LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint, en raison de leur connexité, les pourvois n° Z 09-10.799 et E 09-10.459 ;
Donne acte à la société civile professionnelle Brunet-Girard-Lamarca du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la commune d'Annecy-le-Vieux ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 20 mai 2008), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 15 mars 2006 pourvoi n° 04-16.930), que la société civile immobilière Le Parc des Raisses (la SCI) a acquis un lot d'un lotissement sur lequel elle a édifié des immeubles qu'elle a divisés en lots vendus en l'état futur d'achèvement, les actes de vente étant établis par la société civile professionnelle Brunet-Prallet-Thiallet-Girard, devenue la société civile professionnelle Brunet-Girard-Lamarca, notaires (la SCP) ; que le syndicat des copropriétaires Park Avenue ainsi que plusieurs copropriétaires ont assigné la SCI et la SCP en réparation du préjudice causé par la cession à la commune d'Annecy-le-Vieux d'une partie du terrain d'assiette ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal de la SCI et le premier moyen du pourvoi de la SCP, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant constaté que les actes de vente stipulaient que l'acquéreur conférait au vendeur "d'une manière générale le pouvoir de passer tous actes de disposition portant sur les parties communes et qui se révéleraient nécessaires pour répondre aux désirs de la commune d'acquérir une partie de l'assise de la copropriété, notamment la partie boisée, à première demande de sa part", et relevé, par motifs propres, que le terme "notamment" ne permettait pas aux acquéreurs de connaître l'étendue de leur engagement tandis que l'expression "partie boisée", en créant une confusion avec la notion d'espace boisé, rendait imprécis l'objet même de la cession, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions relatives à la matérialisation de l'étendue de la cession dans les plans annexés aux contrats de vente, que ses constatations sur le caractère simplement indicatif de la référence à la "partie boisée" du terrain rendaient inopérantes, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la SCI avait commis une faute en tenant les acquéreurs dans l'ignorance de l'étendue et de l'objet de leur engagement de céder, et que la SCP avait failli à son devoir de conseil en ne révélant pas à ceux-ci la portée de la clause ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen du pourvoi de la SCP :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour déclarer la SCP responsable des préjudices causés au syndicat ainsi qu'aux copropriétaires et dire cette société tenue in solidum de réparer ces préjudices, l'arrêt, qui énonce que le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part, retient que la cour d'appel ayant établi la responsabilité du vendeur et du notaire, il convient en conséquence de dire que la SCI et la SCP seront tenues in solidum de réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires agissant conjointement ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une faute contractuelle n'implique pas nécessairement par elle-même l'existence d'un dommage en relation de cause à effet avec cette faute, la cour d'appel, qui n'a pas constaté l'existence d'un dommage en relation de causalité avec la faute reprochée à la SCP, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal de la SCI Parc des Raisses ni sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ces pourvois ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré la SCP Brunet-Prallet-Thiallet-Girard responsable des préjudices causés au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Park Avenue et à Mme X..., aux époux Y..., aux époux Z... et à M. A..., et dit que la SCP serait tenue in solidum de réparer ces préjudices, l'arrêt rendu le 20 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Parc des Raisses aux dépens du pourvoi n° Z 09-10.799 ; condamne, ensemble le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Park Avenue, M. A..., Mme X..., les époux Z... et les époux Y... aux dépens du pourvoi n° E 09-10.459 ainsi qu'à ceux du pourvoi incident ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Parc des Raisses ; la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Park Avenue, à M. A..., à Mme X..., aux époux Z... et aux époux Y..., ensemble, la somme de 2 000 euros ; condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Park Avenue, M. A..., Mme X..., les époux Z... et les époux Y... à payer à la société civile professionnelle Brunet, Girard et Lamarca la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Brunet-Girard-Lamarca, demanderesse au pourvoi n° E 09-10.459
