LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 juillet 2008), que par acte authentique du 25 juillet 1988, la société SOTRACO a consenti une promesse unilatérale de vente d'un lot de copropriété aux époux X..., qui se sont réservé la faculté d'acquérir et celle de substituer tout tiers dans le bénéfice de la promesse ; que celle-ci a été conclue pour une durée devant expirer le 28 décembre 1988 et qu'elle stipulait que si à cette date le bénéficiaire n'avait pas été à même de prendre connaissance des pièces nécessaires à la réalisation par acte authentique de la vente, notamment du certificat d'urbanisme et du renseignement hypothécaire, la durée de la promesse serait prorogée de plein droit pour expirer vingt jours à partir de la date où la dernière de ces pièces aurait été communiquée au bénéficiaire ; qu'un arrêt du 4 novembre 1992, irrévocable, a dit valide la promesse, a donné acte aux époux X..., qui étaient entrés dans les lieux le 2 août 1989 sans que la vente se fût réalisée, de ce qu'ils s'engageaient à lever l'option dès qu'ils seraient en possession des documents nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique et a enjoint à la société SOTRACO de leur communiquer ou de remettre à leur notaire l'ensemble des pièces nécessaires à la réalisation de la vente par acte authentique, notamment le certificat d'urbanisme, l'état hypothécaire et le certificat de conformité des parties communes au permis de construire ; que par acte sous signature privée du 15 juillet 1993, intervenu au cours du pourvoi en cassation contre l'arrêt du 4 novembre 1992, les époux X... ont substitué M. Y... dans le bénéfice de la promesse de vente et que celui-ci a déclaré notamment faire son affaire personnelle de l'obtention des renseignements et pièces qui devaient être remis par la société SOTRACO ; qu'après avoir été déboutée par arrêt du 1er février 2000, irrévocable, de son assignation du 8 janvier 1996 de demande en retrait de droit litigieux, la société SOTRACO a assigné M. Y... en nullité de la promesse et obtenu son expulsion par arrêt du 20 octobre 2005, irrévocable ; qu'à la suite de cette décision, pour partie avant dire-droit, l'arrêt attaqué, statuant sur le fond, a dit que la société SOTRACO avait rétracté son consentement à la promesse avant toute levée de l'option, a condamné M. Y... à lui payer la somme de 107 000 euros en réparation de sa perte de jouissance depuis le 15 juillet 1993 et a ordonné le versement de l'indemnité d'immobilisation à la société à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
Sur les deux moyens réunis :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de dire que la société SOTRACO avait rétracté son consentement avant toute levée de l'option, alors, selon le moyen :
1°/ que l'ayant cause à titre particulier est représenté par son auteur pour les actes accomplis par celui-ci sur les biens transmis, avant la naissance de son droit ; qu'en déclarant que M. Y... ne pouvait se prévaloir ni demander l'exécution de l'arrêt du 4 novembre 1992 rendu au profit de ses auteurs dans les droits desquels il avait été substitué par un acte postérieur daté du 15 juillet 1993, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;
2°/ que la transmission d'un droit, quel qu'en soit le mode, investit l'ayant-cause de tous les droits et actions qui y sont attachés ; qu'en décidant que M. Y..., substitué dans les droits de ses auteurs au bénéfice de la promesse de vente, ne pouvait se prévaloir de l'arrêt du 4 novembre 1992 rendu à leur profit ni exiger l'exécution de cette décision qui avait notamment enjoint au promettant de communiquer aux bénéficiaires ou de remettre à leur notaire l'ensemble des pièces nécessaires à la réalisation de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;
3°/ que l'arrêt du 1er février 2000 avait débouté le promettant de toutes les demandes par lui formulées dans l'assignation du 8 janvier 1996, de sorte que, à supposer que cette assignation eût implicitement comporté rétractation de l'engagement du promettant, une telle prétention aurait été rejetée par l'arrêt en question ; qu'en affirmant que la société SOTRACO avait manifesté la volonté de rétracter la promesse unilatérale du 25 juillet 1988 par son assignation en retrait du 8 janvier 1996 et qu'il importait peu qu'elle eût été déboutée des fins de la demande, la cour d'appel a violé l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 1er février 2000, en violation de l'article 1351 du code civil ;
