LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'appréciation de l'existence et de l'étendue du préjudice subi par la société Celapier 26 en retenant que ce préjudice n'était pas constitué par le montant des travaux de mise en sécurité de l'immeuble ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Celapier 26.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR limité à 15.000 euros le montant des dommages-intérêts alloués à la SCI Celapier ;
AUX MOTIFS QUE le vendeur et de l'agent immobilier, ont, l'un et l'autre, engagé leur responsabilité en omettant de livrer au vendeur les informations qu'ils détenaient quant à l'état de l'immeuble objet de la vente et à la nécessité d'engager des dépenses exceptionnelles pour les travaux de mise en sécurité ; que le préjudice en relation directe de cause à effet avec ces fautes n'est pas constitué par le montant des travaux que doit supporter la SCI Celapier ; que la SCI Celapier, qui a choisi de conserver les biens acquis, ne conteste ni que le prix qu'elle a payé n'était pas le prix habituel du marché, ni que les travaux exécutés vont apporter une plus-value aux lots en cause ; que, de même, elle ne justifie pas par des documents comptables certains le détail du préjudice financier et le manque à gagner sur les revenus locatifs espérés dont elle fait état ;
ALORS, 1°), QU'en cas de délivrance d'une chose non conforme, l'acheteur est en droit de demander à son vendeur le paiement du coût des travaux de mise en conformité, même si la réalisation de ces travaux serait de nature à apporter une plus-value à la chose vendue ; qu'en considérant, après avoir retenu que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance, qu'il n'y avait pas lieu de le condamner à supporter l'intégralité de la quote-part du coût des travaux de mise en conformité de l'immeuble mis à la charge de l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1604 du code civil ;
ALORS, 2°), QU'en tout état de cause, les manquements du vendeur et de l'agent immobilier à leur obligation d'informer l'acquéreur de la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité indispensables à la conservation de l'immeuble vendu sont dans un lien de causalité directe avec le préjudice consistant pour l'acquéreur dans la nécessité le supporter le coût desdits travaux, quand bien même il résulterait de leur réalisation une plus-value pour l'immeuble ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour la société Foncia République.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société FONCIA REPUBLIQUE in solidum avec la CRCAM Champagne-Bourgogne à payer à la SCI CELAPIER 26 la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts, tous préjudices confondus, et d'avoir dit que dans leurs rapports entre elles, la société FONCIA REPUBLIQUE sera tenue à deux tiers de la réparation et la CRCAM Champagne-Bourgogne à un tiers ;
AUX MOTIFS adoptés QUE la SA FONCIA REPUBLIQUE, qui avait la qualité de syndic de copropriété de l'immeuble CIME depuis 1989, est intervenue en qualité d'intermédiaire dans la vente des lots de copropriété par la société TRANS IMMO GESTION à la SCI CELAPIER 26, selon le mandat délivré par les deux parties le 10 octobre 2000 ; que le compromis de vente du 25 octobre 2000 a été établi en sa présence et avec son concours et qu'elle a été rémunérée pour sa mission selon l'accord des parties ; que compte tenu de sa qualité préalable de syndic de l'immeuble, la SA FONCIA REPUBLIQUE était nécessairement informée de la non-conformité annoncée puis prononcée du bâtiment dans la mesure où elle a participé, en sa qualité de représentant de l'exploitant de l'immeuble, à la commission de sécurité et à ses visites des 12 janvier 1999 et 5 décembre 2000 comme membre consultatif représenté par l'un de ses préposés, M. Y..., qu'elle a commandé et pris connaissance du rapport de l'APAVE du 4 octobre 1999 adressé à M. Z..., lequel a été délégué par elle comme secrétaire des assemblées générales de copropriétaires ; qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, la SA FONCIA REPUBLIQUE en charge du dossier CIME depuis 1989 ne pouvait donc ignorer les exigences de la réglementation ni les conséquences du rapport APAVE et les suites qu'en donnerait nécessairement la commission communale de sécurité à laquelle elle participait, ne pouvant se méprendre sur l'importance des travaux de mise aux normes et la charge qui en résulterait pour les copropriétaires ; qu'elle a failli à son obligation générale d'information et de conseil en ne révélant pas ces informations essentielles à l'acquéreur des lots vendus par la société TRANS IMMO GESTION, ne donnant donc pas à son mandant une information loyale lui permettant de prendre sa décision d'achat en toute connaissance de cause ; qu'elle a ainsi contribué, avec la société TRANS IMMO GESTION, à générer un préjudice à l'encontre de la SCI CELAPIER 26, dont elle doit réparation ;
