LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant constaté que chacune des parties revendiquait la propriété de la véranda, qu'il ne ressortait pas de la pièce n° 39 que l'éclatement d'une conduite d'eau souterraine ayant entraîné la destruction de la véranda se situait sous celle-ci, que M. X... avait obtenu de la commune de Carpentras un accroissement de son terrain situé à l'est du bâtiment et non côté ouest comme le soutenait l'intimée, que le constat d'huissier de justice du 4 mai 2007 ne prenait pas en compte la largeur extérieure du bâtiment, et ayant relevé que le plan figurant en annexe de l'acte de 1853 permettait de constater le parfait alignement de l'immeuble sur la propriété voisine, que la description de la propriété qui a fait l'objet de l'adjudication du 4 octobre 1852 ne mentionnait aucune terrasse ou véranda, que ces éléments étaient confirmés par la copie du cadastre napoléonien ainsi que par le relevé de propriété de M. Y..., auteur de la SCI du Nord datant de 1929 qui faisait état d'une contenance de la parcelle de 1 are 36 ca et que la limite de propriété de la commune était constituée par le trottoir dépendant de la voie routière, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et qui, sans contradiction ni dénaturation et sans inverser la charge de la preuve, a dégagé les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées et souverainement retenu que la SCI invoquait à tort l'acquisition de ce bien par prescription, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI du Nord aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la SCI du Nord
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Ce moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir ordonné la rectification de l'acte passé le 16 septembre 2003 en l'étude de Me Z..., notaire à Carpentras en ce que la contenance de l'immeuble vendu cadastré section CE n° 250 est de 1a 36 ca et non 1a 95 ca, et ordonné la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques aux frais de la SCI DU NORD et d'avoir condamné la SCI DU NORD à détruire la véranda édifiée sur le domaine public, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l'arrêt et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois et renvoyé la commune de CARPENTRAS à mieux se pourvoir sur la question de la domanialité publique ou privée de l'espace litigieux ;
1°/Aux motifs que chacune des parties revendiquant la propriété de la véranda litigieuse, le litige nécessite d'examiner les différents actes qu'elles produisent concernant la parcelle cadastrées section CE n° 250 ; qu'il s'évince de l'ordonnance royale du 25 juin 1828 que la ville de Carpentras a été autorisée à concéder par voie d'adjudication aux enchères publiques et par un bail d'une durée illimitée 160m en longueur et 8 m en largeur de terrains situés autour des remparts ; qu'en vertu de l'adjudication du 25 janvier 1835, le sieur A... a été désigné adjudicataire d'un terrain d'une superficie de 52,20 m2 situé en dehors et contre les remparts «à prendre à partir de la tour de la porte de Monteux et en tirant au nord» ; qu‘il a construit sur cette parcelle un bâtiment correspondant à l'actuel immeuble litigieux ; que cet acte évoque deux servitudes, l'une concernant les eaux pluviales de la toiture nord de la porte de Monteux et l'autre portant sur la conduite des eaux de la ville à la propriété de M. B... et qui sont notées comme étant sur la partie adjugée, de sorte que la SCI du NORD ne peut en déduire qu'il existe une servitude dont l'assiette est constituée par le terrain de la véranda ; qu'il doit être en outre relevé que la pièce n° 39 de l'appelante fait état de l'éclatement d'une conduite d'eau souterraine qui a entraîné la destruction de la véranda construite vers 1955 mais qu'il ne ressort pas de ce document qu'elle se situait sous la véranda litigieuse ; qu'il résulte des énonciations de l'acter du 19 décembre 1853 que : -M. C... a acquis le 7 septembre 1845 un autre terrain de la ville de Carpentras au nord du premier terrain objet de l'acte de 1835 et y a construit un bâtiment ; -que M. C... a été postérieurement subrogé aux droits et obligations de ce bail en acquérant de M. A... le bâtiment qui avait été construit par celui-ci ; -que le 4 octobre 1852, M. X... a acquis par adjudication les biens et droits dont était propriétaire M. C... ; -que M. X... a obtenu de la ville de CARPENTRAS un accroissement de son terrain situé à l'Est du bâtiment et non côté Ouest où se situe la véranda litigieuse comme le soutient à tort l'intimé(e) (la SCI du NORD) puisqu'il est noté dans l'acte : «désirant avancer de ce côté son bâtiment nord, c'est-à-dire celui élevé sur le terrain adjugé le 7 septembre 1845, il a demandé à M. le maire un alignement partiel sur les lices existantes» ; que l'acte de 1853 ne peut en conséquence constituer le titre de propriété de la SCI DU NORD pour la véranda litigieuse ; qu'au demeurant il a été produit en appel le plan figurant en annexe de cet acte sur lequel la portion de rempart dont M. X... demande la concession est entourée d'un liseré jaune qui confirme que cette portion se situe du côté des remparts et non du côté du cours Gambetta ; que ce plan permet de constater le parfait alignement avec la propriété appartenant alors à M. D... ; que