zones ; que, pour sa part, M. A... a constaté que les diverses installations électriques, informatiques et téléphoniques avaient été modifiées avec désactivation des réseaux initiaux ; qu'au demeurant, la société NORTEL NETWORKS ne conteste, ni avoir supprimé l'alimentation en courant ondulé, ni avoir mis en place un réseau de fibre optique distribué dans l'ensemble des bureaux ; que, dans la mesure où, au regard des précédents développements, la sous-locataire ne justifie nullement avoir été autorisée à procéder aux modifications apportées par elle auxdites installations, il lui incombe, conformément aux stipulations contractuelles, de remettre les lieux dans leur état primitif ; que c'est donc vainement que, pour s'opposer aux prétentions adverses, la société appelante allègue d'une part le caractère obsolète du câblage électrique en place lorsqu'elle a pris les locaux à bail, d'autre part l'amélioration que constituerait la mise en place d'un réseau de fibre optique par rapport à la situation antérieure ; qu'après examen critique des devis soumis à son appréciation, l'expert judiciaire a proposé de fixer le coût de la remise en état du lot courants forts à la somme de 180 779, 72 € HT et celui afférent à la remise en état du lot courants faibles à un montant égal à 65 636, 55 € HT ; qu'il y a donc lieu d'entériner ces estimations et, par voie d'infirmation de la décision de première instance, de dire que la société NORTEL NETWORKS est redevable, au titre des postes électricité et câblage informatique et téléphone, de la somme totale de 246 416, 27 € HT ;
1°) ALORS QUE des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle alléguée ; qu'en affirmant que la société NORTEL NETWORKS devait être condamnée au paiement du coût des travaux de remise en état primitif des installations électriques, informatiques et téléphoniques pour cette seule raison qu'elle n'aurait pas été autorisée à procéder aux modifications apportées par elle auxdites installations, et qu'il n'aurait pas été nécessaire de rechercher si, comme le faisait valoir la société NORTEL NETWORKS, le câblage électrique en place lors de son entrée dans les lieux n'était pas obsolète et si l'installation de 800 prises électriques neuves et de 2 500 prises informatiques neuves supplémentaires, ainsi que la mise en place, par cette société, d'un réseau de fibre optique ayant, de fait, été réutilisé par la société ASE PARTNERS après la libération des lieux ne constituait pas une amélioration par rapport à l'état primitif, la Cour d'appel, qui a ainsi refusé de tenir compte de l'absence de préjudice subi de ce chef par la société ASE PARTNERS, a violé l'article 1147 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'allocation de dommages et intérêts, dont l'objet est de réparer un dommage, suppose établie l'existence d'un préjudice ; qu'en statuant de la sorte sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux réalisés par la société NORTEL NETWORKS, ayant permis la mise aux normes d'un câblage obsolète, permettant désormais une utilisation universelle par toutes sociétés utilisatrices de téléphones et de réseaux informatiques, l'installation de 800 prises électriques neuves et de 2 500 prises informatiques neuves supplémentaires, et celle d'un réseau neuf équipé de la fibre optique, extrêmement performant, permettant de véhiculer un nombre d'informations bien supérieur à celui d'un réseau filaire, correspondant aux besoins des entreprises et ayant, de fait, été réutilisé par la société ASE PARTNERS après la libération des lieux, ne constituaient dès lors pas une amélioration certaine par rapport au réseau initial, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en tout état de cause, la société NORTEL NETWORKS faisait valoir qu'elle n'avait pas supprimé le circuit d'alimentation pour courant ondulé, qu'elle n'avait simplement pas utilisé ; qu'en affirmant, pour mettre le coût de son rétablissement à sa charge, que la société NORTEL NETWORKS ne contestait pas avoir supprimé l'alimentation en courant ondulé, la Cour d'appel a dénaturé ses conclusions d'appel et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions d'appel de la société NORTEL NETWORKS qui faisait valoir qu'elle n'avait pas supprimé le circuit d'alimentation pour courant ondulé, qu'elle n'avait simplement pas utilisé, de sorte que le coût de l'installation d'un nouveau circuit d'alimentation pour courant ondulé prévu au devis CEGELEC retenu par l'expert ne pouvait être mis à sa charge, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'en tout état de cause, en se bornant à entériner les estimations du rapport d'expertise, sans répondre aux conclusions de la société NORTEL NETWORKS qui faisait valoir que le devis CEGELEC, retenu par l'expert, prévoyait la dépose, l'évacuation et le remplacement d'armoires électriques pour une somme conséquente, quand les armoires qu'elle avait installées, conformes aux normes actuelles, pouvaient être réutilisées, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
