LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les articles 2, relatif aux conditions générales de l'opération de construction, et 12, consacré aux travaux d'entretien, réparations et embellissement, du contrat de crédit-bail stipulaient pour le premier que "le crédit-preneur est tenu pendant toute la durée du crédit-bail à la garantie de tous les vices apparents ou cachés qui affecteraient les constructions" et, pour le second, que "le preneur est tenu d'exécuter à ses frais, risques et périls exclusifs toutes les réparations qui pourraient devenir nécessaires y compris celles habituellement laissées à la charge du propriétaire et notamment les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil", la cour d'appel, qui a retenu à bon droit qu'il résultait des stipulations explicites du contrat que l'ensemble des travaux initiaux de conception et réalisation puis d'entretien et de réparations étaient à la charge de la société civile immobilière Champcueil investissements (SCI), a pu déduire, de ces seuls motifs, que l'état des lieux ne pouvait être imputé à l'inexécution, par les crédit-bailleurs, de leurs obligations et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que par un courrier du 31 décembre 2003, la SCI avait mis sa sous-locataire en demeure de régler les loyers délégués en retard sous peine de résiliation du contrat de sous-location et l'avait informée avoir reçu de la société Batical un commandement de payer l'arriéré des sommes dues en raison du contrat de crédit-bail et constaté qu'étaient produits aux débats les "suivi de compte" établis par la société Batical, adressés à la SCI et faisant ressortir le défaut de versement des loyers et les montants dus, la cour d'appel en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, qu'aucune preuve de la perception par les crédit-bailleurs de sommes supérieures aux loyers versés par l'association, n'était rapportée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu ,d'une part, que le deuxième moyen ayant été rejeté, le moyen, en ce qu'il invoque la cassation par voie de conséquence, est devenu inopérant ;
Attendu, d'autre part, que la SCI s'étant uniquement prévalue, dans ses conclusions d'appel, de la perception de loyers par le crédit-bailleur en sus de l'indemnité pour démontrer le caractère manifestement excessif de la clause pénale, le moyen manque en fait de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Champcueil investissements aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Champcueil investissements à payer à la société Natexis bail la somme de 2 500 euros et à la société Fortis Lease France la somme de 2 500 euros ;
Rejette la demande de la SCI Champcueil investissements ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la SCI Champcueil investissements
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition à compter du 30 octobre 2004 de la clause résolutoire du contrat de crédit bail immobilier du 5 décembre 1991 modifié par avenant du 2 décembre 1999 et d'avoir en conséquence expulsé la S.C.I. et de l'avoir condamnée à verser aux sociétés BATICAL et NATEXIS BAIL la somme de 591 313, 96 euros au titre des échéances impayées au 30 septembre 2004, loyer et les charges d'octobre 2004, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges à compter du premier novembre 2004 et la somme de 3.652.564,31 euros au titre de l'indemnité de résiliation ;
AUX MOTIFS QUE la SCI (…) explique (…) que les difficultés de paiement de l'association venaient de désordres dans la construction des bâtiments, que les crédit-bailleurs ont tardé à mettre en cause les divers intervenants à la construction et ont laissé s'écouler les délais de la garantie décennale ; que la SCI oppose ainsi une exception d'inexécution à la demande d'acquisition de la clause résolutoire (…) ; que les articles 2, relatif aux conditions générales de l'opération de construction, et 12, consacré aux travaux d'entretien, réparations et embellissements, du contrat de crédit-bail stipulent pour le premier que « le crédit-preneur est tenu pendant toute la durée du crédit-bail à la garantie de tous les vices apparents