LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 février 2009), que M. X..., par acte notarié du 23 novembre 2003, a vendu aux époux Y... un immeuble qu'il a fait édifier après délivrance d'un permis de construire le 6 février 2002, suivie d'un certificat de conformité établi le 10 juin 2003, moyennant le prix de 68 602,06 euros dont 15 244,90 euros représentant le solde des travaux à réaliser ; que M. X... a introduit une action aux fins de rescision pour lésion ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande irrecevable, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en retenant que M. X... n'aurait pas contesté les circonstances invoquées par M. et Mme Y... tenant aux caractéristiques de la parcelle à l'époque de la vente (vocation agricole du terrain, absence de chemin viabilisé ou encore d'assainissement individuel, remboursement de travaux d'installation électrique, existence d'une servitude de passage exclusive), cependant qu'il ressortait des conclusions de M. X... que celui-ci les démentait formellement, notamment en faisant valoir que la délivrance antérieure à la vente, d'un permis de construire puis d'un certificat de conformité de la construction par rapport au permis, d'où il s'évinçait que la parcelle était constructible puis bâtie et donc viabilisée dès avant la vente, révélait des caractéristiques autres que celles alléguées par M. et Mme Y..., la cour d'appel a méconnu les termes du litige dont elle était saisie, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ qu'il appartient au juge, pour statuer sur la recevabilité d'une demande en rescision pour lésion, de rechercher si les faits articulés par le demandeur sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; qu'en relevant que les estimations proposées par M. X... seraient surévaluées et insuffisamment vraisemblables pour faire présumer la lésion, faute de tenir compte de circonstances tenant aux caractéristiques de la parcelle à l'époque de la vente, sans préciser en quoi ces caractéristiques devaient être nécessairement prises en considération dès lors que, ainsi que M. X... le faisait valoir, la délivrance, antérieure à la vente, d'un permis de construire puis d'un certificat de conformité de la construction par rapport au permis, d'où il s'évinçait que la parcelle était constructible puis bâtie et donc viabilisée dès avant la vente, révélait des caractéristiques autres que celles alléguées par M. et Mme Y..., sur la base desquelles M. Z... avait fondé son expertise, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1676 et 1677 du code civil ;
3°/ qu'il appartient au juge, pour statuer sur la recevabilité d'une demande en rescision pour lésion, de rechercher si les faits articulés par le demandeur sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; qu'en relevant que les estimations proposées par M. X... seraient surévaluées et insuffisamment vraisemblables pour faire présumer la lésion, faute de prendre en compte "les particularités que présente l'achat d'un immeuble en voie d'achèvement (surveillance des travaux, prise de risques liés aux aléas inhérents à toute opération de construction...)", sans rechercher, comme elle y était invitée, si la maison n'était pas construite à la date de la cession : mais restait à aménager -de sorte que M. X..., demandeur du permis de construire et destinataire du certificat de conformité avant la vente, avait assumé seul les risques inhérents à l'opération immobilière, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1676 et 1677 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que ni les estimations des agences immobilières ni l'expertise privée ne tenaient compte de circonstances relatées par les époux Y..., à savoir, la vocation agricole du terrain au moment de la vente, l'absence de chemin d'accès viabilisé, d'assainissement individuel et l'existence d'une servitude de passage exclusive au profit du vendeur et ne prenaient pas en considération les particularités que présente l'achat d'un immeuble en voie d'achèvement : surveillance des travaux et prise de risques liés aux aléas inhérents à toute opération de construction, la cour d'appel qui a souverainement retenu, sans modifier l'objet du litige, que M. X... n'établissait pas de faits suffisamment vraisemblables établissant la recevabilité de sa demande de rescision pour lésion, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. X...