Et AUX MOTIFS propres QUE le compromis de vente signé le 25 octobre 2000 indique que la vente a été négociée par l'intermédiaire de la SA FONCIA REPUBLIQUE et que sa mission étant terminée par la signature de ce compromis, les parties lui accordent le montant de la rémunération prévue, que ce compromis a été rédigé en un seul exemplaire, à la demande des parties, et qu'il est déposé entre ses mains à l'effet d'en assurer la conservation en qualité de mandataire commun ; qu'en conséquence, la responsabilité de la société FONCIA RÉPUBLIQUE pour son intervention en tant que négociateur peut être recherchée par le vendeur et l'acquéreur ; que la SA FONCIA REPUBLIQUE détenait des informations sur l'état de l'immeuble dans lequel se trouvent les biens vendus, dont elle devait faire état à l'occasion des négociations qu'elle a menées entre la société TRANS IMMO GESTION et la SCI Celapier 26 ; qu'exposant elle-même que ce rôle d'agent immobilier, négociateur de la vente, est indissociable de son rôle de syndic, il n'y a pas lieu de rechercher si elle a exécuté complètement son obligation, au regard des informations dont elle disposait, dans la réponse qu'elle a faite au notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente ; que les manquements de la société TRANS IMMO GESTION et ceux de la SA FONCIA REPUBLIQUE ayant concouru à la réalisation du dommage causé à la SCI Celapier 26, elles sont tenues à l'égard de celle-ci, in solidum, à réparation ; que dans les rapports entre elles, la part de responsabilité de chacune doit conduire à partager la réparation du préjudice dans la proportion de deux tiers à la charge de FONCIA REPUBLIQUE et d'un tiers à la charge de la CRCAM Champagne-Bourgogne venant aux droits de TRANS IMMO GESTION ;
ALORS d'une part QUE l'étendue de l'obligation d'information et de conseil de l'agent immobilier ne saurait être appréciée au regard des éléments dont il pourrait avoir eu connaissance dans le cadre d'une autre activité professionnelle ; qu'en prenant en considération, pour dire qu'elle a manqué à l'obligation d'information et de conseil attachée à son mandat de négociateur dans la vente entre la société TRANS IMMO GESTION et la SCI Celapier 26, la circonstance que la société FONCIA REPUBLIQUE soit par ailleurs le syndic de l'immeuble dans lequel se trouvaient les lots vendus, et qu'à ce titre, elle détienne des renseignements sur la non-conformité du bâtiment aux règles de sécurité, et en retenant qu'elle aurait dû faire état de ces renseignements à l'occasion de son intervention lors des négociations entre le vendeur et l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, L. 134-1 du code de commerce et 1er et suivants de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
ALORS d'autre part QUE le mandat de l'agent intervenant dans une vente immobilière s'achève avec la conclusion d'un acte écrit contenant l'engagement des parties ; que l'étendue de son obligation d'information et de conseil ne saurait donc être appréciée au regard des éléments dont il a pu avoir connaissance postérieurement à la signature du compromis de vente matérialisant l'accord des parties ; qu'ayant constaté que le compromis de vente entre la société TRANS IMMO GESTION et la SCI Celapier 26 avait été signé le 25 octobre 2000, la cour d'appel, en se basant essentiellement sur la participation de la société FONCIA REPUBLIQUE à la visite de la commission de sécurité du 5 décembre 2000 et sur la nécessité certaine d'exécuter des travaux importants découlant de l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation émise par la commission à l'issue de cette visite, pour dire que la société FONCIA REPUBLIQUE avait manqué aux obligations d'information et de conseil attachées à son mandat de négociateur, a violé les articles 1147 du code civil et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