ou cachés qui affecteraient les constructions… », les dispositions de l'article 16-2 complétant cette obligation ; et pour le second que « le preneur ne pourra jamais exiger de la SICOMI pendant le cours du crédit-bail de prendre en charge ou d'exécuter des travaux d'entretien et de réparations. Le preneur est tenu d'exécuter à ses frais, risques et périls exclusifs toutes les réparations qui pourraient devenir nécessaires y compris celles habituellement laissées à la charge du propriétaire et notamment les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil » ; qu'ainsi l'obligation de la SCI ne s'arrêtait pas à la réception des travaux comme elle le soutient ; que les dispositions contractuelles ont explicitement écarté l'application de celles de l'article 1719 du Code civil ;
ALORS d'une part QUE dans ses écritures d'appel, la S.C.I. exposait que les crédit-bailleurs étaient fautifs pour avoir laissé expirer les délais de prescription des actions à l'encontre des constructeurs de l'ouvrage (conclusions, p.27), dont la réception était intervenue en 1992, étant rappelé que la convention de crédit-bail ne donnait mandat à la S.C.I. d'agir au nom du crédit-bailleur que « jusqu'à la réalisation du programme d'aménagement ou de construction qu'il a lui-même établi » (conclusions, p.29 ; contrat de crédit-bail, p.8§2) et que la S.C.I. était consécutivement irrecevable à agir contre les constructeurs après cette date ; qu'en jugeant que les crédit-bailleurs étaient exonérés de toute responsabilité à l'égard de la S.C.I. bien que l'ayant empêchée d'engager la responsabilité des constructeurs responsables des vices de l'ouvrage, du fait des stipulations du contrat de crédit-bail selon lesquelles « le crédit-preneur est tenu pendant toute la durée du crédit-bail à la garantie de tous les vices apparents ou cachés qui affecteraient les constructions… » et selon lesquelles « le preneur ne pourra jamais exiger de la SICOMI pendant le cours du crédit-bail de prendre en charge ou d'exécuter des travaux d'entretien et de réparations. Le preneur est tenu d'exécuter à ses frais, risques et périls exclusifs toutes les réparations qui pourraient devenir nécessaires y compris celles habituellement laissées à la charge du propriétaire et notamment les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil », soit des stipulations ayant pour objet de reporter sur le crédit-preneur, en lieu et place des crédit-bailleurs, les réparations de l'ouvrage, mais non de donner pouvoir au crédit-preneur d'engager la responsabilité des tiers constructeurs en raison des vices de l'ouvrage apparus après la réception des travaux, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1984 du Code civil ;
ALORS d'autre part QU'en jugeant non fondée l'exception d'inexécution alléguée par la S.C.I., par motifs éventuellement adoptés des premiers juges selon lesquels le contrat de crédit-bail immobilier donnait mandat d'agir au crédit-preneur en lieu et place des crédit-bailleurs « pendant la période d'aménagement ou de construction » (jugement entrepris, p.3§3), bien que les actions qu'il était reproché aux crédit-bailleurs de ne pas avoir exercées n'auraient pu l'être qu'après la réception des travaux, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1984 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition à compter du 30 octobre 2004 de la clause résolutoire du contrat de crédit bail immobilier du 5 décembre 1991 modifié par avenant du 2 décembre 1999 et d'avoir en conséquence expulsé la S.C.I. et de l'avoir condamnée à verser aux sociétés BATICAL et NATEXIS BAIL la somme de 591 313, 96 euros au titre des échéances impayées au 30 septembre 2004, loyer et les charges d'octobre 2004, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges à compter du premier novembre 2004 et la somme de 3.652.564,31 euros au titre de l'indemnité de résiliation ;
