LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa sixième branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu qu'ayant consenti à la société Cabinet Vassiliades, agent immobilier, un mandat de vente non exclusif portant sur un appartement, M. X... a, pendant la durée du mandat, signé une promesse de vente avec un acheteur trouvé par lui ; que se prévalant de la clause stipulant qu'en cas de vente réalisée par le vendeur pendant la durée du mandat, celui-ci s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec avis de réception les nom et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu, le Cabinet Vassiliades lui a réclamé notamment le paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale mentionnée au contrat ;
Attendu que, pour débouter le Cabinet Vassiliades de cette demande, l'arrêt retient qu'il ne démontre pas que M. X... l'aurait privé du bénéfice de sa commission ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la clause pénale n'érigeait pas la perte d'une commission en condition de son application, la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif inopérant, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Cabinet Vassiliades de sa demande d'indemnité due au titre de la clause pénale, l'arrêt rendu le 28 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Cabinet Vassiliades la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par Mme Crédeville, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, en son audience publique du onze février deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour la société Cabinet Vassiliades
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SA Cabinet Vassiliades de sa demande contre monsieur X... en paiement d'une indemnité due au titre d'une clause pénale ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE par acte sous seing privé du 5 novembre 2004, monsieur X... a confié à la société Cabinet Vassiliades un mandat non exclusif de vendre un appartement situé à Puteaux moyennant un prix de 435.000 € à 445.000 € comprenant une rémunération de 7% à la charge du vendeur ; que le 1er décembre 2004, monsieur Y... a fait savoir à la société Cabinet Vassiliades qu'il se proposait d'acquérir le bien de monsieur X... au prix de 445.000 € ; que par lettre recommandée du 1er décembre 2004, reçue le 6 décembre 2004, la société Cabinet Vassiliades a fait savoir à monsieur X... qu'elle était relancée par monsieur Y... et qu'il était invité à prendre contact avec elle ; que par acte d'huissier du 6 décembre 2004, l'avocat de monsieur X... a fait savoir à la société Cabinet Vassiliades que monsieur X... avait trouvé un acquéreur ; que la société Cabinet Vassiliades ne verse aux débats que la copie d'une télécopie que monsieur Y... lui avait adressée le 29 novembre 2004 et une lettre de ce dernier adressée à la société Cabinet Vassiliades dans lesquelles il indiquait qu'il faisait une proposition d'achat pour un montant de 445.000 € ; que ces deux documents sont insuffisants pour établir que monsieur Y... avait véritablement l'intention d'acquérir le bien de monsieur X... ; que seule une promesse de vente, signée par monsieur Y..., précisant les modalités de paiement du prix de vente aurait permis de vérifier la volonté de monsieur Y... de se porter acquéreur, dès lors que l'agent immobilier en sa qualité de mandataire du vendeur, est tenu de s'assurer de la solvabilité de l'acquéreur ; qu'en plus, aucune manifestation postérieure au 1e décembre 2004 de monsieur Y... n'est versée aux débats ; qu'en outre, à supposer que monsieur Y... ait entendu acquérir le bien et signé une promesse de vente, il était en droit de se désister dans un délai de 7 jours à compter de la remise de la promesse de vente ; que dans ces conditions, le Cabinet Vassiliades ne démontre pas que monsieur X..., en l'informant le 8 décembre 2004, qu'il avait trouvé un acquéreur, l'aurait privé du bénéfice de sa commission ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE mentionnée en caractère très apparents, la clause 4-c précise que, « « en cas de vente réalisée par lui-même le mandant ou par un autre cabinet pendant la durée du mandat, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec AR les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu » ; que le contrat continue : « En cas de non-respect des obligations énoncées ciavant aux paragraphes A, B ou C, il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto ; que monsieur X... indique avoir informé la société Cabinet Vassiliades du fait qu'il avait lui-même trouvé un acquéreur le jour où son mandataire l'avisait par