LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que Mme X... avait fait rénover plusieurs appartements d'un immeuble dont elle avait acquis plusieurs lots en 2004 puis avait vendu, en 2005, à Mme Y... l'appartement situé au deuxième étage après réalisation, avec l'aide, à titre privé, de son fils, de travaux d'aménagement, de réfection, et d'embellissement, et que des fissurations imputables aux insuffisances des travaux réalisés étaient apparues en plafond et murs dans toutes les pièces après l'occupation des locaux, la cour d'appel a pu, sans dénaturation et indépendamment de l'emploi du vocable rédhibitoire, retenir que les désordres constituaient des vices au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil, que Mme X... s'était comportée comme un professionnel de la vente, qu'elle ne pouvait ignorer l'insuffisance des travaux et que la clause de non garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente ne pouvait être invoquée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Hémery, avocat aux Conseils pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné Madame Anne-Marie X... à payer à Madame Anne-Marie Y... la somme de 8. 483, 26 euros avec indexation au titre de travaux de remise en état ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Madame Anne-Marie X... a acquis, dans un immeuble ancien ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété avec état descriptif de division suivant acte du 28 janvier 1987, modifié en 2004 (cf. pièces n° 9, 10, 11 de l'appelante), dan un premier temps, par actes notariés du 1er juin 2004, deux appartements, situés au premier étage et un appartement situé au second étage et, sans un second temps, par acte du 29 juillet 2004, divers lots (garage, loft à aménager, atelier, cour, remise) situés en rez-de-chaussée et un grenier au premier étage ; qu'il résulte des pièces versées aux débats (rapport d'expertise établi par M. A... le 23 novembre 2006 au titre du défaut d'isolation affectant le plancher entre le premier et le second étage-rapport d'expertise dressé par M. B... le 22 septembre 2006- jugement du tribunal de grande instance du Mans du 11 juillet 2007 et arrêt de cette cour du 21 octobre 2008 opposant les propriétaires de l'appartement du premier étage et les parties à la présente cause), que Mme X... a, par l'intermédiaire de son fils, réalisé dans les lots ainsi acquis, des travaux d'aménagement (pose de parquet), de réfection (électricité-plomberie), de distribution (cloisons intérieures-isolation des murs périphériques) et d'embellissement ; que suivant acte sous seing privé du 15 mars 2005, Mme X... a revendu d'une part, à M. et Mme C... l'appartement du premier étage, d'autre part à Mme Y... celui du second ; que M. B... a constaté, dans toutes les pièces de cet appartement, des phénomènes généralisés de fissurations consistant en de longues fissures horizontales siégeant dans les plafonds ou dans les murs juste en dessous des plafonds mais aussi en des fissures dans les angles vifs (entre murs et plafonds et sur les angles verticaux) ; que le caractère caché de ces désordres lors de la vente résulte :- tout d'abord de l'historique, non contesté, établi par M. B..., lequel indique en page IV de son rapport, après avoir rappelé les travaux « d'agencement » réalisés par le fils de l'appelante dans les appartements et la vente de ces biens : « des microfissures sont apparues ultérieurement sur les murs, les plafonds, ainsi que dans les angles des murs, dans tout l'appartement »,- en second lieu, de l'origine de ces désordres, que l'expert impute clairement aux insuffisances des travaux réalisés par le fils de la venderesse, et de leur caractère évolutif : fissures dans le plâtre traditionnel des plafonds occasionnées par les mouvements du plancher bois relativement souple, fissures dans les angles vifs liées à l'absence de bandes armées de finitions des angles avant peinture et fissures murales occasionnées par la différence de dilatation de matériaux distincts et par le travail normal de la structure du bâtiment ; que Mme Anne-Marie X... et M. Kévin D..., son fils, lequel a assisté aux opérations d'expertise, n'ont jamais soutenus devant l'expert que les désordres litigieux auraient préexisté à la vente ; et attendu que les attestations