par ailleurs la description de la propriété des époux C... qui a fait l'objet de l'adjudication le 4 octobre 1853 figurant dans l'extrait du volume 132 30 "saisie" de la Conservation des Hypothèques du bureau de Carpentras (21 juin 1852) particulièrement précise, ne mentionne aucune terrasse ou véranda ; que ces éléments sont confirmés par la copie du cadastre napoléonien qui permet de constater également l'alignement de l'immeuble cadastré numéro 1889 sur les immeubles voisins du boulevard Gambetta ainsi que le relevé de propriété de M. Albert Y..., auteur de la SCI DU NORD datant de 1929 qui fait état d'une contenance pour la parcelle 1889 de 1are 36 centiares ; qu'ainsi que le conclut exactement l'appelante (la Commune de CARPENTRAS) le bâtiment construit par M. A... sur le terrain pris à bail en 1835, ne peut avoir une largeur supérieure à 8 m en vertu de l'ordonnance de 1828 ; qu'il en est de même pour le terrain acquis en 1845 ; que la contenance de 1 a 36 ca se trouve être en conformité avec les actes notariés rappelés supra ; que le constat d'huissier du 4 mai 2007 selon lequel la largeur du terrain d'assiette de la véranda serait compris dans la largeur de 8 mètres est inopérant à démontrer la propriété de la véranda par la SCI alors que ce constat mesure la largeur intérieure du bâtiment et ne prend pas en compte la largeur extérieure, soit une largeur du bâtiment principal sans la véranda de 8,275 mètres en moyenne ; que l'absence de servitude d'alignement invoquée par l'intimée ne signifie pas pour autant l'absence de limite divisoire ; que la limite de la propriété de la commune est constituée en l'espèce par la limite des dépendances de la voie routière, en l'occurrence le trottoir de sorte que l'argument de l'intimée ne peut qu'être écarté ; que dès lors il ne résulte pas des pièces produites que les auteurs de la SCI DU NORD aient acquis la propriété de la véranda litigieuse ; que le litige paraît résulter d'une erreur de superficie commise en 1973 à l'occasion de la refonte du cadastre, cette erreur ne pouvant être déterminante pour la propriété de la véranda alors que le cadastre est un document fiscal à valeur seulement indicative ; que la SCI DU NORD affirme encore que la Commune de CARPENTRAS n'apporte pas la démonstration que les Lices lui aient été cédées et qu'elle ait régulièrement incorporé dans son domaine public ledit terrain d'assiette ; que la Commune de CARPENTRAS demande pour sa part à la Cour de constater la domanialité publique de la parcelle litigieuse (…) ; que le caractère illicite de l'empiètement sur le domaine public justifie de faire droit à la demande de destruction de la véranda selon les modalités spécifiées au dispositif du présent arrêt ; que la commune sera renvoyée à mieux se pourvoir sur la question de la domanialité publique ou privée de la parcelle ;
Alors que, d'une part, en relevant d'un côté que la pièce n° 39 faisait état de l'éclatement d'une conduite d'eau souterraine qui avait entraîné la destruction de la véranda construite vers 1955 et reconstruite en 1966, et d'un autre côté, qu'il ne ressortait pas de ce document que la conduite d'eau se situait sous la véranda litigieuse, la Cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors que, d'autre part, en relevant, pour en déduire que l'acte de 1853 ne pouvait constituer le titre de propriété de la SCI du NORD sur la véranda litigieuse, que M. X... avait obtenu un accroissement de son terrain «situé à l'Est du bâtiment et non côté Ouest où se situe la véranda litigieuse comme le soutient à tort l'intimé(e)», ce que la SCI du NORD n'a jamais soutenu, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de la SCI du NORD, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
Alors que, de troisième part, en affirmant, pour l'écarter comme inopérant à démontrer la propriété de la véranda par la SCI du NORD, que le constat d'huissier du 4 mai 2007 mesurait la largeur intérieure du bâtiment principal largeur intérieure du bâtiment et ne prenait pas en compte la largeur extérieure, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce document de preuve mesurant une profondeur de 5,66 mètres prise entre «le mur Est de l'immeuble (…) constitué par les anciens remparts de la ville de Carpentras (…) et la façade extérieure côté Ouest de l'immeuble, à savoir côté Boulevard Gambetta», violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
Alors que, de quatrième part et en tout état de cause, après avoir énoncé que chacune des parties revendiquant la propriété de la véranda litigieuse, le litige nécessitait d'examiner les différents actes qu'elles produisent, la Cour d'appel a retenu, pour accueillir l'action en revendication exercée par la Commune de Carpentras, que l'acte de 1853 ne pouvait constituer le titre de propriété de la SCI DU NORD et qu'il ne résultait pas des pièces produites que les auteurs de cette dernière aient acquis la propriété de la véranda litigieuse ; qu'en statuant ainsi, sans constater que la Commune, demanderesse à l'action en revendication, établissait son droit de propriété sur le terrain d'assiette de la véranda revendiqué, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ;