6°) ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la société NORTEL qui soutenait, en outre, que le devis CEGELEC retenu par l'expert portait sur la fourniture d'ampoules et de baies informatiques qui n'avaient jamais été mentionnées dans l'état des lieux d'entrée, aucune preuve de ce que les baies installées par elle auraient été obsolètes ou hors d'usage n'étant par ailleurs rapportée, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
7°) ALORS, enfin, QUE la société NORTEL NETWORKS faisait valoir que le devis CEGELEC retenu par l'expert incluait le coût de fourreaux pour le passage dans les nouvelles cloisons qui, faisant double emploi avec les tableaux techniques compris dans le poste fourniture des cloisons, ne pouvait donc être comptabilisé deux fois ; qu'en omettant de répondre à ses conclusions à ce sujet, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré l'appel interjeté par la société NORTEL NETWORKS mal fondé et l'appel incident de la société ASE PARTNERS partiellement fondé, et d'AVOIR condamné la société NORTEL NETWORKS à payer à la société ASE PARTNERS la somme de 1 148 254, 72 € HT, à titre d'indemnité de remise en état des locaux, outre celle de 80 377, 83 € HT, à titre d'honoraires de maîtrise d'oeuvre, et celle de 1 833 557 € HT ;
AUX MOTIFS QUE (arrêt, p. 8) les premiers juges ont exactement énoncé que les cloisons sont présumées avoir été délivrées en bon état, faute de mention dans l'état des lieux d'entrée, de telle sorte que, par application de l'article 1731 du Code civil, la société NORTEL NETWORKS est tenue de les restituer dans cet état ; qu'à cet égard, Monsieur A... a constaté que les cloisonnements ont été modifiés à l'initiative de la sous-locataire pour une réorganisation de son ensemble de bureaux sur l'ensemble des étages et la création en rez-de-chaussée d'un hall d'exposition ; qu'il a également observé que ces cloisons ont été en partie supprimées par la société NORTEL pour modifier les espaces de bureau et que la quasi-totalité de la distribution du réseau dans les cloisonnements a été supprimée, ce qui a entraîné des dégradations sur les cloisons restant en place, alors même que ce type de cloison à ossature métallique ne supporte pas de percements ou de déformations ; que, dès lors, se trouve incontestablement mise en évidence l'existence de dégradations imposant une remise en état à l'identique, peu important les avantages inhérents aux bureaux paysager vantés par les documents promotionnels et publicitaires produits aux débats par la société appelante ; que, de surcroît, ayant confronté les devis des sociétés ENTREPRISE NOUVELLE et BATIMPRO communiquées respectivement par chacune des parties, l'expert judiciaire a relevé qu'il ne pouvait être procédé à un remaniement des cloisons comme suggéré par le devis de l'entreprise BATIMPRO compte tenu de la suppression de la quasi-totalité de ces cloisonnement en rez-de-chaussée ; qu'il a souligné que le type de cloison suggéré par cette entreprise ne respecte pas la qualité des installations existantes à l'origine, la différence de prix entre les deux devis s'expliquant aisément par la différence de qualité entre ces éléments ; que, par ailleurs, il apparaît que les constatations auxquelles l'expert judiciaire a procédé au titre des cloisonnements prennent en compte exclusivement ce poste de préjudice, sans que rien n'autorise à conclure que le technicien aurait intégré dans son évaluation des éléments de dégradation qui ressortiraient de parties non sous-louées à la société NORTEL ; qu'au regard de ce qui précède, il convient, en réformant de ce chef de jugement déféré, de dire la société ASE PARTNERS bien fondée à solliciter la prise en charge par la société NORTEL NETWORKS du montant des travaux de remise en état du lot cloisons, tel que chiffré par M. A... à la somme de 528 779, 96 € HT (…) ; que sur les sols (arrêt, p. 