AUX MOTIFS QUE la S.C.I. appelante, ne percevant plus les loyers de l'association sous locataire depuis la sommation du 2 novembre 1999, fait valoir qu'elle ne sait pas ce qui a été versé aux crédit bailleurs par l'association et leur reproche un manque d'information ; qu'elle se défend d'avoir reçu des sous loyers complémentaires de l'ANGEPAH ; que la S.C.I. ajoute que le compte global n'est pas produit, que la créance des crédit bailleurs n'a pas été déclarée dans la procédure collective de l'association et qu'il faut déduire les sommes reçues du nouveau souslocataire pour éviter des doubles perceptions par les bailleurs qui facturaient à la S.C.I. et au nouveau locataire ; que sont produits aux débats les suivi de compte établis par la société BATICAL et adressés à la S.C.I. CHAMPCUEIL faisant ressortir le défaut de versement des loyers et les montants dus ; que le grief de manquement à l'obligation d'information n'est pas établi eu égard à ces états précis et aux commandements signifiées ; qu'aucune preuve de la perception par les crédit bailleurs de sommes supérieures aux loyers, versées par l'association n'est rapportée ; que l'avenant du 2 décembre 1999 au contrat de crédit bail prévoyait la « caducité de l'aménagement des conditions du contrat…, si bon semble au crédit bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après la notification au crédit preneur d'un commandement de payer ou d'une mise en demeure restée totalement ou en partie sans effet et contenant déclaration par le crédit bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause » ; qu'ainsi la S.C.I. n'a pas à connaître des loyers versés par le nouveau locataire eu égard à l'acquisition des effets de la clause résolutoire un mois après la signification le 29 septembre 2004 du commandement de payer visant cette clause ; qu'il n'y a pas lieu non plus de déduire les sommes reçues par les crédit-bailleurs de la liquidation de l'association puis de la société MEDICA France pour les mêmes raisons qui excluent l'enrichissement sans cause allégué ;
ALORS, d'une part, QUE la S.C.I. exposait que les crédits-bailleurs avaient perçu de novembre 1999 au 30 juin 2003 l'intégralité des loyers et charges dus par l'ANGEPAH au titre de la sous-location, soit 75.471,53 € par trimestre, loyers et charges largement supérieurs au montant des échéances trimestrielle du crédit-bail, soit 39.503,59 € au 31 décembre 1999, ce qu'établissaient d'une part la sommation délivrée le 2 novembre 1999 par les crédits-bailleurs à l'ANGEPAH d'avoir à régler désormais les loyers dus à la S.C.I. directement entre leurs mains (conclusions, p.16 à 18) et d'autre part les clauses du contrat de sous-location, prévoyant notamment « un loyer annuel HT hors charge initialement fixé à 1.875.290 Frs HT par an pendant une période de 3 ans (…) Après cette période de 3 ans, le loyer sera porté à 2.485.000 Frs H.T. par an » (contrat, article 4) ; qu'en jugeant, tout en refusant d'ordonner aux crédits-bailleurs qu'ils justifient des sommes réellement perçues de l'ANGEPAH, qu'aucune preuve de la perception par les crédits-bailleurs de sommes supérieures aux loyers n'est rapportée, sans vérifier à aucun moment si la perception par les créditsbailleurs, de novembre 1999 au 30 juin 2003, d'un loyer supérieur aux échéances du crédit-bail n'établissait pas à elle seule que ces derniers avaient reçu des sommes supérieures à celles que lui devait la S.C.I., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;
ALORS, d'autre part, QUE par ces motifs et pour les mêmes raisons, la Cour d'appel qui a reproché à la S.C.I. de ne pas avoir démontré que les crédits bailleurs auraient perçu des sur-loyers, versés par l'association, alors qu'eu égard à la sommation du 2 novembre 1999 imposant à la société sous-locataire de payer directement le crédit-bailleur, il appartenait à ce dernier de rapporter la preuve de ce que la S.C.I, en dépit de cet acte, aurait bénéficié à ses dépens d'un tel paiement, a renversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du Code civil ;
