LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que, par acte du 30 mai 1990, M. Pierre X... et Marie-Louise Y..., son épouse, mariés sans contrat en 1945, ont vendu à la SCI du 22 rue François-Villon (la SCI) divers lots dans un immeuble en copropriété sis à Livry-Gargan, moyennant le prix de 350 000 francs payable en sept annuités de 50 000 francs chacune, au plus tard le 30 mai 1997 ; que la SCI avait pour associés M. Jean-Louis X..., fils des vendeurs et Mme A..., son épouse, titulaires chacun de 49 parts, et M. Pierre X..., titulaire de deux parts ; que, par actes du 6 mars 1992, les vendeurs ont, chacun, institué leur fils, Jean-Louis, légataire particulier du montant du prix de vente dû à chacun d'eux par la SCI ainsi que de la moitié indivise des deux parts détenues par M. Pierre X... dans celle-ci ; que Marie-Louise Y...est décédée le 4 avril 2002 sans avoir révoqué le legs consenti à son fils et après avoir fait donation à son mari de l'universalité de ses biens ; que, par acte du 2 mai 2003, M. Pierre X... a fait assigner la Sci en paiement de la totalité du prix de vente puis en résolution de la vente et expulsion ; que, le 12 décembre 2003, il a révoqué le legs particulier consenti à son fils ; que l'arrêt attaqué a prononcé la résolution de la vente et a condamné la SCI à payer une indemnité d'occupation de 800 euros par mois à compter du 2 février 2004 ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :
Attendu que ce moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Mais sur la première branche du second moyen :
Vu les articles 1184 et1234 du code civil ;
Attendu que pour condamner la SCI à verser au vendeur une indemnité d'occupation, l'arrêt retient que l'effet rétroactif de la résolution oblige l'acquéreur au paiement de celle-ci à compter du 2 février 2004, date à laquelle la résolution a été demandée et jusqu'à libération des lieux ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, le vendeur n'est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant à la seule utilisation de la chose, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la SCI 22 rue François-Villon devra verser une indemnité d'occupation de 800 euros par mois à compter du 2 février 2004, l'arrêt rendu le 30 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Capron, avocat aux Conseils pour la société civile immobilière du 22 rue François-Villon.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit M. Pierre X... recevable en ses demandes, d'AVOIR prononcé la résolution de la vente conclue, le 30 mai 1990, entre M. et Mme Pierre X... et la société civile immobilière du 22 rue François Villon de biens immobiliers situés 22, rue François Villon à Livry Gargan, d'AVOIR dit que la société civile immobilière du 22 rue François Villon devrait verser une indemnité d'occupation de 800 euros par mois à compter du 2 février 2004 et d'AVOIR ordonné l'expulsion de la société civile immobilière du 22 rue François Villon et de tous occupants de son chef de l'immeuble situé 22 rue François Villon à Livry Gargan avec l'aide d'un serrurier et le concours de la force publique ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « par acte notarié du 30 mai 1990, Monsieur Pierre X... et Madame Marie-Louise Y...épouse X... ont vendu à la Sci 22 rue François Villon un appartement avec cave et parking situé à Livry Gargan au prix de 350 000 francs payable au plus tard le 30 mai 1997 en sept annuités égales. / … Le 6 mars 1992, Monsieur et Madame Pierre X... ont institué leur fils Jean-Louis légataire particulier, par préciput et hors part, de la part du prix de vente leur revenant à chacun ainsi que de la moitié indivise des deux parts de Sci détenues par Monsieur Pierre X.... / Madame Marie-Louise X..., qui est décédée le 4 avril 2002, avait fait donation de l'universalité de ses biens à son mari, Monsieur Pierre X..., par acte du 15 décembre 1986. / … Maître C..., désigné en qualité d'administrateur provisoire de la succession de Madame Marie-Louise X... en remplacement de Maître Pepin D..., par ordonnance du 26 septembre 2005 prorogée par ordonnance du 26 septembre 2006, s'en rapporte à justice …. / Considérant qu'à l'appui de son appel, la Sci 22 rue François Villon soulève d'abord l'irrecevabilité des prétentions de Monsieur Pierre X... pour défaut de qualité, d'une part au motif que les époux
X...