4°/ qu'il ne résultait d'aucune des énonciations de l'assignation en retrait que le promettant y eût exprimé son intention de rétracter son engagement puisque, au contraire, en demandant à être autorisé à exercer son droit de retrait, il avait par là-même entendu être substitué dans le bénéfice de la promesse de vente qu'il avait consentie ; qu'en considérant que l'assignation en retrait comportait implicitement, volonté du promettant de rétracter son engagement, la cour d'appel a dénaturé cet acte en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
5°/ qu'après avoir constaté que la promesse unilatérale de vente stipulait que le délai prévu pour lever l'option expirait le 28 décembre 1988 mais que "si, à cette date, le bénéficiaire n'avait pas été à même de prendre connaissance des pièces nécessaires à la réalisation de la vente par acte authentique, notamment certificat d'urbanisme et renseignements hypothécaires, la durée de la promesse serait prolongée de plein droit pour expirer vingt jours à partir de la date où la dernière de ces pièces aurait été communiquée au bénéficiaire ou aurait été remise à son notaire", la juridiction ne pouvait retenir que, par son assignation en retrait du 8 janvier 1996, le promettant avait manifesté sa volonté de rétracter la promesse unilatérale du 25 juillet 1988 "en raison du défaut de levée d'option régulière des bénéficiaires depuis le 28 décembre 1988, date limite stipulée pour levée l'option", sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si le délai imparti pour lever l'option avait été automatiquement prorogé ainsi que l'avait constaté l'arrêt définitif du 4 novembre 1992, faute par le promettant d'avoir communiqué au bénéficiaire ou à son notaire les documents nécessaires à la réalisation de la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1589 du code civil ;
6°/ que le promettant soutenait que la levée de l'option opérée par le bénéficiaire, selon lettre recommandée du 10 octobre 2005, était irrégulière au regard des stipulations de la promesse qui précisait que cette levée devait être accompagnée du paiement du prix et des frais, quand M. Y... avait adressé à son notaire un chèque émanant d'un tiers (son frère) que l'officier public avait été contraint de retourner à son expéditeur ; que, invité par le promettant lui-même à dire que la levée d'option était irrégulière parce que le paiement du prix avait été effectué par un tiers, le frère de M. Y..., le juge ne pouvait faire droit à ses prétentions par des motifs différents de ceux qu'il invoquait ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
7°/ qu'en outre, en relevant d'office le moyen tiré de l'inexistence du versement devant accompagner la levée de l'option, se fondant ainsi sur un fait qui n'était pas dans le débat, la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'arrêt du 4 novembre 1992 était dépourvu de l'autorité de la chose jugée en ce qui concernait l'éventuelle rétractation du promettant antérieure à la levée de l'option et souverainement relevé que la société SOTRACO avait manifesté par la signification de son assignation en retrait litigieux du 8 janvier 1996 sa volonté de se désengager de la promesse, la cour d'appel a, sans dénaturation et par ces seuls motifs, pu retenir que cette société avait rétracté son consentement à la promesse avant toute levée de l'option ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à la société SOTRACO la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir, pour débouter le bénéficiaire (M. Y..., l'exposant) d'une promesse de vente portant sur un appartement de sa demande tendant à voir juger que, ayant levé l'option dans les délais, la vente était devenue parfaite, déclaré que le promettant (la société SOTRACO) avait rétracté son consentement avant toute levée d'option et d'avoir condamné en outre le bénéficiaire à payer une somme de 107.000 euros en réparation de la perte de jouissance subie par le second, pour avoir occupé les locaux litigieux depuis le 15 juillet 1993, et d'avoir décidé encore que l'indemnité d'immobilisation versée par le bénéficiaire devrait être remise au promettant à titre de dommages-intérêts complémentaires ;