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré le notaire responsable des préjudices causés au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier PARK AVENUE, à Madame X..., à Monsieur et Madame Y..., à Monsieur et Madame Z... et à Monsieur A..., et d'AVOIR dit le notaire tenu, in solidum avec la SCI LE PARC DES RAISSES, de réparer ces préjudices ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il y a lieu de constater que les acquéreurs se trouvaient, par le même acte, d'une part titulaires de droits précisément définis et, d'autre part, débiteurs d'une obligation imprécise de céder à titre gratuit ; qu'en effet, le terme «notamment» ne permettait pas à l'acquéreur de connaître l'étendue de son engagement et l'expression «partie boisée» en créant une confusion avec la notion d'«espace boisé» rendait imprécis l'objet même de la cession envisagée ; que selon acte en date des 17 et 22 mai 1990, la SCI LE PARC DES RAISSES a cédé gratuitement une parcelle de ca à la commune d'ANNECY LE VIEUX, soit près de 50 % de l'assise foncière de la copropriété ; que le notaire est tenu à un devoir d'information et de conseil ; qu'en l'espèce, la SCP BRUNET- PRALLET-THIALLET-GIRARD, rédacteur des actes de vente, en ne révélant pas aux acquéreurs la portée de la clause relative à la cession gratuite d'une partie indéterminée de l'assise foncière dont ils avaient acquis la copropriété, a failli à son devoir de conseil ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les dispositions de la loi du 10/07/65 et du décret du 17/03/67 qui régissent le statut des ensembles immobiliers soumis au régime de la copropriété sont d'ordre public ; que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile, lequel prend naissance dès la première vente d'un lot ; que les effets liés à la naissance du syndicat sont applicables de plein droit par application des dispositions de l'article 17 de la loi du 10/07/65 ; que l'assemblée générale des copropriétaires a seul le pouvoir d'engager le syndicat ; que les articles 24 et suivants de la loi de 1965 déterminent les majorités selon la nature des décisions à arrêter ; qu'en l'espèce, les cessions gratuites intervenues au profit de la commune d'ANNECY-LE-VIEUX ont été effectuées par la SCI Le Parc des Raisses et la SCI Le Parc des Raisses II les 17 et 22/05/90 d'une part, les 30/05 et 05/06/90 d'autre part, soit postérieurement à la constitution des syndicats requérants ; que le règlement de lotissement prévoyait dans son article 2.05 que «les zones boisées à conserver prévues au POS devront être cédées gratuitement sans COS à la commune, à la demande de celle-ci» ; mais attendu que la «SCI Le Parc des Raisses» suivant acte des 17 et 22/05/90 a cédé gratuitement à la commune d'ANNECY-LE-VIEUX une parcelle cadastrée n° 537 pour a 53 ca comprenant une superficie d'environ 1500 m² de terrain non boisé et non classé à conserver dans le POS ; qu'aucune obligation de cession de ce terrain ne préexistait par conséquent à la création des copropriétés concernées ; que les défendeurs soutiennent encore que le consentement à des cessions avait été dûment obtenu antérieurement à la constitution des copropriétés en cause pour avoir été rappelée à l'occasion de la cession des lots en cause par le lotisseur, la société B... FRERES, cessions intervenues les 02/11/88 et pour avoir été souscrites par l'ensemble des acquéreurs, informés, lors de l'acquisition ultérieure des lots individuels ; attendu que l'acte de vente pas la société B... FRERES à la SCI Le Parc des Raisses rappelait effectivement que «Monsieur Thierry B... déclare avoir informé Messieurs C... et D..., qui le reconnaissent expressément, de l'obligation de céder éventuellement à la commune d'ANNECY-LE-VIEUX, à première demande de sa part, une partie de la parcelle présentement acquise – notamment la partie boisée – ainsi que l'obligation de consentir au profit de la commune une servitude de passage pour accéder au terrain tombé dans le domaine communal suite à cette acquisition… les limites du terrain devant être cédé, le cas échéant, à la commune d'ANNECY-LE-VIEUX figurent sous couleur jaune sur le plan demeuré ci-joint et annexé aux présentes après mention» ; mais attendu que l'obligation de cession se limitait, au vu du règlement du lotissement aux zones boisées à conserver au POS et non au terrain figurant sur le plan annexé ; que les défendeurs qui allèguent l'existence d'une convention concernant cette cession entre la commune d'ANNECY-LE-VIEUX et les lotisseurs ne la produisent pas ; qu'il en résulte de plus fort que l'obligation de céder gratuitement les parcelles qui l'ont été à la commune d'ANNECY-LE-VIEUX ne préexistaient pas à la création du syndicat des copropriétaires ; qu'enfin, chacun des copropriétaires a certes, dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, conféré «à la