LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il ne résultait ni des échanges de correspondances intervenus entre les parties antérieurement à la vente, ni des discussions ayant précédé la promesse du 30 septembre 2003 et l'acte de vente du 8 décembre 2003, que M. X... avait alors évoqué son souhait d'une surélévation de l'immeuble, les seuls documents antérieurs ou concomitants à la vente se contentant d'évoquer l'hypothèse d'une construction sur quatre niveaux et que cela ne pouvait suffire à caractériser une intention ferme de la part de l'acquéreur de procéder à cette surélévation, la cour d'appel, qui a exactement relevé qu'en l'absence de preuve qu'ils avaient connaissance de cette servitude, les consorts Y... ne pouvaient se voir reprocher d'en avoir caché l'existence et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu, par ces seuls motifs, débouter M. X... de sa demande d'indemnisation à l'encontre des consorts Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que l'arrêt relève une faute professionnelle du notaire instrumentaire ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que cette faute n'avait causé à M. X... ni une perte de jouissance définitive ni une perte de chance de plus-value dûment établies, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la plus-value réalisée, a pu en déduire qu'il y avait lieu de condamner la SCP Nénert et associés à payer à M. X... la somme de 9 649, 76 euros et débouter celui-ci du surplus de sa demande de dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen, qui pour partie manque en fait, n'est pas fondé pour le surplus ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux consorts Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros, à la SCP Nénert et associés la somme de 2 500 euros et à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Nicolas X... de ses demandes contre les consorts Y... et de l'avoir condamné à verser 2. 000, 00 € à Mme Y... sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile ;
Aux motifs que : « Monsieur X... fonde sa demande d'indemnisation à l'encontre des consorts Y... sur les dispositions de l'article 1638 du Code civil, en vertu desquelles :
« Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité » ;
… qu'en l'occurrence, il est constant que la servitude non aedificandi insérée à l'acte de vente du 20 septembre 1930 est une servitude non apparente qui n'était pas connue de l'acquéreur, pour n'avoir été déclarée ni dans l'acte translatif de propriété ni dans tout autre document préalable ou concomitant à la vente ;
Mais … qu'il incombe à l'appelant de rapporter la preuve que la servitude litigieuse était pour lui d'une importance telle qu'il y a lieu de présumer qu'il n'aurait pas acquis l'immeuble s'il en avait été informé ;
Or, … qu'il ne résulte ni des échanges de correspondances intervenues entre les parties antérieurement à la vente, ni des discussions ayant précédé la promesse du 30 septembre 2003 et l'acte de vente du 8 décembre 2003 que Monsieur X... avait alors évoqué son souhait d'une surélévation de l'immeuble de nature à lui permettre d'obtenir un agrandissement de la surface habitable ;
… qu'au demeurant, dans un courrier adressé le 24 janvier 2005 au Conseil de l'acquéreur, les époux Y... ont formellement maintenu n'avoir jamais dit à ce dernier qu'il pouvait surélever la maison qu'il se proposait d'acquérir, « et ce ni dans les entretiens que nous avons eus directement avec lui, ni en présence de nos notaires lors de la signature tant de la promesse de vente que de l'acte de vente lui-même », sans que leur assertion soit démentie par des documents contraires ;
… qu'au surplus, les seuls documents antérieurs ou concomitants à la vente produits aux débats par l'appelant se rapportent d'une part aux plans et coupes réalisés en décembre 2003 par un architecte sous le vocable « rénovation d'une maison de ville », d'autre part à un échange de courriels entre l'épouse de Monsieur X... et un architecte, ces documents se contentant d'évoquer l'hypothèse d'une construction sur quatre niveaux, ce qui ne peut suffire à caractériser une intention ferme de la part de l'acquéreur de procéder à cette surélévation ;
