LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la SCI Carnot Défense I n'avait jamais communiqué à la société Kosmos, aux droits de laquelle se trouve la société Kertel France Outre-Mer, les justificatifs des charges locatives et que les pièces produites devant elle ne permettaient pas d'avoir une connaissance exacte des charges incombant à la locataire , la cour d'appel, qui a ainsi écarté le moyen tiré de l'existence d'un avoir et qui a souverainement apprécié les éléments de preuve qui lui étaient soumis, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni de ses écritures que la SCI Carnot Défense I ait soutenu que les locaux devaient être considérés comme ayant été loués en parfait état, par application de l'article 4 du contrat de bail et que les courriers émanant de sa locataire ne pouvaient être retenus comme éléments de preuve ; que le moyen, de ce chef, est nouveau et mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la SCI Carnot Défense I n'avait pas remis les clés du parking à la société Kosmos qui n'avait pas eu la jouissance privative des emplacements de stationnement et que la barrière d'accès à cette aire de stationnement avait été forcée, permettant ainsi son occupation sauvage, constaté que des infiltrations d'eau en toiture avaient affecté l'utilisation des lieux loués, souverainement interprété le contrat en considérant que le monte-charge faisait partie des biens loués et retenu que c'est la propre défaillance de la bailleresse dans son obligation de délivrer les lieux loués conformes à leur destination de bureaux qui a contraint la locataire de prendre à sa charge des frais d'installation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Carnot Défense I aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Carnot Défense I à payer à la société Kertel France Outre-Mer la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Carnot Défense I ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour la SCI Carnot Défense I.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a dit que la SCI CARNOT DEFENSE 1 n'a jamais justifié de la réalité ni du montant des charges locatives, dit qu'il y a lieu à compensation entre les créances réciproques et d'avoir dit qu'après compensation entre les condamnations réciproques, la SCI CARNOT DEFENSE 1 devait à la société KERTEL France OUTRE MER aux droits de la société KOSMOS la somme de 54.468.58 euros TTC, la société exposante étant condamnée en outre à payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, enfin d'avoir rejeté toute autre demande de la société exposante ;
AUX MOTIFS QUE l'essentiel du litige opposant les parties concerne les charges ; que la SCI CARNOT DEFENSE 1 fait grief au tribunal de l'avoir condamnée à restituer les provisions en l'absence de justification des charges ; que le bail stipule à l'article 17 « qu'à la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l'arrêté de comptes de charges annuelles et sur présentation des justificatifs par le bailleur » ; que l'alinéa 2 stipule également que « pour tenir compte de la fluctuation des charges, le bailleur pourra sur présentation des justificatifs modifier le montant de la provision sur charges » ; que la SCI CARNOT DEFENSE 1 a établi « un état des charges locatives » de 2002 faisant apparaître un total de 43.938 euros sans produire le moindre justificatif, charges dont on relèvera qu'elles n'avaient même pas fait l'objet d'une demande dans le commandement de payer du 20 avril 2004 ; que s'agissant des charges 2003 et 2004, il convient de rappeler que le bail prévoit une provision sur charges correspondant à la somme de 3.176.02 euros hors taxes par mois, les proratas de taxes foncières et de taxes sur les bureaux étant facturés en sus mensuellement ; qu'il résulte du commandement de payer du 20 avril 2004 que la régularisation des charges 2003 ainsi que le reliquat de charges également commandé pour janvier, février et mars 2004 résultait en réalité d'une augmentation de cette provision mensuelle, augmentation appliquée par la bailleresse qui portait la provision sur charges à la somme de 3800.25 euros hors taxes par mois soit 45.735 euros par an en même temps qu'elle consentait, en raison de la conjoncture économique à la société locataire une diminution du loyer à un million de francs par an à compter du 1er mars 2003 jusqu'au 28 février 2004 ; que par justes motifs les premiers juges ont rappelé que les provisions sur charges correspondent à des avances faites par le locataire à son bailleur en raison des dépenses effectivement exposées par celui-ci qui doit donc justifier de leur réalité ; qu'ils ont retenu que la SCI CARNOT DEFENSE 1 n'a