LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° T 09-13.323 et n° B 09-15.194 :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 21 février 2008 et 15 janvier 2009) que le syndicat des copropriétaires du 15, passage Courtois à Paris, propriétaire d'un local donné à bail, par acte du 12 février 2002, à la société AS Europe, qui exploitait son fonds de commerce dans une boutique contigüe, lui a donné congé par lettre recommandée du 14 janvier 2005 ; que Mme X..., qui, par acte du 23 mai 2005, a acquis le local donné à bail, a assigné la société AS Europe pour voir valider le congé en ce qu'il avait été donné au titre d'un bail d'habitation meublée et ordonner l'expulsion de la société AS Europe ; que cette dernière a soutenu que le bail litigieux était soumis au statut des baux commerciaux comme se rapportant à un local accessoire à l'exploitation de son fonds de commerce ;
Sur le moyen unique du pourvoi de la société AS Europe, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, dans son arrêt rendu le 21 février 2008, que le bail souscrit entre les parties stipulait expressément qu'il se rapportait à une habitation meublée et était soumis aux dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil, et souverainement retenu que le bailleur n'avait jamais accepté de donner une destination commerciale au local loué, la cour d'appel, qui en a déduit à bon droit que, quels que soient l'usage que la locataire a fait de ce local et les aménagements réalisés, le bail litigieux n'était pas soumis au statut des baux commerciaux, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi de Mme X... :
Vu les articles 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que l'arrêt rendu le 21 février 2008 retient que le bail en date du 12 février 2002 d'un local d'habitation meublée, consenti par les syndicat des copropriétaires du 15, passage Courtois à Paris à la société AS Europe, est, en l'absence de tout mobilier, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales et sans relever l'accord exprès des parties pour soumettre leur bail à ces dispositions, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen du pourvoi de Mme X... :
Vu l'article 625 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation de l'arrêt rendu le 21 février 2008 entraîne par voie de conséquence la cassation de l'arrêt rendu le 15 janvier 2009 qui a dit nul le congé délivré par le bailleur le 14 janvier 2005 en ce que ce congé ne satisfaisait pas aux exigences de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, les arrêts rendus le 21 février 2008 et le 15 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société AS Europe aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société AS Europe à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la société AS Europe ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° T 09-13.323 de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux conseils pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué du 21 février 2008 D'AVOIR dit que le bail liant Madame X... à la société AS Europe ressortissait des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
AUX MOTIFS QUE le bail souscrit entre les parties le 12 février 2002 stipule de façon expresse qu'il constitue un contrat de location meublé ; que « ce contrat est régi par les dispositions des articles 1714 à 1762 du Code civil relative aux baux d'immeuble à usage d'habitation » et que le locataire a l'obligation « d'user paisiblement des locaux et équipements suivant la destination prévue au contrat », peu important à cet égard que la mention manuscrite figurant sur l'original du bail détenu par le bailleur et versé aux débats ait ou non été porté sur l'original revenant au preneur et approuvé par ce dernier ; que les autres stipulations contenues dans le bail et que la société AS Europe tente de dénaturer ne présentent aucune ambiguïté sur la volonté commune des parties au moment où elles s'engageaient sur la nature du bail passé entre elles ; qu'il résulte des propres productions de l'appelante que, s'il est exacte qu'elle ait, antérieurement à la passation du bail commercial, occupé les lieux litigieux, cette occupation s'exerçait non à titre commercial mais à titre d' « appartement professionnel » comme cela figure sur les quittance délivrées ; que le premier juge a retenu a bon droit que l'absence de tout mobilier dans le local donné à bail suffisait à faire bénéficier le preneur des dispositions protectrices d'ordre public de la loi n° 89-452 du 6 juillet 1989 ;
ALORS, d'une part, QUE les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales ; qu'en disant que le bail consenti à la société AS Europe était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 quand il ressortait de ses propres constatations que la location avait été consentie à une personne morale, et sans relever d'accord exprès des parties pour soumettre leur bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la Cour d'appel a violé les articles 1 et 2 de cette loi ;