… que, de surcroît, force est de constater que l'appelant, qui soutient que la surélévation de l'immeuble constituait une circonstance déterminante de son acquisition, n'a pas cru devoir insérer à l'acte de vente une condition suspensive d'obtention du permis de construire faisant état de ce rehaussement ;
… que, dans la mesure où, au regard des éléments de la cause, rien n'autorise à conclure que Monsieur X... n'aurait pas fait l'acquisition de cet immeuble s'il avait eu connaissance de la servitude litigieuse, c'est à bon droit que le tribunal a débouté ce dernier de sa demande d'indemnisation à l'encontre des consorts Y... sur le fondement de l'article 1638 du Code civil ;
… que la demande de dommages et intérêts présentée à l'encontre des vendeurs pour réticence dolosive ne saurait davantage prospérer ;
… qu'en effet, il s'infère des dernières écritures de Monsieur X... que la servitude dont l'existence lui a été dissimulée est celle figurant dans l'acte de vente du 20 septembre 1930 rédigé comme suit :
« Il demeure expressément convenu que Monsieur B..., acquéreur, ne pourra élever aucune construction au-dessus du niveau de la terrasse de l'immeuble sis à Neuilly Sur Seine, rue Perronet,..., et ce jusqu'à une distance de quatre mètres du mur de cette terrasse. Au-delà de cette distance de quatre mètres, sur une longueur de onze mètres cinquante deux centimètres. Et au-delà de ces distances de quatre mètres et onze mètres cinquante-deux centimètres, Monsieur B... ne pourra élever de constructions au-dessus d'une hauteur de treize mètres » ;
Or … que l'acte de vente des 11 et 13 septembre 1979 en vertu duquel Monsieur et Madame Y... ont fait l'acquisition de l'immeuble ultérieurement vendu par eux à Monsieur X... ne comporte nulle mention que celui-ci est grevé d'une servitude non aedificandi au profit de l'immeuble..., leur vendeur ayant alors déclaré qu'à sa connaissance, il n'existait pas d'autres servitudes que celles pouvant résulter du règlement de copropriété, lequel ne fait pas état de la servitude susvisée ;
… que, dès lors, en l'absence de preuve qu'ils avaient connaissance de cette servitude, les consorts Y... ne peuvent sérieusement se voir reprocher d'en avoir caché l'existence à l'appelant ;
… qu'à titre surabondant, les intimés, dont la mauvaise foi n'est nullement établie, sont bien fondés à se prévaloir de la clause d'exonération de garantie mentionnée dans l'acte de vente du 8 décembre 2003, et prévoyant que l'acquéreur …
« Souffrira les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien …, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur … » ;
… qu'il y a donc lieu, en confirmant le jugement déféré, de débouter Monsieur X... de sa demande d'indemnisation à l'encontre de leurs vendeurs du chef de la servitude non aedificandi, tant au regard des dispositions de l'article 1638 du Code civil que pour réticence dolosive » ;
Et aux motifs que : « au soutien de sa demande en paiement des sommes de 22. 275 €, montant de l'indemnité versée par lui au titre du prélèvement pour dépassement de plafond, et de 150. 000 € pour réduction du prix de vente du bien du bien immobilier litigieux, Monsieur X... expose que les consorts Y... ont engagé leur responsabilité contractuelle en vendant la surface « bureau » de 11, 88 m ² en tant que surface habitable alors qu'il s'agissait d'une construction illégale ;
Mais … qu'il doit être observé que le « bureau » dont s'agit avait été agencé sous une véranda, laquelle constituait un édifice démontable à l'époque où les consorts Y... étaient propriétaires de la maison ;
… qu'il apparaît qu'à cette construction démontable, Monsieur X... a substitué une construction de plusieurs niveaux, ayant donné lieu au versement par lui de la somme susvisée de 22. 275 €, montant de la taxe de dépassement du plafond de densité qui lui a été réclamée par les services de l'urbanisme ;
… qu'à cet égard, ainsi que le relève le tribunal, c'est parce que l'appelant a décidé de transformer la structure légère pré-existante à son acquisition qu'il lui a été nécessaire de déposer un permis de construire et d'acquitter la taxe susvisée ;
… que, dans la mesure où l'acquéreur est seul à l'origine de cette nouvelle construction dont il lui appartenait de s'assurer préalablement de la faisabilité au regard de la réglementation d'urbanisme en vigueur, Monsieur X... n'est pas fondé à rechercher la garantie de ses vendeurs pour lui avoir prétendument laissé croire que la véranda permettait une surélévation sans frais ;
… qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné de ce chef les consorts Y... au paiement de la somme de 8. 000 € et de débouter Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes indemnitaires, à titre tant de remboursement de ladite taxe que de réduction de prix » ;
1. Alors que, d'une part : la Cour d'appel a relevé et constaté que M. X... avait produit aux débats les plans et coupes réalisés en décembre 2003 par un architecte sous le vocable « rénovation d'une maison de ville » ainsi qu'un échange d'e-mails entre son épouse et un architecte, ces documents évoquant clairement l'hypothèse d'une construction sur quatre niveaux ; qu'en estimant, toutefois, que ces éléments ne pouvaient suffire à caractériser une intention ferme de la part de l'acquéreur de procéder à cette surélévation et qu'au regard des éléments de la cause, rien n'autorisait à conclure que M. X... n'aurait pas fait l'acquisition de cet immeuble s'il avait eu connaissance de la servitude litigieuse, la Cour d'appel n'a donc pas tiré les conclusions qui s'évinçaient pourtant de ses propres constatations et a, de ce fait, violé l'article 1638 du Code civil ;
2. Alors que, d'autre part : il est constant qu'en l'espèce, les consorts Y... n'avaient pas mentionné l'existence de la servitude non ædificandi qui grevait leur fonds mais qu'au contraire, ils avaient affirmé à tort que le fonds cédé à M. X... n'était grevé d'aucune servitude ; qu'en jugeant, cependant, qu'ils n'avaient commis aucune faute contractuelle dont ils devaient réparation, la Cour d'appel a donc violé les articles 1147 et 1638 du Code civil ;
3. Alors que, de plus : la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1638 du Code civil en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la clause d'exonération, aux termes de laquelle l'acquéreur acceptait de souffrir les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, n'était pas une simple clause de style, qui ne pouvait exonérer les cédants des conséquences de la faute qu'ils avaient commise en ne faisant pas mention à l'acte de vente de la servitude non ædificandi qu'ils avaient passée sous silence ;
4. Alors qu'enfin : en déboutant M. X... de ses demandes en indemnisation dirigées contre les consorts Y... en raison des conséquences de la construction qu'il avait édifiée à l'emplacement de la véranda sans rechercher, comme elle y était invitée, si les consorts cédants, en laissant croire à l'acquéreur que cette même véranda permettait une surélévation sans frais, n'avaient pas contribué à l'erreur de celui-ci et si, partant, ils ne lui devaient pas garantie à des servitudes qu'ils avaient créé sans droit, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1638 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité les condamnations de la société NENERT et Associés, Notaires, au profit de M. Nicolas X... aux sommes de 9. 649, 76 € de dommages-intérêts et de 1. 500, 00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile ;
Aux motifs que : « il est constant que le notaire instrumentaire a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse ;
… qu'en l'occurrence, Monsieur X... n'est pas fondé à faire grief à la SCP NENERT et ASSOCIES de n'avoir fait mention, ni dans la promesse de vente du 30 septembre 2003 ni dans l'acte de vente régularisé le 8 décembre 2003, de la servitude non aedificandi figurant dans l'état descriptif annexé au règlement de copropriété du 29 mai 1959 et portant interdiction de surélever au-dessus d'une hauteur de treize mètres ;
… qu'en effet, il résulte des énonciations de l'acte de vente (page 29) que l'acquéreur a déclaré avoir pris connaissance du règlement de copropriété et de ses modificatifs éventuels et avoir dispensé le notaire de les relater ;
… qu'en toute hypothèse, l'appelant admet lui-même qu'il avait, antérieurement à la vente, parfaitement appréhendé la portée de la servitude inscrite dans le règlement de copropriété, laquelle lui aurait permis de surélever jusqu'à une hauteur de 13 mètres et, en conséquence, de mener à bien son projet architectural ;