jamais produit les justificatifs des charges de la société KOSMOS, en dépit des différentes sommations qui lui avaient été faites y compris dans le cadre de la procédure ; que devant la Cour la SCI CARNOT DEFENSE 1 communique un état des charges locatives faisant apparaître pour 2003 un total de charges de 50.758 euros hors taxes et pour l'année 2004 elle fait état d'un total de charges de 38.888 euros hors taxes ; que la société KOSMOS ayant réglé pour ces années respectivement les provisions sur charges, la SCI réclame le différentiel pour ces deux dernières années ; que les pièces produites par la SCI CARNOT DEFENSE 1 ne permettent pas à la Cour d'avoir une connaissance exacte des charges locatives incombant à la société KOSMOS ; que les impôts et taxes ont toujours été facturés en sus des charges ; que les factures GDF produites ne permettent pas de savoir si elles concernent les lieux loués à la société KOSMOS ; que les factures EDF concernent un lieu de consommation 2/6, avenue de la Liberté alors que le bail concerne les locaux sis 8/12, avenue de la Liberté ; que rien ne permet d'imputer le relevé de la prime d'assurance aux locaux de la société KOSMOS ; que ni les frais d'avocat ni les frais d'espaces verts ni les frais postaux ne sont justifiés ; qu'il n'est produit aucun compte de charges de la société KOSMOS dans la comptabilité de la SCI CARNOT DEFENSE 1 malgré la sommation de communiquer émanant de la société KOSMOS ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI CARNOT DEFENSE 1 à rembourser à la société KOSMOS la provision qu'elle justifie avoir versée soir 113.955 euros TTC ;
ALORS D'UNE PART QUE s'agissant des charges locatives pour l'année 2002, la société exposante faisait valoir qu'à la suite de la contestation du décompte adressé à sa locataire au mois de février 2003, elle a établi un avoir d'un montant de 23.340.70 euros qui a été comptabilisé tant dans ses propres livres que dans ceux de la société KOSMOS comme cela ressort du grand livre partiel produit aux débats, invitant la Cour d'appel à constater que le désaccord portait seulement sur la somme de 2.514,83 euros réclamée le 19 septembre 2003 par la locataire et contestée par la bailleresse ; qu'en décidant que la SCI CARNOT DEFENSE 1 a établi un état des charges locatives de 2002 faisant apparaître un total de 43.938 euros sans produire le moindre justificatif, charges dont on relèvera qu'elles n'avaient pas fait l'objet d'une demande dans le commandement de payer du 20 avril 2004 sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la locataire n'avait pas accepté ce décompte de charges en acceptant l'avoir de 23.340,70 euros qu'elle a comptabilisé comme tel et en se contentant de demander un avoir complémentaire de 2.514.83 euros refusé par la bailleresse, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir que le montant des charges locatives pour l'année 2003 tel qu'il ressort de l'état adressé à la société KOSMOS s'élève à 50.758 euros hors taxes, soit 60.706 euros TTC, ainsi que cela ressortait des pièces produites, la locataire ayant procédé au règlement de 38.112 euros hors taxes soit un montant de 15.124 euros TTC de charges restées impayées, qu'au titre de l'année 2004 elle communiquait un état des charges locatives faisant apparaître un total de 38.888 euros hors taxes ; qu'ayant relevé que la société exposante produisait un état des charges locatives faisant apparaître pour 2003 un total de charges de 50.758 euros hors taxes et pour l'année 2004 un total de 38.888 euros hors taxes, que l'exposante réclame le différentiel entre les provisions pour charges payées par la locataire et ces montants et décidé que les pièces produites par la société exposante ne permettent pas d'avoir une connaissance exacte des charges locatives incombant au locataire, que les impôts et taxes ont toujours été facturés en sus des charges, que les factures GDF produites ne permettent pas de savoir si elles concernent les lieux loués à la société KOSMOS, sans préciser en quoi de telles factures ne permettaient pas une telle constatation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a dit que la SCI CARNOT DEFENSE 1 n'a jamais justifié de la réalité ni du montant des charges locatives, dit qu'il y a lieu à compensation entre les créances réciproques et d'avoir dit qu'après compensation entre les condamnations réciproques, la SCI CARNOT DEFENSE 1 devait à la société KERTEL France OUTRE MER aux droits de la société KOSMOS la somme de 54.468.58 euros TTC, la société exposante étant condamnée en outre à payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, enfin d'avoir rejeté toute autre demande de la société exposante ;