établies les 22 et 31 avril 2008 par Messieurs Bernard E... et Teddy F... n'établissent pas que l'appartement aurait été présenté à Mme Y... avec les fissures litigieuses dès lors que chaque témoin se contente d'indiquer qu'à l'occasion d'une visite rendue au fils de Mme X..., il a pu constater l'existence de fissures dans cet appartement ; qu'eu égard à leur caractère généralisé et à leur importance, les fissures en cause constituent bien des vices rédhibitoires au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil ; qu'en effet, à titre d'exemple, dans le séjour / cuisine, l'expert a constaté les désordres suivants : fissure traversant le séjour sur 650 cm, fissure formant un carré sur le devant de la penderie, fissure de 40 cm dans un autre angle, fissure sur toute la longueur du côté gauche de la fenêtre dans l'angle entre le plafond et le mur ; que dans le dégagement, il décrit une fissure qui traverse le plafond, se retourne de manière plus accentuée jusqu'au châssis extérieur et redescend verticalement à droite du châssis jusqu'au sol ; que le plafond de la chambre est traversé de part en part par une fissure allant de la cloison du mur du couloir au mur sur rue et présente une autre fissure sur la moitié de sa longueur, trois angles verticaux de la pièce étant micro-fissurés sur toute la hauteur, indépendamment d'autres fissurations de moindre importance ; qu'il n'est pas contestable que si Mme Anne-Marie Y... avait pu se persuader de l'existence de fissurations d'une telle ampleur au moment de la vente, dans un appartement de 90, 80m ² acheté 141. 000 €, elle ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix ; que Mme Anne-Marie X... invoque la clause de non garantie des vices cachés stipulée en page 8 de l'acte et conteste que la qualité de vendeur professionnel puisse lui être attribué au titre de la vente de l'appartement du second étage ; qu'elle soutient que, si cette qualité a pu lui être reconnue du chef de l'appartement du premier étage en raison de l'importance des travaux qu'elle y a réalisés, tel ne saurait être le cas s'agissant de l'appartement litigieux où, selon elle, elle n'a procédé qu'à des travaux de rafraîchissement et de peinture ; qu'elle sollicite en tant que de besoin la désignation d'un nouvel expert pour établir qu'elle n'a pas fait procéder à des travaux de réhabilitation dans l'appartement vendu à Mme Y... ; qu'aux termes de son historique établi sur les déclarations faites par M. Kévin D..., auteur des travaux, M. B... a indiqué que l'appartement acquis par l'intimée était issu d'une division de l'immeuble en appartements et que le fils de Mme X... y avait réalisé, à titre privé, « des travaux d'agencement » comportant notamment le pose de plaques de placoplâtre ; qu'ainsi les travaux réalisés dans l'appartement litigieux ne sont pas limités à des embellissements ; qu'il est parfaitement artificiel de la part de Mme Anne-Marie X... de procéder à une sorte de découpage des travaux qu'elle a réalisés alors qu'en réalité ils s'inscrivent dans leur ensemble dans une opération immobilière unique qui a consisté pour elle à acheter un immeuble, à le réagencer, à le rénover et à en revendre, séparément mais concomitamment, les lots situés aux premier et second étages, étant souligné qu'il résulte de la lecture de l'acte de vente de l'appartement litigieux qu'elle a réalisé une substantielle plus value ; qu'il suit de là qu'elle s'est bien comportée dans le cadre de l'opération de vente litigieuse, comme une professionnelle de la vente immobilière ce qui, conformément aux stipulations expresses de l'acte de vente du 21 juin 2005, exclut qu'elle puisse se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés ; en tout état de cause, que les fissures litigieuses ne sauraient constituer des vices cachés pour Mme Anne-Marie X... dès lors qu'elles ont pour origine des malfaçons qu'elle ne pouvait pas ignorer en ce qu'elle procèdent de défauts de mise en oeuvre dans le cadre de travaux qu'elle a elle-même réalisés par l'intermédiaire de son fils ; que cette cause des fissures est clairement établie par le rapport d'expertise et qu'aucun élément ne permet d'accréditer la thèse d'un quelconque lien entre elles et le dégât des eaux que l'appartement de Mme Y... a pu subir du fait du mauvais état de la toiture, à une époque qui reste d'ailleurs bien imprécise » (cf. arrêt p. 4 à 6)