… que tel n'est en revanche pas le cas de l'autre servitude non aedificandi figurant à l'acte de vente du 20 septembre 1930 et comportant une impossibilité de : « élever aucune construction au-dessus du niveau de la terrasse de l'immeuble sis à NEUILLY SUR SEINE rue Perronet... et ce jusqu'à une distance de 4 m du mur de cette terrasse » ;
… qu'à cet égard, il n'est pas contesté que, ainsi que le relève le courrier adressé le 8 août 2004 à l'appelant par les services techniques de l'urbanisme de la Ville de NEUILLY SUR SEINE, cette servitude demeure applicable aux cessions ultérieures, bien que n'ayant pas été reportée dans les actes plus récents ;
… qu'il n'apparaît pas que l'acquéreur ait eu connaissance, d'une manière ou d'une autre, de l'existence de ladite interdiction, laquelle n'est visée ni dans la vente du 8 décembre 2003 ni dans le règlement de copropriété ;
… que la circonstance que cette servitude ne soit mentionnée dans aucun des actes translatifs de propriété intervenus depuis 1943 n'est pas de nature à exonérer de sa responsabilité le notaire instrumentaire auquel il incombait, en sa qualité de professionnel de la vente immobilière, d'effectuer toutes vérifications permettant de renseigner utilement les parties sur la consistance exacte du bien vendu et sur les droits réels qui étaient susceptibles de l'affecter ;
… qu'il s'ensuit que la SCP NENERT et ASSOCIES, en ne procédant pas à cette recherche, a privé de sa pleine efficacité l'acte authentique dressé par elle, et doit, dès lors, ainsi que l'a à bon droit retenu le tribunal, répondre des conséquences dommageables envers Monsieur X... du manquement à son devoir d'information et de conseil ;
… qu'à cet égard, ce dernier justifie avoir engagé en pure perte la somme de 6. 649, 76 €, montant des honoraires d'architecte acquittés par lui selon facture du 4 octobre 2004, émise au titre d'une « mission de réalisation d'un permis de construire pour une surélévation d'un hôtel particulier situé au 3 bis, ... à Neuilly sur Seine » ;
… qu'en effet, s'il avait eu connaissance de l'interdiction de surélever, Monsieur X... n'aurait pas sollicité les services d'un architecte spécialement chargé d'une telle mission ;
… que c'est donc à juste titre que le tribunal a mis à la charge de la SCP NENERT et ASSOCIES la somme globale de 9 649, 76 €, représentant d'une part le montant susvisé de ces honoraires, d'autre part une indemnité égale à 3. 000 €, pour privation de jouissance temporaire liée au retard apporté, par suite de la nécessité de déposer un second permis de construire, à l'exécution des travaux d'extension par ailleurs entrepris par lui ;
… que, toutefois, la faute professionnelle du notaire instrumentaire n'a généré pour Monsieur X... ni une perte de jouissance définitive ni une perte de chance de plus-value dûment établies ;
… qu'en effet, outre qu'il est acquis aux débats que l'appelant a vendu le bien immobilier litigieux en avril 2008, soit un peu plus de quatre années après son acquisition, en réalisant une plus-value supérieure à 1. 200. 000 €, rien n'autorise à conclure que, même en l'absence de toute servitude, l'acquéreur aurait pu, notamment en raison des contraintes liées à l'éventuel dépassement du plafond légal de densité, obtenir un permis de construire l'autorisant à procéder à une éventuelle surélévation ;
… qu'il y a donc lieu, en confirmant de ce chef le jugement déféré, de condamner la SCP NENERT et ASSOCIES à payer à Monsieur X... la somme de 9. 649, 76 €, et de débouter celui-ci du surplus de sa demande de dommages-intérêts » ;
1. Alors que, d'une part : le Notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité et qu'il doit procéder à des recherches sur la situation des biens et, notamment, sur les origines de propriété de l'immeuble vendu ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément retenu et constaté que la SCP NENERT et Associés n'avait fait mention, ni dans la promesse de vente du 30 septembre 2003 ni dans l'acte de vente régularisé le 8 décembre 2003, de la servitude non ædificandi figurant dans l'état descriptif annexé au règlement de copropriété du 29 mai 1959 et portant interdiction de surélever au-dessus d'une hauteur de treize mètres, de sorte que l'Etude notariale n'avait pas procédé aux recherches qui s'imposaient à elle quant à la situation des biens ; que, dès lors, en retenant, cependant, qu'elle n'avait commis aucune faute, la Cour d'appel n'a pas tiré les conclusions qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé, de ce fait, l'article 1147 du Code civil