téléphone de l'offre ferme de monsieur Y... ; que la société mandataire conteste, quant à elle, avoir contacté par téléphone monsieur X..., soutenant qu'elle l'a informée par télécopie et par lettre recommandée le 1e décembre 2004 ; que certes monsieur X... ne justifie pas de la réalité de la communication téléphonique qu'il indique avoir eue avec un employé de la société Cabinet Vassiliades ; qu'au demeurant, la formalité de la lettre recommandée, telle que prévue par le mandat à titre de preuve, n'a pas été respectée par lui avant le 8 décembre 2004 ; que, toutefois et ainsi qu'il le relève, la notion de « vente réalisée » est particulièrement ambigüe, faute de définition dans le mandat, au regard de la complexité des textes régissant désormais les ventes d'immeubles d'habitation, notamment en raison de l'incidence sur la « réalisation » d'une vente du délai de réflexion offert à tout acquéreur potentiel par les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction ; qu'en l'espèce, si la vente entre monsieur X... et son acquéreur devait être considérée comme parfaite dès l'échange de leurs consentements par application de l'article 1589 alinéa 1er du code civil, elle ne pouvait être considérée comme « réalisée » que huit jours après la signature de la promesse synallagmatique de vente, laquelle a eu lieu le 14 décembre 2004 ; que dans ces conditions, il ne saurait être reproché à monsieur X... de n'avoir pas informé, avant le 8 décembre 2004, son mandataire de ce qu'il s'était engagé à vendre son bien à un tiers ; que la société Cabinet Vassiliades doit, en conséquence, être déboutée de sa demande tendant à la mise en jeu de la clause pénale prévue dans le mandat ;
1°) ALORS QUE la clause 4-c du contrat prévoyait qu' « en cas de vente réalisée par lui-même le mandant ou par un autre cabinet pendant la durée du mandat, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec AR les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu » ; que la SA Cabinet Vassiliades invoquait l'inexécution de cette obligation par monsieur X... (conclusions de l'appelante, p.5, alinéa 6) ; que la cour d'appel a retenu que la vente ne pouvait être considérée comme réalisée qu'à l'expiration du délai de rétractation suivant la signature de la promesse de vente ; qu'en retenant que la formalité prévue dans la clause précitée avait été respectée par le mandant le 8 décembre 2004, tout en constatant que la promesse de vente n'avait été conclue par monsieur X... que le 14 décembre 2004, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE la lettre du 8 décembre 2004 adressée par le conseil de monsieur X... ne comportait ni les noms et adresses de l'acquéreur, ni celui du notaire chargé de l'acte authentique et pas davantage celui du cabinet éventuellement intervenu ; qu'en décidant qu'une telle lettre respectait les exigences de la clause 4-c du mandat de vente, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, et violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE le contrat de mandat (article 4-a) prévoyait que « le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire » ; qu'en subordonnant l'engagement de signer du mandant à la signature de la promesse de vente suivie de l'expiration du délai de rétractation de 7 jours prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause précitée, et a violé l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QU' en retenant que la télécopie du 29 novembre 2004 et le courrier adressés au cabinet Vassiliades par monsieur Y... indiquant que ce dernier faisait une proposition d'achat pour un montant de 445.000 €, étaient insuffisants pour établir qu'il avait véritablement l'intention d'acquérir le bien de monsieur X..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des documents précités, et a violé l'article 1134 du code civil ;
5°) ALORS QU' en exigeant que l'acquéreur présenté par la Cabinet Vassiliades se manifeste postérieurement à sa lettre du 1e décembre 2004, quand celle-ci exprimait fermement sa volonté d'acquérir le bien de monsieur X... dans les termes prévus par le mandat, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
6°) ALORS QUE lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; que la clause pénale, sanction du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution ; qu'en justifiant le rejet de la demande en paiement de la clause pénale prévue au contrat par la circonstance que le SA Cabinet Vassiliades ne démontrait pas avoir été privée du bénéfice d'une commission, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, et a violé l'article 1152 du code civil.
