LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux sociétés De Bué et SO DA PA du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que dès lors qu'il résulte de l'attestation de M. Y... que celui-ci a fait visiter, à la demande de la société De Bué, les trois maisons aux fins de relocation, la cour d'appel n'a pas modifié les termes du litige en retenant que la société De Bué produisait en tout et pour tout une seule attestation d'une personne se disant avoir été découragée de son projet de location par des agissements de M. Z... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions d'appel de la société De Bué, que celle-ci se soit prévalue d'une obligation renforcée à la charge de M. Z... ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Et attendu qu'il n' a pas lieu de statuer sur les deux premiers moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés De Bué et SO DA PA aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés De Bué et SO DA PA, ensemble, à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros et rejette leur demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour les sociétés De Bué et SO DA PA.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement de première instance en ce qu'il a dit que la vente passée entre la SARL DE BUE et Monsieur Z... concernant la propriété agricole de BUE pour le prix de 106.715 € est parfaite, et en ce qu'il a constaté que la vente passée entre la SARL SO.DA.PA et Monsieur Z... portant sur différentes immobilisations et matériels dépendant de la propriété sise à BUE pour un montant de 91.165 € est parfaite,
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QU'il suffit de rappeler que 3 conventions ont été passées entre les parties : un « protocole d'accord » passé le 14 novembre 2002 entre la SARL DE BUE et M. Z..., par lequel ce dernier proposait d'acheter au prix de 106.715 € une propriété agricole située à BUE, l'acte de vente devant être régularisé au plus tard le 31 janvier 2003 ; un « protocole d'accord » passé le même jour entre la SARL SO.DA.PA et M. Z... par lequel la société promettait de vendre à ce dernier une installation d'irrigation, cette vente étant indissociable de celle de la propriété agricole ; une « convention » passée le 2 janvier 2003 entre la SARL DE BUE et M. Z..., par laquelle ce dernier était autorisé à réaliser des clôtures, mettre des vaches sur la propriété agricole, et utiliser un hangar, ces autorisations pouvant être révoquées par la société « dans le cas où M. Z... gênerait le voisinage ou porterait préjudice aux trois locataires actuels des trois maisons restant la propriété de la SARL DE BUE » ; que les parties sont en désaccord sur la portée juridique de ces conventions ; que les appelantes soutiennent comme elles l'ont fait devant le Tribunal, que le protocole d'accord passé entre elles et M. Z... serait une promesse unilatérale d'achat refusée par la société DE BUE ; que selon l'article 1156 du code civil « on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes » ; que la commune intention des parties doit être recherchée à la lecture des trois actes en cause ; qu'ainsi, dans le protocole passé entre M. Z... et la SARL DE BUE, il est indiqué en page 1 : « la SARL DE BUE est propriétaire de biens et droits immobiliers qu'elle a mis en vente », de même qu'en page 3 : « M. Vincent Z... propose d'acheter au prix, qui est accepté ce jour par le vendeur… » ; qu'il se traduit parfaitement de ces formulations qu'il y a une mise en vente de la société DE BUE et qu'il y a une proposition d'achat de M. Z... qui est acceptée ; que s'il s'était agi d'une promesse unilatérale d'achat, il eut été fait application de l'usage qui est d'utiliser les termes de « promettant » et de « bénéficiaire », et non ceux de « vendeur » et de « acquéreur », que l'on trouve dans les promesses synallagmatiques de vente ou encore dans les protocoles d'accord ; qu'il s'agit bien d'un engagement de vendre puisqu'on peut encore lire page 6 au paragraphe intitulé « réglementation relative à l'amiante » : « le vendeur déclare au sujet du bien vendu (…) sur le bien vendu ainsi qu'il… » ; que de même, la clause insérée dans ce protocole (page 7) stipulant que le versement de garantie (correspondant à 10% du prix de vente) sera restitué à l'acquéreur « en cas de défaillance du vendeur », ne peut s'expliquer que si le vendeur avait lui-même pris des engagements, ainsi que l'a justement souligné le premier juge ; qu'en outre, s'agissant de la régularisation, il est indiqué : « les présentes seront régularisées et réitérées », alors qu'il ne peut y avoir de réitération d'une promesse unilatérale d'achat ; que les formulations « si la vente se réalise » ou « si la vente a lieu » tiennent quant à elles aux conditions suspensives érigées au titre de la promesse synallagmatique de vente ; que le protocole d'accord passé entre la SARL SO.DA.PA et M. Z... est qualifié par les parties de promesse de vente (page 2 du protocole) : qu'il est ainsi précisé « M. Z... s'interdit de céder cette promesse de vente d'installation d'irrigation à un tiers extérieur, sans l'accord exprès de la SARL SO.DA.PA », de même qu'il est écrit en page 3 que cette vente « était conditionnée par la réalisation de la vente par la SARL DE BUE au profit de M. Z... sous les mêmes conditions suspensives » ; que s'agissant de la réalisation de la condition suspensive, il est clairement exprimé dans la convention du 02 janvier 2003 