AUX MOTIFS QU' il résulte des pièces régulièrement versées aux débats que dès un courrier du 30 janvier 2002 la société KOSMOS informait la SCI CARNOT DEFENSE 1 de problèmes liés à la qualité de la moquette, au dysfonctionnement du chauffage, aux difficultés techniques qu'elle rencontrait pour accorder son installation au réseau France Télécom, l'absence de matériel de sécurité incendie ; qu'entre 2002 et le départ des locaux de la société KOSMOS en octobre 2004, se sont les mêmes griefs qui seront sans cesse reprochés par la société locataire à la SCI bailleresse ; que faisant l'exacte analyse des courriers de la société KOSMOS à la société CARNOT DEFENSE 1 versés aux débats (courriers des 11 février 2002, 15 mai 2002, 3 juillet 2002, 27 août 2002, 24 septembre 2002, 30 septembre 2002, 9 avril 2003, 26 juin 2003, 21 octobre 2003, courriers électroniques des 21 octobre 2002, 24 octobre 2002, 9 décembre 2002, 7 décembre 2003, 22 octobre 2003), les premiers juges ont fait une juste appréciation de pièces à nouveau produites en cause d'appel en relevant que les installations de chauffage et de climatisation, auxquelles la société KOSMOS n'avait pas accès et qu'elle ne pouvait donc régler ont été constamment défectueuses ; que leur mise en route ou leur arrêt, selon la saison effectuée avec retard, entraînait notamment des risques de détérioration des matériels informatiques spécifiques utilisés pour son activité et les conditions de travail détériorées ayant suscité une plainte du personnel ; que contrairement à ce qui est prévu dans le bail, la société KOSMOS n'a pas eu la jouissance privative de dix emplacement de parking auxquels elle ne pouvait accéder ; qu'elle n'a jamais pu utiliser le monte charge qui se trouvait dans les lieux faute de disposer de la clé de commande ; que les plates bandes, balcons et jardins n'ont jamais été entretenus ; que les infiltrations d'eau en toiture ont perturbé l'utilisation des lieux loués ; qu'un contrat d'huissier établi le 22 avril 2002 à la demande de la société KOSMOS confirme la nécessité de clé, non remise par la société bailleresse, à la fois pour le parking, la chaufferie et le monte charge qui ne pouvait pas être appelé ; que ce même constat a établi l'existence d'infiltrations d'eau en toiture dans les locaux loués entraînant la dégradation des dalles de plafond, dont une est tombée et de la moquette et compromettant l'utilisation normale des lieux loués ; que les infiltrations causant des fuites dangereuses pour l'installation électrique seront à nouveau signalées par télécopie des 17 et 18 juin 2003 ; qu'un autre constat d'huissier du 19 décembre 2002 établi à la demande de la société KOSMOS constate que le parking est en friche, que la barrière d'accès a été forcée de manière à permettre une entrée de véhicule, que les personnes extérieures ont tordu la barrière horizontale et s'installent de façon sauvage dans le parking, qu'il n'est pas possible de procéder à l'ouverture et à la fermeture de la barrière automatique, que la porte de chaufferie est fermée, que la société KOSMOS n'est pas en possession des clés et ne dispose pas de thermostat dans ses bureaux pour régler le chauffage ; que le monte charge dispose d'une commande par clé mais que la porte du monte charge est fermée, la société KOSMOS ne disposant pas de clé permettant l'ouverture ni la fermeture ni de commande du monte charge ; qu'en raison des infiltrations, le faux plafond est touché et les revêtements de cloisons se craquèlent ; que des constatations similaires seront effectuées à nouveau par un constat d'huissier du 10 juin 2004 (trace d'infiltration sur les dalles du faux plafond) ; patio au milieu des bureaux avec une végétation en friche ; non fonctionnement du monte charge, ; fortes chaleur dans les bureaux ; sur le parking, la barre permettant un accès au parking réservé à la société KOSMOS est cassé et ne permet plus un accès privilégié des salariés de cette société ; le parking est en friche) ; que le préjudice subi par la société locataire en réparation des manquements incessants concernant la jouissance des lieux sera réparé par le versement d'une somme de 30.000 euros ; que la SCI CARNOT DEFENSE 1 sollicite, quant à elle, paiement de la somme de 66.720.52 euros à titre de dommages et intérêts, cette somme correspondant au montant des aménagements (cloisons et câblage) réalisés par la société KOSMOS et qu'elle aurait déposé avant son départ ; qu'elle fait valoir que ces aménagements sont devenus la propriété de la bailleresse en application de la clause d'accession du bail ; que les premiers juges ont, par justes motifs, faisant l'exacte appréciation des éléments de la cause à nouveau débattue en cause d'appel écarté cette demande de la SCI CARNOT DEFENSE 1 en retenant que c'est sa propre défaillance dans son obligation de délivrer les lieux loués conformes à la destination de bureaux prévue au bail qui a contraint la locataire à prendre à sa charges des frais d'installation qu'elle n'aurait pas dû exposer ;
