LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 13 octobre 2008), que la SCI Shopping Center a, par acte des 14 septembre et 5 octobre 1995, donné à bail à construction à la société Total Guadeloupe un immeuble pour l'édification d'une station-service ; que par acte du 14 décembre 2004, la bailleresse a fait sommation au preneur de lui communiquer, conformément aux clauses du bail, le certificat de conformité délivré par l'autorité administrative, puis, par acte du 18 janvier 2005, lui a notifié la résiliation de ce bail ; que la société Total Guadeloupe a assigné la SCI Shopping Center pour voir dire nul et de nul effet ce dernier acte ; que la bailleresse a demandé que soit constatée, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail, et, subsidiairement, qu'elle soit prononcée ;
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu que la SCI Shopping Center fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que les parties au contrat de bail déterminent librement les modalités d'acquisition de la clause résolutoire ; que l'article XI du contrat de bail à construction des 14 septembre et 20 janvier 1995 énonce que la résiliation de plein droit est encourue "si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter demeuré infructueux" ; que les parties n'ayant pas stipulé que la mise en demeure devait comporter mention de la sanction et du délai prévus au titre de la clause résolutoire, en subordonnant l'acquisition de celle-ci au visa dans la mise en demeure de ses effets, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1183 du même code ;
2°/ que la violation d'une clause du bail constitue un motif de résiliation ; que dans ses conclusions récapitulatives, déposées le 20 mars 2008, la SCI Shopping Center a fait valoir que la société Total Guadeloupe ayant consenti à la Banque des Antilles françaises un bail précaire pour l'édification sur le terrain donné à bail à construction d'un bâtiment destiné à recevoir un guichet automatique de banque, ce bâtiment a été maintenu en dépit de l'expiration du bail précaire survenue le 31 décembre 2003, la Banque des Antilles françaises bénéficiant depuis ce jour d'un bail commercial consenti par la société Total Guadeloupe en méconnaissance du bail à construction ; qu'en déboutant la SCI Shopping Center de sa demande en résiliation judiciaire, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a souverainement retenu que les mentions de l'acte, notifié le 14 décembre 2004, qui faisait sommation au preneur du bail à construction de communiquer, immédiatement ou à défaut dans les huit jours, à la bailleresse le certificat de conformité et ne mentionnait pas la sanction de la résiliation de plein droit, ne pouvait être, aux yeux du preneur, l'acte portant commandement ou mise en demeure dont les parties au bail étaient convenues que, demeuré infructueux dans le délai d'un mois après sa délivrance, il entraînerait la résiliation de ce bail par le jeu de la clause résolutoire ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la bailleresse n'établissait pas que la société Total Guadeloupe, titulaire d'un droit réel immobilier, avait, en consentant à un tiers un bail commercial pour l'installation d'un guichet automatique de banque, manqué aux prescriptions du bail à construction, a répondu aux conclusions prétendument délaissées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Shopping Center aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Shopping Center à payer à la société Total Guadeloupe la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Shopping Center ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la SCI Shopping Center.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à résolution du contrat de bail à construction consenti les 14 septembre et 20 janvier 1995 à la SA Total Guadeloupe par acquisition de la clause résolutoire ;
AUX MOTIFS QUE c'est par une exacte appréciation des faits et par des motifs pertinents, qui méritent l'adoption, que les premiers juges ont jugé qu'il ne pouvait être constaté la résiliation de plein droit du bail suite aux actes d'huissier des 14 décembre 2004 et 18 janvier 2005, faute de mise en demeure régulière comportant les effets attachés à la clause résolutoire ;
AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE suivant sommation interpellative en date du 14 décembre 2004, la SCI Shopping Center a fait sommation à la SA Total Guadeloupe de lui remettre le certificat de conformité prévu dans le cadre du bail à construction immédiatement ou à défaut en l'étude de l'huissier notificateur dans les huit jours de la délivrance du présent acte ; qu'il doit être estimé que la sommation délivrée le 14 décembre 2004, qui ne prévoit pas la sanction édictée par le contrat, et indique des délais différents de ceux prévus au titre de la clause résolutoire, ne comporte pas une interpellation suffisante du preneur de ce chef et ne saurait valoir mise en demeure régulière comportant les effets attachés à la clause résolutoire ; qu'en conséquence, aucun constat de résolution de plein droit du bail ne peut être effectué ;
ALORS QUE les parties au contrat de bail déterminent librement les modalités d'acquisition de la clause résolutoire ; que l'article XI du contrat de bail à construction des 14 septembre et 20 janvier 1995 énonce que la résiliation de plein droit est encourue « si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter demeuré infructueux » ; que les parties n'ayant pas stipulé que la mise en demeure devait comporter mention de la sanction et du délai prévus au titre de la clause résolutoire, en subordonnant l'acquisition de celle-ci au visa dans la mise en demeure de ses effets, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1183 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt, infirmatif de ce chef, attaqué d'AVOIR débouté la SCI Shopping Center de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail à construction consenti les 14 septembre et 20 janvier 1995 à la SA Total Guadeloupe ;
AUX MOTIFS QU'il résulte de pièces produites aux débats que le bail à construction mettait à la charge du preneur l'obligation de faire toute diligence pour obtenir, dans les plus brefs délais, un certificat de conformité et le notifier au bailleur ; qu'en réalité, si le maître d'ouvrage des travaux était bien la SA Total Guadeloupe, le titulaire du permis de construire était la SCI Shopping Center, seule à pouvoir obtenir du maire ce document ; qu'il est constant que la SA Total n'a pas fait réaliser la porte qui, sur le permis de construire, était qualifiée de « porte de secours » ; que toutefois, elle justifie, d'une part, par la production d'un rapport de l'APAVE que, même en l'absence de cette porte, le bâtiment répondait aux exigences réglementaires relatives à la sécurité et que sa non-réalisation n'a pas mis en danger le public pendant la dizaine d'années d'exploitation des locaux et, d'autre part, qu'elle a fait réaliser la porte dans le mois qui a suivi la sommation interpellative du 14 décembre 2004, comme en atteste le constat d'huissier du 29 décembre 2004, produit par la SCI Shopping Center ; que même si la SA Total Guadeloupe n'a pas qualité pour entreprendre les démarches visant à l'obtention du certificat de conformité, elle a, après sommation, tout mis en oeuvre pour mettre l'ouvrage en conformité avec le permis de construire délivré ; que le chef de division par intérim des services de la direction départementale de l'équipement atteste, ainsi : « le certificat de conformité a été demandé en 1996 et refusé par la mairie pour le motif suivant : absence d'issue de secours en façade n° 3. Ces travaux ont été exécutés en 2004 ; la construction est donc aujourd'hui conforme aux plans initiaux » ; que de fait, l'infraction aux termes du bail à construction au motif de l'absence de diligence pour permettre à la SCI d'obtenir le certificat de conformité du fait de la non-réalisation, lors de la construction des immeubles, de la porte ne justifie pas la résiliation judiciaire du contrat ; qu'enfin, sur la mise en place d'un distributeur automatique de billets, il ne peut être jugé que cet équipement ne respecte pas la destination de l'immeuble ;
ALORS QUE la violation d'une clause du bail constitue un motif de résiliation ; que dans ses conclusions récapitulatives, déposées le 20 mars 2008, la SCI Shopping Center a fait valoir que la SA Total Guadeloupe ayant consenti à la BDAF un bail précaire pour l'édification sur le terrain donné à bail à construction d'un bâtiment destiné à recevoir un guichet automatique de banque, ce bâtiment a été maintenu en dépit de l'expiration du bail précaire survenue le 31 décembre 2003, la BDAF bénéficiant depuis ce jour d'un bail commercial consenti par la SA Total Guadeloupe en méconnaissance du bail à construction ; qu'en déboutant la SCI Shopping Center de sa demande en résiliation judiciaire, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