que : « les conditions suspensives ayant été levées par M. Z... en date du 20 décembre 2002, il semble que rien ne s'oppose plus à la signature de l'acte authentique, lequel devra être régularisé avant le 31 janvier 2003 chez Me A..., notaire à CHABRIS » ; qu'ainsi donc, c'est bien parce que les conditions suspensives étaient levées que cette convention, qui était le corollaire du compromis, a été signée par Mme B... en vue d'une régularisation de l'ensemble pour le 31 janvier 2003 ; que le premier juge a pu dans ces conditions justement énoncer qu'il résultait du rapprochement des 3 actes que les « protocoles d'accord » du 14 novembre 2002 constituaient en réalité des compromis de vente sous condition suspensive d'octroi d'un prêt ; (…) qu'en tout état de cause, il est expressément précisé dans la convention du 2 janvier 2003 que « rien ne s'oppose plus à la signature de l'acte de vente authentique » (page 1) et que « la présente convention permettra à M. Z... d'anticiper la date de la signature de l'acte authentique de vente, qui devra être signé chez Me A... avant le 31 janvier 2003 » (page 3) ; que le premier juge a pu dès lors justement énoncer qu'à la date du 2 janvier 2003 il y avait incontestablement accord des parties sur la vente de la propriété agricole, ce qui rendait possible une prise de possession anticipée de l'acquéreur à cette date, et en déduire que la SARL DE BUE ne pouvait refuser de signer l'acte authentique dès lors que d'une part le « protocole d'accord » du 14 novembre 2002 comportait les éléments essentiels à la formation de la vente (chose et prix) et que d'autre part les parties n'avaient pas expressément fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement ; que le jugement entrepris qui a dit que les ventes passées le 14 novembre 2002 entre M. Z... et les sociétés DE BUE et SO.DA.PA étaient parfaites, et a constaté que suivant convention entre les parties, la prise de possession était en date du 2 janvier 2003, doit être confirmé ;
1°) ALORS QU 'une convention qui ne contient pas un engagement de vendre et d'acheter ne constitue pas une promesse de vente ; qu'en décidant que le protocole d'accord du 14 novembre 2002 portant sur la propriété agricole constituait un compromis de vente et que la vente était parfaite à cette date, tout en constatant que l'accord des parties sur la vente de cette propriété agricole était intervenu le 2 janvier 2003, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ;
2°) ALORS QUE ne vaut pas vente l'acte qui précise que l'acquéreur n'aura la propriété qu'à compter du jour de la réalisation par acte authentique et la jouissance par la prise de possession réelle à compter du jour de la réalisation de la convention par acte authentique ; qu'en décidant que le protocole d'accord conclu entre la SARL DE BUE et Monsieur Z... le 14 novembre 2002 valait vente, pour la raison que « les parties n'avaient pas expressément fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement » tandis que ce protocole stipule que « Le transfert de propriété aura lieu à compter du jour de la signature de l'acte authentique de vente. La vente aura lieu avec entrée en jouissance à compter du même jour, par la prise de possession réelle, les biens étant libres de toute location ou occupation quelconque », la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le protocole d'accord conclu entre la SARL DE BUE et Monsieur Z... le 14 novembre 2002 permettant à la SARL DE BUE de ne pas signer l'acte authentique de vente, avec pour seule conséquence la restitution à Monsieur Z... de son versement de garantie 15 jours après une mise en demeure, ce qui constituait une clause de dédit, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil en décidant que ce protocole d'accord valait vente définitive nonobstant le refus de la SARL DE BUE de la réitérer par acte authentique.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement de première instance en ce qu'il a dit que la vente, passée entre la SARL DE BUE et Monsieur Z... concernant la propriété agricole de BUE pour le prix de 106.715 €, est parfaite, et en ce qu'il a constaté que la vente passée entre la SARL SO.DA.PA et Monsieur Z..., portant sur différentes immobilisations et matériels dépendant de la propriété sise à BUE pour un montant de 91.165 € est parfaite ;
AUX MOTIFS QUE les appelantes ne sont pas fondées à prétendre qu'une des conditions suspensives du protocole d'accord relatif à la propriété agricole, et notamment l'autorisation d'exploiter, n'aurait pas été réalisée, ces conditions étant en effet stipulées « dans le seul intérêt des acquéreurs » (page 7 du protocole) ; que la SARL DE BUE ne peut davantage invoquer le non-respect par M. Z... de certaines de ses obligations mises à sa charge par la convention du 2 janvier 2003, la sanction de ces éventuels manquements étant la révocation des autorisations précaires et non la remise en cause de la vente ; qu'en tout état de cause, il est expressément précisé dans la convention du 2 janvier 2003 que « rien ne s'oppose plus à la signature de l'acte de vente authentique » (page 1) et que « la présente convention permettra à M. Z... d'anticiper la date de la signature de l'acte authentique de vente, qui devra être signé chez Me A... avant le 31 janvier 2003 » (page 3) ; que le premier juge a pu dès lors justement énoncer qu'à la date du 2 janvier 2003 il y avait incontestablement accord des parties sur la vente de la propriété agricole, ce qui rendait possible une prise de possession anticipée de l'acquéreur à cette date, et en déduire que la SARL DE BUE ne pouvait refuser de signer l'acte authentique dès lors que d'une part le « protocole d'accord » du 14 novembre 2002 comportait les éléments essentiels à la formation de la vente (chose et prix) et que d'autre part les parties n'avaient pas expressément fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement ; que le jugement entrepris qui a dit que les ventes passées le 14 novembre 2002 entre M. Z... et les sociétés DE BUE et SO.DA.PA étaient parfaites, et a constaté que suivant convention entre les parties, la prise de possession était en date du 2 janvier 2003, doit être confirmé ;