société venderesse d'une manière générale le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur les parties communes qui se révèleraient nécessaires pour répondre au désir de la commune d'ANNECY-LE-VIEUX d'acquérir une partie de l'assise de la copropriété notamment la partie boisée, à première demande de sa part, cette vente devant être consentie à titre gratuit et s'accompagne de l'obligation pour la copropriété de consentir à la commune une servitude de passage aux terrains tombés dans le domaine communal. Les pouvoirs résultant du présent article sont conférés au vendeur dans l'intérêt commun des différents acquéreurs en contrepartie des engagements contractuels envers chacun d'eux par le vendeur. En conséquence, ces pouvoirs sont stipulés irrévocables» ; qu'en application de l'article 1601-3 du Code civil, dans la vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur conserve les pouvoir de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'en application de l'article R. 261-5 du Code de la construction, «la vente d'un immeuble à construire peut être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l'objet de la vente» ; ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d'autres bâtiments désignés par le mandat s'ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente ; que ce mandat doit indiquer spécialement la nature, l'objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné ; qu'il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition sur les parties communes qui se révèleraient nécessaires pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ou pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment faisait l'objet de la vente auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d'un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat ou pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics ; en conséquence, la validité du mandat conféré par les copropriétaires est soumis à un certain nombre de conditions ; qu'en l'espèce, ce mandat de cession gratuite n'a pas été conféré pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme, ni pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire, ni pour assurer la desserte des immeubles ou leur raccordement ; que ce mandat n'a pas non plus été conféré pour passer des actes indispensables à la construction d'autres bâtiments ; que dans ce cas il aurait dû de plus être spécial et indiquer la nature, l'objet et les conditions des actes en vue desquels il était donné, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ; qu'il en résulte que les mandats conférés par les acheteurs ne l'ont pas été dans le cadre des dispositions de l'article R. 261-5 du Code de la construction ; que la SCI LE PARC DES RAISSES et la SCI LE PARC DES RAISSES II ne pouvaient en lieu et place des syndics de copropriété dûment habilités à cette fin par les assemblée générales des copropriétaires consentir ces cessions gratuites à la commune d'ANNECY-LE-VIEUX ; qu'en application de l'article R. 332-15 du Code de l'urbanisme, l'autorité qui délivre le permis de construire ou l'autorisation de lotissement ne peut exiger la cession gratuite de terrain qu'en vue de l'élargissement, du redressement ou de la création des voies publiques et à la condition que les surfaces cédées ne représentent pas plus de 10 % de la surface du terrain sur lequel doit être édifié la construction projetée ou faisant l'objet de l'autorisation de lotissement ; que si un COS a été fixé, la superficie des terrains ainsi cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction ; qu'il en est de même pour la définition de la densité d'une construction au regard du plafond légal ; que ces dispositions ne font pas obstacle à l'application des autres règles et servitudes d'urbanisme ; qu'en l'espèce, force est de constater que les cessions opérées ont largement dépassé la limite de 10 % ; que de plus, les cessions gratuites n'ont pas été effectuées en vue de l'élargissement, du redressement ou de la création des voies publiques, mais en vue de la création d'un parcs municipal ; que la SCP BRUNET soutient que l'article R. 332-15 du Code de l'urbanisme prévoit le cas d'une cession gratuite dans le cadre de la délivrance d'un permis de construire et n'est pas applicable au cas d'espèce ; mais attendu que l'article R. 332-15 prévoit également le cas d'une cession gratuite dans le cadre d'une autorisation de lotissement ; que cette convention prétendument intervenue entre le promoteur et la commune n'a jamais été produite aux débats ; qu'il convient de rappeler que le règlement de lotissement sur la base duquel les arrêtés de lotir ont été délivrés édictait dans son article 2.05 que «les zones boisées à conserver prévues au POS devront être cédées gratuitement sans COS à la commune, à la demande