2. Alors que, d'autre part : le Notaire est professionnellement tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes dressés par lui et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées et qu'il doit, notamment, éclairer les parties et attirer leur attention sur les conséquences des actes qu'ils authentifient ; qu'en l'espèce, en se bornant à constater que M. X... avait admis lui-même qu'il avait, antérieurement à la vente, parfaitement appréhendé la portée de la servitude non ædificandi inscrite dans le règlement de copropriété, laquelle lui aurait permis de surélever jusqu'à une hauteur de treize mètres et, en conséquence, de mener à bien son projet architectural sans rechercher si la SCP NENERT et Associés l'avait suffisamment éclairé et informé sur la portée de la vente et si elle avait attiré son attention sur les conséquences de l'acte qu'il authentifiait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
3. Alors qu'en outre : le préjudice doit être indemnisé intégralement ; qu'en l'espèce, concernant la servitude non ædificandi figurant à l'acte de vente du 20 septembre 1930 et comportant une impossibilité d'élever aucune construction au-dessus du niveau de la terrasse de l'immeuble jusqu'à une distance de quatre mètres du mur de cette terrasse, la Cour d'appel a expressément constaté qu'avait engagé sa responsabilité le Notaire instrumentaire auquel il incombait, en sa qualité de professionnel de la vente immobilière, d'effectuer toutes vérifications permettant de renseigner utilement les parties sur la consistance exacte du bien vendu et sur les droits réels qui étaient susceptibles de l'affecter ; qu'en jugeant, toutefois, que cette faute du Notaire n'avait généré pour M. X... ni une perte de jouissance définitive ni une perte de chance de plus-value dûment établies, tandis que, par définition, le fait même que le bien vendu ait été grevé d'une servitude qui n'avait pas été mentionnée à l'acte de vente et dont la croyance erronée dans son absence avait nécessairement entraîné la détermination d'un prix de vente spécifique, constituait un préjudice que, conformément au principe de la réparation intégrale, les juges du fond devaient indemniser, la Cour d'appel, qui a refusé de procéder à cette indemnisation, a donc violé, par refus d'application, l'article 1149 du Code civil ;
4. Alors qu'enfin : le préjudice doit être apprécié au jour où il s'est produit ; qu'en l'espèce, en refusant d'indemniser le préjudice subi par M. X... du fait de la servitude non ædificandi figurant à l'acte de vente du 20 septembre 1930 et comportant une impossibilité d'élever aucune construction au-dessus du niveau de la terrasse de l'immeuble jusqu'à une distance de quatre mètres du mur de cette terrasse, en se fondant sur la circonstance qu'il était acquis aux débats que M. X... avait vendu le bien immobilier litigieux en avril 2008, soit un peu plus de quatre années après son acquisition, en réalisant une plus-value supérieure à 1. 200. 000, 00 €, la Cour d'appel, qui a ainsi refusé d'apprécier le préjudice subi au jour du dommage mais qui s'est placée à une date autre, a donc violé, par mauvaise application, l'article 1149 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Nicolas X... aux entiers dépens d'appel ;
Aux motifs que : « Considérant que les dépens de première instance doivent être partagés par moitié entre d'une part Monsieur X..., d'autre par la SCP NENERT et ASSOCIES ;
Considérant que Monsieur X..., dont les prétentions devant la cour sont écartées, doit être condamné aux dépens d'appel ».
Alors que l'article 696 du Code de procédure civile dispose que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ; que la Cour d'appel a débouté la SCP NENERT et ASSOCIES de ses demandes en appel, de sorte qu'elle constituait une partie perdante à ce stade de la procédure ; qu'en condamnant cependant Monsieur X... seul aux entier dépens d'appel, sans motiver sa décision de ce chef, la cour d'appel a violé l'article précité.
