LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que, près de trois ans après le commandement délivré le 16 février 2006, la société Bowling de Bordeaux ne justifiait toujours pas avoir fait procéder aux travaux de remise en état nécessaires et urgents prescrits par l'expert judiciaire, prenant le risque délibéré de laisser s'accroître les dégradations de la couverture du bâtiment, et retenu que cette société ne pouvait exciper de sa situation financière pour faire supporter par la bailleresse le financement de son prix d'acquisition, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Bowling de Bordeaux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Bowling de Bordeaux à payer à la société La Marne fourmies la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Bowling de Bordeaux ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat de la société Bowling de Bordeaux.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la SAS Bowling de Bordeaux des lieux loués, condamné celle-ci à payer à la SCI La Marne Fourmies une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux, ainsi que la somme de 18.538,43 €, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre des travaux de remise en état ;
AUX MOTIFS QUE le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur X..., déposé le 13 mai 2008, fait ressortir la constatation des désordres relevés en toiture, avec :- au niveau de la terrasse, des traces d'oxydation du métal sur des bardages verticaux en acier et de multiples points de rouilles pour le dessus du mur en acier,- au niveau de la couverture en fibrociment, les chéneaux en tôle légèrement oxydés par endroit et fortement oxydés en d'autres endroits, avec des chancres de rouille non perforants actuellement mais nécessitant une intervention rapide, la présence de multiples points de rouille sur les dessus de mur en acier, la réparation provisoire avec une pièce de paxalu d'une plaque de fibrociment, l'absence de nettoyage des plaques de fibrociment sur lesquelles se trouve la mousse, un chéneau en tôle légèrement oxydé comme deux bavettes de rive et le dessus du mur,- au niveau de la couverture en bacs d'acier, l'oxydation de plusieurs bacs et la déformation des faîtages et des bacs qui sont affaissés et qui n'assurent plus l'étanchéité alors qu'une partie du mur d'acrotère en brique est cassé au dessus des bacs acier,- à l'entrée livraison sur une voie privée, les risques induits par le fait que rien n'empêche les camions de stationner au-dessus de la cuve fuel enterrée à cet endroit, les grosses pierres posées au sol à cet effet ayant été enlevées.Que Monsieur X... a relevé que les désordres ainsi constatés étaient dus à un défaut d'entretien ; que si les points d'oxydation étaient traités avant que cela ne prenne des proportions irréversibles, il s'agissait d'un simple entretien régulier à faire ; que l'oxydation d'un chéneau en tôle est une évolution normale mais nécessite une intervention avant une attaque trop importante, la tôle servant de support à un traitement d'étanchéité ; que la toiture en fibrociment doit être nettoyée et les mousses éliminées, celles-ci détériorant le fibrociment et pouvant être aussi la cause d'infiltration d'eau lorsqu'une plaque est cassée ou fendue, le collage d'une pièce palaxu constituant une réparation provisoire en attendant le remplacement de la plaque ; que l'expert a encore indiqué que, pour remédier à ces désordres, un grattage des points de rouilles et une application de couches de peinture antirouille étaient nécessaires sur les bardages verticaux en acier, qu'un grattage des zones oxydées, un nettoyage des chéneaux et une impression d'un liquide d'étanchéité devaient être effectués au niveau de la couverture en fibrociment, que tous les bacs aciers et faîtages étaient à remplacer, que la plaque réparée provisoirement devait être remplacée et le mur d'acrotère rebouché au ciment ; qu'en outre, l'implantation de poteaux métalliques devait être faite au-dessus de la cuve fuel enterrée ; que Monsieur X... a enfin estimé que le devis de la société Tebag, d'un montant de 19.342,24 € correspondait aux travaux à réaliser ; qu'au vu de ces constatations expertales, il apparaît ainsi que les causes du commandement, qui existaient encore lors de l'intervention de l'expert judiciaire, n'ont toujours pas été levées à ce jour, soit près de trois ans après sa délivrance, et que le manquement de la société locataire à son obligation contractuelle d'entretien est donc établi ; que la SAS Bowling de bordeaux ne peut à cet égard se prévaloir de ce qu'elle n'est pas un professionnel de la construction et de ce qu'elle s'en est remise aux factures de l'entreprise Sedze Hoo du 11 janvier 2006 et du 30 novembre 2006 qu'elle avait missionnée pour la visite annuelle, le contrôle et le nettoyage des toitures et chéneaux ainsi qu'au constat d'huissier auquel elle a fait procéder le 29 mai 2007 et à l'avis technique de Monsieur de Y... en date du 17 février 2007 alors que, depuis le dépôt du rapport de l'expert judiciaire en mai 2008, elle ne justifie toujours pas à ce jour avoir fait procéder aux travaux de remise en état nécessaires et urgents prescrits par Monsieur X..., prenant ainsi le risque délibéré de laisser l'accroître les dégradations de la couverture du bâtiment au détriment de la pérennité du bâtiment et au préjudice des intérêts de la bailleresse ; que l'appelante ne peut davantage invoquer utilement la tempête de janvier 2009 pour justifier de la non-réalisation de ces travaux à ce jour et pour solliciter l'octroi de délais à cet effet alors que, bien que son offre d'exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire démontre qu'elle ne conteste pas son obligation, elle ne justifie cependant d'aucune diligence depuis près d'un an ; que la situation financière de la SAS Bowling de Bordeaux faisant apparaître un bénéfice après impôts de 43.536 € pour un exercice de 10 mois, l'appelante ne peut enfin exciper de la difficulté de sa situation pour faire supporter par la bailleresse le financement de son prix d'acquisition ;
1°/ ALORS QU' en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la suspension des effets de la clause résolutoire n'était pas justifiée compte tenu des efforts faits par la société Bowling de Bordeaux pour régulariser sa situation au regard de l'ensemble des manquements à son obligation contractuelle d'entretien qui lui étaient reprochés dans le commandement du 16 février 2006 sur lequel était fondée la demande d'acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI La Marne Fourmies, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce ;
2°/ ALORS QU' en déclarant que la société Bowling de Bordeaux ne justifiait d'aucune diligence, en l'état des devis de la société Tebag du 25 février 2009, et de la société NECF du 6 mars 2009, démontrant la volonté de la société Bowling de Bordeaux d'exécuter les travaux préconisés par l'expert X..., le retard dans l'intervention de ces sociétés étant dû à des circonstances indépendantes de sa volonté, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce ;
3°/ ALORS QU' en se bornant à relever que la situation financière de la société Bowling de Bordeaux faisait apparaître un bénéfice après impôt de 43.536 € pour un exercice de 10 mois, de sorte qu'elle ne pouvait exciper de la difficulté de sa situation financière, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la capacité d'autofinancement de la société n'était pas en réalité absorbée par le remboursement de l'emprunt souscrit par la société holding pour l'acquérir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce.