de celle-ci» ; qu'il y a obligation de cession en l'espèce dès que la commun l'exige ; que de plus, si l'article R. 332-15 du Code de l'urbanisme utilise le terme «exige», ce qui semble limiter son application aux seuls cas où une collectivité publique impose une telle cession à un constructeur, les conditions d'application de ce texte doivent être recherchées au regard de l'ensemble de la législation applicable et en particulier l'article L. 332-6 du Code précité ; qu'en effet, l'article L 332-6 du Code de l'urbanisme en prévoyant que «les bénéficiaires d'autorisations de construire ne peuvent être tenus que des obligations suivantes » énonce limitativement les obligations qui peuvent être mises à la charge de ceux-ci, ce qui inclut nécessairement leur établissement par convention, à supposer que l'existence d'une convention puisse être reconnue en l'espèce ; que l'article L 332-6, 2° renvoie à l'article L.332-6-1 qui prévoit en son 2° e) les cessions gratuites de terrains destinées à être effectués à certains usages publics dans la limite de 10 % de la superficie du terrain, ce qui constitue un renvoi aux conditions imposées par l'article R. 332-15 du Code de l'urbanisme ; que les demandeurs soutiennent que cette cession gratuite a eu pour conséquence d'attribuer des droits à construire ne respectant pas les dispositions du Code de l'urbanisme et notamment l'article R. 123-22-2 ; qu'en effet, concernant la copropriété PARK AVENUE, la superficie du lot d'origine est de 20424 m² ; qu'il a été attribué à ce lot un COS de 0,50 soit 10212 m² de SHON au vu du fait que l'article 2.05 du règlement de lotissement dispose que les espaces boisés étant classés inconstructibles ne doivent pas produire de COS ; que la SHON construite est de 9283,85 m² ; que les droits à construire ont été calculés sur la totalité de la surface initiale du lot ; que le COS est passé, du fait de la cession gratuite des 10353 m² de 0,50 à 0,921 ; que l'article R. 123-22 du Code de l'urbanisme dispose que les emplacements réservés visés à l'article R. 123-18 (II, 3e) sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction ; que par ailleurs, jusqu'au décret du 12/10/98, le COS se calculait après déduction des espaces boisés classés ; qu'en conséquence, en application de l'article R. 332-15 du Code de l'urbanisme, la superficie des terrains cédés gratuitement ne pouvait être prise en compte pour le calcul des possibilités de construction et la définition de la densité de la construction au regard du plafond légal que dans la limite de 10 % de la surface du terrain et non de la totalité comme cela a été le cas en l'espèce ; qu'il est par conséquent établi que les cessions gratuites effectuées l'ont été en violation des règles de l'urbanisme applicables en la matière ;
1°) ALORS QUE les plans annexés au contrat de vente définitif, dans une vente en l'état futur d'achèvement, ont valeur contractuelle ; qu'en jugeant que les acquéreurs se trouvaient débiteurs d'une obligation imprécise de céder à titre gratuit, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions de la SCP BRUNET- PRALLET-THIALLET-GIRARD en date du 27 février 2007, p. 12), si les plans annexés au contrat de vente ne matérialisaient pas précisément l'étendue de la cession gratuite litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'est pas tenu d'informer son client de données qui sont déjà connues, de sorte qu'une partie ne peut demander réparation d'un préjudice résultant d'une circonstance dont elle avait connaissance à la date de l'acte prétendument dommageable ; qu'en cause d'appel, le notaire faisait valoir que les acquéreurs avaient eu communication, avant la vente définitive, d'un plan matérialisant précisément et exactement la partie du terrain qui devait être cédée gratuitement à la commune d'ANNECY LE VIEUX et ajoutait qu'aucune stipulation du contrat définitif n'était venue par la suite contredire ce document (conclusions de la SCP BRUNET-PRALLET-THIALLET-GIRARD, en date du 27 février 2007, p. 12) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, une cession gratuite portant sur plus de 10 % de la surface du terrain en cause peut être librement convenue avec une commune, dans le cadre d'une opération de construction immobilière ; qu'en jugeant néanmoins qu'une telle cession était prohibée par les articles L. 332-6 et R. 332-15 du Code de l'urbanisme, la Cour d'appel a violé les articles précités par fausse application ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, les contrats et conventions se forment par le seul échange des consentements, sans qu'aucune forme ne soit requise ; qu'en jugeant que l'existence d'un accord entre la commune et le promoteur portant sur la cession gratuite litigieuse n'était pas établie au motif qu'aucune convention renfermant