10), il doit être pris acte de ce que la société NORTEL NETWORKS reconnaît être redevable de la somme de 26 265 € HT au titre de la remise en état des la salle dite « show-room » du rez-dechaussée ; que, par ailleurs, il résulte de l'état des lieux d'entrée que le sol était à l'origine à l'état d'usage, les constats d'huissier établis le 30 septembre 2003 à la sortie des lieux de la sous-locataire à la demande respectivement de l'une et l'autre parties, ne font pas état d'observations identiques en ce qui concerne l'état des moquettes et carrelages ; que, dès lors, il y a lieu de s'en remettre à l'appréciation de l'expert judiciaire lequel a relevé que les travaux entrepris avaient entraîné des suppressions de revêtements de sols, impliquant des travaux de pose, fourniture et pose de nouvelles moquettes, ainsi que la dépose, le ragréage et la pose de dalles, pour la somme globale de 112 066, 04 € ; qu'il s'avère que, pour parvenir à cette estimation, M. A... a retenu que seulement un tiers de la surface des locaux devait être pris en compte, et a écarté les postes « shampouinage » et « benne à gravats », ceux-ci ne devant pas être supportés par la sous-locataire ; qu'il apparaît également que, dans la mesure où les dégradations constatées par l'expert justifient le remplacement de plusieurs revêtements de sol, le montant des réparations rendues nécessaires pour y remédier ne saurait donner lieu à un abattement pour vétusté ; qu'il y a donc lieu, par voie de réformation de la décision de première instance, de fixer à ladite somme de 112 066, 04 € HT le coût de la remise en état devant être mis à la charge de la société NORTEL ;
1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à retenir que la société ASE PARTNERS était fondée à solliciter la prise en charge par la société NORTEL NETWORKS du montant des travaux de remise en état du lot cloisons, tel que chiffré par l'expert à la somme de 528 779, 96 € HT, sans répondre aux conclusions de la société NORTEL NETWORKS qui faisait valoir que le devis ENTREPRISE NOUVELLE, sur lequel l'expert avait fondé son évaluation, incluait dans le coût des travaux des placards en bois, là où rien ne prouvait qu'elle aurait supprimé ces placards, la Cour d'appel a violé l'article du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'à aucun moment, l'expert judiciaire n'avait constaté que les travaux entrepris par la société NORTEL NETWORKS auraient entraîné la suppression de revêtements de sols ; qu'en affirmant le contraire, pour dire que la société NORTEL NETWORKS devait payer à ce titre une somme de 112 066, 04 €, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise judiciaire, et violé l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en n'apportant aucune réponse aux conclusions de la société NORTEL NETWORKS, qui soutenait que le devis VALLEE, sur lequel l'expert avait fondé son évaluation des travaux du poste sols, incluait la pose d'une moquette neuve de grand luxe différente de la moquette existante et présentant une plus-value indéniable, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré l'appel interjeté par la société NORTEL NETWORKS mal fondé et l'appel incident de la société ASE PARTNERS partiellement fondé, et d'AVOIR condamné la société NORTEL NETWORKS à payer à la société de 1 833 557 € HT à titre d'indemnité d'immobilisation pour la période du 1er octobre 2003 au 31 octobre 2005 ;
AUX MOTIFS QUE dans la mesure où les parties ne se sont pas accordées sur le coût de la remise en état devant être supportée par la sous-locataire, la société ASE PARTNERS a, au mois de septembre 2003, normalement pris l'initiative d'une procédure de référé aux fins d'expertise, laquelle a abouti à la désignation de M. A... par ordonnance du 26 septembre 2003 ; qu'il apparaît que la longueur de l'expertise judiciaire n'est pas spécialement imputable à la société ASE PARTNERS (…) ; que l'expert n'a pas été en mesure de déposer son rapport avant le mois de juin 2005 ; que dès lors qu'il apparaît que la charge de la remise en état incombait pour l'essentiel au preneur et que la relocation était impossible avant l'exécution des travaux, le bailleur, qui n'avait pas à faire l'avance de leur coût, ne peut se voir sérieusement reprocher d'avoir attendu le dépôt du rapport d'expertise pour entreprendre cette remise en état, alors même qu'il entrait dans la mission de l'expert notamment de chiffrer le coût des travaux nécessaires à la remise en état