puis Monsieur Pierre X... s'étant abstenus pendant plus de 12 ans de réclamer à la SCI le paiement du prix convenu à raison des legs consentis à leur fils sur ce prix y avaient renoncé et d'autre part en ce qu'à la date de la saisine du tribunal Monsieur Pierre X... n'avait pas révoqué son legs ; / que Monsieur Pierre X... objecte que la Sci ne peut se prévaloir du legs consenti par ses parents à Monsieur Jean-Louis X..., expose avoir voulu favoriser son fils en raison de ses difficultés professionnelles et, qualifiant d'inacceptable l'attitude de celui-ci qui a engagé une procédure contre son beau-frère dont il avait été associé et salarié, explique sa démarche par son souci légitime de père de famille de rétablir une égalité entre ses trois enfants ; qu'il fait valoir que l'absence de réclamation pendant plus de 10 ans ne vaut pas renonciation au paiement du prix, que s'il y a eu intention libérale de dispenser indirectement son fils du paiement du prix, cette volonté libérale ne concernait pas l'épouse de Monsieur Jean-Louis X..., également associée de la SCI, et était révocable, sa révocation étant amplement justifiée par le comportement de son bénéficiaire ; / considérant que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes positifs démontrant la volonté non équivoque de son auteur de renoncer ; qu'elle ne saurait se déduire de la seule inaction de son titulaire ; / que si Monsieur Pierre X... ne conteste pas s'être abstenu, dans une intention libérale envers son fils, de réclamer à la SCI le paiement du prix de vente de l'appartement, la société appelante, qui ne se prévaut d'aucun abandon de créance exprès, ne saurait lui opposer cette seule abstention motivée par une intention libérale toujours révocable et dont elle n'était pas au demeurant la bénéficiaire ; que la circonstance qu'à la date de la saisine du tribunal, Monsieur Pierre X... n'avait pas révoqué le legs particulier consenti à son fils est inopérante dès lors que le legs ne devait produire ses effets qu'au décès de son auteur ; / que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit Monsieur Pierre X... recevable en ses demandes » (cf., arrêt attaqué, p. 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention. / En l'espèce, si Monsieur Pierre X... a consenti un legs à son fils Jean-Louis, legs sur lequel il est revenu quelques années plus tard, il n'a renoncé à aucune de ses prérogatives découlant du contrat de vente à l'égard de la SCI. / Il sera par ailleurs observé que Monsieur Pierre X... agit tant en sa qualité de créancier de la SCI qu'en sa qualité de bénéficiaire de la donation faite par Madame Marie-Louise X.... / Aucun abandon de créance, aucune transaction n'ont été régularisés entre les vendeurs et la SCI François Villon. / La volonté libérale des vendeurs ne peut se déduire de la seule absence de demande en paiement du prix de vente à la SCI. / Cette volonté libérale n'a existé qu'à l'égard de Monsieur Jean-Louis X..., associé porteur de 49 parts au sein de la SCI ; cette volonté libérale ne s'est pas manifestée à l'égard de Madame A..., épouse de Monsieur Jean-Louis X... et titulaire de 49 parts. / De ce fait, quand bien même Monsieur
X...