cet accord n'avait été produite aux débats, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de la SCP BRUNET-PRALLET-THIALLET-GIRARD en date du 27 février 2007, p. 13, § 7), si les pièces produites par les parties n'établissaient pas l'existence d'un tel accord, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1108 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la vente d'immeuble à construire peut être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer tous les actes de dispositions portant sur les parties communes qui se révèleraient nécessaires pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ou pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment faisant l'objet de la vente ou auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d'un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat ; qu'en jugeant que le mandat, conféré par les acquéreurs au promoteur dans l'acte de vente instrumenté par le notaire, n'avait pas été établi pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions de la SCP BRUNET-PRALLET-THIALLET- GIRARD en date du 27 février 2007, p. 9, in fine, et p. 10, § 4 et 5), si, cette cession gratuite ayant été conventionnellement convenue avec la commune, le mandat litigieux n'avait pas été consenti pour satisfaire aux exigences de la commune, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 261-5 du Code de la construction et de l'habitation ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge judiciaire est incompétent pour apprécier la légalité d'une décision administrative individuelle ; qu'en jugeant que la cession litigieuse avait emporté une augmentation du coefficient d'occupation des sols dépassant la limite autorisée, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de la SCP BRUNET- PRALLET-THIALLET- GIRARD en date du 27 février 2007, p. 20, § 1 et 2), si cette cession n'avait pas été décidée par la commune dans la perspective de la construction autorisée par le permis de construire et si, partant, l'augmentation du coefficient d'occupation des sols qu'elle entraînait n'était pas la conséquence d'un acte administratif individuel dont elle ne pouvait apprécier la légalité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de la séparation des pouvoirs et de la loi des 16 – 24 août 1790.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré le notaire responsable des préjudices causés au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier PARK AVENUE, à Madame X..., à Monsieur et Madame Y..., à Monsieur et Madame Z... et à Monsieur A..., et d'AVOIR dit le notaire tenu, in solidum avec la SCI LE PARC DES RAISSES, de réparer ces préjudices ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il convient de dire que la responsabilité de la SCP BRUNET- PRALLET- THIALLET- GIRARD est engagée à l'égard de la copropriété ensemble immobilier «PARK AVENUE» ; que selon l'article 1147 du Code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que la Cour a établi la responsabilité du vendeur et du notaire ; qu'en conséquence, il convient de dire que la SCI du «Le Parc des Raisses» et la SCP BRUNET- PRALLET- THIALLET- GIRARD seront tenus in solidum de réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier «PARK AVENUE» et les copropriétaires agissant conjointement de leurs demandes ;
ALORS QUE la responsabilité civile de celui qui se voit imputer une faute ne peut être engagée que s'il est établi que cette faute a causé un préjudice au demandeur à l'action ; qu'en jugeant que le notaire était responsable des préjudices causés aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier PARK AVENUE et qu'il devait être tenu, in solidum avec la SCI LE PARC DES RAISSES, de réparer les préjudices causés, sans caractériser l'existence desdits préjudices, ni davantage celle d'un lien de causalité, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil.
Moyens produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la SCI Parc des Raisses, demanderesse au pourvoi principal n° Z 09-10.799
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
«Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR déclaré la SCI PARC DES RAYSSES responsable des préjudices subis par le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier PARK AVENUE, Monsieur A..., Madame X..., Monsieur et Madame Z... et Monsieur et Madame Y... et d'AVOIR dit en conséquence que la SCI PARC DES RAYSSES sera tenue de la réparation de ces préjudices, in solidum avec la SCP notariale BRUNET, GIRARD et LAMARCA ;