des locaux et d'évaluer la durée probable de ces travaux ainsi que les trouble de jouissance susceptibles d'en résulter ; qu'à cet égard, aux termes de son rapport d'expertise, M. A... estime qu'en fonction de la diversité des travaux à réaliser, il y a lieu de prévoir une durée d'exécution d'environ quatre mois, sans que son appréciation soit critiquées de ce chef (…) ; que c'est par erreur que le Tribunal a retenu une durée de vingt-trois mois, alors que la période à prendre en compte est comprise entre le 1eroctobre 2003 et le 31 octobre 2005 (soit quatre mois après le dépôt du rapport d'expertise), que par voie de conséquence, il convient, en infirmant sur le quantum la décision de première instance, de dire que la société NORTEL NETWORKS est redevable envers la société ASE PARTNERS, au titre de l'indemnité d'immobilisation, de la somme de 73 342, 28 € x 25 mois = 1 833 557 € HT ;
1°) ALORS QUE des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle alléguée ; qu'en accueillant la demande de la société ASE PARTNERS en paiement de la somme de 1 833 575 € HT à titre de réparation d'un prétendu « manque à gagner » correspondant « au montant des loyers qu'elle aurait dû encaisser » à compter du « le 1er octobre 2003, jour de la restitution des locaux », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société ASE PARTNERS, qui ne comptait pas relouer ces locaux lors de leur restitution, établissait avoir tenté en vain de les relouer dès ce moment, en justifiant de démarches entreprises à cette fin et d'objections opposées par des candidats locataires sur l'état des locaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, en statuant de la sorte sans rechercher, comme il le lui était demandé, si dès le mois de juin 2002, la décision n'avait pas été prise de regrouper à l'expiration du bail les sociétés du groupe TYCO, dont la société ASE PARTNERS est une filiale, dans l'ensemble des locaux du site, comprenant les locaux loués d'une surface de 6 400 m ², et de procéder en toute hypothèse au réaménagement complet des lieux qui, de fait, avait été réalisé, les travaux effectués par la société ASE PARTNERS ne correspondant pas, ainsi que le Tribunal l'avait constaté, aux travaux de remise en état dont le coût était demandé à la société NORTEL NETWORKS puisque, notamment, ils concernaient l'ensemble des bâtiments du site, soit 28 000 m ², réutilisaient les systèmes électriques installés et comportaient nombre d'ajouts, de sorte que la société ASE PARTNERS ne justifiait pas d'un préjudice d'immobilisation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la société NORTEL NETWORKS faisait valoir que dès le 8 juillet 2003, elle avait proposé à la société ASE PARTNERS de procéder à la remise en état des locaux et qu'elle lui avait adressé une offre ferme d'indemnisation de 400 000 € le 12 septembre 2003, offre supérieure au montant des travaux de remise en état évalué par le Tribunal de grande instance, propositions dès lors légitimes, que la société ASE PARTNERS n'avait pourtant pas acceptées, de sorte que les éventuelles conséquences du retard pris dans la réalisation des travaux de remise en état, résultant de ce seul défaut d'acceptation de la société ASE PARTNERS, ne pouvaient être mises à la charge de la société NORTEL NETWORKS ; que la cassation de l'arrêt, en ce qu'il a condamné la société NORTEL NETWORKS au paiement de la somme de 1 148 254, 72 € HT à titre d'indemnité de remise en état des locaux, outre 80 377, 83 € HT à titre d'honoraires de maîtrise d'oeuvre, atteignant les motifs par lesquels la Cour d'appel avait relevé que le coût des travaux de remise en état excédait le montant de l'offre adressée dès le 12 septembre 2003 à la société ASE PARTNERS, doit donc atteindre, en application de l'article 624 du Code de procédure civile, le chef de dispositif par lequel la société NORTEL NETWORKS a été condamnée au paiement d'une indemnité d'immobilisation ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, il résulte des propres constatations de l'arrêt que l'expert judiciaire avait déposé son rapport le 3 juin 2005 ; qu'en relevant, tout à la fois, que le terme de la période de prétendue perte de jouissance devait être fixé « quatre mois après le dépôt du rapport d'expertise », soit le 3 octobre 2005, et que « la période à prendre en compte (était) comprise entre le 1er octobre 2003 et le 31 octobre 2005 », la Cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile.
