LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la preuve n'était pas rapportée de ce que la SCI Domino ou son prédécesseur se fussent volontairement privés du service du chauffage collectif dans la mesure où le lot n° 297 n'était plus raccordé à l'installation de chauffage, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, sans dénaturation et par ces seuls motifs, rejeter les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires au titre des charges de chauffage et le condamner à rembourser celles indûment payées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Le Chanot aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Le Chanot à payer à la société civile immobilière Domino la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires Le Chanot ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires Le Chanot.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE CHANOT de ses demandes en paiement au titre des charges de chauffage et de sa demande de dommages-intérêts, d'AVOIR condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE CHANOT à rembourser à la SCI DOMINO la somme de 68.623, 23 € au titre des charges de chauffage indûment payées et d'AVOIR ordonné la compensation avec les autres charges qui seraient dues ;
AUX MOTIFS QUE l'expert X..., désigné par la cour d'appel, a procédé à l'examen de l'installation de chauffage de l'immeuble notamment au niveau de la desserte du lot numéro 297 et il a effectué les constatations suivantes « le syndic n'a versé aucun plan ni schéma ni document concernant l'installation de chauffage et les modifications apportées depuis la mise en service en 1966, dans un placard situé au sous-sol de l'immeuble une sous-station dénommée A est désaffectée et hors service, certains radiateurs sont toujours en place dans le magasin mais les autres semblent avoir été démontés postérieurement à la mise hors service de la sous-station; une deuxième sous-station dénommée B est également désaffectée et hors service , au plafond des locaux en sous-sol, les tuyauteries qui partent dans la direction du local de la SCI DOMINO sont calorifugés, au rez-de-chaussée des immeubles, seul le magasin la Civette du Parc est équipé de radiateurs en état de fonctionnement mais le type de radiateurs ainsi que l'état de leurs tubes de raccordement ont permis à l'expert d'émettre l'hypothèse que cette installation de chauffage particulière n'était pas raccordée à l'origine sur la chaufferie centrale, dans la chaufferie il n'a pas été retrouvé de départ sur lequel auraient pu être raccordées les tuyauteries qui alimentaient les locaux de la SCI DOMINO, la Société DALKIA qui assure le fonctionnement de la station de chauffage a confirmé que les tuyauteries observées à proximité du lot numéro 297 étaient condamnées à proximité de la chaufferie centrale ; que selon l'expert, les documents joints en annexes 22 et 23 de son rapport révèlent que des travaux de séparation des circuits de distribution ont vraisemblablement été exécutés fin 1986 ou début 1987 puisque notamment l'entreprise PLB Energie Conseil préconisait dès le 15 avril 1986 des travaux d'amélioration avec la mise en place de quatre vannes de régulation ; que la SCI DOMINO soutient qu'au moment de l'acquisition de ses locaux en 1989, elle a dû faire réaliser une installation de climatisation individuelle car son installation de chauffage était hors service et que l'expert confirme que les tuyaux d'alimentation en eau chaude primaire et sous-stations AetB, maintenant désaffectées et hors service, ont été vraisemblablement déconnectés de la chaufferie fin 1986-début 1987 lors des travaux de modification de la tête de distribution qui ont été entrepris à cette époque ; que l'expert conclut sans ambiguïté que la SCI DOMINO ne bénéficie pas du service correspondant aux charges de chauffage facturées et que la longue analyse précédemment rappelée révèle en réalité que l'interruption de chauffage ne se situe pas seulement dans le magasin proprement dit de la SCI DOMINO mais bien dans les parties communes, puisque d'une part la tuyauterie n'est pas raccordée à la chaudière et d'autre part les sous-stations sont désaffectées et hors service et qu'il s'agit là d'éléments communs dont le bon fonctionnement incombe au syndicat des copropriétaires ; qu'ainsi, la preuve n'est pas rapportée de ce que la SCI DOMINO ou son prédécesseur se soient volontairement privés du service du chauffage collectif dans la mesure où le lot 297 n'est plus raccordé à l'installation de chauffage puisque même si l'ensemble des radiateurs avait été maintenu, la circulation d'eau chaude n'est plus possible, faute de tuyauteries raccordées à la chaudière et de sous-stations en état de marche ; que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le raccordement du lot numéro 297 à l'installation de chauffage est techniquement possible ; que dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne fournit plus à la SCI DOMINO la prestation de chauffage prévue au règlement de copropriété, le copropriétaire n'est plus tenu aux paiement desdites charges puisque force est de constater que la copropriété n'a pas assuré le maintien de la station de chauffage en bon état de fonctionnement et qu'il n'est pas démontré que l'occupant des lieux soit à l'origine de la déconnexion du lot numéro 297 de l'installation collective de l'immeuble ; qu'en outre, il n'est justifié d'aucun bénéfice indirect de l'installation de chauffage ; qu'en conséquence, par le fait du seul syndicat des copropriétaires, l'équipement commun de chauffage n'a plus aucune utilité pour le propriétaire du lot numéro 297, lequel ne peut plus être tenu de participer aux charges de chauffage en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en outre, le copropriétaire est fondé à demander le remboursement des charges de chauffage indûment payées, ainsi qu'il en fait la demande par acte signifié le 24 octobre 1995 ; que la prescription n'est pas encourue ; que le montant des sommes payées par la SCI DOMINO au titre des charges de chauffage a été exactement évalué à la somme de 68.623, 23 € ; que les autres charges de copropriété éventuellement dues par le copropriétaire se compenseront avec cette somme ; que le syndicat ne justifie pas d'un préjudice ouvrant droit à des dommages-intérêts ;
ALORS QUE, D'UNE PART, les motifs hypothétiques équivalent à un défaut de motifs ; qu'en entérinant, pour débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE CHANOT de ses demandes et le condamner à paiement, le rapport de l'expert X... concluant que « certains radiateurs semblent avoir été démontés postérieurement à la mise hors service de la sous-station », que « des travaux de séparation des circuits de distribution ont vraisemblablement été exécutés fin 1986 ou début 1987 », que « l'expert confirme que les tuyaux d'alimentation en eau chaude primaire des sous-stations AetB, maintenant désaffectées et hors service, ont été vraisemblablement déconnectés de la chaufferie fin 1986-début 1987 », la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs hypothétiques et a entaché sa décision d'un défaut de motifs en violation des articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en retenant, pour débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE CHANOT de ses demandes et le condamner à paiement, que le rapport de l'expert X... conclut sans ambiguïté que la SCI DOMINO ne bénéficie pas du service correspondant aux charges de chauffage facturées cependant que les termes clairs et précis du rapport marquaient bien au contraire le doute de l'expert, la Cour d'appel, qui l'a dénaturé, a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS , ENFIN, QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en déboutant le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE CHANOT de ses demandes et en le condamnant à paiement sans examiner, comme elle y était pourtant expressément invitée (conclusions d'appel signifiées le 23 octobre 2008, p. 6 et suivantes) le règlement initial de copropriété du 23 janvier 1962, l'acte modificatif du 2 septembre 1965, les contrats d'exploitation du chauffage conclus avec la SA MONTENAY les 27 septembre 1977 et 17 juillet 1986, le diagnostic thermique du bureau d'études PLB, le cahier des charges de la Société MONTENAY et la lettre de Monsieur Y... en date du 6 décembre 1995, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 455 du code de procédure civile.