ALORS, de troisième part, QUE la Cour d'appel qui ne s'est pas prononcée de ce chef, éludant les conclusions clairement développées par la S.C.I. sur la question (p. 16 et s.), a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition à compter du 30 octobre 2004 de la clause résolutoire du contrat de crédit bail immobilier du 5 décembre 1991 modifié par avenant du 2 décembre 1999 et d'avoir en conséquence expulsé la S.C.I. et de l'avoir condamnée à verser aux sociétés BATICAL et NATEXIS BAIL la somme de 591 313, 96 euros au titre des échéances impayées au 30 septembre 2004, loyer et les charges d'octobre 2004, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges à compter du premier novembre 2004 et la somme de 3.652.564,31 euros au titre de l'indemnité de résiliation ;
AUX MOTIFS QUE les quatre commandements de payer ont été signifiés à la demande des crédit bailleurs à la S.C.I. le 26 septembre 2000 à la personne de Madame Y..., associée du gérant, selon la procédure de l'article 658 du Code de procédure civile, le 24 mars 2003 et le 16 décembre 2003 à la personne de Madame Z..., directrice habilitée à recevoir l'acte ; que le 29 septembre 2004 un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à « Madame A..., secrétaire habilitée à recevoir l'acte », les formalités de l'article 658 du Code de procédure civile étant, par ailleurs respectées ; que la S.C.I. appelant dénie avoir eu connaissance du défaut de paiement des loyers par son sous locataire et avoir reçu les quatre commandements de payer ; qu'elle soulève la nullité des commandements délivrés en ce qu'ils ont été signifiés à une employée de l'association ANGEPAH alors qu'ils auraient dû être signifiés à sa personne, à la même adresse ; qu'ainsi l'association ne l'a pas avisée de ces commandements ; qu'elle ajoute qu'est nulle une signification faite à un employé de la société non habilité à la recevoir ; qu'il n'est pas contesté que Madame Z... et Madame A... étaient salariées de l'association ANGEPAH, alors sous-locataire ; mais que d'une part l'huissier de justice n'est pas tenu de vérifier l'exactitude des déclarations faites par la personne présente qui a accepté la remise et que, d'autre part, les formalités de l'article 658 du Code de procédure civile, respectées en l'espèce, ont pour fonction de pallier toute difficulté pouvant venir de la remise à une personne se déclarant habilitée ; que les significations critiquées ne sont pas nulles ;
ET AUX MOTIFS QUE la S.C.I. appelante, ne percevant plus les loyers de l'association sous locataire depuis la sommation du 2 novembre 1999, fait valoir qu'elle ne sait pas ce qui a été versé aux crédit bailleurs par l'association et leur reproche un manque d'information ; qu'elle se défend d'avoir reçu des sous loyers complémentaires de l'ANGEPAH ; que la S.C.I. ajoute que le compte global n'est pas produit, que la créance des crédit bailleurs n'a pas été déclarée dans la procédure collective de l'association et qu'il faut déduire les sommes reçues du nouveau souslocataire pour éviter des doubles perceptions par les bailleurs qui facturaient à la S.C.I. et au nouveau locataire ; que sont produits aux débats les suivi de compte établis par la société BATICAL et adressés à la S.C.I. CHAMPCUEIL faisant ressortir le défaut de versement des loyers et les montants dus ; que le grief de manquement à l'obligation d'information n'est pas établi eu égard à ces états précis et aux commandements signifiées ;
ALORS, d'une part, QUE s'il est admis que l'huissier qui délivre son acte à une personne morale à l'adresse de son siège, n'est pas tenu de vérifier la qualité de celui qui reçoit l'acte en se prétendant habilité pour ce faire, il appartient néanmoins à ce dernier de faire preuve d'un minimum de diligence lui imposant lorsque plusieurs personnes morales dont les intérêts sont concurrents détiennent leur siège sur le même site, de s'assurer que la remise a été effectuée à un salarié de la société destinataire de l'acte ; que la Cour d'appel qui a constaté que les actes de significations litigieux avaient été remis à une personne salariée d'une autre société que la personne morale destinataire des actes litigieux, et dont les intérêts étaient concurrents de ceux de cette dernière, sans constater que l'huissier avait recherché si le récipiendaire était salarié de la société destinataire, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 654 et suivants du Code de procédure civile, ensemble les principes applicables à la profession d'huissier ;
