LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'un lot de copropriété peut être divisé sans autorisation de l'assemblée générale, que la résolution, dont le texte contenait les délibérations antérieures auxquelles il était fait référence, approuvait la suppression du lot n° 3 pour le remplacer par deux lots 298 et 299 et qu'elle avait pour seul objet de permettre la modification du règlement de copropriété pour les besoins de la publicité foncière, la cour d'appel, qui n'a pas relevé que la résolution n° 16 du 22 février 2003 était nulle et qui n'avait pas à procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la résolution avait été régulièrement adoptée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs confirmatifs, que le délai de cinq ans de la publication du règlement de copropriété prévu par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 dans lequel chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges était expiré, la cour d'appel, qui n'a pas violé le principe de la contradiction et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante en a exactement déduit que l'action en révision des charges était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Snow la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande en annulation de la résolution n° 4 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Le Snow le 29 octobre 2005 ;
AUX MOTIFS QUE cette résolution approuve la suppression du lot n° 3 qui est remplacé par les lots n° 298 et 299 ; qu'un lot de copropriété peut être divisé sans l'autorisation de l'assemblée générale, de sorte que la résolution en cause avait pour seul objet de permettre une modification du règlement de copropriété pour les besoins de la publicité foncière ; qu'elle a ainsi été régulièrement adoptée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les époux X... n'expliquent pas de quelle manière les références surabondantes aux délibérations d'autres assemblées générales, contenues par ailleurs dans le texte de la résolution, ont pu induire en erreur les copropriétaires ;
ALORS, 1°), QU'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée, si la nullité de la résolution n° 16 du 22 février 2003 ne devait pas entraîner, par voie de conséquence, l'annulation de la résolution litigieuse qui en constituait la suite directe en ce qu'elle tendait à parachever l'autorisation de la division et du changement de destination de l'ancien lot n° 3 qui ne pouvait être adoptée qu'à une majorité qualifiée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, 2°) QU'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée, si la résolution litigieuse n'impliquait pas qu'il soit procédé, du fait de la modification de la destination des deux lots issus de la division autorisée, à une nouvelle répartition des charges de copropriété conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et ne pouvant être adoptée qu'à une majorité qualifiée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande des époux X... en révision de la répartition des charges de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est excessive, dans des conditions qui sont fixées par la loi ; que, selon l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires, notamment, aux dispositions de l'article 11, sont réputées non écrites ; que si l'action de l'article 43 peut être admise en cas de méconnaissance absolue des critères légaux (exonération totale ou participation injustifiée aux charges communes, refus d'application du principe d'utilité en ce qui concerne les charges des services collectifs), c'est seulement l'action en révision qui doit être retenue lorsque la répartition apparaît lésionnaire et inéquitable du fait d'une mauvaise méthode de calcul des quotes-parts ou de l'appréciation erronée de l'utilité d'un élément à l'égard de tel lot, entraînant une répartition non conforme aux dispositions de l'article 10 ; qu'il est constant que le délai de cinq ans prévus à l'article 12 précité est expiré, de sorte que l'action en révision de la répartition des charges est irrecevable ;
ALORS, 1°), QUE le juge doit, en toutes circonstance, faire observer et observer lui-même, le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la demande en révision de la répartition des charges de copropriété, que le syndicat des copropriétaires n'avait pas invoquée en défense, sans avoir au préalable inviter les parties, en particulier les époux X..., à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS, 2°), QU'en se déterminant comme elle l'a fait, cependant qu'il ressortait de ses propres constatations que les délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires n° 16 du 22 février 2003 et n° 4 du 29 octobre 2005 n'avaient pas abouti à modifier le règlement de copropriété en autorisant le changement de destination de l'ancien lot n° 3, primitivement à usage de bureau, salon et éventuellement bar, en deux lots n° 298 et 299 à usage d'habitation, ce dont il découlait que la prescription quinquennale n'était pas acquise, la cour d'appel a violé l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965.