ALORS D'UNE PART QU'aux termes de l'article 4 du contrat de bail, « un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties à l'entrée du preneur. Au cas où pour une raison quelconque, cet état des lieux ne serait pas dressé et notamment si le preneur faisait défaut, les locaux seront considérés comme ayant été loués en parfait état » ; qu'aux termes de l'article 6 « le preneur prend les lieux loués dans leur état actuel, tous les travaux d'installation et de décoration intérieure et extérieure restant à sa charge, sans pouvoir exiger aucune réparation à son entrée en jouissance, ni pendant toute la durée du bail (…) Le preneur reconnaît que les locaux, objets des présentes, sont conformes à la destination prévue au bail » ; qu'il résultait du contrat de bail, aucun état des lieux d'entrée n'ayant été dressé, que les locaux devaient être considérés comme ayant été loués en parfait état, la société exposante faisant valoir qu'il résultait des pièces produites qu'elle avait fait réaliser avant l'entrée dans les lieux du preneur des travaux de sorte que les locaux étaient, électricité comprise, refaits à neuf (conclusions p. 20), la société exposante rappelant les stipulations du bail ; qu'en décidant qu'il résulte des pièces produites que dès un courrier du 30 janvier 2002, le locataire informait le bailleur de problèmes liés à la qualité de la moquette, au dysfonctionnement du chauffage, aux difficultés techniques qu'il rencontrait pour raccorder son installation au réseau France Télécom, l'absence de matériel de sécurité incendie, qu'entre 2002 et son départ en 2004, se sont les mêmes griefs qui seront sans cesse reprochés par le preneur à la bailleresse, pour décider que faisant l'exacte analyse des courriers du preneur au bailleur versés aux débats, les premiers juges ont fait une juste appréciation des pièces à nouveau produites en cause d'appel en relevant que les installations de chauffage et de climatisation ont été constamment défectueuses, que leur mise en route ou leur arrêt, selon la saison, effectuée avec retard, entraînait notamment des risques de détérioration des matériels informatiques spécifiques utilisés pour son activité et des conditions de travail détériorées ayant suscité une plainte du personnel, que le preneur n'a pas eu la jouissance privative de dix emplacements de parking, qu'il n'a jamais pu utiliser le monte charge qui se trouvait dans les lieux faute de disposer de la clé de commande, que les plates-bandes, balcons et jardins n'ont jamais été entretenus, que les infiltrations d'eau en toiture ont perturbé l'utilisation des lieux loués, qu'il résulte du constat d'huissier du 22 avril 2002 la confirmation de la nécessité de clés, non remises par la bailleresse à la fois pour le parking, la chaufferie et le monte charge qui ne pouvait pas être appelé, de l'existence d'infiltrations d'eau en toiture dans les locaux loués entraînant la dégradation des dalles de plafond dont une est tombée et de la moquette et compromettant l'utilisation normale des lieux loués, que les infiltrations causant des fuites dangereuses pour l'installation électrique seront à nouveau signalées par télécopies des 17 et 18 juin 2003, qu'un autre constat du 19 décembre 2002 constate que le parking est en friche, que la barrière d'accès a été forcée de manière à permettre une entrée de véhicules, que des personnes extérieures ont tordu la barrière horizontale et s'installent de façon sauvage dans le parking, qu'il n'est pas possible de procéder à l'ouverture et à la fermeture de la barrière automatique, la porte de chaufferie est fermée, que le preneur n'est pas en possession des clés et ne dispose pas de thermostat dans ses bureaux pour régler le chauffage, que le monte charge dispose d'une commande par clé, que la porte en est fermée, le preneur ne disposant pas de clé permettant l'ouverture et la fermeture ni la commande du monte charge, que des constatations similaires seront effectuées le 8 juin 2004 pour en déduire que le préjudice subi par le locataire en réparation des manquements incessants concernant la jouissance des lieux sera réparé par le versement d'une somme de 30.000 euros, la Cour d'appel qui n'a pas constaté la situation de l'immeuble lors de l'entrée en jouissance du preneur par la production de l'état des lieux d'entrée, devait en tirer