ALORS, d'autre part, QU' en laissant sans réponse les conclusions d'appel de Madame X... qui faisait valoir que le bail litigieux avait été consenti à la société AS Europe à titre de logement de fonction et qu'en conséquence, « il n'est soumis à aucun statut, puisque la loi du 6 juillet 1989 l'exclut de son champ d'application » (conclusions d'appel, p. 2, dernier § et p. 3, 1er §), la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, enfin, QUE le jugement de première instance, qui a jugé que le congé réceptionné par la société AS Europe était valable et ordonné son expulsion, s'est borné à énoncer que « le bail litigieux est un bail qui ne peut être qualifié de meublé en l'absence de tout inventaire de mobilier, mais qui ne peut être considéré comme un bail portant sur un local accessoire à l'exploitation d'un fonds de commerce soumis au statut des baux commerciaux » (jugement p. 3, 4ème §) ; qu'en considérant que « le premier juge a retenu à bon droit que l'absence de tout mobilier dans le local donné à bail suffisait à faire bénéficier le preneur des dispositions protectrices d'ordre public de la loi n° 89-452 du 6 juillet 1989 » (arrêt p. 4, 1er §), la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du jugement du 17 août 2006 et violé l'article 4 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué du 15 janvier 2009 D'AVOIR déclaré nul le congé délivré le 14 janvier 2005 pour le 15 juillet 2005 et D'AVOIR dit que les sommes versées en exécution du jugement de première instance devaient être restituées ;
AUX MOTIFS QUE la présente Cour dans son arrêt du 21 février 2008, a jugé que le bail liant les parties est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; que cet arrêt a autorité de chose jugée, peu importe la commune intention des parties telle qu'elle s'exprime à ce jour ; qu'ainsi au regard de cette décision, Madame X... n'est pas fondée à soutenir que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne s'appliqueraient qu'au regard de son article 2, la Cour ayant, dans son dispositif, rappelé que le bail dont il s'agit est à usage d'habitation ; qu'il est comme tel, soumis à toutes les dispositions de la loi ; que de son coté, la société AS Europe n'est pas davantage fondée à soutenir que le bail porte un local accessoire nécessaire à l'exploitation de son fonds de commerce ; que le congé délivré à la société AS Europe le 14 janvier 2005 pour le 15 juillet 2005 ne répond à aucune des règles fixées par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; qu'il est donc nul ;
ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; qu'en application de l'article 625 du Code de procédure civile la cassation a intervenir sur l'arrêt du 21 février 2008 qui a dit que le bail liant Madame X... et la société As Europe était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 entraînera par voie de conséquence l'annulation de l'arrêt attaqué rendu à sa suite qui a statué sur la validité du congé délivré au preneur au regard des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, en toute hypothèse, QUE les parties peuvent toujours renoncer au moyen tiré de l'autorité de la chose jugée d'une décision rendue dans la même instance dès lors qu'elle n'est pas devenue irrévocable ; qu'en retenant que les parties ne pouvaient renoncer à l'autorité de la chose jugée de son précédent arrêt qui a énoncé que le bail litigieux était soumis à la loi du 6 juillet 1989 quand cette décision, non signifiée aux parties au jour où a été rendu le second arrêt, n'était pas devenue irrévocable, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil et 125 du Code de procédure civile ;
ALORS, encore, QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui même le principe de la contradiction ; que pour déclarer nul le congé délivré à la société AS Europe, l'arrêt attaqué a retenu que l'arrêt du 21 février 2008 qui a jugé que le bail litigieux était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 était doté de l'autorité de la chose jugée peu importe la commune intention des parties ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS, en tout état de cause, QU' en déclarant nul le congé délivré à la société AS Europe motif pris qu'il ne répondait pas aux exigences de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 quand il ressortait de ses constatations que la location avait été consentie à une personne morale, ce dont il résultait que le bail ne pouvait être régi par les dispositions de cette loi à défaut d'accord exprès des parties, la Cour d'appel a violé les articles 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989.
Moyen produit au pourvoi n° B 09-15.194 de Me Blondel, avocat aux conseils pour de la société AS Europe,
Il est reproché à l'arrêt attaqué (Paris, 21 février 2008) d'avoir dit que le bail liant les parties ne ressortit pas aux dispositions des articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce ;
AUX MOTIFS QUE le bail souscrit entre les parties le 12 février 2002 stipule de façon expresse qu'il constitue un contrat de location meublée, que ce contrat est régi par les dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil relatives aux baux d'immeubles à usage d'habitation et que le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat, peu important à cet égard que la mention manuscrite figurant sur l'original du bail détenu par le bailleur et versé aux débats ait ou non été reportée sur l'original revenant au preneur et approuvé par ce dernier, les autres stipulations contenues dans le bail et que l'appelant tente de dénaturer ne présentant aucune ambiguïté sur la volonté commune des parties au moment où elles s'engageaient et sur la nature du bail passé entre elles ; qu'à aucun moment n'est intervenue entre les parties novation du contrat de location meublée en bail commercial ressortissant aux articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce, le bailleur n'ayant jamais accepté une telle novation de façon expresse ou par des actes positifs dénués d'ambiguïté et n'ayant jamais donné son accord quant à la destination commerciale imposée