AUX MOTIFS QUE, par acte du 25 juillet 1988, la société SOTRACO avait promis de vendre un appartement aux époux X..., qui s'étaient réservé la faculté d'acquérir et de se substituer tout tiers dans le bénéfice de la promesse ; que l'acte stipulait qu'il était consenti pour une durée expirant le 28 décembre 1988 mais que si, à cette date, le bénéficiaire n'avait pas été mis à même de prendre connaissance des pièces nécessaires à la réalisation de la vente par acte authentique (certificat d'urbanisme, renseignements hypothécaires), la durée de la promesse serait prolongée de plein droit pour expirer vingt jours à partir de la date à laquelle la dernière de ces pièces aurait été communiquée au bénéficiaire ou remise à son notaire ; que, par arrêt du 4 novembre 1992, la cour d'appel avait dit valider la promesse de vente, avait donné acte aux époux X... de ce qu'ils entendaient lever l'option dès qu'ils auraient été en possession des documents nécessaires à la réalisation de vente par acte authentique, et avait enjoint à la société SOTRACO de leur communiquer ou de remettre à leur notaire l'ensemble des pièces nécessaires à cette réalisation, notamment le certificat d'urbanisme, l'état hypothécaire et le certificat de conformité des parties communes ; que, par acte authentique du 15 juillet 1993, les époux X... avaient déclaré se substituer M. Y... dans le bénéfice de la promesse de vente et le second avait déclaré faire son affaire personnelle de l'arrêt du 4 novembre 1992 ; que, par arrêt du 12 avril 1995, la Cour de cassation avait rejeté le pourvoi formé contre cet arrêt ; que, par arrêt du 1er février 2000, la cour d'appel avait confirmé le jugement du 22 mai 1997 ayant débouté la société SOTRACO de son action tendant à se voir autoriser à exercer le retrait du droit litigieux ensuite du protocole d'accord du 15 juillet 1993 ; que le promettant avait fait assigner l'exposant pour voir déclarer nulle, subsidiairement inopposable, la convention du 15 juillet 1993 ; qu'un arrêt du 20 octobre 2005, irrévocable, avait ordonné l'expulsion de M. Y..., laquelle ne pouvait être remise en cause, et avait constaté l'absence de levée d'option par les époux X... ou M. Y... au jour de son prononcé ; que l'arrêt de la cour du 4 novembre 1992 auquel M. Y... n'était pas partie et qui n'avait statué que sur la validité de la promesse et la demande d'expulsion des époux X..., était dépourvu d'autorité de chose jugée ; qu'il importait peu, au regard de la volonté de la société SOTRACO de rétracter la promesse unilatérale du 25 juillet 1988, caractérisée par l'assignation en retrait litigieux du 8 janvier 1996, qu'elle eût été déboutée des fins de sa demande de retrait litigieux à partir du moment où elle avait clairement manifesté, par la signification de cet acte extrajudiciaire, sa volonté de se désengager de la promesse en cause en raison du défaut de levée d'option régulière des bénéficiaires depuis le 28 décembre 1988, date limite stipulée pour ce faire ; que les développements de l'exposant relatifs à la régularité de la cession de la promesse du 15 juillet 1993 et à sa volonté de lever l'option étaient inopérants du fait de cette rétractation ;
ALORS QUE, de première part, l'ayant cause à titre particulier est représenté par son auteur pour les actes accomplis par celui-ci sur les biens transmis, avant la naissance de son droit ; qu'en déclarant que l'exposant ne pouvait se prévaloir ni demander l'exécution de l'arrêt du 4 novembre 1992 rendu au profit de ses auteurs dans les droits desquels il avait été substitué par un acte postérieur daté du 15 juillet 1993, la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part, la transmission d'un droit, quel qu'en soit le mode, investit l'ayant cause de tous les droits et actions qui y sont attachés ; qu'en décidant que l'exposant, substitué dans les droits de ses auteurs au bénéfice de la promesse de vente, ne pouvait se prévaloir de l'arrêt du 4 novembre 1992 rendu à leur profit ni exiger l'exécution de cette décision qui avait notamment enjoint au promettant de communiquer aux bénéficiaires ou de remettre à leur notaire l'ensemble des pièces nécessaires à la réalisation de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, l'arrêt du 1er février 2000 avait débouté le promettant de toutes les demandes par lui formulées dans l'assignation du 8 janvier 1996, de sorte que, à supposer que cette assignation eût implicitement comporté rétractation de l'engagement du promettant, une telle prétention aurait été rejetée par l'arrêt en question qu'en affirmant que la société SOTRACO avait manifesté la volonté de rétracter la promesse unilatérale du 25 juillet 1988 par son assignation en retrait du 8 janvier 1996 et qu'il importait peu qu'elle eût été déboutée des fins de sa demande, la cour d'appel a violé l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 1er février 2000, en violation de l'article 1351 du Code civil ;