renoncerait à agir à l'encontre de Monsieur Jean-Louis X... pour tenir compte des volontés de la défunte, il ne saurait en être de même à l'égard de Madame A...non bénéficiaire d'une libéralité. / Il en découle que Monsieur Pierre X... a qualité et intérêt à agir à l'encontre de la SCI François Villon » (cf., jugement entrepris, p. 5 et 6) ;
ALORS QUE, de première part, sous l'empire des dispositions des articles 815-2 et suivants du code civil, dans leur rédaction, qui est applicable à la cause, antérieure à la loi du 23 juin 2006, les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ; que l'exercice d'une action en justice indivise requiert, donc, le consentement de tous les indivisaires, si bien qu'un indivisaire n'a pas le pouvoir d'exercer, seul, une telle action en justice ; qu'en disant, dès lors, que M. Pierre X... était recevable en sa demande, qu'il avait formée seul, tendant à la résolution du contrat de vente conclu le 30 mai 1990 entre M. Pierre X... et Mme Marie-Louise Y..., épouse X..., d'une part, et la société civile immobilière du 22 rue François Villon, d'autre part, quand elle relevait que, par un acte du 6 mars 1992, Mme Marie-Louise Y..., épouse X..., avait institué son fils, M. Jean-Louis X..., légataire particulier du montant du prix de la vente qu'elle avait conclue, le 30 mai 1990, avec son mari avec la société civile immobilière du 22 rue François Villon et que Mme Marie-Louise Y..., épouse X..., était décédée le 4 avril 2002, quand, par conséquent, l'action en résolution du contrat de vente conclu le 30 mai 1990 entre M. Pierre X... et Mme Marie-Louise Y..., épouse X..., d'une part, et la société civile immobilière du 22 rue François Villon, d'autre part, appartenait, de manière indivise, à M. Pierre X... et à M. Jean-Louis X... et quand, par suite, M. Pierre X... n'avait pas le pouvoir de l'exercer seul, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 815-3, 815-5 et 815-6 du code civil, dans leur rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006, qui est applicable à la cause ;
ALORS QUE, de seconde part et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait jugé que l'action en résolution du contrat de vente conclu le 30 mai 1990 faisait partie des biens et droits composant l'indivision successorale de Mme Marie-Louise Y..., épouse X..., sous l'empire des dispositions des articles 815-2 et suivants du code civil, dans leur rédaction, qui est applicable à la cause, antérieure à la loi du 23 juin 2006, les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ou, le cas échéant, de l'administrateur judiciaire de l'indivision ; que l'exercice d'une action en justice indivise requiert, donc, le consentement de tous les indivisaires ou, le cas échéant, de l'administrateur judiciaire de l'indivision ; que, d'autre part, le fait par une partie de s'en rapporter à justice sur le mérite d'une demande implique, de sa part, non un acquiescement à cette demande, mais la contestation de celle-ci ; qu'en disant, dès lors, que M. Pierre X... était recevable en ses demandes qu'il avait formées seul, quand elle relevait que M. Patrice C...s'était, en sa qualité d'administrateur judiciaire, rapporté à justice sur le mérite de la demande de M. Pierre X... tendant à la résolution du contrat de vente conclu le 30 mai 1990 et s'y était, par conséquent, opposé et quand, par suite, il résultait de ses propres constatations que M. Pierre X... n'avait pas le pouvoir d'exercer seul cette action en résolution, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 815-3, 815-5 et 815-6 du code civil, dans leur rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006, qui est applicable à la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société civile immobilière du rue François Villon devrait verser une indemnité d'occupation de 800 euros par mois à compter du 2 février 2004 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'effet rétroactif de la résolution de la vente oblige l'acquéreur au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 2 février 2004, date à laquelle la résolution a été demandée, et jusqu'à libération des lieux ; / que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu le principe d'une indemnité d'occupation à la charge de la SCI et réformé en ce qui concerne le point de départ de l'indemnité et son montant que la cour est en mesure de fixer à 800 euros par mois au vu des éléments fournis en cause d'appel par Monsieur Pierre X... et non critiqués » (cf., arrêt attaqué, p. 6) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la résolution étant acquise, il convient de faire droit à la demande d'une indemnité d'occupation à la charge de la SCI qui ne dispute pas occuper les lieux depuis le 30 mai 1990 » (cf., jugement entrepris, p. 8) ;
ALORS QUE, de première part, le vendeur d'un immeuble n'est pas fondé à obtenir de l'acquéreur, en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble vendu ; qu'en retenant le contraire, pour dire que la société civile immobilière du 22 rue François Villon devrait verser une indemnité d'occupation de 800 euros par mois à compter du 2 février 2004, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1184 et 1234 du code civil ;
ALORS QUE, de seconde part et à titre subsidiaire, le juge ne peut fixer une indemnité d'occupation, sans avoir égard à la valeur locative de l'immeuble occupé ; qu'en disant que la société civile immobilière du 22 rue François Villon devrait verser une indemnité d'occupation de 800 euros par mois à compter du 2 février 2004, sans avoir égard à la valeur locative des biens immobiliers occupés, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1184 du code civil.