par voie de fait du preneur qui a procédé sans autorisation et au mépris des dispositions de l'article 1723 du code civil et de l'article VIII-7 du bail au percement du mur séparant le local donné à bail meublé du local à usage commercial voisin occupé par l'appelante en vertu d'un ail distinct et de la sorte clandestinement rattaché le local destiné à l'habitation en meublé aux locaux commerciaux voisins de manière à en accroître la surface ; que le bail litigieux est strictement conforme, d'une part, à la résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2001 ayant conféré mandat au syndic d'octroyer à la société AS Europe, relativement à la loge, un bail meublé pour une durée de six mois renouvelable, d'autre part à l'affectation au sens des articles 631-7 et suivant du code de la construction et de l'habitation de l'immeuble et du local donné à bail, l'appelante reconnaissant en ses écritures qu'elle affecte le local à l'entreposage de marchandises et matériels et que nul n'y a sa résidence principale, outrepassant ainsi les limites de la dérogation énoncée à l'article L.631-7-3 du code susvisé ; qu'il résulte des propres productions de l'appelante que, s'il est exact qu'elle ait, antérieurement à la passation du bail actuel, occupé les lieux litigieux, cette occupation s'exerçait non à titre commercial mais à titre d'appartement professionnel comme cela figure sur les quittances délivrées ; qu'en outre, la lettre adressée le 26 mai 1997 à M. Z..., dirigeant de la société appelante, par le syndic de l'immeuble énonce sans aucune ambiguïté que le syndicat des copropriétaires, aux droits de laquelle se présente aujourd'hui Mme A... en sa qualité d'acquéreur du logement litigieux, « suite à la 7ème résolution de l'assemblée général des copropriétaires de l'immeuble en référence qui s'est tenue le 9 mai 1996, vous a loué depuis le 1er juin 1996 et à titre précaire l'ancienne loge de gardien dudit immeuble » ; que le caractère clandestin de l'affectation à l'usage commercial du local litigieux conférée par l'appelante au mépris des stipulations contractuelles s'imposant à elle lui interdit de se prévaloir des articles L. 145-1, L. 145-4 à L. 145-9 et L. 145-15 du code de commerce inopérants en l'espèce ;
ALORS QUE D'UNE PART, le juge doit restituer leur exacte qualification aux actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; que le statut des baux commerciaux étant d'ordre public, sont nulles les conventions qui ont pour objet de l'éluder ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si dès l'origine, le local donné à bail par le syndicat des copropriétaires n'avait pas été affecté avec l'accord de ce dernier à l'exploitation du fonds de commerce dont il constituait l'accessoire et si ce n'était pas à seule fin d'éluder frauduleusement le statut des baux commerciaux que le syndicat des copropriétaires lui avait conféré dans les différents actes la destination mensongère de local d'habitation, destination qu'il n'avait en réalité jamais eue s'agissant d'un local en réalité inhabitable, la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 12 du code de procédure civile et 1321 du Code civil, ensemble au regard des articles L. 145-1, L. 145-4, L. 145-5 et L. 145-15 du code de commerce ;
ALORS QUE, deuxièmement, si dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement de destination d'un local initialement affecté à l'habitation suppose une autorisation administrative préalable, et si les logements de gardiens sont réputés être à usage d'habitation, il n'en va pas de même d'une simple loge de gardien, qui n'est comme telle destinée qu'à permettre l'exercice par le gardien de sa profession mais non point de pourvoir à son logement; qu'en se retranchant derrière les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation au prix d'une confusion entre logement de gardien et loge de gardien, sans rechercher, comme elle y était invitée (cf. les dernières écritures de la société AS Europe, spéc. p.7) si le local litigieux n'était pas trop exigu et inconfortable pour recevoir la qualification de local destiné à l'habitation et s'il avait jamais été effectivement affecté à cet usage d'habitation, la cour prive de nouveau sa décision de base légale au regard des articles 12 de Code de procédure Civile et L. 145-1, L. 145-4, L. 145-5 et L. 145-15 du code de commerce, ensemble au regard de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation;
ALORS QUE, troisièmement, en affirmant que c'était de façon clandestine que la société AS Europe avait affecté à l'usage de son commerce le local qui lui avait été donné à bail, ce que Mme X... épouse A... elle-même n'avait nullement soutenu et ce qui ne s'inférait pas davantage des pièces du dossiers, assertion au reste démentie par les attestations de copropriétaires produites par la société AS Europe, la cour, qui se fonde sur un fait qui n'était pas dans le débat, viole l'article 7 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, quatrièmement et en tout état de cause, tenue de s'expliquer sur tous les éléments de preuve produits par les parties au soutien de leurs prétentions, la cour ne pouvait affirmer que l'affectation à usage commercial du local donné à bail à la société AS Europe revêtait un caractère clandestin sans examiner les diverses attestations de copropriétaires produites aux débats par la Société AS Europe, qui tendaient à établir que le local avait dès l'origine l'affectation revendiquée par la celle-ci, sauf à violer les articles 455 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