la conséquence légale qui s'en évinçait c'est-à-dire qu'aucun constat des lieux n'ayant été établi, les locaux étaient contractuellement considérés en parfait état et, partant, faute de l'avoir fait, elle a violé les articles 1134 et 1713 et suivants du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la société exposante avait fait valoir, et produisait aux débats les éléments de preuve à l'appui, que des travaux de remise à neuf des locaux avaient été réalisés avant l'entrée en jouissance du preneur, que s'agissant des dix places de parking réservées à titre gratuit pendant la première période triennale, le preneur en a eu la jouissance ayant, au mépris du contrat, donné en location ces parkings à des tiers (conclusions p. 19) ; qu'en décidant que contrairement à ce qui est prévu dans le bail, la société KOSMOS n'a pas eu la jouissance privative de dix emplacements de parking, auxquels elle ne pouvait pas accéder sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si du fait de la sous location desdits parkings faite par le locataire, la preuve n'était pas rapportée que le preneur avait eu la jouissance des parkings, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civil;
ALORS DE TROISIÈME PART que nul ne peut se constituer de preuve à lui-même ; qu'en relevant que faisant l'exacte analyse des courriers de la société KOSMOS à la société CARNOT DEFENSE 1 versés aux débats, c'est-à-dire les lettres des 11 février, 15 mai, 3 juillet, 27 août, 24 septembre, 30 septembre 2002, 9 avril, 26 juin, 21 octobre 2003, courriers électroniques des 21 et 24 octobre, 9 décembre 2002, 7 octobre et 22 octobre 2003, les premiers juges ont fait une juste appréciation des pièces à nouveau produites en cause d'appel, la Cour d'appel qui s'est fondée sur des pièces émanant du preneur qui avait la charge de la preuve de ces allégations, a violé le principe sus visé ensemble l'article 1315 du Code civil ;
ALORS DE QUATRIÈME PART QU' il résulte du contrat qu'était mise à la disposition du preneur une superficie d'environ 1000 m² au premier étage, à usage exclusif de bureaux, refaits entièrement à neuf et dix parkings ; qu'il ne résulte pas, en revanche, du contrat que le preneur avait la jouissance du monte charge ; que la société exposante faisait valoir que le bail ne contient aucune référence quant aux prétendues obligations du bailleur relativement au monte charge, que les locaux étant à usage exclusif de bureaux l'on ne voit pas sur quel fondement la société KOSMOS pouvait prétendre à un droit à usage du monte charge et l'on ne voit pas pour quelles raisons les périodes d'indisponibilité du monte charge pourraient être la source d'un quelconque préjudice, le preneur s'étant plaint à compter du mois de mai 2002 de ne pas avoir accès à la clé du monte charge dont il n'avait pas contractuellement l'usage ; qu'en reprochant à la bailleresse le fait que le preneur n'a jamais pu utiliser le monte charge qui se trouvait dans les lieux, faute de disposer de la clé de commande, sans préciser d'où il résultait l'obligation pour le bailleur de mettre à la disposition du preneur ce monte charge, faute de stipulation en ce sens dans le contrat et eu égard à la destination du bail, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE CINQUIEME PART QU' il résulte du contrat de bail qu'ont été mis à la disposition du preneur des locaux à usage de bureaux « refaits entièrement à neuf » ce qui ressortait des éléments de preuve produits aux débats ; que l'exposante faisait valoir que le preneur ayant souhaité faire réaliser des travaux de cloisonnement et de câblage électrique et informatique nécessaires à son activité, les parties sont convenues que le preneur était autorisé à réaliser ces travaux, le bailleur participant indirectement au financement desdits travaux en lui accordant une franchise de loyer de trois mois, la société exposante invitant la Cour d'appel à constater qu'il ne pouvait lui être sérieusement fait grief de n'avoir pas prétendument aménagé les lieux en bureaux ; qu'en relevant que l'exposante sollicite paiement d'une somme de 66.720.52 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des aménagements réalisés par le preneur et qu'il aurait déposés avant son départ dès lors que ces aménagements sont devenus la propriété de la bailleresse en application de la clause d'accession du bail, puis décidé que les premiers juges ont par justes motifs, faisant l'exacte appréciation des éléments de la cause écartée cette demande en retenant que c'est la propre défaillance de la bailleresse dans son obligation de délivrer les lieux loués conforme à la destination de bureaux prévus au bail qui a contraint la locataire à prendre à sa charges des frais d'installation qu'elle n'aurait pas dû exposer sans relever les éléments de preuve établissant que, contrairement à ce qui est stipulé au contrat de bail, les locaux n'étaient pas à usage de bureaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1713 et suivants du Code civil ;