Alors que, de cinquième part, en retenant que la limite de la propriété de la commune était constituée en l'occurrence, par le trottoir constituant la limite des dépendances de la voie routière, la Cour d'appel qui s'est prononcée par un motif inopérant tiré de l'appartenance au domaine public qui suppose établie au préalable, la propriété de la personne publique, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 544 et 545 du Code civil, ensemble l'article 1315 du même Code ;
Alors qu'enfin, en relevant, par un motif hypothétique, que le litige «paraît résulter» d'une erreur de superficie commise en 1973 à l'occasion de la refonte du cadastre, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de la motivation des décisions de justice et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Ce moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir ordonné la rectification de l'acte passé le 16 septembre 2003 en l'étude de Me Z..., notaire à Carpentras en ce que la contenance de l'immeuble vendu cadastré section CE n° 250 est de 1a 36 ca et non 1a 95 ca, et ordonné la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques aux frais de la SCI DU NORD et d'avoir condamné la SCI DU NORD à détruire la véranda édifiée sur le domaine public, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l'arrêt et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois et renvoyé la commune de CARPENTRAS à mieux se pourvoir sur la question de la domanialité publique ou privée de l'espace litigieux ;
Aux motifs que la SCI DU NORD affirme encore que la Commune de CARPENTRAS n'apporte pas la démonstration que les Lices lui aient été cédées et qu'elle ait régulièrement incorporé dans son domaine public ledit terrain d'assiette ; que la Commune de CARPENTRAS demande pour sa part à la Cour de constater la domanialité publique de la parcelle litigieuse ; qu'il est constant que le domaine public est imprescriptible (article 1311-1 du Code général des collectivités territoriales; que la question du caractère public ou privé d'un bien dépendant du domaine de la commune ne ressort pas de la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire ; qu'il n'est cependant pas nécessaire de poser sur ce point une question préjudicielle dès lors qu'elle n'est pas nécessaire à la solution du litige ; qu'en effet, la SCI DU NORD qui se prétend propriétaire de l'espace litigieux mais ne dispose d'aucun titre, invoque à tort l'acquisition par prescription dans la mesure où , à supposer que l'espace dépendrait du domaine privé de la commune, elle ne peut prétendre l'avoir occupé en qualité de propriétaire en raison du paiement de redevances par ses auteurs réclamées par la Commune pour l'occupation de cet espace ; que le moyen tiré de la prescription ne peut au vu de ces éléments, prospérer ; qu'il s'ensuit que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté la Commune de CARPENTRAS de toutes ses demandes ; qu'il sera ordonné en conséquence la rectification de l'acte passé le 15 septembre 2003 et sa publication à la conservation des hypothèques ; que le caractère illicite de l'empiètement sur le domaine public justifie de faire droit à la demande de destruction de la véranda selon les modalités spécifiées au dispositif du présent arrêt ; que la commune sera renvoyée à mieux se pourvoir sur la question de la domanialité publique ou privée de la parcelle (arrêt attaqué, p. 6 ) ;
Alors que, d'une part, en se bornant à relever, pour écarter l'usucapion trentenaire invoqué par la SCI du NORD, qu'à supposer que l'espace dépendrait du domaine privé de la commune, elle ne pouvait prétendre l'avoir occupé en qualité de propriétaire en raison du paiement de redevances par ses auteurs réclamées par la Commune pour l'occupation de cet espace, sans s'expliquer, ainsi qu'elle y était invitée, sur la circonstance que la prescription était d'ores et déjà acquise en 1997, lorsque la Commune a réclamé le paiement de redevances à l'indivision Y..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2228, ensemble l'article 545 du Code civil ;
Alors que, d'autre part et en tout état de cause, en retenant, pour accueillir la revendication exercée par la Commune de CARPENTRAS, que la SCI du NORD n'avait pu acquérir par la prescription trentenaire, le terrain d'assiette de la véranda revendiqué, sans constater qu'il était établi par la Commune, demanderesse à l'action, que le terrain était sa propriété, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1315 du Code civil par inversion de la charge de la preuve, ensemble l'article 711 du même Code ;
Alors qu'enfin et en toute hypothèse, la Cour d'appel qui a retenu que le caractère illicite de l'empiètement sur le domaine public justifiait de faire droit à la demande de la Commune de destruction de la véranda sous astreinte, après avoir exactement énoncé que la question du caractère public ou privé d'un bien dépendant du domaine de la commune ne ressortait pas de la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire et retenu que la question de la domanialité publique ou privée de l'espace litigieux, pour laquelle elle a renvoyé la Commune à mieux se pourvoir, n'était pas nécessaire à la solution du litige et ne nécessitait dès lors pas qu'il soit posé une question préjudicielle sur ce point, la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations et violé les articles 544 et 545 du Code civil