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « il ressort du rapport d'expertise de M. B... en date du 22 septembre 2006 que les travaux d'agencement des différents logements résultant de la division de l'immeuble du ...au Mans, dont celui de Mme Y..., ont été réalisés par le fils de Mme X.... Qu'il ressort d'un jugement en date du 11. 7. 2007 rendu par le Tribunal de Grande Instance du Mans dans un litige opposant une autre copropriétaire à Mmes X... et Y... que Mme X... a la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 al. 2 du Code civil, en conséquence Mme X..., tenue de connaître les vices cachés affectant l'immeuble, ne peut, sur le fondement de l'article 1643 du code civil, se prévaloir d'une stipulation excluant à l'avance sa garantie pour vices cachés. Que la clause d'exonération insérée dans l'acte authentique en date du 21 juin 2005 ne peut en conséquence pas recevoir application. (…) Qu'il résulte du rapport d'expertise et pour lever toute ambiguïté que si l'expert écrit que les micro-fissurations sont normales et prévisibles en rénovation, il ajoute : « dans le cas du raccord entre différents matériaux », prenant le soin de préciser : « le maître de l'oeuvre » a manqué d'expérience, il aurait dû prévoir d'entoiler avant de peindre. L'application des bandes d'angles avant peinture a été ignorée contrairement aux règles de l'art. En conséquence Mme X... est tenue à réparation des vices cachés constatés par l'expert. » (cf. jugement p. 3 et 4).
1° / ALORS QUE, d'une part, le juge qui s'approprie un rapport d'expertise ne peut relever certaines constatations du rapport et en ignorer les conclusions ; qu'en ayant considéré sur la base des constatations de l'expert monsieur B..., qu'eu « égard à leur caractère généralisé et à leur importance, les fissures en cause constituent bien des vices rédhibitoires au sens de l'article 1641 du Code civil » alors que l'expert au regard des mêmes constatations avait conclu à la simple présence de micro-fissurations et que les dommages de madame Y... étaient d'ordre uniquement esthétiques, sans conséquences, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2° / ALORS QUE, d'autre part, le vice caché entraînant la garantie du vendeur est celui qui rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu ; que tel n'est pas le cas du vice exclusivement esthétique qui ne porte pas atteinte à l'usage normal de la chose ; qu'aussi en considérant que des micro-fissures sur les murs et plafonds de l'appartement constituaient des vices rédhibitoires entraînant la garantie des vices cachés du vendeur, la Cour d'appel a violé l'article 1641 du Code civil ;
3° / ALORS QUE, par ailleurs, la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut être écartée que si le vendeur est un professionnel de l'immobilier qui a agi dans l'exercice de sa profession ; que le particulier, n'ayant aucune compétence en matière de construction, qui vend un immeuble dans le cadre de la gestion de son patrimoine personnel ne peut être assimilé à un vendeur professionnel que s'il a lui-même conçu ou réalisé la construction de cet immeuble ; d'où il résulte que la cour d'appel qui se borne, pour écarter la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, à constater que Madame X... avait effectué des travaux qui « ne se sont pas limités à des embellissements » et qu'ils entraient dans une opération immobilière, n'a pas légalement justifié en quoi la vente avait été conclu par un professionnel de la construction réputé connaître les vices ; qu'elle a ainsi violé l'article 1645 du Code civil, ensemble l'article 1643 du même Code ;
4° / ALORS QUE, enfin, lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte est opposable à l'acquéreur, sauf à constater que le vendeur connaissait précisément l'existence du vice dont est affecté l'immeuble vendu et dont se prévaut l'acquéreur ; qu'en considérant que Madame X... ne pouvait ignorer le vice affectant l'immeuble à la seule constatation que son fils avait effectué les travaux, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la connaissance du vice par le vendeur et dès lors a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1641 et 1643 du Code civil.