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR déclaré irrecevable l'action aux fins de rescision pour lésion engagée par Monsieur X... ;
AUX MOTIFS QUE les articles 1676 et 1677 du Code Civil prévoient que l'action en rescision pour lésion de plus de 7/12ème est recevable si elle est engagée dans les deux ans suivant la vente, et si le vendeur justifie de faits assez vraisemblables et graves pour faire présumer de cette lésion ; qu'en l'espèce, le Tribunal a considéré que les attestations des agences immobilières n'étaient pas suffisantes pour considérer que l'existence d'une lésion serait vraisemblable ; que l'appelant considère que le Tribunal n'aurait pas été fondé à évoquer l'hypothétique intention libérale au moment de la vente ; que la Cour considère également inopportune l'évocation d'éléments strictement subjectifs qui n'avaient pas leur place dans le débat ; que Monsieur X... fait valoir également que les agences immobilières ont établi leurs attestations, certes sans visiter le bien, mais uniquement par rapport au marché à l'époque la plus proche de la vente ; qu'il précise avoir lui-même retranché le coût des travaux non achevés, et demandé à un expert inscrit sur la liste des experts judiciaires, Monsieur Z..., de donner une évaluation ; qu'ainsi, selon rapport amiable du 22 octobre 2007, Monsieur Z... a-t-il proposé une évaluation d'environ 258.000,00 euros ;
que le seuil lésionnaire étant de 86.010,00 euros l'appelant considère vraisemblable l'existence d'une lésion ; que la Cour observe que ni l'estimation des agences immobilières ni les éléments retenus par l'expertise privée n'ont tenu compte des circonstances relatées par les intimés dans leurs dernières conclusions ; qu'en effet, les intimés rappellent qu'à l'époque de la vente, le terrain était à vocation agricole, qu'il n'avait aucun chemin d'accès viabilisé ni assainissement individuel, et que ces travaux avaient été réalisés par eux après la vente (fosse septique) ; qu'ils ont ajouté qu'ils avaient remboursé à Monsieur X... les travaux d'installation facturés par EDF-GDF (2.515,00 euros) ; qu'en outre, ils font valoir que Monsieur X... s'est réservé une servitude de passage de quatre mètres de large sur leur terrain, a bouché l'accès à ce chemin ce qui les oblige à passer sur un autre chemin ; que Monsieur X... n'a pas contesté ces éléments ; que la Cour considère que les diverses estimations proposées par Monsieur X..., dans la mesure où elles n'ont pas tenu compte de ces circonstances, et n'ont pas pris en compte les particularités que présente l'achat d'un immeuble en voie d'achèvement (surveillance des travaux, prise de risques liés aux aléas inhérents à toute opération de construction etc…), sont largement surévaluées et ne sont pas suffisamment vraisemblables pour faire présumer la lésion ;
ALORS D'UNE PART QU'en retenant que Monsieur X... n'aurait pas contesté les circonstances invoquées par Monsieur et Madame Y... tenant aux caractéristiques de la parcelle à l'époque de la vente (vocation agricole du terrain ; absence de chemin viabilisé ou encore d'assainissement individuel ; remboursement de travaux d'installation électrique ; existence d'une servitude de passage exclusive), cependant qu'il ressortait des conclusions de Monsieur X... que celui-ci les démentait formellement, notamment en faisant valoir que la délivrance, antérieure à la vente, d'un permis de construire puis d'un certificat de conformité de la construction par rapport au permis, d'où il s'évinçait que la parcelle était constructible puis bâtie et donc viabilisée dès avant la vente, révélait des caractéristiques autres que celles alléguées par Monsieur et Madame Y... (cf. conclusions du 21 octobre 2008, p.6, §§.7-10), la Cour d'appel a méconnu les termes du litige dont elle était saisie, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QU'il appartient au juge, pour statuer sur la recevabilité d'une demande en rescision pour lésion, de rechercher si les faits articulés par le demandeur sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; qu'en relevant que les estimations proposées par Monsieur X... seraient surévaluées et insuffisamment vraisemblables pour faire présumer la lésion, faute de tenir compte de circonstances tenant aux caractéristiques de la parcelle à l'époque de la vente, sans préciser en quoi ces caractéristiques devaient être nécessairement prises en considération dès lors que, ainsi que Monsieur X... le faisait valoir (cf. conclusions du 21 octobre 2008, p.6, §§.7-10), la délivrance, antérieure à la vente, d'un permis de construire puis d'un certificat de conformité de la construction par rapport au permis, d'où il s'évinçait que la parcelle était constructible puis bâtie et donc viabilisée dès avant la vente, révélait des caractéristiques autres que celles alléguées par Monsieur et Madame Y... sur la base desquelles Monsieur Z... avait fondé son expertise, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1676 et 1677 du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QU'il appartient au juge, pour statuer sur la recevabilité d'une demande en rescision pour lésion, de rechercher si les faits articulés par le demandeur sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; qu'en relevant que les estimations proposées par Monsieur X... seraient surévaluées et insuffisamment vraisemblables pour faire présumer la lésion, faute de prendre en compte «les particularités que présente l'achat d'un immeuble en voie d'achèvement (surveillance des travaux, prise de risques liés aux aléas inhérents à toute opération de construction, etc…)», sans rechercher, comme elle y était invitée (cf. conclusions du 21 octobre 2008, p.6, §§.7-10), si la maison n'était pas construite à la date de la cession – mais restait à aménager – de sorte que Monsieur X..., demandeur du permis de construire et destinataire du certificat de conformité avant la vente, avait assumé seul les risques inhérents à l'opération immobilière, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1676 et 1677 du Code civil ;
