LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que selon la convention, le vendeur devait réaliser les travaux convenus au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique de vente, qu'aucune convocation pour signature de cet acte n'avait été délivrée par le notaire avant que M. X... ne se désiste, après réception d'une lettre du même notaire lui réclamant une certaine somme correspondant au montant du prix de vente et au montant des frais d'acte et que M. Y... rapportait la preuve d'avoir acheté les matériaux en juin 2005 et réalisé les travaux convenus, ce dont il résultait qu'il n'était pas à l'origine de la rupture, la cour d'appel, sans dénaturation et sans se contredire a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... et la société Eric Mey Developpement, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... et la société Eric Mey Developpement, ensemble, à payer 2 500 euros à M. Y... ; rejette la demande de M. Z... et de la société Eric Mey Developpement ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour M. Z... et la société Eric Mey Developpement.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes en paiement de la société ERIC MEY DEVELOPPEMENT et de Monsieur Z... dirigées contre Monsieur Y..., en réparation du préjudice subi du fait de la perte de commission qu'ils auraient dû percevoir à l'occasion de la vente du bien immobilier de ce dernier,
AUX MOTIFS QUE « les appelants soutiennent que le compromis du 27 mai 2005 n'a pas abouti en raison de l'attitude fautive de Monsieur Y... ; que ce dernier leur doit en conséquence la somme de 23. 100 euros conformément à la disposition du compromis intitulé " Négociation " (page 9 de cet acte) aux termes duquel il. En cas de défaillance de l'une des parties, toutes les conditions suspensive étant réunies la commission d'agence de 23. 100 euros sera intégralement due par la partie défaillante qui s'y oblige. " Les appelants précisent ce fondement en exposant que Monsieur Y... n'a pas réalisé les travaux de finition mis à sa charge soit :- la pose d'un garde corps en bois, (bois traité) de la terrasse,- la finition du carrelage sur les marches à l'extérieur,- et la finition du mur de soutènement à l'arrière de la maison ; qu'il a fait l'acquisition des matériaux nécessaires à ces finitions en juin 2005 et les a réalisés ainsi qu'en font foi ! es photos qu'il verse au dossier. Il ajoute qu'il avait, selon les termes même du compromis, pour accomplir cette condition particulière jusqu'au plus tard le jour de la signature de J'acte authentique de vente. Qu'avant même la convocation devant le notaire, l'acquéreur Monsieur Pierre X... s'est désisté après avoir reçu une lettre du notaire lui réclamant les sommes de 353. 100 euros correspondant au montant du prix de vente et la somme de 8. 000 euros correspondant au montant des frais d'acte. Il y a lieu de constater que selon la convention des parties, le vendeur avait jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique de vente pour réaliser les travaux de finition énoncés comme condition particulière ; qu'aucune convocation pour signature de l'acte authentique de vente n'a été délivrée par le notaire avant que l'acquéreur Monsieur Pierre X... ne se désiste. Il ne peut donc être établi que Monsieur Y... est à l'origine de la rupture du contrat alors même qu'il rapporte la preuve d'avoir acheté les matériaux en juin 2005 et avoir réalisé les travaux prévus avant « le jour de la signature de l'acte ». Les appelants ont visé les articles 1153, 1178, 1147 et 1999 du Code Civil ainsi que la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 pour soutenir leurs demandes en paiement tant principale qu'additionnelle (au titre de frais de géomètre et d'expertise). Cependant conformément à l'article 6 modifié de la loi du 2 janvier 1970, aucune … somme d'argent représentative de commission, de frais de recherche, de publicité n'est due aux personnes visées à l'article 1er … avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée. Tel est le cas el1l'espèce puisque la vente, objet du compromis, n'a pas été réalisée. En conséquence, les demandes en paiement présentées par Monsieur Eric Z... et la Société EMD seront rejetées » ;
1. ALORS QUE lorsque la condition suspensive a été empêchée de se réaliser par la faute de celui qui s'engageait à oeuvrer à son accomplissement, ce dernier doit réparation à l'agent immobilier privé, du fait de cette inexécution du compromis, de sa commission ; qu'en l'espèce, le compromis de vente du 27 mai 2005 avait été conclu sous la condition tenant à la réalisation par Monsieur Y... de divers travaux de finition avant la réitération authentique de la vente, laquelle avait été fixée au 30 juin 2005 ou au plus tard au 31 juillet 2005, en cas d'attente de la délivrance d'un acte administratif ; qu'en déboutant la société EMD et Monsieur Z... de leurs demandes indemnitaires contre Monsieur Y..., au motif qu'aucune convocation pour signature de l'acte authentique de vente n'avait été délivrée avant que l'acquéreur ne se désiste, et que Monsieur Y..., qui avait fait l'acquisition des matériaux en juin 2005, établissait avoir réalisé les travaux « avant le jour de la signature de l'acte », sans rechercher si ceux-ci avaient été effectués dans le délai fixé au compromis, soit le 31 juillet 2005, ce dont la preuve incombait au vendeur, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1178 du Code Civil ;
2. ALORS QUE le compromis prévoyait expressément que Monsieur Y... s'engageait à réaliser les travaux de finitions mis à sa charge avant la signature de l'acte authentique, laquelle avait été fixée au plus tard le 31 juillet 2005 ; qu'en énonçant que la preuve n'aurait pas été rapportée que le vendeur avait failli à son obligation, dès lors qu'aucune convocation pour signature de l'acte authentique ne lui avait été délivrée, la Cour d'Appel, qui a ajouté au compromis une condition non prévue par celui-ci, l'a dénaturé et violé l'article 1134 du Code Civil ;
3. ALORS QUE le notaire de l'acquéreur, le 12 août 2005, adressait au notaire du vendeur une lettre dans laquelle il indiquait à celui-ci :
« il avait été prévu comme condition particulière que d'ici la réalisation de la vente initialement le 30 juin, le vendeur s'engageait à faire un certain nombre de travaux qui ne sont toujours pas effectués, et de surcroît, la date limite pour la réalisation était fixée au 31 juillet dernier, et à ce jour, il ne vous est toujours pas possible de contacter votre client pour organiser un éventuel rendez-vous de signature » ; que le notaire de l'acquéreur indiquait que par voie de conséquence : « je restitue donc l'indemnité d'immobilisation dont j'étais resté dépositaire ce jour à Monsieur X... » ; qu'en énonçant que la preuve n'était pas rapportée que Monsieur Y... était à l'origine de la rupture du contrat, sans s'expliquer sur les termes de cette lettre d'où il résultait que le motif avancé par l'acquéreur pour refuser de donner suite à la vente tenait à l'inexécution par le vendeur de son obligation d'exécuter les obligations mises à sa charge dans le délai stipulé au compromis, la Cour d'Appel a encore privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, 1153 et 1178 du Code Civil ;
4. ALORS QUE la Cour d'Appel, qui affirme que la preuve aurait été rapportée que les travaux que le vendeur s'engageait à exécuter avaient été réalisés « avant le jour de la signature de l'acte » authentique, tout en constatant dans le même temps que cet acte n'avait jamais été signé, a entaché sa décision d'une irréductible contradiction de motif, en violation de l'article 455 du Code de Procédure Civile ;
5. ALORS QUE la Cour d'Appel qui, par voie de conséquence, se détermine par un motif radicalement impropre à établir que le vendeur s'était acquitté des obligations que lui imposait le compromis, ce dont la preuve lui incombait, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147, 1178 et 1315 du Code Civil.
