LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la société civile immobilière Ferrand (la SCI) ne justifiait pas que la parcelle LM 110 lui appartenant ait bénéficié, antérieurement à l'édification de la construction litigieuse, d'un accès direct à la place de l'Abbaye, qu'elle ne disposait pas non plus de droits sur la parcelle LM 108, acquise par la commune de Saint-Etienne en 1958, dont le déclassement a été jugé régulier et qu'elle n'établissait pas l'existence d'un préjudice imputable au non-respect par la construction réalisée des règles UA 12 et 14 du plan d'occupation des sols, la cour d'appel a pu en déduire qu'en l'absence de preuve d'un préjudice résultant directement pour elle du non-respect des règles d'urbanisme, la demande de démolition formée par la SCI ainsi que la demande d'indemnisation formée à titre subsidiaire n'étaient pas fondées ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Ferrand aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Ferrand ; la condamne à payer à la commune de Saint-Etienne la somme de 1 500 euros et à la société Bâtir et loger la somme de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Rouvière, avocat aux Conseils pour la SCI Ferrand
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI FERRAND de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société BATIR et LOGER et la ville de SAINT ETIENNE.
AUX MOTIFS QUE la SCI FERRAND poursuit, à titre principal, la démolition de l'immeuble édifié place de l'Abbaye par la société BATIR ET LOGER sur la parcelle actuellement cadastrée 345 ; qu'à l'appui de sa demande, elle fait valoir que la construction a été réalisée en violation des règles d'urbanisme et que les irrégularités commises lui occasionnent de nombreux préjudices ; que suite à la demande de la SCI FERRAND, en annulation du dernier permis de construire régularisé délivré à la société BATIR ET LOGER le 26 juillet 1995, le Tribunal administratif de LYON a, par jugement du 16 novembre 2004, rejeté la requête en annulation et dit illégal le permis de construire délivré pour son non respect des règles des articles UA 12 et UA 14 du POS de la Ville de SAINT ETIENNE ; que sur recours, le Conseil d'Etat a confirmé le rejet de la requête en annulation et la décision d'illégalité du permis de construire ; qu'en application de l'article L 480-13 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 31 décembre 1976, applicable au présent litige, la constatation par la juridiction administrative de l'illégalité du permis de construire ouvre à la SCI FERRAND le droit de solliciter la démolition de l'immeuble, le bien fondé de cette action supposant rapportée la preuve d'une faute et d'un préjudice en résultant directement ; qu'il ressort des décisions juridictionnelles administratives précitées que la construction ne respecte pas les dispositions des articles UA 12 et UA 14 du POS relatifs d'une part au nombre minimum de places de stationnement requises et d'autre part au coefficient d'occupation des sols ; qu'au titre de ses préjudices, elle invoque : la privation d'accès à la place de l'Abbaye et par voie de conséquence la perte de possibilité de construire sur la partie F de sa parcelle, la privation de vue sur la place de l'Abbaye, la suppression d'ensoleillement, la création de vue sur sa propriété ; que la SCI FERRAND ne justifie pas que la parcelle 110 ait disposé, antérieurement à la construction litigieuse, d'un accès direct à la place de l'Abbaye ; qu'il résulte au contraire des plans du constat d'huissier dressé par maître Y... les 4 et 11 août 1995 et des photographies jointes que les constructions qui y sont édifiées ouvrent sur une cour intérieure et ont accès sur les rues de l'Abbaye et Passementiers ; que l'entrée de l'immeuble anciennement construit sur la partie F de la parcelle, dont l'impossibilité de reconstruction est alléguée, se faisait par la cour qui donnait sur la rue Valbenoite ; que la SCI FERRAND ne disposait pas non plus de droits sur la parcelle LM 108 acquise par la ville en 1958 dont le déclassement a été jugé régulier, et ne peut prétendre à un droit à la vue sur l'église située sur la place de l'Abbaye ; qu'enfin, il n'est démontré par aucune pièce de la réalité d'une perte d'ensoleillement ou de la création de nouvelles vues irrégulières sur son fond, imputables au non respect par la construction réalisée des règles UA 12 et 14 du POS, alors qu'il ressort de photographies produites au débat sur l'état des lieux existant antérieurement et postérieurement à la construction que le bâtiment a été en majeure partie édifié sur la place d'un ancien bâtiment qui comportait un rez-de-chaussée surélevé de deux étages et dont l'assise était importante ; qu'en l'absence de preuve d'un préjudice résultat directement pour elle du non respect des règles UA 12 et du POS de la ville de SAINT ETIENNE, la demande en démolition de la SCI FERRAND ainsi que sa demande d'indemnisation formée à titre subsidiaire ne sont pas fondées ; que le jugement déféré doit donc être confirmé ;
ALORS QUE le juge judiciaire doit lorsqu'il en est saisi, examiner la conformité de la construction aux prescriptions réglementaires et la relation avec le préjudice invoqué ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait débouter la SCI FERRAND de sa demande de démolition de l'immeuble réalisé par la société BATIR ET LOGER en affirmant qu'elle ne disposait pas de droits sur la parcelle LM 108 acquise par la ville de Saint Etienne en 1958 et dont le déclassement avait été jugé régulier ; qu'en effet les permis de construire des 25 juillet 1985 et 4 juin 1987 ayant été annulés, celui du 26 juillet 1995 étant déclaré illégal et le Conseil d'Etat ayant par deux arrêts des 30 avril 2004 et 28 avril 2006 dit que les décisions du conseil municipal de Saint Etienne des 10 mars 1986 et 13 juillet 1989 de passer un bail emphytéotique étaient illégales en ce que ledit bail portait sur la parcelle LM 108, il en résultait que la construction réalisée sur cette parcelle était illégale et ce quand bien même une délibération de déclassement non rétroactive était intervenue le 6 mars 1995 ; que dès lors la parcelle LM 108 mitoyenne de celle propriété de la SCI FERRAND appartenait au domaine public commercial et se trouvait affectée à la circulation publique, ce qui avait pour conséquence que la SCI FERRAND pouvait prétendre pouvoir y accéder directement, droit dont elle se trouvait privée par la construction illégale, ce qui était source d'un préjudice ; qu'ainsi, l'arrêt est entaché d'une violation des articles 1382 du code civil et L.480-13 du code de l'urbanisme.
