LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 29 novembre 2007), que, par acte du 20 juin 1997, Mme X..., propriétaire d'un local à usage commercial pris à bail par Mme Y..., aux droits de laquelle est venue la société Hoegen holding, lui a donné congé pour le 29 septembre 1998 avec offre de renouvellement moyennant un certain loyer ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;
Attendu que pour dire qu'il y a lieu à déplafonnement du nouveau loyer, l'arrêt retient que le caractère d'une location est déterminé par la destination que lui ont donné d'un commun accord les parties, qu'en l'espèce, les cocontractants ont eu en vue la destination contractuelle d'activités d'intermédiaires pour la location et vente de yachts ; qu'il s'agit d'une activité purement intellectuelle, que les locaux loués présentent toutes les caractéristiques de bureaux et que les locaux à usage exclusif de bureaux échappent au plafonnement ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'activité prévue au bail est celle de "vente et location de yachts, avitaillement, accastillage, assurances, gestion, gardiennage de bateaux et généralement tout ce qui concerne les bateaux", la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de la clause de destination du contrat de bail, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer à la société Hoegen holding la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Hoegen holding
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé qu'il y avait lieu à déplafonnement du bail commercial renouvelé le 29 septembre 1998 entre madame X... et la société Hoegen Holding et d'avoir fixé en conséquence le loyer annuel à la somme de 22.600 €, hors taxes et hors charges à compter du 29 septembre 1998, outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les locaux loués sont désignés comme étant constitués d'un magasin, d'une superficie de 66 m² environ, plus une cave ; que l'activité prévue est celle de « vente et location de yachts, avitaillement, accastillage, assurances, gestion, gardiennage de bateaux et généralement tout ce qui concerne les bateaux » ; que l'activité exercée dans les lieux loués est celle de courtier en location et vente de bateaux ; que le caractère d'une location est déterminé par la destination que lui ont donné d'un commun accord les parties ; qu'en l'espèce les co-contractants ont eu en vue la destination contractuelle d'activités d'intermédiaires pour la location et vente de yachts ; qu'il s'agit là d'une activité purement intellectuelle ; que le caractère d'usage exclusif des locaux comme bureaux n'est pas incompatible avec le fait qu'est mentionné le terme de magasin, et que des clients peuvent être reçus, dès lors que les locaux litigieux ne servent ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises ; que les locaux loués n'entreposent aucun matériel, aucune marchandise, ni bateaux, étant situés à l'intérieur de la ville de Cannes, et non sur le port ; qu'ils présentent donc toutes les caractéristiques de bureaux ; qu'en conséquence, au visa de l'article 23-9 du décret de 1953, les locaux à usage exclusif de bureaux échappent au plafonnement ; que le loyer sera fixé à la valeur locative, soit à la somme de 22.600 € par an, hors taxes et charges à compter du 29 septembre 1998, dégagée par l'expert à la suite d'une analyse ne souffrant aucune critique ;
1°/ ALORS QUE le contrat de bail conclu le 21 avril 1988 portait sur « un « magasin » et « une cave » pour l'exercice du commerce de « vente et location de yachts, avitaillement, accastillage, assurances, gestion, gardiennage de bateaux, et généralement tout ce qui concerne les bateaux » ; qu'en affirmant cependant que la destination contractuelle visait une activité purement intellectuelle destinant les locaux à un usage exclusif de bureaux, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE la destination des lieux résulte, non de l'usage qui en est fait, mais de la convention des parties ; qu'à supposer même que les lieux loués aient été, en fait, utilisés exclusivement comme des bureaux, pour y exercer une activité purement intellectuelle, seule la destination contractuelle permettant d'exercer plusieurs activités différentes devait être prise en considération, en sorte qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement ; qu'en décidant néanmoins le contraire, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 23-9 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, devenu R 145-11 du Code de commerce.