AUX MOTIFS QUE «la SCI a conclu des contrats de vente en l'état futur d'achèvement avec les copropriétaires en la cause : Mme X..., M. Mme Y..., M. Mme Z..., M. A... ; que ces actes contenaient en particulier la disposition suivante : «la Société venderesse a entrepris et poursuivi l'édification d'un immeuble qui sera ci-après plus amplement décrit sur un terrain situé à Annecy Le Vieux (Haute Savoie), Allée de la Marjolaine, figurant au cadastre rénové de ladite commune sous les mentions suivantes : section AR, numéro 522 lieudit Les Raisses, contenance 2 ha 04 a 24 ca» ; qu..ils précisaient par ailleurs la quote-part des parties communes générales de l'ensemble immobilier revenant à chaque acquéreur ; que par ailleurs les actes de vente contenaient la disposition suivante : «L'acquéreur confère à la Société venderesse d'une manière générale le pouvoir de passer tous actes de dispositions portant sur les parties communes et qui se révéleraient nécessaires .. pour répondre aux désirs de la commune d'Annecy le Vieux d'acquérir une partie de l'assise de la copropriété notamment la partie boisée, à première demande de sa part, cette vente devant être consentie à titre gratuit et s'accompagner de l'obligation pour la copropriété de consentir à la Commune d'Annecy le Vieux une servitude de passage au terrain tombé ainsi dans le domaine communal ...» ; qu'il y a lieu de constater que les acquéreurs se trouvaient ainsi, par le même acte, d'une part, titulaires de droits précisément définis et, d'autre part, débiteurs d'une obligation imprécise de céder à titre gratuit ; qu'en effet, le terme «notamment» ne permettait pas à l'acquéreur de connaître l'étendue de son engagement et l'expression «partie boisée» en créant une confusion avec la notion d'«espace classé boisé» rendait imprécis l'objet même de la cession envisagée ; que selon acte en date des 17 et 22 mai 1990, la SCI LE PARC DES RAISSES a cédé gratuitement une parcelle de 1 ha 3 a 53 ca à la commune d..Annecy le Vieux, soit près de 50 % de l'assiette foncière de la copropriété ; que les copropriétaires qui étaient, par l'effet de la cause précitée dans l'ignorance de l'étendue et de l'objet de leur engagement de céder, ont alors contesté cette mesure ; qu'en conséquence il y a lieu de constater que la responsabilité contractuelle de la SCI Le PARC des RAISSES est engagée à l'égard de la copropriété de l'ensemble immobilier Park Avenue .. » (arrêt attaqué p. 4 et 5) ;
ALORS QUE dans une vente en l'état futur d'achèvement, les plans annexés au contrat de vente ont valeur contractuelle ; qu'en l'espèce, la SCI PARC DES RAYSSES faisait observer dans ses conclusions d'appel que l'obligation de cession gratuite au bénéfice de la commune d'Annecy le Vieux était «reportée sur le plan annexé à l'acte et précisément délimitée» (conclusions récapitulatives de l'exposante p. 16) ; qu'en affirmant que les acquéreurs de lots se trouvaient débiteurs d'une obligation imprécise de céder à titre gratuit, sans rechercher si les plans annexés à leur acte de vente en l'état futur d'achèvement ne matérialisaient pas de façon précise l'étendue des cessions litigieuses, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué :
D'AVOIR mis hors de cause la commune d'Annecy ;
AU MOTIF QUE la commune d'Annecy est «tiers aux conventions conclues entre la SCI Le Parc des Raisses et les copropriétaires de l'ensemble immobilier Park Avenue» (arrêt p.8) ;
ALORS QUE les juges sont tenus de respecter les limites du litige, telles que fixées par les conclusions respectives des parties ; qu'en prononçant la mise hors de cause de la commune d'Annecy qui se bornait dans ses écritures d'appel à reprendre les exceptions de procédure qu'elle avait soulevées en première instance et à conclure subsidiairement au débouté, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour le syndicat de copropriété de l'ensemble immobilier Park Avenue, de M. A..., de Mme X..., de M. et Mme Y..., de M. et Mme Z..., demandeurs au pourvoi incident n° Z 09-10.799
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR mis hors de cause la commune d'Annecy ;
AUX MOTIFS QUE la commune d'Annecy est «tiers aux conventions conclues entre la SCI Le Parc des Paisses et les copropriétaires de l'ensemble immobilier Park Avenue» ;
1) ALORS QUE les juges sont tenus de respecter les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les conclusions respectives des parties ; qu'en l'espèce, la commune d'Annecy se bornait selon ses écritures d'appel à reprendre les exceptions de procédure qu'elle avait soulevées en première instance et à conclure subsidiairement au débouté ; qu'elle ne demandait pas sa mise hors de cause au prétexte de sa qualité de tiers ; qu'en prononçant néanmoins la mise hors de cause de la commune, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
2) ALORS QU'en prononçant d'office la mise hors de cause de la commune au prétexte de sa qualité de tiers sans au préalable inviter les parties à faire valoir leurs observations sur ce point, la Cour d'Appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