ALORS DE SIXIEME PART QU' il résulte du contrat de bail qu'ont été mis à la disposition du preneur des locaux à usage de bureaux « refaits entièrement à neuf » ce qui ressortait des éléments de preuve produits aux débats ; que l'exposante faisait valoir que le preneur ayant souhaité faire réaliser des travaux de cloisonnement et de câblage électrique et informatique nécessaires à son activité, les parties sont convenues que le preneur était autorisé à réaliser ces travaux, le bailleur participant indirectement au financement desdits travaux en lui accordant une franchise de loyer de trois mois, la société exposante invitant la Cour d'appel à constater qu'il ne pouvait lui être sérieusement fait grief de n'avoir pas prétendument aménagé les lieux en bureaux ; qu'en relevant que l'exposante sollicite paiement d'une somme de 66.720.52 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des aménagements réalisés par le preneur et qu'il aurait déposés avant son départ dès lors que ces aménagements sont devenus la propriété de la bailleresse en application de la clause d'accession du bail, puis décidé que les premiers juges ont par justes motifs, faisant l'exacte appréciation des éléments de la cause écarté cette demande en retenant que c'est la propre défaillance de la bailleresse dans son obligation de délivrer les lieux loués conforme à la destination de bureaux prévus au bail qui a contraint la locataire à prendre à sa charges des frais d'installation qu'elle n'aurait pas dû exposer sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la franchise de loyer pendant trois mois ne révélait pas que le bailleur avait financé les travaux réalisés par le preneur, lesquels devaient rester la propriété du bailleur conformément à la clause d'accession stipulée au bail, la Cour d'appel qui a délaissé ce moyen a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE SEPTIEME PART QUE s'agissant des infiltrations d'eau en toiture, le bailleur faisait valoir, pièce à l'appui, que la toiture avait été entièrement revue à la suite de la tempête du 26 décembre 1999 ainsi qu'il ressortait des factures de la société ARTUS et que les plaintes du locataire procédaient d'un dégât des eaux dont la responsabilité n'incombait pas au bailleur ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE HUITIEME PART QU'il résulte du contrat de bail que « la température des locaux desservis par la ou les installations de chauffage pouvant exister dans les locaux n'était pas garanties, le preneur ne pourra faire aucune réclamation de ce chef » (art. 6 p. 4) ; que la société exposante faisait valoir que le circuit de chauffage et de climatisation avait été entièrement revus antérieurement à l'entrée en jouissance du preneur ainsi qu'il résulte de la facture FULGONI du 15 juillet 2002, que la société preneur a élaboré son plan d'aménagement des locaux et fait procédé à la pose de cloisons sans tenir compte de l'emplacement des bouches du système assurant le chauffage et la climatisation, ayant fait l'économie d'un architecte d'intérieur et que la température des locaux ne pouvait à l'évidence être la même entre les bureaux de direction cloisonnés et les locaux en « open space » ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QUE la société exposante faisait valoir qu'eu égard à la clause d'accession stipulée au bail, le preneur ne pouvait retirer les aménagements qui étaient devenus la propriété de la bailleresse, qu'elle sollicitait à ce titre des dommages intérêts destinés à réparer le préjudice qu'elle a subi par la dépose des cloisons et câblage devenus sa propriété, étant rappelé qu'en contrepartie de la réalisation desdits travaux elle avait consenti une dispense de loyer et des charges pendant une période de trois mois ; qu'en décidant que les premiers juges ont par justes motifs dans l'exacte appréciations des éléments de la cause écarté cette demande en retenant que c'est la propre défaillance de la bailleresse dans son obligation de délivrer les lieux loués conformes à la destination de bureaux prévue au bail qui a contrainte la locataire à prendre à sa charge des frais d'installation qu'elle n'aurait pas dû exposer sans rechercher si la franchise de loyers et charges de trois mois ne caractérisait pas le financement par le bailleur de ces travaux la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