ET ALORS, d'autre part, QUE ce faisant et pour les mêmes raisons, la Cour d'appel qui a cru pouvoir admettre que le crédit bailleur avait satisfait à son obligation d'information sur le fondement de ces commandements de payer, a derechef entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1275 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la S.C.I. à verser aux sociétés BATICAL et NATEXIS BAIL la somme de 591 313, 96 euros au titre des échéances impayées au 30 septembre 2004, loyer et les charges d'octobre 2004, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges à compter du premier novembre 2004 et la somme de 3.652.564,31 euros au titre de l'indemnité de résiliation ;
AUX MOTIFS QUE la S.C.I. CHAMPCUEIL soutient que lui sont réclamées des clauses pénales excessives, devant être réduites en application de l'article 1152 du Code civil, pour lesquelles certains de ces documents apporteraient des précisions sur les loyers perçus par les crédit bailleurs ; que le montant de l'indemnité de résiliation a été contractuellement arrêté, conformément aux dispositions du chapitre V consacré à la clause résolutoire, la résiliation et la clause pénale , « au montant fixé au tableau des valeurs financières » annexé au contrat de crédit bail ; que le contrat prévoyait que cette indemnité était indexée « selon le pourcentage indiqué aux conditions particulières » avec variation ; que la S.C.I. appelante affirme que cette indemnité qui représente les sommes restant dues, est manifestement excessive, notamment au regard de la location par les crédit-bailleurs ; qu'à cet égard la S.C.I. demande que des pièces soient communiquées aux débats, mais qu'il n'est pas contesté que l'immeuble soit reloué ou puisse l'être ni qu'il convient de tenir compte de la ressource dégagée par le crédit-bailleur ; mais que la clause pénale résulte des dispositions contractuelles exprimant la volonté des parties ; que sa réduction prévue par l'article 1152 du Code civil n'est possible que si elle est ‘manifestement excessive' au sens de ce texte ; qu'elle vise à la fois à compenser forfaitairement le préjudice subi et à dissuader le cocontractant de ne pas exécuter ses obligations ; que la preuve du caractère manifestement excessif de la clause pénale critiquée n'est pas rapportée par l'existence de loyers perçus d'un tiers en sus de l'indemnité ;
ALORS d'une part QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation s'étend aux dispositions accessoires par voie de conséquence ; que la Cour d'appel qui, à tort, a considéré que la preuve n'était pas rapportée de la perception par les créditsbailleurs de l'intégralité des sous-loyers stipulés, supérieurs aux échéances du contrat de crédit-bail à la charge de la S.C.I., ne s'est pas mise en mesure de correctement appréhender le caractère excessif de la clause pénale, exposant ce faisant son arrêt de ce chef à la censure en application de l'article 624 et 625 du Code de procédure civile ;
ALORS d'autre part QUE la S.C.I. invoquait, pour en voir prononcer la révision, le caractère manifestement excessif de la clause pénale, aux termes de laquelle elle était tenue, outre l'intégralité des loyers échus non encore réglés, de la totalité des loyers restant dus au titre du crédit-bail ; qu'en jugeant que la clause pénale ne serait pas manifestement excessive au seul regard de l'existence de loyers perçus d'un tiers en sus de l'indemnité, sans avoir égard au fait que la S.C.I. était condamnée à payer aux crédit-bailleurs la somme de 591.313,96 euros TTC au titre des échéances impayées au 30 septembre 2004, le loyer et les charges d'octobre 2004, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges à compter du premier novembre 2004, outre l'indemnité de résiliation prévue au contrat, selon lequel « la totalité des sommes dues au titre du crédit-bail du 5 décembre 1991 redeviendra alors immédiatement exigible », indemnité calculée à la somme de 3.652.564,31 euros, tandis que lesdits crédit-bailleurs conservaient la propriété de l'immeuble loué, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du Code civil.