ALORS QUE, de quatrième part, il ne résultait d'aucune des énonciations de l'assignation en retrait du 8 janvier 1996 que le promettant y eût exprimé son intention de rétracter son engagement puisque, au contraire, en demandant à être autorisé à exercer son droit de retrait, il avait par là même entendu être substitué dans le bénéfice de la promesse de vente qu'il avait consentie ; qu'en considérant que l'assignation en retrait comportait implicitement volonté du promettant de rétracter son engagement, la cour d'appel a dénaturé cet acte en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, enfin, après avoir constaté que la promesse unilatérale de vente stipulait que le délai prévu pour lever l'option expirait le 28 décembre 1988 mais que «si, à cette date, le bénéficiaire n'avait pas été à même de prendre connaissance des pièces nécessaires à la réalisation de la vente par acte authentique, notamment certificat d'urbanisme et renseignements hypothécaires, la durée de la promesse serait prolongée de plein droit pour expirer vingt jours à partir de la date où la dernière de ces pièces aurait été communiquée au bénéficiaire ou aurait été remise à son notaire», la juridiction ne pouvait retenir que, par son assignation en retrait du 8 janvier 1996, le promettant avait manifesté sa volonté de rétracter la promesse unilatérale du 25 juillet 1988 «en raison du défaut de levée d'option régulière des bénéficiaires depuis le 28 décembre 1988, date limite stipulée pour la levée d'option», sans rechercher, comme elle y était expressément invitée (v. les conclusions de l'exposant signifiées le 9 mai 2008, pp. 17, 39, 49, 50, 61, prod.), si le délai imparti pour lever l'option avait été automatiquement prorogé ainsi que l'avait constaté l'arrêt définitif du 4 novembre 1992, faute par le promettant d'avoir communiqué au bénéficiaire ou à son notaire les documents nécessaires à la réalisation de la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1589 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré que l'auteur (la société SOTRACO) d'une promesse de vente portant sur un immeuble avait rétracté son consentement avant toute levée d'option par le bénéficiaire (M. Y..., l'exposant), d'avoir condamné celui-ci à payer au promettant une indemnité en réparation de la perte de jouissance du logement objet de la promesse de vente, d'avoir en conséquence débouté le bénéficiaire de sa demande de réalisation de la vente et en dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les développements de l'exposant relatifs à la régularité de la cession de la promesse du 15 juillet 1993, à sa volonté de lever l'option et à l'absence en la cause des époux X... étaient inopérants du fait de la rétractation de la promesse par son auteur, étant observé que M. Y... ne manifestait toujours pas l'intention de lever cette option dans les termes de la promesse dès lors que sa demande de réalisation n'était pas accompagnée du versement du prix de la vente et qu'il déclarait lever l'option sous réserve de la levée des inscriptions hypothécaires d'un montant supérieur au prix de vente, quand aucune condition suspensive de levée d'option relative à la mainlevée de ces inscriptions n'était stipulée à la promesse, laquelle indiquait expressément que le bien objet de celle-ci était grevé d'une inscription pour sûreté de 10.000 F ;
ALORS QUE le promettant soutenait que la levée d'option opérée par le bénéficiaire, selon lettre recommandée du 10 octobre 2005, était irrégulière au regard des stipulations de la promesse qui précisait que cette levée devait être accompagnée du paiement du prix et des frais, quand l'exposant avait adressé à son notaire un chèque émanant d'un tiers (son frère) que l'officier public avait été contraint de retourner à son expéditeur (v. concl. adv., p. 42, in fine) ; que, invité par le promettant lui-même à dire que la levée d'option était irrégulière parce que le paiement du prix avait été effectué par un tiers, le frère de l'exposant, le juge ne pouvait faire droit à ses prétentions par des motifs différents de ceux qu'il invoquait ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, en outre, en relevant d'office le moyen tiré de l'inexistence du versement devant accompagner la levée d'option, se fondant ainsi sur un fait qui n'était pas dans le débat, la cour d'appel a violé l'article 7 du Code de procédure civile.