1°) ALORS QUE la condition résolutoire est toujours sousentendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; que les sociétés DE BUE et SO.DA.PA faisaient valoir dans leurs conclusions qu'alors qu'il occupait le domaine agricole en vertu de la convention du 2 janvier 2003, laquelle lui faisait expressément interdiction de gêner le voisinage ou de porter préjudice aux trois locataires des trois maisons restant la propriété de la SARL DE BUE, Monsieur Z... avait installé une stabulation pour ses vaches qu'il laissait pâturer à proximité de ces trois maisons, à une distance inférieure à celle exigée par les règlements sanitaires, soit la distance des 50 mètres fixée le règlement sanitaire départemental et par l'arrêté préfectoral du 21 juillet 1995, provoquant ainsi de graves nuisances ; qu'en ne recherchant pas si, comme le soutenaient les exposantes, la méconnaissance par Monsieur Z... de ses obligations ainsi stipulées ne justifiait pas leur refus de réitérer la vente, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du Code civil ;
2°) ALORS QU 'en s'abstenant de répondre aux conclusions des sociétés DE BUE et SO.DA.PA soutenant que le non-respect par Monsieur Z... des règlements sanitaires en matière d'élevage, qui causait un grave trouble aux venderesses, interdisait la poursuite de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SARL DE BUE de sa demande de dommages-intérêts formée contre Monsieur Z... pour pertes de revenus locatifs ;
AUX MOTIFS QU'elle soutient que celui-ci se serait rendu coupable de propos agressifs et diffamatoires à l'encontre de Mme B... lors de visites d'éventuels locataires, ce qui aurait eu pour effet de faire échouer tout projet de location ; qu'elle produit en tout et pour tout une seule attestation rédigée par Mme Dominique D... et datant de juin 2004, c'est-à-dire à une époque où le litige était né entre les parties ; qu'il n'est nullement établi que M. Z... ait rencontré Mme D... et il est pour le moins surprenant qu'une seule personne se dise avoir été découragée dans son projet de location par des agissements qu'aurait manifesté M. Z... ; que le premier juge ne pouvait en tout état de cause se fonder sur cette seule attestation pour considérer que par le comportement fautif de M. Z... la SARL DE BUE aurait subi une perte de chance de percevoir des revenus locatifs et lui allouer 2.000 € de dommages-intérêts ; qu'il convient de réformer sur ce point le jugement entrepris en rejetant par voie de conséquence l'intégralité de la demande de la SARL DE BUE formée à hauteur de 40.000 € ;
ALORS QUE, outre l'attestation de Madame D..., la société DE BUE versait aux débats, sous le n° 110 d u bordereau de pièces annexé à ses conclusions, une attestation de Monsieur Y... confirmant ses dires, dont Monsieur Z... contestait les termes dans ses conclusions ; qu'en énonçant que la société DE BUE « produit en tout et pour tout une seule attestation rédigée par Mme Dominique D... » pour en tirer qu'il « est pour le moins surprenant qu'une seule personne se dise avoir été découragée dans son projet de location par des agissements qu'aurait manifesté M. Z... » et débouter cette société de sa demande, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL DE BUE de ses demandes ayant un rapport avec l'interdiction de chasser mise à la charge de Monsieur Z... ;
AUX MOTIFS QUE tant que le courrier de la Direction départementale des Services vétérinaires de l'Indre que celui de M. E..., qui font état de la présence de chasseurs, sont totalement insuffisants pour établir que Monsieur Z... serait l'un de ces chasseurs ou aurait loué la propriété la propriété à des fins de chasse et ce d'autant que Monsieur Z... n'est en aucun titulaire du permis de chasser ; que les dernières pièces versées aux débats par les appelantes et faisant état de coups de feu répétitifs ne sont pas davantage suffisantes pour démontrer que Monsieur Z... aurait violé l'interdiction de chasser ; que, faute de rapporter cette preuve, que c'est à bon droit que la SARL DE BUE a été débouté de sa demande sur de point ;
ALORS QU'il appartient au débiteur d'une obligation renforcée qu'il n'est pas l'auteur des manquements constatés ; qu'il en est précisément ainsi lors que l'acheteur d'un domaine a souscrit une interdiction de chasser sur ses terres afin de ne pas troubler la tranquillité des habitants du restant d'une propriété ; que, dès lors, l'arrêt attaqué, qui a débouté la SARL DE BUE de ses demandes d'indemnisation en constatant qu'elle ne rapportait pas la preuve que Monsieur Z... n'était ni l'un des chasseurs, ni l'auteur des coups de feu dont l'existence sur les terres a été authentifiée, a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du Code civil.
